第二章 資產(chǎn)評估的基本方法
第一節(jié) 市場法
一、市場法及其適用的前提條件
二、運用市場法評估資產(chǎn)的步驟
三、市場法具體計算途徑
一、市場法及其適用的前提條件
（一）市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。
（二）市場法應用的前提條件
1.需要有一個充分活躍的公平的資產(chǎn)交易市場；
2.被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標、技術參數(shù)等資料是可以搜集的。
二、運用市場法評估資產(chǎn)的步驟
1.明確評估對象；
2.進行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物；
3.分析整理資料并驗證其真實性，判斷選擇參照物；
4.把被評估資產(chǎn)與參照物比較；
5.分析調(diào)整差異，做出結論。
三、市場法具體計算途徑
（一）直接法
直接法是指在市場上能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，并依其價格直接作為被評估資產(chǎn)評估價格的一種方法。
例如要評估某小區(qū)的房子，找參照物過程中，目前在這個小區(qū)中還有房在買賣，而且有成交的案例，那么就可以用交易的價格作為評估的價值。
（二）市價類比法
市價類比法是指評估資產(chǎn)時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價格再做相應的差異調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價格的一種方法。其基本計算公式為：
評估價格=參照物價格+Σ評估對象比參照物優(yōu)異的價格差額-Σ參照物比評估對象優(yōu)異的價格差額
或者為：評估價格=參照物價格×（1±調(diào)整系數(shù)）
對于不同的資產(chǎn)，調(diào)整系數(shù)不同。
第二節(jié) 成本法
一、成本法及其適用的前提條件
二、成本法運用的形式及其各項指標的估算
一、成本法及其適用的前提條件
（一）成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。
（二）采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件：
1.應當具備可利用的歷史資料；
2.形成資產(chǎn)價值耗費是必須的。
二、成本法運用的形式及其各項指標的估算
1.基本公式可表述為：
被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值
2.運用成本法評估資產(chǎn)的步驟：
①確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；
②確定被評估資產(chǎn)的使用年限；
③估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；
④計算確定被評估資產(chǎn)的價值。
（一）重置成本的估算
1.重置核算法
2.物價指數(shù)法
3.功能價值法
4.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法
第一節(jié) 市場法
一、市場法及其適用的前提條件
二、運用市場法評估資產(chǎn)的步驟
三、市場法具體計算途徑
一、市場法及其適用的前提條件
（一）市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。
（二）市場法應用的前提條件
1.需要有一個充分活躍的公平的資產(chǎn)交易市場；
2.被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標、技術參數(shù)等資料是可以搜集的。
二、運用市場法評估資產(chǎn)的步驟
1.明確評估對象；
2.進行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物；
3.分析整理資料并驗證其真實性，判斷選擇參照物；
4.把被評估資產(chǎn)與參照物比較；
5.分析調(diào)整差異，做出結論。
三、市場法具體計算途徑
（一）直接法
直接法是指在市場上能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，并依其價格直接作為被評估資產(chǎn)評估價格的一種方法。
例如要評估某小區(qū)的房子，找參照物過程中，目前在這個小區(qū)中還有房在買賣，而且有成交的案例，那么就可以用交易的價格作為評估的價值。
（二）市價類比法
市價類比法是指評估資產(chǎn)時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價格再做相應的差異調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價格的一種方法。其基本計算公式為：
評估價格=參照物價格+Σ評估對象比參照物優(yōu)異的價格差額-Σ參照物比評估對象優(yōu)異的價格差額
或者為：評估價格=參照物價格×（1±調(diào)整系數(shù)）
對于不同的資產(chǎn)，調(diào)整系數(shù)不同。
第二節(jié) 成本法
一、成本法及其適用的前提條件
二、成本法運用的形式及其各項指標的估算
一、成本法及其適用的前提條件
（一）成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。
（二）采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件：
1.應當具備可利用的歷史資料；
2.形成資產(chǎn)價值耗費是必須的。
二、成本法運用的形式及其各項指標的估算
1.基本公式可表述為：
被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值
2.運用成本法評估資產(chǎn)的步驟：
①確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；
②確定被評估資產(chǎn)的使用年限；
③估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；
④計算確定被評估資產(chǎn)的價值。
（一）重置成本的估算
1.重置核算法
2.物價指數(shù)法
3.功能價值法
4.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法