（四）交易日期的修正
1.供比較參照的交易實(shí)例的交易日期與待估房地產(chǎn)的估價(jià)期日應(yīng)較接近為好。
所謂接近的含義是相對(duì)的，如果市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，幾年前的交易資料用于現(xiàn)在，也仍然有效；如果市場(chǎng)變化快，則只有最近的交易實(shí)例才有效。
一般認(rèn)為，交易實(shí)例的交易日期相差5年以上的不易采用，因此時(shí)即使進(jìn)行交易日期修正仍會(huì)出現(xiàn)較大偏差。若房地產(chǎn)價(jià)格有明顯上漲或下跌趨勢(shì)，特別是通貨膨脹嚴(yán)重時(shí)期，物價(jià)變動(dòng)更為劇烈，用不超過(guò)一兩個(gè)月的交易資料來(lái)比較。
2.交易日期修正的方法
一般是用變動(dòng)率（如采用地價(jià)指數(shù)或地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等）將交易實(shí)例當(dāng)時(shí)的交易價(jià)格修正為估價(jià)期日的價(jià)格。
3.利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為：
估價(jià)期日價(jià)格=調(diào)整系數(shù)×交易日期價(jià)格
（五）區(qū)域因素的修正
1.區(qū)域因素的修正是市場(chǎng)法中的難點(diǎn)和關(guān)鍵之一。
2.進(jìn)行區(qū)域分析時(shí)，交易實(shí)例房地產(chǎn)的選用范圍
（1）商業(yè)區(qū)通常以商業(yè)收益能發(fā)生替代關(guān)系的地區(qū)為交易實(shí)例房地產(chǎn)的選用范圍；
（2）住宅區(qū)通常以通向市中心的方便程度能發(fā)生替代關(guān)系的地區(qū)為交易實(shí)例房地產(chǎn)的選用范圍。
（3）工業(yè)區(qū)可分為大工業(yè)區(qū)和中小工業(yè)區(qū)兩類。
①大工業(yè)區(qū)一般是以可能與原材料及生產(chǎn)產(chǎn)品等大規(guī)模運(yùn)輸具有替代關(guān)系的地區(qū)為交易實(shí)例房地產(chǎn)的選用范圍。
②中小工業(yè)區(qū)是以對(duì)于產(chǎn)品的生產(chǎn)及銷售費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)效益有替代關(guān)系的地區(qū)為交易實(shí)例房地產(chǎn)的選用范圍。在供求關(guān)系能替代的地區(qū)中選擇交易實(shí)例房地產(chǎn)后尚須進(jìn)行區(qū)域因素的修正。
3.在分析區(qū)域因素的影響時(shí)，對(duì)不同類型房地產(chǎn)的側(cè)重點(diǎn)是不同的。
（1）商業(yè)區(qū)的收益率是影響房地產(chǎn)價(jià)格的最主要因素。而地段的營(yíng)業(yè)環(huán)境對(duì)商業(yè)區(qū)的銷售額影響很大，故地段是決定商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的根本因素。
（2）住宅區(qū)主要是離市中心的距離、交通設(shè)施條件和居住環(huán)境的好壞，即環(huán)境是否清靜，風(fēng)景好壞，有無(wú)影響環(huán)境的設(shè)施，居民的職業(yè)構(gòu)成及其社會(huì)地位、文化水平、生活方式等。
（3）工業(yè)區(qū)的好壞，最主要是看運(yùn)輸?shù)谋憷闆r、工業(yè)用水和用電的質(zhì)量、與產(chǎn)品的銷售市場(chǎng)及原材料采購(gòu)市場(chǎng)位置的關(guān)系。
4.區(qū)域因素修正的確定可用不同的方法：
（1）雙百分制比較法。
①原理：
雙百分制的第一層“百分”是按大類對(duì)區(qū)域影響因素分類評(píng)分，每類的分均為100分；第二層“百分”是對(duì)大類區(qū)域的影響強(qiáng)度確定權(quán)重。交易實(shí)例房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)在該因素上的差異反映在積分（因素評(píng)分與權(quán)重之乘積）上。各因素評(píng)分與該因素的權(quán)重的總積分，綜合反映了交易實(shí)例房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)由于所處地區(qū)不同而在價(jià)格上的差異。
②按照總積分，可將各交易實(shí)例的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整成待估房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：
價(jià)格修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)總積分/交易實(shí)例房地產(chǎn)總積分
（2）十等分因素比較法。
①這是前一方法的簡(jiǎn)化。
②原理
將房地產(chǎn)的位置、交通情況、周圍的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公共設(shè)施建立、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地使用強(qiáng)度等諸多因素分成十項(xiàng)，每一項(xiàng)的權(quán)重均為1／10.對(duì)交易實(shí)例和待估房地產(chǎn)每一項(xiàng)因素的異同和影響逐項(xiàng)打分，最后根據(jù)綜合總分做出最后評(píng)定。
（3）環(huán)境成熟度修正法。
①環(huán)境成熟度含義
即配套設(shè)施達(dá)到的程度。任何一塊土地的利用，都必須具備規(guī)模的土地外，還需要鄰近有各種設(shè)施與之相配合，才能達(dá)到有效的利用。但這種環(huán)境通常要有一段相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間才能趨于成熟。
②成熟度修正原理
首先要找出交易實(shí)例和待估對(duì)象之間環(huán)境條件成熟的差距，即找到待估對(duì)象達(dá)到交易實(shí)例同等環(huán)境成熟程度所需的時(shí)間，然后以交易實(shí)例價(jià)格乘以復(fù)利率的折現(xiàn)值即可。
③計(jì)算公式為：
房地產(chǎn)價(jià)格=調(diào)整系數(shù)×交易實(shí)例價(jià)格
調(diào)整系數(shù)=1/（1+i）n
式中：i——折現(xiàn)率；
n——達(dá)到與交易實(shí)例同等環(huán)境成熟程度所需要的年數(shù)。
四、評(píng)估案例
五、建筑物評(píng)估市場(chǎng)法運(yùn)用中修正系數(shù)的總結(jié)
交易日期的修正系數(shù)
本章使用的是物價(jià)指數(shù)法，所以并不難理解
區(qū)域因素修正系數(shù)
（1）這個(gè)修正系數(shù)的計(jì)算是按照修正系數(shù)的基本原理（即被評(píng)估資產(chǎn)和參照物的價(jià)值比等于二者的該項(xiàng)因素的數(shù)值之比）計(jì)算的：
修正系數(shù)=被估對(duì)象的區(qū)域因素積分值/參照物的區(qū)域因素積分值
不過(guò)，在教材的例題中區(qū)域因素的各個(gè)構(gòu)成要素的積分值都是以被評(píng)估對(duì)象為100分為基礎(chǔ)來(lái)計(jì)算的（即被評(píng)估對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)的100，參照物的比他高或者低進(jìn)行調(diào)整確定積分值）
（2）環(huán)境成熟度因素調(diào)整系數(shù)法
實(shí)質(zhì)上是使用的貨幣的時(shí)間價(jià)值原理，采用復(fù)利現(xiàn)值或者終值系數(shù)就能夠把它計(jì)算處理
（3）雙百分制法
（4）十等分因素法
個(gè)別因素修正系數(shù)
這個(gè)修正系數(shù)的計(jì)算是按照修正系數(shù)的基本原理（即被評(píng)估資產(chǎn)和參照物的價(jià)值比等于二者的該項(xiàng)因素的數(shù)值之比）計(jì)算的：
修正系數(shù)=被估對(duì)象的個(gè)別因素積分值/參照物的個(gè)別因素積分值
不過(guò)，在教材的例題中個(gè)別因素的各個(gè)構(gòu)成要素的積分值都是以被評(píng)估對(duì)象為100分為基礎(chǔ)來(lái)計(jì)算的（即被評(píng)估對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)的100，參照物的比他高或者低確定積分值）交易因素修正系數(shù)死扣公式就可以了。
1.供比較參照的交易實(shí)例的交易日期與待估房地產(chǎn)的估價(jià)期日應(yīng)較接近為好。
所謂接近的含義是相對(duì)的，如果市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，幾年前的交易資料用于現(xiàn)在，也仍然有效；如果市場(chǎng)變化快，則只有最近的交易實(shí)例才有效。
一般認(rèn)為，交易實(shí)例的交易日期相差5年以上的不易采用，因此時(shí)即使進(jìn)行交易日期修正仍會(huì)出現(xiàn)較大偏差。若房地產(chǎn)價(jià)格有明顯上漲或下跌趨勢(shì)，特別是通貨膨脹嚴(yán)重時(shí)期，物價(jià)變動(dòng)更為劇烈，用不超過(guò)一兩個(gè)月的交易資料來(lái)比較。
2.交易日期修正的方法
一般是用變動(dòng)率（如采用地價(jià)指數(shù)或地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等）將交易實(shí)例當(dāng)時(shí)的交易價(jià)格修正為估價(jià)期日的價(jià)格。
3.利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為：
估價(jià)期日價(jià)格=調(diào)整系數(shù)×交易日期價(jià)格
（五）區(qū)域因素的修正
1.區(qū)域因素的修正是市場(chǎng)法中的難點(diǎn)和關(guān)鍵之一。
2.進(jìn)行區(qū)域分析時(shí)，交易實(shí)例房地產(chǎn)的選用范圍
（1）商業(yè)區(qū)通常以商業(yè)收益能發(fā)生替代關(guān)系的地區(qū)為交易實(shí)例房地產(chǎn)的選用范圍；
（2）住宅區(qū)通常以通向市中心的方便程度能發(fā)生替代關(guān)系的地區(qū)為交易實(shí)例房地產(chǎn)的選用范圍。
（3）工業(yè)區(qū)可分為大工業(yè)區(qū)和中小工業(yè)區(qū)兩類。
①大工業(yè)區(qū)一般是以可能與原材料及生產(chǎn)產(chǎn)品等大規(guī)模運(yùn)輸具有替代關(guān)系的地區(qū)為交易實(shí)例房地產(chǎn)的選用范圍。
②中小工業(yè)區(qū)是以對(duì)于產(chǎn)品的生產(chǎn)及銷售費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)效益有替代關(guān)系的地區(qū)為交易實(shí)例房地產(chǎn)的選用范圍。在供求關(guān)系能替代的地區(qū)中選擇交易實(shí)例房地產(chǎn)后尚須進(jìn)行區(qū)域因素的修正。
3.在分析區(qū)域因素的影響時(shí)，對(duì)不同類型房地產(chǎn)的側(cè)重點(diǎn)是不同的。
（1）商業(yè)區(qū)的收益率是影響房地產(chǎn)價(jià)格的最主要因素。而地段的營(yíng)業(yè)環(huán)境對(duì)商業(yè)區(qū)的銷售額影響很大，故地段是決定商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的根本因素。
（2）住宅區(qū)主要是離市中心的距離、交通設(shè)施條件和居住環(huán)境的好壞，即環(huán)境是否清靜，風(fēng)景好壞，有無(wú)影響環(huán)境的設(shè)施，居民的職業(yè)構(gòu)成及其社會(huì)地位、文化水平、生活方式等。
（3）工業(yè)區(qū)的好壞，最主要是看運(yùn)輸?shù)谋憷闆r、工業(yè)用水和用電的質(zhì)量、與產(chǎn)品的銷售市場(chǎng)及原材料采購(gòu)市場(chǎng)位置的關(guān)系。
4.區(qū)域因素修正的確定可用不同的方法：
（1）雙百分制比較法。
①原理：
雙百分制的第一層“百分”是按大類對(duì)區(qū)域影響因素分類評(píng)分，每類的分均為100分；第二層“百分”是對(duì)大類區(qū)域的影響強(qiáng)度確定權(quán)重。交易實(shí)例房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)在該因素上的差異反映在積分（因素評(píng)分與權(quán)重之乘積）上。各因素評(píng)分與該因素的權(quán)重的總積分，綜合反映了交易實(shí)例房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)由于所處地區(qū)不同而在價(jià)格上的差異。
②按照總積分，可將各交易實(shí)例的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整成待估房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：
價(jià)格修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)總積分/交易實(shí)例房地產(chǎn)總積分
（2）十等分因素比較法。
①這是前一方法的簡(jiǎn)化。
②原理
將房地產(chǎn)的位置、交通情況、周圍的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公共設(shè)施建立、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地使用強(qiáng)度等諸多因素分成十項(xiàng)，每一項(xiàng)的權(quán)重均為1／10.對(duì)交易實(shí)例和待估房地產(chǎn)每一項(xiàng)因素的異同和影響逐項(xiàng)打分，最后根據(jù)綜合總分做出最后評(píng)定。
（3）環(huán)境成熟度修正法。
①環(huán)境成熟度含義
即配套設(shè)施達(dá)到的程度。任何一塊土地的利用，都必須具備規(guī)模的土地外，還需要鄰近有各種設(shè)施與之相配合，才能達(dá)到有效的利用。但這種環(huán)境通常要有一段相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間才能趨于成熟。
②成熟度修正原理
首先要找出交易實(shí)例和待估對(duì)象之間環(huán)境條件成熟的差距，即找到待估對(duì)象達(dá)到交易實(shí)例同等環(huán)境成熟程度所需的時(shí)間，然后以交易實(shí)例價(jià)格乘以復(fù)利率的折現(xiàn)值即可。
③計(jì)算公式為：
房地產(chǎn)價(jià)格=調(diào)整系數(shù)×交易實(shí)例價(jià)格
調(diào)整系數(shù)=1/（1+i）n
式中：i——折現(xiàn)率；
n——達(dá)到與交易實(shí)例同等環(huán)境成熟程度所需要的年數(shù)。
四、評(píng)估案例
五、建筑物評(píng)估市場(chǎng)法運(yùn)用中修正系數(shù)的總結(jié)
交易日期的修正系數(shù)
本章使用的是物價(jià)指數(shù)法，所以并不難理解
區(qū)域因素修正系數(shù)
（1）這個(gè)修正系數(shù)的計(jì)算是按照修正系數(shù)的基本原理（即被評(píng)估資產(chǎn)和參照物的價(jià)值比等于二者的該項(xiàng)因素的數(shù)值之比）計(jì)算的：
修正系數(shù)=被估對(duì)象的區(qū)域因素積分值/參照物的區(qū)域因素積分值
不過(guò)，在教材的例題中區(qū)域因素的各個(gè)構(gòu)成要素的積分值都是以被評(píng)估對(duì)象為100分為基礎(chǔ)來(lái)計(jì)算的（即被評(píng)估對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)的100，參照物的比他高或者低進(jìn)行調(diào)整確定積分值）
（2）環(huán)境成熟度因素調(diào)整系數(shù)法
實(shí)質(zhì)上是使用的貨幣的時(shí)間價(jià)值原理，采用復(fù)利現(xiàn)值或者終值系數(shù)就能夠把它計(jì)算處理
（3）雙百分制法
（4）十等分因素法
個(gè)別因素修正系數(shù)
這個(gè)修正系數(shù)的計(jì)算是按照修正系數(shù)的基本原理（即被評(píng)估資產(chǎn)和參照物的價(jià)值比等于二者的該項(xiàng)因素的數(shù)值之比）計(jì)算的：
修正系數(shù)=被估對(duì)象的個(gè)別因素積分值/參照物的個(gè)別因素積分值
不過(guò)，在教材的例題中個(gè)別因素的各個(gè)構(gòu)成要素的積分值都是以被評(píng)估對(duì)象為100分為基礎(chǔ)來(lái)計(jì)算的（即被評(píng)估對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)的100，參照物的比他高或者低確定積分值）交易因素修正系數(shù)死扣公式就可以了。