（2）確定每年分成額
第一、第二年：2000×10%=200萬元
第三、第四年：1000×10%=100萬元
第五年： 600×10%=60萬元
（3）確定評估值=200÷（1+10%）+200÷（1+10%）2+100÷（1+10%）3+100÷（1+10%）4+60÷（1+10%）5=200×0.9091+200×0.8264+100×0.7513+100×0.6830+60×0.6209=527.784萬元=528萬元（允許有一定誤差）
當(dāng)然，所有資產(chǎn)評估的收益法是相通的，無形資產(chǎn)評估收益法的基本原理可以在其他資產(chǎn)評估中廣泛應(yīng)用。比如，對房地產(chǎn)評估運(yùn)用收益法也可以在實(shí)際考試時(shí)涉及。
考例4、某商場的土地使用年限從1994年5月31日起40年，商場共有兩層，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%.一層已經(jīng)于1996年5月31日出租，租期5年，月租金為180元/平方米。二層暫時(shí)空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米、120元/平方米，出租費(fèi)用為租金的20%.折現(xiàn)率為10%.試估算該房地產(chǎn)1998年5月31日出售時(shí)的總價(jià)格。（帶租約）
解答與分析：首先計(jì)算每層可出租面積=2000×60%=1200平方米。
該房地產(chǎn)出售后的前三年需要繼續(xù)履行原租約，一層只能按照180元/平方米計(jì)算租金收入，二層需要按照正常月租金120元/平方米計(jì)算租金收入，帶租約的前3年期間每年的出租收益=（180+120）×1200×12×（1-20%）=3456000元=345.6萬元。
因?yàn)橥恋厥褂媚晗迯?994年5月31日起40年，而到1998年5月31日已經(jīng)經(jīng)歷了4年，還剩36年，再扣除必須履行租約的3年，所以，租約期滿后，還可以繼續(xù)按照正常租金出租33年，每年的出租收益=（200+120）×1200×12×（1-20%）=3686400元=368.64萬元。
最后，計(jì)算帶租約的出售價(jià)格=345.6萬元×3年10%的年金現(xiàn)值系數(shù)+368.64萬元×33年10%的年金現(xiàn)值系數(shù)=3509.8萬元。
考例5、評估機(jī)構(gòu)于2002年1月對某公司進(jìn)行評估，該公司擁有甲企量發(fā)行的非上市普通股票100萬股，每股面值1元。經(jīng)調(diào)查，由于甲企業(yè)產(chǎn)品老化，評估基準(zhǔn)日以前的幾年內(nèi)，該股票的收益率每年都在前一年的基礎(chǔ)上下降2%，2001年度的收益率為10%，如果甲企業(yè)沒有新產(chǎn)品投放市場，預(yù)計(jì)該股票的收益率仍將保持每年在前一年的基礎(chǔ)上下降2%.已知甲企業(yè)正在開發(fā)研制一個(gè)新產(chǎn)品，預(yù)計(jì)2年后新產(chǎn)品即可投放市場，并從投產(chǎn)當(dāng)年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且從投產(chǎn)后第3年起，甲企業(yè)將以凈利潤的75%發(fā)放股利，其余的25%用作企業(yè)的追加投資，凈資產(chǎn)利潤率將保持在20%的水平。若折現(xiàn)率為15%，求公司所持甲企業(yè)股票2002年1月1日的評估值。
解答與分析：新產(chǎn)品投資以前兩年的收益率分別為：10%× （1—2%） ＝9.8%以及9.8%× （1—2%） ＝9.6%
新產(chǎn)品投產(chǎn)以前兩年內(nèi)股票收益現(xiàn)值＝100×1×9.8%/（1+15%）+100×1×9.6%/（1+15%）2＝8.52+7.26＝15.78（萬元）
新產(chǎn)品投產(chǎn)后第一和第二年該股票收益現(xiàn)值之和＝100×1×15%/（1+15%）3+100×1×15%/（1+15%）4＝9.86+8.58＝18.44（萬元）
從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起股利增長率=20%×25%=5%
從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起到以后該股票收益現(xiàn)值=100×1×15%/（15%-5%）×1/（1+15%）4=150×0.5718=85.77（萬元）
該股票評估值＝15.78+18.44+85.77=119.99（萬元）
四、核心考點(diǎn)之四——企業(yè)整體資產(chǎn)評估的收益法
企業(yè)整體資產(chǎn)評估的收益法的基本計(jì)算思路與無形資產(chǎn)評估的收益法保持一致，但是考核企業(yè)整體資產(chǎn)評估的收益法時(shí)，命題者更加側(cè)重于收益折現(xiàn)的分段法和年金資本化法。運(yùn)用分段法時(shí)一定要注意，前若干年的收益采取逐年折現(xiàn)的思路，從第某年開始的年金收益按照財(cái)務(wù)管理或者管理會(huì)計(jì)中學(xué)習(xí)過的延期年金，按照二次折現(xiàn)的思路計(jì)算。所謂二次折現(xiàn)的思路就是第一次按照普通年金折現(xiàn)，第二次按照復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)折現(xiàn)。
考例1、某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需進(jìn)行評估。經(jīng)預(yù)測該企業(yè)未來5年凈利潤分別為100萬、110萬、120萬、150萬、160萬，從第六年起，每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，即每年均為160萬。該企業(yè)一直沒有負(fù)債，其有形資產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn)，且其評估值分別為100萬和500萬，該企業(yè)有一項(xiàng)可確指無形資產(chǎn)，即一個(gè)尚有5年剩余經(jīng)濟(jì)壽命的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可獲超額凈利潤10元，目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品8萬件，經(jīng)綜合生產(chǎn)能力和市場分析預(yù)測，在未來5年，每年可生產(chǎn)10萬件，經(jīng)預(yù)測折現(xiàn)率和本金化率均為6%.請?jiān)u估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值 （以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留二位）。
解答與分析：該企業(yè)商譽(yù)價(jià)值評估應(yīng)采用割差法進(jìn)行。首先運(yùn)用收益法評估企業(yè)整體價(jià)值，再運(yùn)用加和法計(jì)算出企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和，再運(yùn)用企業(yè)整體價(jià)值減掉企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和得到企業(yè)商譽(yù)價(jià)值。單項(xiàng)有形資產(chǎn)評估值為600萬。
非專利技術(shù)的預(yù)期年凈利潤為100萬元，在折現(xiàn)率和本金化率均為6%的情況下，各年的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)分別為0.9434、0.8900、0.8396、0.7921、0.7473.采用收益法估算出非專利技術(shù)評估值＝100×（0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）＝421.24（萬元）
當(dāng)然采用收益法估算出非專利技術(shù)評估值也可以借助年金現(xiàn)值系數(shù)，而且采用年金現(xiàn)值系數(shù)是考生首先會(huì)想到的，這里之所以沒有采用年金現(xiàn)值系數(shù)，是想培養(yǎng)考生的應(yīng)變能力。
評出商譽(yù)價(jià)值＝整體資產(chǎn)評估值-（有形資產(chǎn)評估值+非專利技術(shù)評估值）＝2524.18-（600+421.24）＝1502.94（萬元）
這里還需要指出的是，考核企業(yè)整體資產(chǎn)評估的收益法，不可避免的會(huì)涉及商譽(yù)的計(jì)算，商譽(yù)的計(jì)算又多半圍繞著割差法。因此本例涉及的商譽(yù)的計(jì)算思路希望考生能舉一反三。
企業(yè)整體資產(chǎn)評估的收益法，往往還會(huì)聯(lián)系折現(xiàn)率的計(jì)算，采用β系數(shù)法計(jì)算折現(xiàn)率的公式一定要記憶清楚，這應(yīng)該不是什么困難問題。如果題目中要求計(jì)算折現(xiàn)率，但是又沒有給出β系數(shù)，則可以利用無風(fēng)險(xiǎn)收益率加風(fēng)險(xiǎn)收益率的思路。
考例2：甲企業(yè)因股份制改制需進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2004年1月1日。經(jīng)評估人員調(diào)查分析，預(yù)計(jì)甲企業(yè)2004年至2008年的凈利潤分別為100萬元，110萬元，120萬元，120萬元，130萬元，從2009年起，甲企業(yè)凈利潤將保持在按2004年至2008年各年凈利潤計(jì)算的年金水平上。該企業(yè)有形資產(chǎn)賬面凈值為867萬元，評估基準(zhǔn)日評估價(jià)值為916萬元。該企業(yè)的可確指無形資產(chǎn)僅有一項(xiàng)專利技術(shù)。該項(xiàng)專利技術(shù)可改善企業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)品的性能，從而能以更高的價(jià)格在市場上出售，并且可維持三年的超額收益期，預(yù)計(jì)該專利產(chǎn)品第一年售價(jià)為300元/臺(tái)，銷量為4500臺(tái)，第二年售價(jià)為250元/臺(tái)，銷量為5000臺(tái)，第三年售價(jià)為210元/臺(tái)，銷量為6000臺(tái)，同類產(chǎn)品的正常市場銷售價(jià)格為200元/臺(tái)，該專利產(chǎn)品的單位成本與同類產(chǎn)品大體相同。假設(shè)折現(xiàn)率和資本化率均為10%，該企業(yè)適用的所得稅稅率為33%（如果不考慮流轉(zhuǎn)稅因素）。請?jiān)u估甲企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值（以萬元為單位）。
解答與分析：采用收益法計(jì)算該項(xiàng)專利技術(shù)的評估值=（300-200）×4500×（1-33%）÷（1+10%）+（250-200）×5000×（1-33%）÷（1+10%）2+（210-200）×6000×（1-33%）÷（1+10%）3=450000×0.67÷1.1+250000×0.67÷1.21+60000×0.67÷1.331=274090.9+138429.75+30202.854=442723.5元=44.27萬元
有形資產(chǎn)評估價(jià)值=916萬元
采用收益法前五年的收益現(xiàn)值之和=100÷（1+10%）+110÷（1+10%）2+120÷（1+10%）3+120÷（1+10%）4+130÷（1+10%）5=100÷1.1+110÷1.21+120÷1.331+120÷1.4641+130÷1.6105=99.91+99.91+90.16+81.96+80.72=452.66萬元
根據(jù)年金現(xiàn)值系數(shù)的數(shù)學(xué)表達(dá)式可以計(jì)算出，5年10%對應(yīng)的年金現(xiàn)值系數(shù)是3.7908，將前五年的收益換算成為年等額收益（年金）=452.66÷3.7908=119.41萬元，此數(shù)據(jù)同時(shí)也是從2009年起的各年凈利潤水平。
企業(yè)評估值=452.66+119.41÷10%÷1.6105=452.66+741.45=1194.11萬元
或者：企業(yè)評估值=119.41÷10%=1194.1萬元
采用割差法計(jì)算的商譽(yù)價(jià)值=企業(yè)評估價(jià)值-專利評估價(jià)值-有形資產(chǎn)評估價(jià)值=1194.11-44.27-916萬元=233.84萬元
如果采用割差法思路計(jì)算的商譽(yù)價(jià)值為負(fù)數(shù)，那么此時(shí)不能以計(jì)算結(jié)果作為商譽(yù)價(jià)值，而應(yīng)該指出該企業(yè)的整體資產(chǎn)評估價(jià)值低于單項(xiàng)資產(chǎn)評估價(jià)值匯總之和，因而該企業(yè)沒有商譽(yù)。
第一、第二年：2000×10%=200萬元
第三、第四年：1000×10%=100萬元
第五年： 600×10%=60萬元
（3）確定評估值=200÷（1+10%）+200÷（1+10%）2+100÷（1+10%）3+100÷（1+10%）4+60÷（1+10%）5=200×0.9091+200×0.8264+100×0.7513+100×0.6830+60×0.6209=527.784萬元=528萬元（允許有一定誤差）
當(dāng)然，所有資產(chǎn)評估的收益法是相通的，無形資產(chǎn)評估收益法的基本原理可以在其他資產(chǎn)評估中廣泛應(yīng)用。比如，對房地產(chǎn)評估運(yùn)用收益法也可以在實(shí)際考試時(shí)涉及。
考例4、某商場的土地使用年限從1994年5月31日起40年，商場共有兩層，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%.一層已經(jīng)于1996年5月31日出租，租期5年，月租金為180元/平方米。二層暫時(shí)空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米、120元/平方米，出租費(fèi)用為租金的20%.折現(xiàn)率為10%.試估算該房地產(chǎn)1998年5月31日出售時(shí)的總價(jià)格。（帶租約）
解答與分析：首先計(jì)算每層可出租面積=2000×60%=1200平方米。
該房地產(chǎn)出售后的前三年需要繼續(xù)履行原租約，一層只能按照180元/平方米計(jì)算租金收入，二層需要按照正常月租金120元/平方米計(jì)算租金收入，帶租約的前3年期間每年的出租收益=（180+120）×1200×12×（1-20%）=3456000元=345.6萬元。
因?yàn)橥恋厥褂媚晗迯?994年5月31日起40年，而到1998年5月31日已經(jīng)經(jīng)歷了4年，還剩36年，再扣除必須履行租約的3年，所以，租約期滿后，還可以繼續(xù)按照正常租金出租33年，每年的出租收益=（200+120）×1200×12×（1-20%）=3686400元=368.64萬元。
最后，計(jì)算帶租約的出售價(jià)格=345.6萬元×3年10%的年金現(xiàn)值系數(shù)+368.64萬元×33年10%的年金現(xiàn)值系數(shù)=3509.8萬元。
考例5、評估機(jī)構(gòu)于2002年1月對某公司進(jìn)行評估，該公司擁有甲企量發(fā)行的非上市普通股票100萬股，每股面值1元。經(jīng)調(diào)查，由于甲企業(yè)產(chǎn)品老化，評估基準(zhǔn)日以前的幾年內(nèi)，該股票的收益率每年都在前一年的基礎(chǔ)上下降2%，2001年度的收益率為10%，如果甲企業(yè)沒有新產(chǎn)品投放市場，預(yù)計(jì)該股票的收益率仍將保持每年在前一年的基礎(chǔ)上下降2%.已知甲企業(yè)正在開發(fā)研制一個(gè)新產(chǎn)品，預(yù)計(jì)2年后新產(chǎn)品即可投放市場，并從投產(chǎn)當(dāng)年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且從投產(chǎn)后第3年起，甲企業(yè)將以凈利潤的75%發(fā)放股利，其余的25%用作企業(yè)的追加投資，凈資產(chǎn)利潤率將保持在20%的水平。若折現(xiàn)率為15%，求公司所持甲企業(yè)股票2002年1月1日的評估值。
解答與分析：新產(chǎn)品投資以前兩年的收益率分別為：10%× （1—2%） ＝9.8%以及9.8%× （1—2%） ＝9.6%
新產(chǎn)品投產(chǎn)以前兩年內(nèi)股票收益現(xiàn)值＝100×1×9.8%/（1+15%）+100×1×9.6%/（1+15%）2＝8.52+7.26＝15.78（萬元）
新產(chǎn)品投產(chǎn)后第一和第二年該股票收益現(xiàn)值之和＝100×1×15%/（1+15%）3+100×1×15%/（1+15%）4＝9.86+8.58＝18.44（萬元）
從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起股利增長率=20%×25%=5%
從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起到以后該股票收益現(xiàn)值=100×1×15%/（15%-5%）×1/（1+15%）4=150×0.5718=85.77（萬元）
該股票評估值＝15.78+18.44+85.77=119.99（萬元）
四、核心考點(diǎn)之四——企業(yè)整體資產(chǎn)評估的收益法
企業(yè)整體資產(chǎn)評估的收益法的基本計(jì)算思路與無形資產(chǎn)評估的收益法保持一致，但是考核企業(yè)整體資產(chǎn)評估的收益法時(shí)，命題者更加側(cè)重于收益折現(xiàn)的分段法和年金資本化法。運(yùn)用分段法時(shí)一定要注意，前若干年的收益采取逐年折現(xiàn)的思路，從第某年開始的年金收益按照財(cái)務(wù)管理或者管理會(huì)計(jì)中學(xué)習(xí)過的延期年金，按照二次折現(xiàn)的思路計(jì)算。所謂二次折現(xiàn)的思路就是第一次按照普通年金折現(xiàn)，第二次按照復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)折現(xiàn)。
考例1、某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需進(jìn)行評估。經(jīng)預(yù)測該企業(yè)未來5年凈利潤分別為100萬、110萬、120萬、150萬、160萬，從第六年起，每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，即每年均為160萬。該企業(yè)一直沒有負(fù)債，其有形資產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn)，且其評估值分別為100萬和500萬，該企業(yè)有一項(xiàng)可確指無形資產(chǎn)，即一個(gè)尚有5年剩余經(jīng)濟(jì)壽命的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可獲超額凈利潤10元，目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品8萬件，經(jīng)綜合生產(chǎn)能力和市場分析預(yù)測，在未來5年，每年可生產(chǎn)10萬件，經(jīng)預(yù)測折現(xiàn)率和本金化率均為6%.請?jiān)u估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值 （以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留二位）。
解答與分析：該企業(yè)商譽(yù)價(jià)值評估應(yīng)采用割差法進(jìn)行。首先運(yùn)用收益法評估企業(yè)整體價(jià)值，再運(yùn)用加和法計(jì)算出企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和，再運(yùn)用企業(yè)整體價(jià)值減掉企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和得到企業(yè)商譽(yù)價(jià)值。單項(xiàng)有形資產(chǎn)評估值為600萬。
非專利技術(shù)的預(yù)期年凈利潤為100萬元，在折現(xiàn)率和本金化率均為6%的情況下，各年的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)分別為0.9434、0.8900、0.8396、0.7921、0.7473.采用收益法估算出非專利技術(shù)評估值＝100×（0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）＝421.24（萬元）
當(dāng)然采用收益法估算出非專利技術(shù)評估值也可以借助年金現(xiàn)值系數(shù)，而且采用年金現(xiàn)值系數(shù)是考生首先會(huì)想到的，這里之所以沒有采用年金現(xiàn)值系數(shù)，是想培養(yǎng)考生的應(yīng)變能力。
評出商譽(yù)價(jià)值＝整體資產(chǎn)評估值-（有形資產(chǎn)評估值+非專利技術(shù)評估值）＝2524.18-（600+421.24）＝1502.94（萬元）
這里還需要指出的是，考核企業(yè)整體資產(chǎn)評估的收益法，不可避免的會(huì)涉及商譽(yù)的計(jì)算，商譽(yù)的計(jì)算又多半圍繞著割差法。因此本例涉及的商譽(yù)的計(jì)算思路希望考生能舉一反三。
企業(yè)整體資產(chǎn)評估的收益法，往往還會(huì)聯(lián)系折現(xiàn)率的計(jì)算，采用β系數(shù)法計(jì)算折現(xiàn)率的公式一定要記憶清楚，這應(yīng)該不是什么困難問題。如果題目中要求計(jì)算折現(xiàn)率，但是又沒有給出β系數(shù)，則可以利用無風(fēng)險(xiǎn)收益率加風(fēng)險(xiǎn)收益率的思路。
考例2：甲企業(yè)因股份制改制需進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2004年1月1日。經(jīng)評估人員調(diào)查分析，預(yù)計(jì)甲企業(yè)2004年至2008年的凈利潤分別為100萬元，110萬元，120萬元，120萬元，130萬元，從2009年起，甲企業(yè)凈利潤將保持在按2004年至2008年各年凈利潤計(jì)算的年金水平上。該企業(yè)有形資產(chǎn)賬面凈值為867萬元，評估基準(zhǔn)日評估價(jià)值為916萬元。該企業(yè)的可確指無形資產(chǎn)僅有一項(xiàng)專利技術(shù)。該項(xiàng)專利技術(shù)可改善企業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)品的性能，從而能以更高的價(jià)格在市場上出售，并且可維持三年的超額收益期，預(yù)計(jì)該專利產(chǎn)品第一年售價(jià)為300元/臺(tái)，銷量為4500臺(tái)，第二年售價(jià)為250元/臺(tái)，銷量為5000臺(tái)，第三年售價(jià)為210元/臺(tái)，銷量為6000臺(tái)，同類產(chǎn)品的正常市場銷售價(jià)格為200元/臺(tái)，該專利產(chǎn)品的單位成本與同類產(chǎn)品大體相同。假設(shè)折現(xiàn)率和資本化率均為10%，該企業(yè)適用的所得稅稅率為33%（如果不考慮流轉(zhuǎn)稅因素）。請?jiān)u估甲企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值（以萬元為單位）。
解答與分析：采用收益法計(jì)算該項(xiàng)專利技術(shù)的評估值=（300-200）×4500×（1-33%）÷（1+10%）+（250-200）×5000×（1-33%）÷（1+10%）2+（210-200）×6000×（1-33%）÷（1+10%）3=450000×0.67÷1.1+250000×0.67÷1.21+60000×0.67÷1.331=274090.9+138429.75+30202.854=442723.5元=44.27萬元
有形資產(chǎn)評估價(jià)值=916萬元
采用收益法前五年的收益現(xiàn)值之和=100÷（1+10%）+110÷（1+10%）2+120÷（1+10%）3+120÷（1+10%）4+130÷（1+10%）5=100÷1.1+110÷1.21+120÷1.331+120÷1.4641+130÷1.6105=99.91+99.91+90.16+81.96+80.72=452.66萬元
根據(jù)年金現(xiàn)值系數(shù)的數(shù)學(xué)表達(dá)式可以計(jì)算出，5年10%對應(yīng)的年金現(xiàn)值系數(shù)是3.7908，將前五年的收益換算成為年等額收益（年金）=452.66÷3.7908=119.41萬元，此數(shù)據(jù)同時(shí)也是從2009年起的各年凈利潤水平。
企業(yè)評估值=452.66+119.41÷10%÷1.6105=452.66+741.45=1194.11萬元
或者：企業(yè)評估值=119.41÷10%=1194.1萬元
采用割差法計(jì)算的商譽(yù)價(jià)值=企業(yè)評估價(jià)值-專利評估價(jià)值-有形資產(chǎn)評估價(jià)值=1194.11-44.27-916萬元=233.84萬元
如果采用割差法思路計(jì)算的商譽(yù)價(jià)值為負(fù)數(shù)，那么此時(shí)不能以計(jì)算結(jié)果作為商譽(yù)價(jià)值，而應(yīng)該指出該企業(yè)的整體資產(chǎn)評估價(jià)值低于單項(xiàng)資產(chǎn)評估價(jià)值匯總之和，因而該企業(yè)沒有商譽(yù)。