四、 房屋租賃合同
1、房屋租賃合同的概念及內(nèi)容
租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過租賃合同確定的。
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！薄蹲赓U管理辦法》對租賃合同的內(nèi)容作了進(jìn)一步的規(guī)定，規(guī)定租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：
(1)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；
(2)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；
(3)租賃用途；
(4)租賃期限；
(5)租金及交付方式；
(6)房屋修繕責(zé)任；
(7)轉(zhuǎn)租的約定；
(8)變更和解除合同的條件；
(9)違約責(zé)任；
(10)當(dāng)事人約定的其他條款。
在上述條款中，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責(zé)任是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的必備條款。
例題：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房屋租賃合同必備條款包括 ( )。
a、租賃期限 b、租賃用途 c、租金及交付方式 d、房屋的修繕責(zé)任 e、當(dāng)事人姓名
答案：abcd
租賃期限。多年來，我國公有住房實(shí)行無租賃期限的租賃行為，租賃行為應(yīng)有明確的租賃期限，出租人有權(quán)在簽訂租賃合同時(shí)明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋?！逗贤ā芬?guī)定：租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。承租人有義務(wù)在租賃期限屆滿后返還所承租的房屋。如需繼續(xù)承租原租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的期限將房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期限內(nèi)承租人的正常使用。出租人在租賃合同屆滿前需要收回房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意，并賠償承租人的損失；收回住宅用房的，同時(shí)要做好承租人的住房安置。
租賃用途，是指房屋租賃合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì)。承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同；承租人與第三者互換房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意，出租人應(yīng)當(dāng)支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新的承租人應(yīng)與出租人另行簽訂租賃合同。
租金及交付方式。租金標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。租賃合同應(yīng)當(dāng)明確約定租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。同時(shí)租金標(biāo)準(zhǔn)必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。
房屋的修繕責(zé)任。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。房屋修繕責(zé)任人對形成租賃關(guān)系的房屋確實(shí)無力修繕的，可以與另一方當(dāng)事人合修，責(zé)任人因此付出的修繕費(fèi)用，可以折抵租金或由出租人分期償還。
例題2：（判斷題）
（1）、《合同法》規(guī)定：租賃期限不得超過30年，超過30年的，超過部分無效。（ ）
答案：錯(cuò)
（2）、租金標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。（ ）
答案：對
2、租賃合同的終止
租賃合同一經(jīng)簽訂，租賃雙方必須嚴(yán)格遵守。
合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。自然終止主要包括：
(1)租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同；
(2)符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的；
(3)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的。
因上述原因終止租賃合同的，使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。
人為終止主要是指由于租賃雙方人為的因素而使租賃合同終止。一般包括無效合同的終止和由于租賃雙方在租賃過程中的人為因素而使合同終止。由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形主要有：
(1)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；
(2)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的；
(3)將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的；
(4)無正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的；
(5)公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的；
(6)承租人利用承租的房屋從事非法活動(dòng)的；
(7)故意損壞房屋的；
(8)法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的。
發(fā)生上述行為，出租人除終止租賃合同，收回房屋外，還可索賠由此造成的損失。
例題：租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前( )個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。
a、1 b、2 c、3 d、4
答案：c
五、房屋租賃登記備案
房屋租賃合同登記備案是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的一項(xiàng)重要內(nèi)容。實(shí)行房屋租賃合同登記備案一方面可以較好地防止非法出租房屋，減少糾紛，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定；另一方面也可以有效防止國家稅費(fèi)流失。
1、申請
簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的證明文件包括：
(1)書面租賃合同；
(2)《房屋所有權(quán)證書》；
(3)當(dāng)事人的合法身份證件；
(4)市、縣人民政府規(guī)定的其他文件。
出租共有房屋，還須提交其他共有權(quán)人同意出租的證明。出租委托代管房屋， 還須提交代管人授權(quán)出租的書面證明。
2 、登記備案
房屋租賃登記備案包括著審查的含義。房屋租賃審查的主要內(nèi)容應(yīng)包括：
(1)審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件；
(2)審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出相的房屋；
(3)審查租賃合同的內(nèi)容是否齊全、完備，如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責(zé)任等；
(4)審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策；
1、房屋租賃合同的概念及內(nèi)容
租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過租賃合同確定的。
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！薄蹲赓U管理辦法》對租賃合同的內(nèi)容作了進(jìn)一步的規(guī)定，規(guī)定租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：
(1)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；
(2)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；
(3)租賃用途；
(4)租賃期限；
(5)租金及交付方式；
(6)房屋修繕責(zé)任；
(7)轉(zhuǎn)租的約定；
(8)變更和解除合同的條件；
(9)違約責(zé)任；
(10)當(dāng)事人約定的其他條款。
在上述條款中，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責(zé)任是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的必備條款。
例題：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房屋租賃合同必備條款包括 ( )。
a、租賃期限 b、租賃用途 c、租金及交付方式 d、房屋的修繕責(zé)任 e、當(dāng)事人姓名
答案：abcd
租賃期限。多年來，我國公有住房實(shí)行無租賃期限的租賃行為，租賃行為應(yīng)有明確的租賃期限，出租人有權(quán)在簽訂租賃合同時(shí)明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋?！逗贤ā芬?guī)定：租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。承租人有義務(wù)在租賃期限屆滿后返還所承租的房屋。如需繼續(xù)承租原租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的期限將房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期限內(nèi)承租人的正常使用。出租人在租賃合同屆滿前需要收回房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意，并賠償承租人的損失；收回住宅用房的，同時(shí)要做好承租人的住房安置。
租賃用途，是指房屋租賃合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì)。承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同；承租人與第三者互換房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意，出租人應(yīng)當(dāng)支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新的承租人應(yīng)與出租人另行簽訂租賃合同。
租金及交付方式。租金標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。租賃合同應(yīng)當(dāng)明確約定租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。同時(shí)租金標(biāo)準(zhǔn)必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。
房屋的修繕責(zé)任。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。房屋修繕責(zé)任人對形成租賃關(guān)系的房屋確實(shí)無力修繕的，可以與另一方當(dāng)事人合修，責(zé)任人因此付出的修繕費(fèi)用，可以折抵租金或由出租人分期償還。
例題2：（判斷題）
（1）、《合同法》規(guī)定：租賃期限不得超過30年，超過30年的，超過部分無效。（ ）
答案：錯(cuò)
（2）、租金標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。（ ）
答案：對
2、租賃合同的終止
租賃合同一經(jīng)簽訂，租賃雙方必須嚴(yán)格遵守。
合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。自然終止主要包括：
(1)租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同；
(2)符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的；
(3)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的。
因上述原因終止租賃合同的，使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。
人為終止主要是指由于租賃雙方人為的因素而使租賃合同終止。一般包括無效合同的終止和由于租賃雙方在租賃過程中的人為因素而使合同終止。由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形主要有：
(1)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；
(2)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的；
(3)將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的；
(4)無正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的；
(5)公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的；
(6)承租人利用承租的房屋從事非法活動(dòng)的；
(7)故意損壞房屋的；
(8)法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的。
發(fā)生上述行為，出租人除終止租賃合同，收回房屋外，還可索賠由此造成的損失。
例題：租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前( )個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。
a、1 b、2 c、3 d、4
答案：c
五、房屋租賃登記備案
房屋租賃合同登記備案是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的一項(xiàng)重要內(nèi)容。實(shí)行房屋租賃合同登記備案一方面可以較好地防止非法出租房屋，減少糾紛，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定；另一方面也可以有效防止國家稅費(fèi)流失。
1、申請
簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的證明文件包括：
(1)書面租賃合同；
(2)《房屋所有權(quán)證書》；
(3)當(dāng)事人的合法身份證件；
(4)市、縣人民政府規(guī)定的其他文件。
出租共有房屋，還須提交其他共有權(quán)人同意出租的證明。出租委托代管房屋， 還須提交代管人授權(quán)出租的書面證明。
2 、登記備案
房屋租賃登記備案包括著審查的含義。房屋租賃審查的主要內(nèi)容應(yīng)包括：
(1)審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件；
(2)審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出相的房屋；
(3)審查租賃合同的內(nèi)容是否齊全、完備，如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責(zé)任等；
(4)審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策；