五、物業(yè)管理服務等級標準
中國物業(yè)管理協(xié)會在總結我國物業(yè)管理實踐的基礎上，制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）》（以下簡稱《標準》）。作為物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同、確定物業(yè)服務等級、約定物業(yè)服務項目、內容與標準以及測算物業(yè)服務價格的參考依據。
1.《標準》為普通商品住房、經濟適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務的試行標準，物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價的高檔商品住宅的物業(yè)服務不適用此標準。
2.《標準》根據普通住宅小區(qū)物業(yè)服務需求的不同情況，由高到低設定為一級、二級、三級三個服務等級，級別越高，表示物業(yè)服務標準越高。
3.《標準》各等級服務分別由基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理等六大項主要內容組成。《標準》以外的其他服務項目、內容及標準，由簽訂物業(yè)服務合同的雙方協(xié)商約定。
4.選用《標準》時，應充分考慮住宅小區(qū)的建設標準、配套設施設備、服務功能及業(yè)主（使用人）的居住消費能力等因素，選擇相應的服務等級。
例題：《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）》根據普通住宅小區(qū)物業(yè)服務需求的不同情況，由高到低設定的服務等級是（ ?。?BR> A、特級
B、一級
C、二級
D、三級E、三級
答案：BCD
解析：《標準》根據普通住宅小區(qū)物業(yè)服務需求的不同情況，由高到低設定為一級、二級、三級三個服務等級，級別越高，表示物業(yè)服務標準越高。
六、維修資金（掌握）
1998年國務院《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)23號文件）明確提出建立住房維修基金制度，維修基金專項用于住房共用部位、共用設施設備的大修、中修及更新、改造。之后，建設部和財政部聯(lián)合印發(fā)了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）?！稐l例》進一步明確：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金（以下簡稱維修資金）。
（一）維修資金的性質和用途維修資金屬全體業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設備設施保修期滿后的大中修和更新、改造。
物業(yè)的共用部位是指物業(yè)主體承重結構部位（包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
物業(yè)的共用設備設施是指物業(yè)區(qū)域內，由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、共用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、池井、非經營性停車場庫、公益性文體設施和共用設備設施使用的房屋等。
例題：下列關于維修資金的性質和用途，說法不正確的是（ ）。
A、維修資金，屬全體業(yè)主所有
B、維修資金，屬物業(yè)公司所有
C.維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設備設施保修期滿后的大中修和更新、改造
D.維修資金僅用于物業(yè)共用部位、共用設備設施保修期滿前的大中修和更新、改造
E、維修資金僅用于物業(yè)共用部位、共用設備設施保修期滿后的大修
答案：BDE
解析：維修資金，屬全體業(yè)主所有，不屬物業(yè)公司所有。維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設備設施保修期滿后的大中修和更新、改造。
（二）維修資金的歸集維修資金的歸集分以下兩種情況：
1.商品房銷售商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修資金繳交約定。購房者應當按購房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金，收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定，售房單位代為收取的維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。
2.公有住房出售公房出售以后，維修資金由售房單位和購房人雙向繳交：
（1）售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上該部分多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，資金屬售房單位所有。
（2）購房者按購房款2％的比例向售房單位繳交維修資金。售房單位代為收取的維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。具體辦法由市、縣人民政府制定。
例題：商品房銷售中，購房者應當按購房款（ ）的比例向售房單位繳交維修資金。
A.1％—2％
B、2％-3％
C、2％-4％
D.3％－5％
答案：B
解析：商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修資金繳交約定。購房者應當按購房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金，收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。
（三）維修資金的使用與管理
1.維修資金的使用維修資金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》（財政部財基字L1998]7 號），專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。
業(yè)主大會成立前，維修資金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核后劃撥。業(yè)主大會成立后，維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經業(yè)主大會討論通過后實施。
2.維修資金的管理維修資金屬于代管資金。因此，必須加強對維修資金的管理。其要點主要有：
（1）業(yè)主大會成立前，維修資金由當地房地產行政主管部門代管。
（2）業(yè)主大會成立后，經業(yè)主大會同意，房地產行政主管部門將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修資金，應當定期接受業(yè)主的檢查和監(jiān)督。
（3）物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時，代管的維修資金帳目經業(yè)主大會審核無誤后，應當辦理帳戶轉移手續(xù)。帳戶轉移手續(xù)應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送當地房地產行政主管部門和業(yè)主委員會備案。
（4）維修資金應當在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ谩＞S修資金自存入維修資金專戶之日起按規(guī)定計息。維修資金凈收益轉作維修資金滾存使用和管理。為了保證維修資金的安全，維修資金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。
（5）業(yè)主轉讓房地產所有權時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
（6）因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修資金代管單位應當將維修資金帳面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。
（7）各級房地產行政主管部門和財政部門負責指導、協(xié)調、監(jiān)督維修資金的管理和使用。
例題：住宅共用部位、共用設施設備維修資金屬于代管資金，其代管主體有（ ）。
A.房地產開發(fā)企業(yè)
B.物業(yè)管理企業(yè)
C.當地房地產行政主管部門
D.業(yè)主大會E.業(yè)主委員會
答案：BC
解析：業(yè)主大會成立前，維修資金由當地房地產行政主管部門代管。業(yè)主大會成立后，經業(yè)主大會同意，房地產行政主管部門將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。
中國物業(yè)管理協(xié)會在總結我國物業(yè)管理實踐的基礎上，制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）》（以下簡稱《標準》）。作為物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同、確定物業(yè)服務等級、約定物業(yè)服務項目、內容與標準以及測算物業(yè)服務價格的參考依據。
1.《標準》為普通商品住房、經濟適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務的試行標準，物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價的高檔商品住宅的物業(yè)服務不適用此標準。
2.《標準》根據普通住宅小區(qū)物業(yè)服務需求的不同情況，由高到低設定為一級、二級、三級三個服務等級，級別越高，表示物業(yè)服務標準越高。
3.《標準》各等級服務分別由基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理等六大項主要內容組成。《標準》以外的其他服務項目、內容及標準，由簽訂物業(yè)服務合同的雙方協(xié)商約定。
4.選用《標準》時，應充分考慮住宅小區(qū)的建設標準、配套設施設備、服務功能及業(yè)主（使用人）的居住消費能力等因素，選擇相應的服務等級。
例題：《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）》根據普通住宅小區(qū)物業(yè)服務需求的不同情況，由高到低設定的服務等級是（ ?。?BR> A、特級
B、一級
C、二級
D、三級E、三級
答案：BCD
解析：《標準》根據普通住宅小區(qū)物業(yè)服務需求的不同情況，由高到低設定為一級、二級、三級三個服務等級，級別越高，表示物業(yè)服務標準越高。
六、維修資金（掌握）
1998年國務院《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)23號文件）明確提出建立住房維修基金制度，維修基金專項用于住房共用部位、共用設施設備的大修、中修及更新、改造。之后，建設部和財政部聯(lián)合印發(fā)了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）?！稐l例》進一步明確：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金（以下簡稱維修資金）。
（一）維修資金的性質和用途維修資金屬全體業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設備設施保修期滿后的大中修和更新、改造。
物業(yè)的共用部位是指物業(yè)主體承重結構部位（包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
物業(yè)的共用設備設施是指物業(yè)區(qū)域內，由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、共用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、池井、非經營性停車場庫、公益性文體設施和共用設備設施使用的房屋等。
例題：下列關于維修資金的性質和用途，說法不正確的是（ ）。
A、維修資金，屬全體業(yè)主所有
B、維修資金，屬物業(yè)公司所有
C.維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設備設施保修期滿后的大中修和更新、改造
D.維修資金僅用于物業(yè)共用部位、共用設備設施保修期滿前的大中修和更新、改造
E、維修資金僅用于物業(yè)共用部位、共用設備設施保修期滿后的大修
答案：BDE
解析：維修資金，屬全體業(yè)主所有，不屬物業(yè)公司所有。維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設備設施保修期滿后的大中修和更新、改造。
（二）維修資金的歸集維修資金的歸集分以下兩種情況：
1.商品房銷售商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修資金繳交約定。購房者應當按購房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金，收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定，售房單位代為收取的維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。
2.公有住房出售公房出售以后，維修資金由售房單位和購房人雙向繳交：
（1）售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上該部分多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，資金屬售房單位所有。
（2）購房者按購房款2％的比例向售房單位繳交維修資金。售房單位代為收取的維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。具體辦法由市、縣人民政府制定。
例題：商品房銷售中，購房者應當按購房款（ ）的比例向售房單位繳交維修資金。
A.1％—2％
B、2％-3％
C、2％-4％
D.3％－5％
答案：B
解析：商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修資金繳交約定。購房者應當按購房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金，收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。
（三）維修資金的使用與管理
1.維修資金的使用維修資金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》（財政部財基字L1998]7 號），專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。
業(yè)主大會成立前，維修資金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核后劃撥。業(yè)主大會成立后，維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經業(yè)主大會討論通過后實施。
2.維修資金的管理維修資金屬于代管資金。因此，必須加強對維修資金的管理。其要點主要有：
（1）業(yè)主大會成立前，維修資金由當地房地產行政主管部門代管。
（2）業(yè)主大會成立后，經業(yè)主大會同意，房地產行政主管部門將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修資金，應當定期接受業(yè)主的檢查和監(jiān)督。
（3）物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時，代管的維修資金帳目經業(yè)主大會審核無誤后，應當辦理帳戶轉移手續(xù)。帳戶轉移手續(xù)應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送當地房地產行政主管部門和業(yè)主委員會備案。
（4）維修資金應當在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ谩＞S修資金自存入維修資金專戶之日起按規(guī)定計息。維修資金凈收益轉作維修資金滾存使用和管理。為了保證維修資金的安全，維修資金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。
（5）業(yè)主轉讓房地產所有權時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
（6）因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修資金代管單位應當將維修資金帳面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。
（7）各級房地產行政主管部門和財政部門負責指導、協(xié)調、監(jiān)督維修資金的管理和使用。
例題：住宅共用部位、共用設施設備維修資金屬于代管資金，其代管主體有（ ）。
A.房地產開發(fā)企業(yè)
B.物業(yè)管理企業(yè)
C.當地房地產行政主管部門
D.業(yè)主大會E.業(yè)主委員會
答案：BC
解析：業(yè)主大會成立前，維修資金由當地房地產行政主管部門代管。業(yè)主大會成立后，經業(yè)主大會同意，房地產行政主管部門將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。