第三節(jié) 建筑物評估的成本法
建筑物評估中的成本法的含義和適用對象
1.定義：基于建筑物的再建造費用或投資的角度來考慮，通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣減由于各種損耗因素造成的貶值，后得出建筑物的評估值。
2.成本法一般適用于：
不改變用途持續(xù)使用的房屋建筑物單獨評估其價值的情況。
一、建筑物成本構成
建筑物成本通?？蓺w納成以下幾個方面。
（一）前期費用
前期費用一般包括：（1）規(guī)劃和可行性研究費；（2）工程設計費；（3）人防工程設計費；（4）“三通一平”費；（5）地上附屬物拆除費；（6）工程標的編制費；（7）工程招投標費；（8）合同預審費；（9）公證費；（10）鑒證費。
建筑物的前期費用要根據具體評估對象及所在地的有關規(guī)定進行計算。
（二）建筑安裝工程費
建筑安裝工程是指建筑工程和建安工程，建筑安裝工程費是指為房屋建筑物工程而直接或間接耗費的各種材料和人工費用，一般包括直接工程費、間接工程費、計劃利潤、定編費、稅金等。
建筑工程費中包括直接工程費、其他直接費用、臨時設施費用、現場管理費、現場經費等；間接費用包括企業(yè)管理費、勞動保險費、財務費用、利潤、材差、定編費、稅金等。建筑工程費占建筑總造價的比重很大。房屋建筑物的結構部分、裝修部分和基礎部分是建筑工程費核算的基本對象。
建安工程費包括：直接費（給排水、采暖、電氣等），人工費、其他直接費、臨時設施費、現場管理費、現場經費、企業(yè)管理費、勞動保險費、計劃利潤、稅金等。
在計算建筑安裝工程費時，各項取費標準是根據評估對象所在地區(qū)的預算定額計算的。建筑物的工程量是根據決算資料計算的實際工程量。若竣工決算資料所依據的定額年代較早，則應根據評估基準日要求進行相應調整。
（三）其他費用
其他費用包括企業(yè)管理費、質監(jiān)費、管理費、白蟻防治費、人防費、消防費、綠地建設費等。
（四）間接費用
間接費用主要包括應分攤的職工培訓費、聯合試運轉費、總體設計費等。
在計算間接費用時應注意，不應把資金成本和投資方向調節(jié)稅及合理利潤計算在內。
（五）合理利潤
1.合理利潤是指為開發(fā)建設房屋建筑物而應獲得的平均利潤。
2.應該注意的是在計算工業(yè)用廠房時一般不考慮合理利潤。
（六）資金成本
資金成本是根據額定工期、平均投入資金及適當的貸款利率測算的建筑期利息。在估算資金成本時應注意如下幾個問題：
1.資金成本計算時建設工期是指正常建設條件下，完成整個建設項目的合理工期。
2.建設工期的計算與利息率的計算期要一致，如同為年或同為月。
3.計算資金投入時，通常按建設期內均勻投入進行測算。
（七）投資方向調節(jié)稅（這個稅已經停征了）
二、建筑物重置成本的估算方法
測算建筑物重置成本有許多方法，在具體評估過程中，經常采用的是預決算調整法、重編預算法、指數調整法等。
（一）預決算調整法
1.項目決算與重置價值的聯系。
（1）決算價格即為房屋建筑物的歷史成本。由于竣工決算資料提供了建筑物建設的當期工程量資料，就可用現行單價和費用項目及費用標準確定建筑物的重置全價。
（2）這種方法計算的重置成本是復原重置成本
2.運用預決算調整法確定房屋建筑物的重置全價，調整的內容和要點如下：
（1）三材差價。即鋼材、木材和水泥價格調整，
（2）地材價差額。
地材價差額可依據當地建委定額站發(fā)布的地材價格指數計算：
地材價差額=定額直接費×地材價格指數
（3）人工費和機械調整費。
①人工費的調整可按下述公式計算：
②機械費的調整一般可依據當地建筑工程定額管理部門發(fā)布的取費系數計算。
調整后的機械費=定額直接費×當地規(guī)定的取費系數
（4）其他直接費調整。通?？梢罁數亟ㄖ~管理部門規(guī)定的費率計算。
（5）計算重置基價。
①首先計算出調整后的工程直接費。
②在計算出工程直接費的基礎上，按當地建筑工程定額管理部門規(guī)定的計費標準計算間接費、其他間接費、稅金、利潤。
③將上述直接費、間接費、其他間接費、利潤、稅金相加即為重置基價。
（6）計算重置成本。
計算出重置基價后，應計加附加稅費。
附加稅費的內容因地區(qū)不同而有所差異。通常包括設計費、勘察費、質監(jiān)費、招待費、建設單位管理費、建設期利息和投資方向調節(jié)稅等。
3.預決算調整法適用前提和范圍。
（1）適用前提
以建筑物原工程量是合理的為假設前提的。
用預決算調整法進行評估，必須要具備完整的建筑工程竣工決算資料或預算資料。
（2）適用對象
用途相同、結構相同且數量較多的建筑物評估。
建筑物評估中的成本法的含義和適用對象
1.定義：基于建筑物的再建造費用或投資的角度來考慮，通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣減由于各種損耗因素造成的貶值，后得出建筑物的評估值。
2.成本法一般適用于：
不改變用途持續(xù)使用的房屋建筑物單獨評估其價值的情況。
一、建筑物成本構成
建筑物成本通?？蓺w納成以下幾個方面。
（一）前期費用
前期費用一般包括：（1）規(guī)劃和可行性研究費；（2）工程設計費；（3）人防工程設計費；（4）“三通一平”費；（5）地上附屬物拆除費；（6）工程標的編制費；（7）工程招投標費；（8）合同預審費；（9）公證費；（10）鑒證費。
建筑物的前期費用要根據具體評估對象及所在地的有關規(guī)定進行計算。
（二）建筑安裝工程費
建筑安裝工程是指建筑工程和建安工程，建筑安裝工程費是指為房屋建筑物工程而直接或間接耗費的各種材料和人工費用，一般包括直接工程費、間接工程費、計劃利潤、定編費、稅金等。
建筑工程費中包括直接工程費、其他直接費用、臨時設施費用、現場管理費、現場經費等；間接費用包括企業(yè)管理費、勞動保險費、財務費用、利潤、材差、定編費、稅金等。建筑工程費占建筑總造價的比重很大。房屋建筑物的結構部分、裝修部分和基礎部分是建筑工程費核算的基本對象。
建安工程費包括：直接費（給排水、采暖、電氣等），人工費、其他直接費、臨時設施費、現場管理費、現場經費、企業(yè)管理費、勞動保險費、計劃利潤、稅金等。
在計算建筑安裝工程費時，各項取費標準是根據評估對象所在地區(qū)的預算定額計算的。建筑物的工程量是根據決算資料計算的實際工程量。若竣工決算資料所依據的定額年代較早，則應根據評估基準日要求進行相應調整。
（三）其他費用
其他費用包括企業(yè)管理費、質監(jiān)費、管理費、白蟻防治費、人防費、消防費、綠地建設費等。
（四）間接費用
間接費用主要包括應分攤的職工培訓費、聯合試運轉費、總體設計費等。
在計算間接費用時應注意，不應把資金成本和投資方向調節(jié)稅及合理利潤計算在內。
（五）合理利潤
1.合理利潤是指為開發(fā)建設房屋建筑物而應獲得的平均利潤。
2.應該注意的是在計算工業(yè)用廠房時一般不考慮合理利潤。
（六）資金成本
資金成本是根據額定工期、平均投入資金及適當的貸款利率測算的建筑期利息。在估算資金成本時應注意如下幾個問題：
1.資金成本計算時建設工期是指正常建設條件下，完成整個建設項目的合理工期。
2.建設工期的計算與利息率的計算期要一致，如同為年或同為月。
3.計算資金投入時，通常按建設期內均勻投入進行測算。
（七）投資方向調節(jié)稅（這個稅已經停征了）
二、建筑物重置成本的估算方法
測算建筑物重置成本有許多方法，在具體評估過程中，經常采用的是預決算調整法、重編預算法、指數調整法等。
（一）預決算調整法
1.項目決算與重置價值的聯系。
（1）決算價格即為房屋建筑物的歷史成本。由于竣工決算資料提供了建筑物建設的當期工程量資料，就可用現行單價和費用項目及費用標準確定建筑物的重置全價。
（2）這種方法計算的重置成本是復原重置成本
2.運用預決算調整法確定房屋建筑物的重置全價，調整的內容和要點如下：
（1）三材差價。即鋼材、木材和水泥價格調整，
（2）地材價差額。
地材價差額可依據當地建委定額站發(fā)布的地材價格指數計算：
地材價差額=定額直接費×地材價格指數
（3）人工費和機械調整費。
①人工費的調整可按下述公式計算：
②機械費的調整一般可依據當地建筑工程定額管理部門發(fā)布的取費系數計算。
調整后的機械費=定額直接費×當地規(guī)定的取費系數
（4）其他直接費調整。通?？梢罁數亟ㄖ~管理部門規(guī)定的費率計算。
（5）計算重置基價。
①首先計算出調整后的工程直接費。
②在計算出工程直接費的基礎上，按當地建筑工程定額管理部門規(guī)定的計費標準計算間接費、其他間接費、稅金、利潤。
③將上述直接費、間接費、其他間接費、利潤、稅金相加即為重置基價。
（6）計算重置成本。
計算出重置基價后，應計加附加稅費。
附加稅費的內容因地區(qū)不同而有所差異。通常包括設計費、勘察費、質監(jiān)費、招待費、建設單位管理費、建設期利息和投資方向調節(jié)稅等。
3.預決算調整法適用前提和范圍。
（1）適用前提
以建筑物原工程量是合理的為假設前提的。
用預決算調整法進行評估，必須要具備完整的建筑工程竣工決算資料或預算資料。
（2）適用對象
用途相同、結構相同且數量較多的建筑物評估。