第二章 資產(chǎn)評估的基本方法
第一節(jié) 市場法
一、市場法及其適用的前提條件
（一）市場法的含義
市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。
（二）市場法應(yīng)用的前提條件
1、需要一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場。
2、參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。
二、運(yùn)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估的方式
參照物差異調(diào)整因素主要有三個：一是時間差異；二是地域差異；三是功能差異。
三、運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)
（一）運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序
1、明確評估對象。
2、尋找參照物。
3、分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。選擇兩個或兩個以上的可比參照物。
4、把被評估資產(chǎn)與參照物比較。
5、分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。
市場愈活躍，市場法運(yùn)用的空間越大，評估結(jié)論愈準(zhǔn)確。
（二）市場法的優(yōu)缺點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)：
1、能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價格；
2、評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。
缺點(diǎn)：
1、需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；
2、不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。（市場法的局限 2005年考過選擇）
第二節(jié) 成本法
一、成本法及其適用的前提條件
（一）成本法的含義
成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。
采用成本法對資產(chǎn)進(jìn)行評估的理論依據(jù)：
1、資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。（資產(chǎn)成本和價值成正比）重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購置一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額，重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的。
2、資產(chǎn)的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動和其他因素的變化而相應(yīng)變化。影響資產(chǎn)價值量變化的因素，除了市場價格以外，還有：
（1）資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實(shí)體性貶值。
（2）資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。
（3）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。
（二）成本法應(yīng)用的前提條件
1、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。
2、形成資產(chǎn)價值的耗費(fèi)是必需的。
3、成本法要求被評估資產(chǎn)處于或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。
二、成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算
被評估資產(chǎn)評估值＝重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值
被評估資產(chǎn)評估值＝重置成本×成新率（即考慮三大貶值后的綜合成新率）
（一）重置成本及其估算
重置成本一般分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。
復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原構(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。
更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。
選擇重置成本時，在同時可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本；在無更新重置成本時可采用復(fù)原重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。
更新重置成本和復(fù)原重置成本采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，它們的不同之處在于資產(chǎn)在技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異，而對于設(shè)計(jì)、耗費(fèi)、格式幾十年一貫的某些資產(chǎn)，其更新重置成本與復(fù)原重置成本是一樣的。無論是跟新重置成本還是復(fù)原重置成本，資產(chǎn)本身的功能不變。
第一節(jié) 市場法
一、市場法及其適用的前提條件
（一）市場法的含義
市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。
（二）市場法應(yīng)用的前提條件
1、需要一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場。
2、參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。
二、運(yùn)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估的方式
參照物差異調(diào)整因素主要有三個：一是時間差異；二是地域差異；三是功能差異。
三、運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)
（一）運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序
1、明確評估對象。
2、尋找參照物。
3、分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。選擇兩個或兩個以上的可比參照物。
4、把被評估資產(chǎn)與參照物比較。
5、分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。
市場愈活躍，市場法運(yùn)用的空間越大，評估結(jié)論愈準(zhǔn)確。
（二）市場法的優(yōu)缺點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)：
1、能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價格；
2、評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。
缺點(diǎn)：
1、需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；
2、不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。（市場法的局限 2005年考過選擇）
第二節(jié) 成本法
一、成本法及其適用的前提條件
（一）成本法的含義
成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。
采用成本法對資產(chǎn)進(jìn)行評估的理論依據(jù)：
1、資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。（資產(chǎn)成本和價值成正比）重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購置一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額，重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的。
2、資產(chǎn)的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動和其他因素的變化而相應(yīng)變化。影響資產(chǎn)價值量變化的因素，除了市場價格以外，還有：
（1）資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實(shí)體性貶值。
（2）資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。
（3）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。
（二）成本法應(yīng)用的前提條件
1、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。
2、形成資產(chǎn)價值的耗費(fèi)是必需的。
3、成本法要求被評估資產(chǎn)處于或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。
二、成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算
被評估資產(chǎn)評估值＝重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值
被評估資產(chǎn)評估值＝重置成本×成新率（即考慮三大貶值后的綜合成新率）
（一）重置成本及其估算
重置成本一般分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。
復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原構(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。
更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。
選擇重置成本時，在同時可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本；在無更新重置成本時可采用復(fù)原重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。
更新重置成本和復(fù)原重置成本采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，它們的不同之處在于資產(chǎn)在技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異，而對于設(shè)計(jì)、耗費(fèi)、格式幾十年一貫的某些資產(chǎn)，其更新重置成本與復(fù)原重置成本是一樣的。無論是跟新重置成本還是復(fù)原重置成本，資產(chǎn)本身的功能不變。