2008年國家公務員申論預測試卷(六)

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一、注意事項
    1.申論考試是對應考者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力、文字表達能力的測試。
    2.作答參考時限:閱讀資料40分鐘,作答110分鐘。
    3.仔細閱讀給定資料,按照后面提出的“申論要求”依次作答。
    二、資料
    1.2007年3月29日,建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠在“2007年宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢報告會”上表示,今年房地產(chǎn)調(diào)控將側(cè)重于結(jié)構(gòu)性調(diào)整,增加有效供給,同時在保障低收入人群住房制度方面會有進展。
    在回顧去年房地產(chǎn)調(diào)控政策時,沈建忠指出,住房結(jié)構(gòu)供應的調(diào)整已經(jīng)有了一個好的開端,普通住宅投資的比重在上升,大戶型的問題也在緩慢好轉(zhuǎn)。但他同時表示,目前全國90平米以下住房僅占34%,結(jié)構(gòu)性問題依然嚴重。
    對于敏感的房價問題,沈建忠表示,調(diào)控后房價漲幅已經(jīng)是在比較低的區(qū)間,而且是平緩的區(qū)間。但是,房價漲幅回落基礎(chǔ)不穩(wěn)固,特別是一些中心城市,房價上漲的壓力仍然較大。另外,還存在部分地區(qū)保障制度不到位、房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)行為突出,以及有些實施細則執(zhí)行情況不好等問題。
    沈建忠表示,今年政府和社會對房地產(chǎn)調(diào)控仍將保持持續(xù)關(guān)注,過去調(diào)控效果不太明顯的一些方面,今年可能會有一些比較大的改觀,諸如住宅結(jié)構(gòu)、中小套型供應,特別是面向自住的政策性、保障性住房供應可能會有較大幅度的提高。
    他表示,目前中國房地產(chǎn)市場仍處于高度敏感期,在對房地產(chǎn)的調(diào)控方面仍然會從土地、財稅和金融政策三方面人手。他說:“今年在房地產(chǎn)稅收方面重點或?qū)⒓訌姡▽Ψ康禺a(chǎn)調(diào)控的)支持力度,在這個基礎(chǔ)上,目前議論較多的持有環(huán)節(jié)征稅等問題將得到推進。”
    2.2007年4月2日,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長宋春華建議,政策性商品房平均面積控制在70平方米;廉租房平均面積控制在50平方米左右。他還建議,加強經(jīng)濟適用房制度創(chuàng)新,其所含有的保障性功能向廉租房轉(zhuǎn)移。
    宋春華提出,政策性商品房面積可根據(jù)地區(qū)、人口和住房類型的差異在61到80平方米之間波動;普通商品房平均面積控制在90平方米,也可以在8l到100平方米之間波動。
    宋春華認為,目前經(jīng)濟適用房在供應對象、準入條件、住房標準、再上市以及交易以后增值的收益怎么分配等方面還存在實際操作問題,有些政策不是很清楚。他建議,在公共財力有限的情況下,應該優(yōu)先保證廉租房的供應,因為經(jīng)濟適用房不僅有保障性質(zhì),也有改善性質(zhì)。同時,將經(jīng)濟適用房里的“保障”功能向廉租房靠攏,適當擴大廉租房的范圍:“改善”功能可以歸到中小戶型住房。
    3.過去幾年,各地建筑材料價格都出現(xiàn)了上漲的情況,裝飾裝修用材料的價格上漲均超過了10%。根據(jù)房地產(chǎn)的一般預算經(jīng)驗,一個項目的開發(fā)成本,基礎(chǔ)建筑材料就占整個建筑成本的70%左右。比如,某樓盤建筑成本為2500元/平方米,那么建筑材料成本就幾乎接近2000元平方米。而建材價格上漲了20%,除開建筑行業(yè)大批量采購的價格優(yōu)惠大約5%,建筑成本就可能增加12%,這個幅度如果反饋到房價中,變化是很大的。
    建材漲價、嚴重影響了各地房產(chǎn)開發(fā)速度,其中對于中小發(fā)展商來說,受傷最深。目前很多中小樓盤的開發(fā)商和建筑商之間的合約都是要求建筑商以一定價錢包工包料的,建材上漲幅度如此之高,如果按照原來的開發(fā)速度,建筑商的利潤無疑將被大大削弱。建材價格上漲引起建筑成本上升,勢必導致房價呈上升趨勢。
    4.2005年以來,中央出臺一系列平抑房價的政策,可以用十二道金牌來形容,相隔時間越來越短,措施一次比一次嚴厲,央行2005年3月16日宣布上調(diào)商業(yè)銀行對個人住房貸款優(yōu)惠利率并要求上調(diào)個人房貸首付款比例的調(diào)控措施。2005年5月11日,中央七部門聯(lián)手出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(以下簡稱《意見》)。
    這份被稱為“政策組合拳”的《意見》,出自建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和銀監(jiān)會七個部委。這也是中央各部門第一次對房地產(chǎn)進行聯(lián)手調(diào)控。
    央行宣布上調(diào)商業(yè)銀行對個人住房貸款優(yōu)惠利率并要求上調(diào)個人房貸首付款比例的調(diào)控措施后,有不少人表現(xiàn)出對政策出臺的憤怒與不滿。社會學者易憲容在分析這種情況時指出,其中有既得利益集團在借民眾的誤解來要挾政府的因素。
    人民網(wǎng)發(fā)表《地產(chǎn)寡頭走向霍多爾科夫斯基?》一文,其中講到,在房地產(chǎn)調(diào)控中,社會被整體挾持。該文說,與其說房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國社會的支柱產(chǎn)業(yè),不如說已經(jīng)成為中國社會的“挾持者”,因為住房人人需要,不可缺少。地方政府的GDP貢獻,在普通百姓無法面對的房價面前,卻過多地倚仗于房地產(chǎn),一些中低收入者20年乃至30年人生的大部分收入,被住房按揭還款套??;銀行在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、乃至按揭回收這個漫長的時間內(nèi),承擔了嚴重風險。與之相對應的是,房地產(chǎn)寡頭們通過不斷推高房價,力圖在最短時間內(nèi)使其利益得到保證,而政府必須面對房地產(chǎn)崩潰時的動蕩風險。眼見著房價搖搖欲墜,這些出手闊綽的老板們突然變得體恤民情起來,異口同聲地指責政府調(diào)控房價最終只會傷害中低收入階層,不僅“讓窮人買不起房子”,還會讓工薪階層現(xiàn)有的房子大幅貶值,家庭資產(chǎn)急劇縮水。正是在這樣的背景下,工薪階層被房地產(chǎn)大鱷綁上了房價博弈的戰(zhàn)車。
    該文指出,所有的論調(diào)都可以歸到同一個目標,那就是阻止更多的后續(xù)調(diào)控政策出臺,拼命保住自己辛苦吹大的房地產(chǎn)泡沫。
    5.據(jù)《北京晚報》2006年1月28日報道,北京市國土局新聞發(fā)言人張維副局長介紹說,2005年該市土地計劃進行了結(jié)構(gòu)調(diào)整,調(diào)整后的基礎(chǔ)設(shè)施、公益建筑以及經(jīng)濟適用房用地大幅增加,而商品房土地供應由計劃的1750公頃下降到900余公頃。針對部分開發(fā)商“供地緊張必然引起房價上漲”的論調(diào),張維表示,商品房土地供應計劃雖然減少了,但能夠形成有效供應的住宅用地仍然在2000公頃左右,與上一年持平。他進一步解釋說:“2004年8月31日大限前,大約有1300公頃土地提前投放到市場,這些土地會在2005年形成供應,考慮到市場的接受能力,對去年商品房供地計劃作出了適當調(diào)整,調(diào)整后,商品房供地雖然減少了近一半,但是市場總的供應量并沒有減少?!睆埦S指出,減少商品房土地供應量也是為更好地促進目前存量土地的利用,“新的商品房供地減少,開發(fā)商才會將目標轉(zhuǎn)向存量土地上,從而有效促進存量土地的利用”。據(jù)介紹,目前北京市存量土地規(guī)模大約在4000公頃左右,完全可以滿足一到兩年的建設(shè)使用。
    針對住宅土地供應,張維說:“2005年共有111個項目共5400公頃的土地由開發(fā)商進行一級開發(fā),隨著這部分土地開發(fā)的陸續(xù)完成,2006、2007兩年土地供應應該說很充足。因此,購房人不必擔心住宅土地供應不足而引起房價上漲?!?BR>    6.北京市2006年將重點發(fā)展普通商品住房,制定并落實中低價位、中小套型普通商品住房供應政策,主要滿足大量中低收人家庭住房需要。
    2006年北京市計劃竣工經(jīng)濟適用住房200萬平方米,該市建委負責人介紹說,2006年市建委還將繼續(xù)完善經(jīng)濟適用住房政策,主要體現(xiàn)政府對部分中低收入家庭、特別是拆遷居民等特殊群體的保障性供應,嚴格限制經(jīng)濟適用房供應對象、面積標準和再上市交易;同時進一步擴大廉租住房比例;加快建立住宅發(fā)展與保障體系,重點發(fā)展普通商品住房,制定并落實中低價位、中小套型普通商品住房供應政策,以滿足中低收入家庭的住房需要。