第二節(jié) 企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置
一、土地權(quán)屬的類型
土地權(quán)屬按不同角度，可以分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、劃撥土地、出讓土地等。
（一）土地所有權(quán)
1.《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，我國的土地是社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
2.國有土地可以依法確定給全民所有制單位或者集體所有制單位使用，但任何單位和個人都不擁有城市國有土地的所有權(quán)。
（二）劃撥土地使用權(quán)
1.劃撥土地使用權(quán)的兩種形式
（1）在我國，劃撥土地使用權(quán)一般是經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納了土地補償、安置補助、拆遷補償?shù)荣M用后，依法“無償”取得的，這里的“無償”是指土地使用者未向政府繳納出讓金；
（2）還有一種形式就是國家直接將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用，如解放前國民黨政府的國有企業(yè)土地、軍事用地以及現(xiàn)在的國有荒山、荒地等，
2.劃撥土地的管理規(guī)定
（1）按照土地管理法的有關(guān)規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的外，沒有土地使用期限的限制。
（2）根據(jù)國家土地管理局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》和《房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，
①單獨的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓；
②劃撥土地使用權(quán)上建筑物、構(gòu)筑物的轉(zhuǎn)讓
地上有建筑物、構(gòu)筑物時，可按照國務(wù)院規(guī)定報有批準權(quán)的人民政府審批，由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，或者按照國務(wù)院規(guī)定決定，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
③劃撥土地使用權(quán)的抵押
以劃撥形式取得的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)不得單獨設(shè)定抵押權(quán)，依法取得了房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。設(shè)定了房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)若以劃撥方式取得，在依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
④劃撥土地使用權(quán)的租賃
不得單獨租賃，以劃撥方式取得土地使用權(quán)，并在其國有土地上建成房屋以營利為目的進行了房屋出租的，應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國家。
3.當前建設(shè)用地的土地使用權(quán)一般采取有償使用的辦法，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥，如以下各類用地：
（1）國家機關(guān)用地和軍事用地；
（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
（三）出讓土地使用權(quán)
1.定義
出讓土地使用權(quán)是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
2.出讓土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定
（1）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)除國有土地外，還有集體所有土地，集體所有土地經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。
（2）土地使用權(quán)的出讓要符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)費用計劃。
（3）土地使用權(quán)出讓，可以采用拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。
有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式，但協(xié)議的土地使用權(quán)出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的。
（4）土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
（5）土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，
土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當最遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除社會公共利益需要收回該幅土地外，否則應(yīng)當予以批準。經(jīng)批準予以續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金；如果土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲政府批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。
（6）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)必須做到：
①以出讓方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按照出讓合同的約定，支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
②屬于房屋建設(shè)工程的，要完成開發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。
③以合法轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
④以出讓方式取得了土地使用權(quán)，但未按出讓合同約定支付全部土地出讓金的、或成片開發(fā)土地形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定決定查封或者以其他形式限制土地權(quán)利的、依法收回土地使用權(quán)的、共有土地但未經(jīng)其他共有人書面同意的、權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的、法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形等等，出讓土地使用權(quán)都不得發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為。
一、土地權(quán)屬的類型
土地權(quán)屬按不同角度，可以分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、劃撥土地、出讓土地等。
（一）土地所有權(quán)
1.《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，我國的土地是社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
2.國有土地可以依法確定給全民所有制單位或者集體所有制單位使用，但任何單位和個人都不擁有城市國有土地的所有權(quán)。
（二）劃撥土地使用權(quán)
1.劃撥土地使用權(quán)的兩種形式
（1）在我國，劃撥土地使用權(quán)一般是經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納了土地補償、安置補助、拆遷補償?shù)荣M用后，依法“無償”取得的，這里的“無償”是指土地使用者未向政府繳納出讓金；
（2）還有一種形式就是國家直接將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用，如解放前國民黨政府的國有企業(yè)土地、軍事用地以及現(xiàn)在的國有荒山、荒地等，
2.劃撥土地的管理規(guī)定
（1）按照土地管理法的有關(guān)規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的外，沒有土地使用期限的限制。
（2）根據(jù)國家土地管理局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》和《房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，
①單獨的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓；
②劃撥土地使用權(quán)上建筑物、構(gòu)筑物的轉(zhuǎn)讓
地上有建筑物、構(gòu)筑物時，可按照國務(wù)院規(guī)定報有批準權(quán)的人民政府審批，由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，或者按照國務(wù)院規(guī)定決定，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
③劃撥土地使用權(quán)的抵押
以劃撥形式取得的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)不得單獨設(shè)定抵押權(quán)，依法取得了房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。設(shè)定了房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)若以劃撥方式取得，在依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
④劃撥土地使用權(quán)的租賃
不得單獨租賃，以劃撥方式取得土地使用權(quán)，并在其國有土地上建成房屋以營利為目的進行了房屋出租的，應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國家。
3.當前建設(shè)用地的土地使用權(quán)一般采取有償使用的辦法，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥，如以下各類用地：
（1）國家機關(guān)用地和軍事用地；
（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
（三）出讓土地使用權(quán)
1.定義
出讓土地使用權(quán)是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
2.出讓土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定
（1）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)除國有土地外，還有集體所有土地，集體所有土地經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。
（2）土地使用權(quán)的出讓要符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)費用計劃。
（3）土地使用權(quán)出讓，可以采用拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。
有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式，但協(xié)議的土地使用權(quán)出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的。
（4）土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
（5）土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，
土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當最遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除社會公共利益需要收回該幅土地外，否則應(yīng)當予以批準。經(jīng)批準予以續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金；如果土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲政府批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。
（6）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)必須做到：
①以出讓方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按照出讓合同的約定，支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
②屬于房屋建設(shè)工程的，要完成開發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。
③以合法轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
④以出讓方式取得了土地使用權(quán)，但未按出讓合同約定支付全部土地出讓金的、或成片開發(fā)土地形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定決定查封或者以其他形式限制土地權(quán)利的、依法收回土地使用權(quán)的、共有土地但未經(jīng)其他共有人書面同意的、權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的、法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形等等，出讓土地使用權(quán)都不得發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為。