（二）按房屋建筑物使用功能分類
建筑物按使用功能劃分為兩大類，一類為工業(yè)用建筑物；另一類為民用建筑。
1.工業(yè)用建筑物
是指工業(yè)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋、構(gòu)筑物。
包括廠房、倉(cāng)庫(kù)、實(shí)驗(yàn)室、辦公樓、煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩、圍墻等等。
交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)的生產(chǎn)用建筑物也歸為此類。
2.民用建筑。
（1）民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。
（2）公共建筑可劃分為營(yíng)業(yè)用建筑物和行政事業(yè)用建筑物。
①營(yíng)業(yè)用建筑物
指商業(yè)、金融和保險(xiǎn)、郵電、旅館、飯店，及旅游服務(wù)業(yè)修建的人文景觀和服務(wù)場(chǎng)所。
②行政事業(yè)用建筑
是指黨政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和科、教、文、衛(wèi)、體育等事業(yè)用建筑。
軍用建筑和外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)建筑也屬此類。
（3）民用住宅包括公寓、住宅和宿舍樓等。
（三）建筑物根據(jù)其建筑程度和使用狀況可分為
已完工在建工程和在建工程。
三、建筑物評(píng)估的特性
（一）建筑物價(jià)值的內(nèi)涵特點(diǎn)
1.建筑物作為與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，是不可以脫離土地而獨(dú)立存在的。
在企業(yè)核算和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，往往把征用土地費(fèi)或開發(fā)費(fèi)用核算在建筑物價(jià)格中，因此，建筑物價(jià)格中通常隱含地價(jià)。但是，從資產(chǎn)評(píng)估的角度來看，由于房屋建筑物和土地的價(jià)格運(yùn)動(dòng)具有較大的差異，土地價(jià)格會(huì)隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及開發(fā)利用狀況而增值，而建筑物價(jià)格則因使用會(huì)貶值。因此，為了準(zhǔn)確客觀地評(píng)價(jià)地產(chǎn)價(jià)值和建筑物價(jià)值，有必要把建筑物與其所占用的土地分開，針對(duì)其價(jià)值影響特性進(jìn)行分別評(píng)估。
2.建筑物的不同使用性質(zhì)導(dǎo)致不同的價(jià)格形式
根據(jù)房屋建筑物的種類，建筑物價(jià)格又可分為住宅、工業(yè)用房、商業(yè)用房、行政事業(yè)用房、辦公用房、各類建筑物等的價(jià)格。且由于建筑物的使用性質(zhì)不同，其價(jià)格表現(xiàn)形式也不同，從而需要使用不同的評(píng)估方法
如工業(yè)用房，在企業(yè)評(píng)估中，它是單項(xiàng)生產(chǎn)要素，不具有整體生產(chǎn)和盈利能力，通常用成本法進(jìn)行估價(jià)；商業(yè)用房則更多地體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)收益上，其收益現(xiàn)值是由經(jīng)營(yíng)收益大小來決定的。
3.我國(guó)的土地相關(guān)法規(guī)導(dǎo)致了房屋建筑物評(píng)估價(jià)值的多樣化
（1）由于我國(guó)土地實(shí)行的是所有權(quán)歸國(guó)家和集體所有，而企業(yè)或個(gè)人只有使用權(quán)，
（2）獲得土地使用權(quán)的方式有兩種
①國(guó)家無償劃撥
②企業(yè)通過交付出讓金而享有規(guī)定使用用途前提下一定期限的處置權(quán)
（3）在資產(chǎn)評(píng)估中，我們通常會(huì)遇到三種類型的價(jià)格評(píng)估：房屋建筑物所有權(quán)價(jià)格評(píng)估、房屋建筑物使用權(quán)價(jià)格評(píng)估和租用權(quán)價(jià)格評(píng)估。
①房屋所有權(quán)價(jià)格評(píng)估
指房地結(jié)合評(píng)估，其評(píng)估價(jià)格中既包含房屋建筑物價(jià)值，也包含土地價(jià)值。此時(shí)，土地應(yīng)是辦理出讓手續(xù)而獲得合法使用權(quán)的土地。購(gòu)買者有權(quán)處置其產(chǎn)權(quán)。
②房屋使用權(quán)價(jià)格評(píng)估
指在一定使用期限內(nèi)對(duì)房產(chǎn)使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估。一般來說，購(gòu)買者不得在使用權(quán)期限內(nèi)任意轉(zhuǎn)賣所購(gòu)置的房地產(chǎn)使用權(quán)，并在房產(chǎn)使用權(quán)期滿或房產(chǎn)消失后將房地產(chǎn)交還出售方。
③房產(chǎn)租用權(quán)價(jià)格
就是租金，與所有權(quán)、使用權(quán)價(jià)格的多軌制相聯(lián)系。
除此之外，隨著產(chǎn)權(quán)交易形式的多樣化，房屋建筑物價(jià)格也呈現(xiàn)不同的表現(xiàn)形式，如房屋建筑物的拍賣價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格等，都是在特定交易條件下建筑物價(jià)格的特殊表現(xiàn)形式。
（二）建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約
1.我國(guó)關(guān)于土地使用權(quán)的法規(guī)規(guī)定
（1）按照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓高年限，根據(jù)出讓土地的用途不同而不同，具體分為五種情況：
①居住用地70年；
②工業(yè)用地50年；
③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；
④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
⑤綜合或其他用地50年。
（2）國(guó)家還規(guī)定，在土地使用權(quán)出讓期限到期后土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得。
（3）國(guó)家還規(guī)定，當(dāng)土地出讓合同的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。
2.我國(guó)關(guān)于土地使用權(quán)的法規(guī)規(guī)定對(duì)評(píng)估的影響
（1）非劃撥用土地上的建筑物評(píng)估
在評(píng)估已出讓土地上的建筑物時(shí)，就要相應(yīng)考慮出讓土地的剩余出讓年限與被評(píng)估建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限間的吻合關(guān)系，而且還應(yīng)考慮土地是否可以辦理續(xù)期等因素。
正常條件下，即使土地剩余出讓年限小于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限，在用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出讓年限作為的約束條件進(jìn)行計(jì)算。因?yàn)樵诜康胤蛛x評(píng)估中出讓年限的約束已經(jīng)在土地使用權(quán)評(píng)估中予以充分考慮。
（2）對(duì)于劃撥用土地上的建筑物評(píng)估則不受土地使用權(quán)年限的限制。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)劃撥具有無償性、無期限性和不可轉(zhuǎn)讓等特點(diǎn)。
（三）建筑物功能、用途及評(píng)估方法
在通常情況下，建筑物的評(píng)估方法的確定不僅要取決于其特定的評(píng)估目的，而且，常常與建筑物自身的功能和用途有關(guān)。
如作為生產(chǎn)用房屋建筑物，在進(jìn)行企業(yè)整體評(píng)估時(shí)，可按單項(xiàng)生產(chǎn)要素用成本法進(jìn)行評(píng)估；商業(yè)用房或商品住宅可根據(jù)建筑物經(jīng)營(yíng)收益或建筑物市場(chǎng)交易狀況用收益法或市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。
建筑物按使用功能劃分為兩大類，一類為工業(yè)用建筑物；另一類為民用建筑。
1.工業(yè)用建筑物
是指工業(yè)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋、構(gòu)筑物。
包括廠房、倉(cāng)庫(kù)、實(shí)驗(yàn)室、辦公樓、煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩、圍墻等等。
交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)的生產(chǎn)用建筑物也歸為此類。
2.民用建筑。
（1）民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。
（2）公共建筑可劃分為營(yíng)業(yè)用建筑物和行政事業(yè)用建筑物。
①營(yíng)業(yè)用建筑物
指商業(yè)、金融和保險(xiǎn)、郵電、旅館、飯店，及旅游服務(wù)業(yè)修建的人文景觀和服務(wù)場(chǎng)所。
②行政事業(yè)用建筑
是指黨政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和科、教、文、衛(wèi)、體育等事業(yè)用建筑。
軍用建筑和外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)建筑也屬此類。
（3）民用住宅包括公寓、住宅和宿舍樓等。
（三）建筑物根據(jù)其建筑程度和使用狀況可分為
已完工在建工程和在建工程。
三、建筑物評(píng)估的特性
（一）建筑物價(jià)值的內(nèi)涵特點(diǎn)
1.建筑物作為與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，是不可以脫離土地而獨(dú)立存在的。
在企業(yè)核算和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，往往把征用土地費(fèi)或開發(fā)費(fèi)用核算在建筑物價(jià)格中，因此，建筑物價(jià)格中通常隱含地價(jià)。但是，從資產(chǎn)評(píng)估的角度來看，由于房屋建筑物和土地的價(jià)格運(yùn)動(dòng)具有較大的差異，土地價(jià)格會(huì)隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及開發(fā)利用狀況而增值，而建筑物價(jià)格則因使用會(huì)貶值。因此，為了準(zhǔn)確客觀地評(píng)價(jià)地產(chǎn)價(jià)值和建筑物價(jià)值，有必要把建筑物與其所占用的土地分開，針對(duì)其價(jià)值影響特性進(jìn)行分別評(píng)估。
2.建筑物的不同使用性質(zhì)導(dǎo)致不同的價(jià)格形式
根據(jù)房屋建筑物的種類，建筑物價(jià)格又可分為住宅、工業(yè)用房、商業(yè)用房、行政事業(yè)用房、辦公用房、各類建筑物等的價(jià)格。且由于建筑物的使用性質(zhì)不同，其價(jià)格表現(xiàn)形式也不同，從而需要使用不同的評(píng)估方法
如工業(yè)用房，在企業(yè)評(píng)估中，它是單項(xiàng)生產(chǎn)要素，不具有整體生產(chǎn)和盈利能力，通常用成本法進(jìn)行估價(jià)；商業(yè)用房則更多地體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)收益上，其收益現(xiàn)值是由經(jīng)營(yíng)收益大小來決定的。
3.我國(guó)的土地相關(guān)法規(guī)導(dǎo)致了房屋建筑物評(píng)估價(jià)值的多樣化
（1）由于我國(guó)土地實(shí)行的是所有權(quán)歸國(guó)家和集體所有，而企業(yè)或個(gè)人只有使用權(quán)，
（2）獲得土地使用權(quán)的方式有兩種
①國(guó)家無償劃撥
②企業(yè)通過交付出讓金而享有規(guī)定使用用途前提下一定期限的處置權(quán)
（3）在資產(chǎn)評(píng)估中，我們通常會(huì)遇到三種類型的價(jià)格評(píng)估：房屋建筑物所有權(quán)價(jià)格評(píng)估、房屋建筑物使用權(quán)價(jià)格評(píng)估和租用權(quán)價(jià)格評(píng)估。
①房屋所有權(quán)價(jià)格評(píng)估
指房地結(jié)合評(píng)估，其評(píng)估價(jià)格中既包含房屋建筑物價(jià)值，也包含土地價(jià)值。此時(shí)，土地應(yīng)是辦理出讓手續(xù)而獲得合法使用權(quán)的土地。購(gòu)買者有權(quán)處置其產(chǎn)權(quán)。
②房屋使用權(quán)價(jià)格評(píng)估
指在一定使用期限內(nèi)對(duì)房產(chǎn)使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估。一般來說，購(gòu)買者不得在使用權(quán)期限內(nèi)任意轉(zhuǎn)賣所購(gòu)置的房地產(chǎn)使用權(quán)，并在房產(chǎn)使用權(quán)期滿或房產(chǎn)消失后將房地產(chǎn)交還出售方。
③房產(chǎn)租用權(quán)價(jià)格
就是租金，與所有權(quán)、使用權(quán)價(jià)格的多軌制相聯(lián)系。
除此之外，隨著產(chǎn)權(quán)交易形式的多樣化，房屋建筑物價(jià)格也呈現(xiàn)不同的表現(xiàn)形式，如房屋建筑物的拍賣價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格等，都是在特定交易條件下建筑物價(jià)格的特殊表現(xiàn)形式。
（二）建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約
1.我國(guó)關(guān)于土地使用權(quán)的法規(guī)規(guī)定
（1）按照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓高年限，根據(jù)出讓土地的用途不同而不同，具體分為五種情況：
①居住用地70年；
②工業(yè)用地50年；
③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；
④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
⑤綜合或其他用地50年。
（2）國(guó)家還規(guī)定，在土地使用權(quán)出讓期限到期后土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得。
（3）國(guó)家還規(guī)定，當(dāng)土地出讓合同的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。
2.我國(guó)關(guān)于土地使用權(quán)的法規(guī)規(guī)定對(duì)評(píng)估的影響
（1）非劃撥用土地上的建筑物評(píng)估
在評(píng)估已出讓土地上的建筑物時(shí)，就要相應(yīng)考慮出讓土地的剩余出讓年限與被評(píng)估建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限間的吻合關(guān)系，而且還應(yīng)考慮土地是否可以辦理續(xù)期等因素。
正常條件下，即使土地剩余出讓年限小于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限，在用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出讓年限作為的約束條件進(jìn)行計(jì)算。因?yàn)樵诜康胤蛛x評(píng)估中出讓年限的約束已經(jīng)在土地使用權(quán)評(píng)估中予以充分考慮。
（2）對(duì)于劃撥用土地上的建筑物評(píng)估則不受土地使用權(quán)年限的限制。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)劃撥具有無償性、無期限性和不可轉(zhuǎn)讓等特點(diǎn)。
（三）建筑物功能、用途及評(píng)估方法
在通常情況下，建筑物的評(píng)估方法的確定不僅要取決于其特定的評(píng)估目的，而且，常常與建筑物自身的功能和用途有關(guān)。
如作為生產(chǎn)用房屋建筑物，在進(jìn)行企業(yè)整體評(píng)估時(shí)，可按單項(xiàng)生產(chǎn)要素用成本法進(jìn)行評(píng)估；商業(yè)用房或商品住宅可根據(jù)建筑物經(jīng)營(yíng)收益或建筑物市場(chǎng)交易狀況用收益法或市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。