五、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素
（一）一般因素
1.行政因素。
影響地產(chǎn)評(píng)估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
2.社會(huì)因素。
社會(huì)因素包括政治安定狀況、社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化等四個(gè)方面。
3.經(jīng)濟(jì)因素。
（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。
當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)處于良性循環(huán)或以較快速度增長(zhǎng)時(shí)，通常會(huì)對(duì)土地的總需求不斷擴(kuò)大，致使土地價(jià)格上漲。
（2）居民收入和消費(fèi)水平。
隨著居民收入的增加，人們?cè)诮鉀Q溫飽問(wèn)題之后，對(duì)消費(fèi)水平會(huì)有新的要求。表現(xiàn)在住宅上則是對(duì)房屋的質(zhì)量、面積的要求會(huì)更高。
（3）物價(jià)變動(dòng)。
物價(jià)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響呈正相關(guān)，即：物價(jià)上漲率越高，房地產(chǎn)價(jià)格也越高，二者成輪番上漲趨勢(shì)。
（4）儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、利率水平的變化都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。
4.其他一般因素。
如人口因素、心理因素、國(guó)際因素等也都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。
（二）區(qū)域因素
1.區(qū)域因素主要包括位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境、城市規(guī)劃限制等。
2.影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素。
（1）商業(yè)繁華程度。
主要指商業(yè)區(qū)等級(jí)、商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪總數(shù)（包括數(shù)目和經(jīng)營(yíng)面積）。
（2）交通便捷度。
（3）環(huán)境優(yōu)劣度。
反映商業(yè)用地的環(huán)境質(zhì)量主要有兩個(gè)指標(biāo)，一是人文環(huán)境；二是自然環(huán)境，
（4）規(guī)劃限制。
主要指城市規(guī)劃對(duì)商業(yè)區(qū)土地利用提出的具體要求，包括土地的具體用途，建筑物的高度、密度、容積率，道路寬度等。此外，交通管理等限制也會(huì)對(duì)商業(yè)區(qū)土地價(jià)格產(chǎn)生制約作用。
（5）其他因素。
3.影響住宅用地價(jià)格的區(qū)域因素。
（1）位置。
（2）交通便捷度。
（3）基礎(chǔ)設(shè)施保證度。
基礎(chǔ)設(shè)施主要指直接用于為居住服務(wù)的供電、供氣、供水、供暖等設(shè)施，保證度則是用來(lái)衡量這些設(shè)施配置情況及運(yùn)行狀況的指標(biāo)。在我國(guó)，許多城市特別應(yīng)著重考慮供水、供電、供熱的保證程度。
（4）公用設(shè)施完備度。
主要指為住宅區(qū)域服務(wù)的公用設(shè)施完善程度，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所、公園、儲(chǔ)蓄所、游樂(lè)場(chǎng)所的配置狀況。
（5）環(huán)境質(zhì)量度。
一是人文環(huán)境，包括住宅區(qū)內(nèi)居民的就業(yè)結(jié)構(gòu)、受教育水平等；
二是自然環(huán)境，包括水污染、大氣污染及噪音污染的狀況。
（一）一般因素
1.行政因素。
影響地產(chǎn)評(píng)估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
2.社會(huì)因素。
社會(huì)因素包括政治安定狀況、社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化等四個(gè)方面。
3.經(jīng)濟(jì)因素。
（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。
當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)處于良性循環(huán)或以較快速度增長(zhǎng)時(shí)，通常會(huì)對(duì)土地的總需求不斷擴(kuò)大，致使土地價(jià)格上漲。
（2）居民收入和消費(fèi)水平。
隨著居民收入的增加，人們?cè)诮鉀Q溫飽問(wèn)題之后，對(duì)消費(fèi)水平會(huì)有新的要求。表現(xiàn)在住宅上則是對(duì)房屋的質(zhì)量、面積的要求會(huì)更高。
（3）物價(jià)變動(dòng)。
物價(jià)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響呈正相關(guān)，即：物價(jià)上漲率越高，房地產(chǎn)價(jià)格也越高，二者成輪番上漲趨勢(shì)。
（4）儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、利率水平的變化都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。
4.其他一般因素。
如人口因素、心理因素、國(guó)際因素等也都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。
（二）區(qū)域因素
1.區(qū)域因素主要包括位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境、城市規(guī)劃限制等。
2.影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素。
（1）商業(yè)繁華程度。
主要指商業(yè)區(qū)等級(jí)、商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪總數(shù)（包括數(shù)目和經(jīng)營(yíng)面積）。
（2）交通便捷度。
（3）環(huán)境優(yōu)劣度。
反映商業(yè)用地的環(huán)境質(zhì)量主要有兩個(gè)指標(biāo)，一是人文環(huán)境；二是自然環(huán)境，
（4）規(guī)劃限制。
主要指城市規(guī)劃對(duì)商業(yè)區(qū)土地利用提出的具體要求，包括土地的具體用途，建筑物的高度、密度、容積率，道路寬度等。此外，交通管理等限制也會(huì)對(duì)商業(yè)區(qū)土地價(jià)格產(chǎn)生制約作用。
（5）其他因素。
3.影響住宅用地價(jià)格的區(qū)域因素。
（1）位置。
（2）交通便捷度。
（3）基礎(chǔ)設(shè)施保證度。
基礎(chǔ)設(shè)施主要指直接用于為居住服務(wù)的供電、供氣、供水、供暖等設(shè)施，保證度則是用來(lái)衡量這些設(shè)施配置情況及運(yùn)行狀況的指標(biāo)。在我國(guó)，許多城市特別應(yīng)著重考慮供水、供電、供熱的保證程度。
（4）公用設(shè)施完備度。
主要指為住宅區(qū)域服務(wù)的公用設(shè)施完善程度，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所、公園、儲(chǔ)蓄所、游樂(lè)場(chǎng)所的配置狀況。
（5）環(huán)境質(zhì)量度。
一是人文環(huán)境，包括住宅區(qū)內(nèi)居民的就業(yè)結(jié)構(gòu)、受教育水平等；
二是自然環(huán)境，包括水污染、大氣污染及噪音污染的狀況。