四、綜合分析題(共兩大題，20小題，每小題1.5分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得1.5分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
(一) 某W房地產開發(fā)公司征收A省B縣C村基本農田以外的耕地20公頃，擬建一經濟適用住房小區(qū)，并委托某房地產估價機構對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。支付土地補償費和安置補助費、青苗補償費共計1800萬元。開發(fā)建設一段時間后，W公司將項目整體轉讓給甲公司，甲公司通過市場分析后，決定調整開發(fā)方案，即拿出5公頃的土地用于開發(fā)商品住宅，按規(guī)定補交了750萬元的地價。甲公司采取先建商品住宅方式，當商品住宅建設一段時間后，甲公司用在建工程(價值約為3000萬元)作抵押從D建行獲得了一部分資金，在取得《商品房預售許可證》并經銀行同意，并委托乙公司代理預（銷）售商品房，委托協議簽訂后，乙公司并協助甲公司為陳某等購房戶辦理了抵押貸款手續(xù)。甲公司按規(guī)定與購房者各自繳納稅費后，為購房者辦理了房屋權屬登記手續(xù)。請回答以下問題：
1．下列關于W房地產開發(fā)公司征收A省B縣C村基本農田以外的耕地20公頃，說法正確的是( )。
A．由A省人民政府批準農用地轉用，同時由A省人民政府辦理征地審批手續(xù)
B．由國務院批準農用地轉用，同時由國務院辦理征地審批手續(xù)
C．由A省人民政府批準農用地轉用，不再另行辦理征地審批
D．由國務院批準農用地轉用，不再另行辦理征地審批
答案：A
解析：征收A省B縣C村基本農田以外的耕地20公頃，屬于省級政府審批的范圍。
2、下列關于房地產估價機構進行房屋拆遷估價，表述正確的是（）
A、拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格”
B、拆遷估價時點一般為房屋拆遷合同簽訂之日
C、拆遷估價一般應當采用成本法
D、實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可
答案：AD
解析：拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格”。拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷估價一般應當采用市場比較法。
3．下列關于W公司支付1800萬元的土地補償費和安置補助費、青苗補償費使用問題，表述正確的是( )。
A．土地補償費歸C村集體組織所有
B．地上附著物和青苗補償費歸C村集體組織所有
C．不需要統一安置的人員，補助費發(fā)放給個人
D．由C村集體組織安置的人員，安置補助費由C村集體經濟組織管理和使用
答案：ACD
解析：土地補償費歸農村集體組織所有；地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有。由農村集體組織安置的人員，安置補助費由農村集體經濟組織管理和使用；不需要統一安置的人員，補助費發(fā)放給個人。
4、如果該項目建成經濟適用住房小區(qū)，下列關于經濟適用住房表述中，錯誤的為（），
A、經濟適用住房實質上就是廉租住房
B、低收入家庭可購買經濟適用住房
C、經濟適用住房土地可以劃撥取得
D、計入房價的企業(yè)管理費原則上控制在3％以下，并以征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)等4項成本因素為基礎計算
答案：AD
解析：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。中低收入家庭購買經濟適用住房等普通商品住房。經濟適用住房土地劃撥取得。計入房價的企業(yè)管理費原則上控制在2％以下，并以征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)等4項成本因素為基礎計算。
5．W公司轉讓該項目給甲公司需辦理的手續(xù)( )。
A．簽訂房地產開發(fā)項目轉讓合同
B．辦理公證
C．辦理土地使用權變更登記手續(xù)
D．到房地產開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)
答案：ACD
解析：開發(fā)經營條例》第二十一條規(guī)定，轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。房地產開發(fā)企業(yè)應當在辦理完土地使用權變更登記手續(xù)后30天內，到市、縣人民政府的房地產行政主管部門辦理項目轉讓備案手續(xù)。未經備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產轉讓行為無效。
6．下列關于W公司轉讓該項目的條件，應包括( )。
A．應按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金
B．應取得土地使用權證書
C．按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓
D．除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的20％以上
答案：ABC
解析：屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25％以上。
7．甲公司通過市場分析后，決定調整開發(fā)方案，即拿出5公頃的土地用于開發(fā)商品住宅，應該( )。
A． 必須取得出讓方的同意
B．必須取得市、縣人民政府城市房產行政管理部門的同意
C．必須取得市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意
D．必須變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款
答案：ACD
解析：用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款。
8．根據《城市房地產抵押管理辦法》規(guī)定，甲公司以在建工程作抵押，其抵押合同還應當載明( )等項內容。
A．《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》編號
B．已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額
C．已投入在建工程的工程款
D．尚未完成的工作量和工程量
答案：ABC
解析：《城市房地產抵押管理辦法》第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內容：（一）《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》編號；
(一) 某W房地產開發(fā)公司征收A省B縣C村基本農田以外的耕地20公頃，擬建一經濟適用住房小區(qū)，并委托某房地產估價機構對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。支付土地補償費和安置補助費、青苗補償費共計1800萬元。開發(fā)建設一段時間后，W公司將項目整體轉讓給甲公司，甲公司通過市場分析后，決定調整開發(fā)方案，即拿出5公頃的土地用于開發(fā)商品住宅，按規(guī)定補交了750萬元的地價。甲公司采取先建商品住宅方式，當商品住宅建設一段時間后，甲公司用在建工程(價值約為3000萬元)作抵押從D建行獲得了一部分資金，在取得《商品房預售許可證》并經銀行同意，并委托乙公司代理預（銷）售商品房，委托協議簽訂后，乙公司并協助甲公司為陳某等購房戶辦理了抵押貸款手續(xù)。甲公司按規(guī)定與購房者各自繳納稅費后，為購房者辦理了房屋權屬登記手續(xù)。請回答以下問題：
1．下列關于W房地產開發(fā)公司征收A省B縣C村基本農田以外的耕地20公頃，說法正確的是( )。
A．由A省人民政府批準農用地轉用，同時由A省人民政府辦理征地審批手續(xù)
B．由國務院批準農用地轉用，同時由國務院辦理征地審批手續(xù)
C．由A省人民政府批準農用地轉用，不再另行辦理征地審批
D．由國務院批準農用地轉用，不再另行辦理征地審批
答案：A
解析：征收A省B縣C村基本農田以外的耕地20公頃，屬于省級政府審批的范圍。
2、下列關于房地產估價機構進行房屋拆遷估價，表述正確的是（）
A、拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格”
B、拆遷估價時點一般為房屋拆遷合同簽訂之日
C、拆遷估價一般應當采用成本法
D、實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可
答案：AD
解析：拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格”。拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷估價一般應當采用市場比較法。
3．下列關于W公司支付1800萬元的土地補償費和安置補助費、青苗補償費使用問題，表述正確的是( )。
A．土地補償費歸C村集體組織所有
B．地上附著物和青苗補償費歸C村集體組織所有
C．不需要統一安置的人員，補助費發(fā)放給個人
D．由C村集體組織安置的人員，安置補助費由C村集體經濟組織管理和使用
答案：ACD
解析：土地補償費歸農村集體組織所有；地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有。由農村集體組織安置的人員，安置補助費由農村集體經濟組織管理和使用；不需要統一安置的人員，補助費發(fā)放給個人。
4、如果該項目建成經濟適用住房小區(qū)，下列關于經濟適用住房表述中，錯誤的為（），
A、經濟適用住房實質上就是廉租住房
B、低收入家庭可購買經濟適用住房
C、經濟適用住房土地可以劃撥取得
D、計入房價的企業(yè)管理費原則上控制在3％以下，并以征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)等4項成本因素為基礎計算
答案：AD
解析：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。中低收入家庭購買經濟適用住房等普通商品住房。經濟適用住房土地劃撥取得。計入房價的企業(yè)管理費原則上控制在2％以下，并以征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)等4項成本因素為基礎計算。
5．W公司轉讓該項目給甲公司需辦理的手續(xù)( )。
A．簽訂房地產開發(fā)項目轉讓合同
B．辦理公證
C．辦理土地使用權變更登記手續(xù)
D．到房地產開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)
答案：ACD
解析：開發(fā)經營條例》第二十一條規(guī)定，轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。房地產開發(fā)企業(yè)應當在辦理完土地使用權變更登記手續(xù)后30天內，到市、縣人民政府的房地產行政主管部門辦理項目轉讓備案手續(xù)。未經備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產轉讓行為無效。
6．下列關于W公司轉讓該項目的條件，應包括( )。
A．應按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金
B．應取得土地使用權證書
C．按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓
D．除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的20％以上
答案：ABC
解析：屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25％以上。
7．甲公司通過市場分析后，決定調整開發(fā)方案，即拿出5公頃的土地用于開發(fā)商品住宅，應該( )。
A． 必須取得出讓方的同意
B．必須取得市、縣人民政府城市房產行政管理部門的同意
C．必須取得市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意
D．必須變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款
答案：ACD
解析：用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款。
8．根據《城市房地產抵押管理辦法》規(guī)定，甲公司以在建工程作抵押，其抵押合同還應當載明( )等項內容。
A．《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》編號
B．已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額
C．已投入在建工程的工程款
D．尚未完成的工作量和工程量
答案：ABC
解析：《城市房地產抵押管理辦法》第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內容：（一）《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》編號；