第三節(jié) 土地使用權(quán)評估的程序和原則
一、土地使用權(quán)評估的程序
（一）明確委托項目的基本事項
（二）制定評估作業(yè)計劃
（三）現(xiàn)場勘察，搜集資料，選擇評估方案
（四）評定估算土地使用權(quán)評估結(jié)果，撰寫評估報告
二、土地使用權(quán)評估的原則
（一）貢獻原則
1.內(nèi)涵：
按經(jīng)濟學(xué)邊際收益原則，衡量各生產(chǎn)要素的價值大小，可依據(jù)其對總收益的貢獻大小來決定。
2.運用
對于土地估價，這一原則是指不動產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果，其中某一部分帶來的收益，對總收益而言是部分與整體之間的關(guān)系。估價時，可以根據(jù)收益現(xiàn)值分別估算土地、建筑物價格，進而評估整個不動產(chǎn)價格，也可根據(jù)整個不動產(chǎn)價格及其他構(gòu)成部分的價格，扣除建筑物價格來估算土地價格。
（二）替代原則
1.含義
根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時，價格最低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后才決定的。
2.土地估價中的替代原則可概括如下：
（1）土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定。
（2）土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格來確定。
（3）土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。
3.在土地估價時替代原則的運用
在土地估價中經(jīng)常采用的市場法是以替代原則為基礎(chǔ)的。通過對土地條件即土地使用價值的比較來評估土地價格。
如在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估地塊有替代可能的地塊的地價和條件，通過與待估地塊進行比較來確定待估地塊價格
應(yīng)當(dāng)注意的是，由于土地的不可移動性、個別性及交易量少的特點，在土地估價時很難找到像一般商品那樣性質(zhì)、條件完全相同的替代品，因此一般都要進行時間和土地條件修正后，才能按替代原則，采用市場法確定待估地塊價格。
注意：前面這兩條原則是教材第一章講過的“資產(chǎn)評估的經(jīng)濟性原則”，而且第二條在建筑物評估的特有原則中也有包含
（三）使用原則
1.含義
由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式所能為權(quán)利人帶來的收益量不同，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)，所以，土地價格是以該地塊的效用作發(fā)揮為前提的。
2.應(yīng)用這個原則時，應(yīng)注意：
（1）應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中的最適宜用途來確定，如城市鬧市區(qū)中的街角地，其用途應(yīng)該為商業(yè)用地。
（2）土地的使用原則，還包括地塊使用強度。如地塊的建筑密度、容積率等。地產(chǎn)評估一般選擇地塊的使用強度。
（3）應(yīng)用這一原則時，必須符合國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。
（四）供需原則
1.內(nèi)涵
在完全的自由市場中，一般商品的價格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點。需求超過供給，價格隨之提高；反之，供給超過需求，價格隨之下降，這就是供求均衡法則。土地也是一樣，其價格也是由需求與供給的互相關(guān)系而定的。
2.但因為土地不同于一般商品，具有一些人文與自然特性，使得它不完全遵循上述供求均衡法則。其表現(xiàn)為：
（1）價格獨占性較強。
由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特性，使其需求與供給都局限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進行。即土地不能實行完全競爭，所以其價格的獨占傾向性較強。
（2）替代性有限。
由于成為交易對象的土地具有個別性，各個地塊都有獨特性，因此其替代性也有限。
注意：在建筑物評估的特有原則中也有包含前面的第2－4條原則
（五）變動原則
1.含義：
一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而變化的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果。而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。
2.運用
在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求，以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。在土地估價中，不僅要對將來的地價變動作出準(zhǔn)確預(yù)測，同時也要對所采用的地價資料按變動原則修訂到估價期日的標(biāo)準(zhǔn)水平，才能合理地估價。
一、土地使用權(quán)評估的程序
（一）明確委托項目的基本事項
（二）制定評估作業(yè)計劃
（三）現(xiàn)場勘察，搜集資料，選擇評估方案
（四）評定估算土地使用權(quán)評估結(jié)果，撰寫評估報告
二、土地使用權(quán)評估的原則
（一）貢獻原則
1.內(nèi)涵：
按經(jīng)濟學(xué)邊際收益原則，衡量各生產(chǎn)要素的價值大小，可依據(jù)其對總收益的貢獻大小來決定。
2.運用
對于土地估價，這一原則是指不動產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果，其中某一部分帶來的收益，對總收益而言是部分與整體之間的關(guān)系。估價時，可以根據(jù)收益現(xiàn)值分別估算土地、建筑物價格，進而評估整個不動產(chǎn)價格，也可根據(jù)整個不動產(chǎn)價格及其他構(gòu)成部分的價格，扣除建筑物價格來估算土地價格。
（二）替代原則
1.含義
根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時，價格最低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后才決定的。
2.土地估價中的替代原則可概括如下：
（1）土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定。
（2）土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格來確定。
（3）土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。
3.在土地估價時替代原則的運用
在土地估價中經(jīng)常采用的市場法是以替代原則為基礎(chǔ)的。通過對土地條件即土地使用價值的比較來評估土地價格。
如在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估地塊有替代可能的地塊的地價和條件，通過與待估地塊進行比較來確定待估地塊價格
應(yīng)當(dāng)注意的是，由于土地的不可移動性、個別性及交易量少的特點，在土地估價時很難找到像一般商品那樣性質(zhì)、條件完全相同的替代品，因此一般都要進行時間和土地條件修正后，才能按替代原則，采用市場法確定待估地塊價格。
注意：前面這兩條原則是教材第一章講過的“資產(chǎn)評估的經(jīng)濟性原則”，而且第二條在建筑物評估的特有原則中也有包含
（三）使用原則
1.含義
由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式所能為權(quán)利人帶來的收益量不同，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)，所以，土地價格是以該地塊的效用作發(fā)揮為前提的。
2.應(yīng)用這個原則時，應(yīng)注意：
（1）應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中的最適宜用途來確定，如城市鬧市區(qū)中的街角地，其用途應(yīng)該為商業(yè)用地。
（2）土地的使用原則，還包括地塊使用強度。如地塊的建筑密度、容積率等。地產(chǎn)評估一般選擇地塊的使用強度。
（3）應(yīng)用這一原則時，必須符合國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。
（四）供需原則
1.內(nèi)涵
在完全的自由市場中，一般商品的價格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點。需求超過供給，價格隨之提高；反之，供給超過需求，價格隨之下降，這就是供求均衡法則。土地也是一樣，其價格也是由需求與供給的互相關(guān)系而定的。
2.但因為土地不同于一般商品，具有一些人文與自然特性，使得它不完全遵循上述供求均衡法則。其表現(xiàn)為：
（1）價格獨占性較強。
由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特性，使其需求與供給都局限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進行。即土地不能實行完全競爭，所以其價格的獨占傾向性較強。
（2）替代性有限。
由于成為交易對象的土地具有個別性，各個地塊都有獨特性，因此其替代性也有限。
注意：在建筑物評估的特有原則中也有包含前面的第2－4條原則
（五）變動原則
1.含義：
一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而變化的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果。而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。
2.運用
在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求，以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。在土地估價中，不僅要對將來的地價變動作出準(zhǔn)確預(yù)測，同時也要對所采用的地價資料按變動原則修訂到估價期日的標(biāo)準(zhǔn)水平，才能合理地估價。