（6）規(guī)劃限制。
①主要指城市規(guī)劃中對住宅區(qū)住宅建筑的高度、式樣、密度、建筑容積率、消防間距以及土地使用前景等提出的具體規(guī)劃和限制要求。
②建筑高度是指地上建筑物可達及的高度，建筑物的高度應(yīng)在城市規(guī)劃規(guī)定的建筑高度以下（包括相等）。
③建筑密度是指一塊土地上底層建筑面積與全部土地面積的百分比。建筑密度亦稱建筑覆蓋率。
④容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。
（7）其他因素。
4.影響我國工業(yè)用地的區(qū)域因素。
（1）交通便捷度。
一是對內(nèi)的情況，包括區(qū)域內(nèi)道路類型、寬度、路面狀況、道路面積、道路密度等。
二是對外聯(lián)系情況，包括工業(yè)區(qū)道路系統(tǒng)同對外公路、過境公路、鐵路的連接狀況，距火車站、港口及其他交通樞紐的距離、可利用程度等。
（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。
（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。
①產(chǎn)業(yè)的集聚和規(guī)?？梢杂脙蓚€指標系測度和衡量。
一是工業(yè)區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)數(shù)目；
二是單個企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模（通常用資產(chǎn)總額、凈產(chǎn)值、職工人數(shù)來衡量）。
②工業(yè)地區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)數(shù)目多寡以及企業(yè)規(guī)模的大小?，F(xiàn)代化工業(yè)生產(chǎn)分工細、專業(yè)化強，許多生產(chǎn)部門需要相互協(xié)作。因此，工業(yè)區(qū)要達到一定的規(guī)模，具備一定的生產(chǎn)技術(shù)體系才能使企業(yè)產(chǎn)生規(guī)模效益和集聚效益，減少不必要的生產(chǎn)成本和一些其他費用。
（4）環(huán)境質(zhì)量。
（5）規(guī)劃限制。
（6）其他因素。
（三）個別因素
1.位置因素。
同一區(qū)域內(nèi)的土地由于其具體位置的差異，會產(chǎn)生不同的效用和價值，也就是說會有不同的地產(chǎn)價格。
2.地形地質(zhì)因素。
地形地質(zhì)因素對地價的影響主要表現(xiàn)在兩個方面：
①城市中如果地形條件較差，如背陰、通風(fēng)不暢等，其使用效果差，造成地價水平較低；
②復(fù)雜的地形、較差的地質(zhì)條件均會造成土地開發(fā)成本的增高，從而降低地產(chǎn)的價格。如：城市土地利用中的理想坡度為0.3％-0.2％，坡度過小會造成排水不暢。而若在8％-12％的坡地上建住宅，要相應(yīng)增加建設(shè)投資費用4％-7％、經(jīng)營管理費用5％-10％。地質(zhì)條件的好壞則直接影響勘探和樁基工程費用。
3.面積因素。
土地面積大小制約地產(chǎn)價格水平主要取決于土地利用性質(zhì)的適宜性。
4.地塊形狀因素。
地塊形狀因素主要表現(xiàn)在寬、深的比例。
如果這個比例不合理，就會在一定程度上限制土地的規(guī)模經(jīng)營，以致難以形成較好的土地收益，使土地價格難以提高。
一般來說，在城市中的商業(yè)服務(wù)經(jīng)營，要求有適當(dāng)?shù)膶挾群蜕疃葪l件的地塊。估價實踐中常采用寬度、深度比來修正宗地價格。
如以溫州市有關(guān)單位的測算為例，當(dāng)寬深比小于等于0.5時，地價系數(shù)為0.88；寬深比在0.507時，地價系數(shù)為1.0；當(dāng)寬深比大于1時，地價修正系數(shù)為1.23.
5.土地利用因素。
（1）主要包括容積率和土地用途。
（2）容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。
容積率越高，在地塊面積一定的條件下，意味著建筑物面積的增加。對房地產(chǎn)開發(fā)來說，其銷售的收益就相應(yīng)增大，意味著其使用效益的增加，其結(jié)果也必然導(dǎo)致土地價格的增加。
（3）就土地用途而言
一般來說，商業(yè)用地的地價在同一土地級別內(nèi)要高于住宅用地和工業(yè)用地的地價，而工業(yè)用地地價要高于農(nóng)業(yè)用地的地價。
①主要指城市規(guī)劃中對住宅區(qū)住宅建筑的高度、式樣、密度、建筑容積率、消防間距以及土地使用前景等提出的具體規(guī)劃和限制要求。
②建筑高度是指地上建筑物可達及的高度，建筑物的高度應(yīng)在城市規(guī)劃規(guī)定的建筑高度以下（包括相等）。
③建筑密度是指一塊土地上底層建筑面積與全部土地面積的百分比。建筑密度亦稱建筑覆蓋率。
④容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。
（7）其他因素。
4.影響我國工業(yè)用地的區(qū)域因素。
（1）交通便捷度。
一是對內(nèi)的情況，包括區(qū)域內(nèi)道路類型、寬度、路面狀況、道路面積、道路密度等。
二是對外聯(lián)系情況，包括工業(yè)區(qū)道路系統(tǒng)同對外公路、過境公路、鐵路的連接狀況，距火車站、港口及其他交通樞紐的距離、可利用程度等。
（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。
（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。
①產(chǎn)業(yè)的集聚和規(guī)?？梢杂脙蓚€指標系測度和衡量。
一是工業(yè)區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)數(shù)目；
二是單個企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模（通常用資產(chǎn)總額、凈產(chǎn)值、職工人數(shù)來衡量）。
②工業(yè)地區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)數(shù)目多寡以及企業(yè)規(guī)模的大小?，F(xiàn)代化工業(yè)生產(chǎn)分工細、專業(yè)化強，許多生產(chǎn)部門需要相互協(xié)作。因此，工業(yè)區(qū)要達到一定的規(guī)模，具備一定的生產(chǎn)技術(shù)體系才能使企業(yè)產(chǎn)生規(guī)模效益和集聚效益，減少不必要的生產(chǎn)成本和一些其他費用。
（4）環(huán)境質(zhì)量。
（5）規(guī)劃限制。
（6）其他因素。
（三）個別因素
1.位置因素。
同一區(qū)域內(nèi)的土地由于其具體位置的差異，會產(chǎn)生不同的效用和價值，也就是說會有不同的地產(chǎn)價格。
2.地形地質(zhì)因素。
地形地質(zhì)因素對地價的影響主要表現(xiàn)在兩個方面：
①城市中如果地形條件較差，如背陰、通風(fēng)不暢等，其使用效果差，造成地價水平較低；
②復(fù)雜的地形、較差的地質(zhì)條件均會造成土地開發(fā)成本的增高，從而降低地產(chǎn)的價格。如：城市土地利用中的理想坡度為0.3％-0.2％，坡度過小會造成排水不暢。而若在8％-12％的坡地上建住宅，要相應(yīng)增加建設(shè)投資費用4％-7％、經(jīng)營管理費用5％-10％。地質(zhì)條件的好壞則直接影響勘探和樁基工程費用。
3.面積因素。
土地面積大小制約地產(chǎn)價格水平主要取決于土地利用性質(zhì)的適宜性。
4.地塊形狀因素。
地塊形狀因素主要表現(xiàn)在寬、深的比例。
如果這個比例不合理，就會在一定程度上限制土地的規(guī)模經(jīng)營，以致難以形成較好的土地收益，使土地價格難以提高。
一般來說，在城市中的商業(yè)服務(wù)經(jīng)營，要求有適當(dāng)?shù)膶挾群蜕疃葪l件的地塊。估價實踐中常采用寬度、深度比來修正宗地價格。
如以溫州市有關(guān)單位的測算為例，當(dāng)寬深比小于等于0.5時，地價系數(shù)為0.88；寬深比在0.507時，地價系數(shù)為1.0；當(dāng)寬深比大于1時，地價修正系數(shù)為1.23.
5.土地利用因素。
（1）主要包括容積率和土地用途。
（2）容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。
容積率越高，在地塊面積一定的條件下，意味著建筑物面積的增加。對房地產(chǎn)開發(fā)來說，其銷售的收益就相應(yīng)增大，意味著其使用效益的增加，其結(jié)果也必然導(dǎo)致土地價格的增加。
（3）就土地用途而言
一般來說，商業(yè)用地的地價在同一土地級別內(nèi)要高于住宅用地和工業(yè)用地的地價，而工業(yè)用地地價要高于農(nóng)業(yè)用地的地價。