四、綜合分析題(共兩大題，20小題，每小題1.5分。每小題的備選答案中有一個(gè)或一個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得1.5分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
(一) 某W房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，擬建一經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)1800萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)建設(shè)一段時(shí)間后，W公司將項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給甲公司，甲公司通過(guò)市場(chǎng)分析后，決定調(diào)整開(kāi)發(fā)方案，即拿出5公頃的土地用于開(kāi)發(fā)商品住宅，按規(guī)定補(bǔ)交了750萬(wàn)元的地價(jià)。甲公司采取先建商品住宅方式，當(dāng)商品住宅建設(shè)一段時(shí)間后，甲公司用在建工程(價(jià)值約為3000萬(wàn)元)作抵押從D建行獲得了一部分資金，在取得《商品房預(yù)售許可證》并經(jīng)銀行同意，并委托乙公司代理預(yù)（銷）售商品房，委托協(xié)議簽訂后，乙公司并協(xié)助甲公司為陳某等購(gòu)房戶辦理了抵押貸款手續(xù)。甲公司按規(guī)定與購(gòu)房者各自繳納稅費(fèi)后，為購(gòu)房者辦理了房屋權(quán)屬登記手續(xù)。請(qǐng)回答以下問(wèn)題：
1．下列關(guān)于W房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，說(shuō)法正確的是( )。
A．由A省人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時(shí)由A省人民政府辦理征地審批手續(xù)
B．由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時(shí)由國(guó)務(wù)院辦理征地審批手續(xù)
C．由A省人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批
D．由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批
答案：A
解析：征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，屬于省級(jí)政府審批的范圍。
2、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)，表述正確的是（）
A、拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”
B、拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷合同簽訂之日
C、拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用成本法
D、實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可
答案：AD
解析：拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。
3．下列關(guān)于W公司支付1800萬(wàn)元的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)使用問(wèn)題，表述正確的是( )。
A．土地補(bǔ)償費(fèi)歸C村集體組織所有
B．地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸C村集體組織所有
C．不需要統(tǒng)一安置的人員，補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人
D．由C村集體組織安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)由C村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用
答案：ACD
解析：土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體組織所有；地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物和青苗的所有者所有。由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；不需要統(tǒng)一安置的人員，補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人。
4、如果該項(xiàng)目建成經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，下列關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房表述中，錯(cuò)誤的為（），
A、經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)質(zhì)上就是廉租住房
B、低收入家庭可購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房
C、經(jīng)濟(jì)適用住房土地可以劃撥取得
D、計(jì)入房?jī)r(jià)的企業(yè)管理費(fèi)原則上控制在3％以下，并以征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi))等4項(xiàng)成本因素為基礎(chǔ)計(jì)算
答案：AD
解析：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等普通商品住房。經(jīng)濟(jì)適用住房土地劃撥取得。計(jì)入房?jī)r(jià)的企業(yè)管理費(fèi)原則上控制在2％以下，并以征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi))等4項(xiàng)成本因素為基礎(chǔ)計(jì)算。
5．W公司轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目給甲公司需辦理的手續(xù)( )。
A．簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同
B．辦理公證
C．辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)
D．到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)辦理備案手續(xù)
答案：ACD
解析：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理完土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后30天內(nèi)，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
6．下列關(guān)于W公司轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目的條件，應(yīng)包括( )。
A．應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金
B．應(yīng)取得土地使用權(quán)證書(shū)
C．按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓
D．除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的20％以上
答案：ABC
解析：屬于房屋建設(shè)的，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上。
7．甲公司通過(guò)市場(chǎng)分析后，決定調(diào)整開(kāi)發(fā)方案，即拿出5公頃的土地用于開(kāi)發(fā)商品住宅，應(yīng)該( )。
A． 必須取得出讓方的同意
B．必須取得市、縣人民政府城市房產(chǎn)行政管理部門(mén)的同意
C．必須取得市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門(mén)的同意
D．必須變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款
答案：ACD
解析：用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門(mén)的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款。
8．根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，甲公司以在建工程作抵押，其抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明( )等項(xiàng)內(nèi)容。
A．《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)
B．已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額
C．已投入在建工程的工程款
D．尚未完成的工作量和工程量
答案：ABC
解析：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：（一）《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)；
(一) 某W房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，擬建一經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)1800萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)建設(shè)一段時(shí)間后，W公司將項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給甲公司，甲公司通過(guò)市場(chǎng)分析后，決定調(diào)整開(kāi)發(fā)方案，即拿出5公頃的土地用于開(kāi)發(fā)商品住宅，按規(guī)定補(bǔ)交了750萬(wàn)元的地價(jià)。甲公司采取先建商品住宅方式，當(dāng)商品住宅建設(shè)一段時(shí)間后，甲公司用在建工程(價(jià)值約為3000萬(wàn)元)作抵押從D建行獲得了一部分資金，在取得《商品房預(yù)售許可證》并經(jīng)銀行同意，并委托乙公司代理預(yù)（銷）售商品房，委托協(xié)議簽訂后，乙公司并協(xié)助甲公司為陳某等購(gòu)房戶辦理了抵押貸款手續(xù)。甲公司按規(guī)定與購(gòu)房者各自繳納稅費(fèi)后，為購(gòu)房者辦理了房屋權(quán)屬登記手續(xù)。請(qǐng)回答以下問(wèn)題：
1．下列關(guān)于W房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，說(shuō)法正確的是( )。
A．由A省人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時(shí)由A省人民政府辦理征地審批手續(xù)
B．由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時(shí)由國(guó)務(wù)院辦理征地審批手續(xù)
C．由A省人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批
D．由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批
答案：A
解析：征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，屬于省級(jí)政府審批的范圍。
2、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)，表述正確的是（）
A、拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”
B、拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷合同簽訂之日
C、拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用成本法
D、實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可
答案：AD
解析：拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。
3．下列關(guān)于W公司支付1800萬(wàn)元的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)使用問(wèn)題，表述正確的是( )。
A．土地補(bǔ)償費(fèi)歸C村集體組織所有
B．地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸C村集體組織所有
C．不需要統(tǒng)一安置的人員，補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人
D．由C村集體組織安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)由C村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用
答案：ACD
解析：土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體組織所有；地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物和青苗的所有者所有。由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；不需要統(tǒng)一安置的人員，補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人。
4、如果該項(xiàng)目建成經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，下列關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房表述中，錯(cuò)誤的為（），
A、經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)質(zhì)上就是廉租住房
B、低收入家庭可購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房
C、經(jīng)濟(jì)適用住房土地可以劃撥取得
D、計(jì)入房?jī)r(jià)的企業(yè)管理費(fèi)原則上控制在3％以下，并以征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi))等4項(xiàng)成本因素為基礎(chǔ)計(jì)算
答案：AD
解析：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等普通商品住房。經(jīng)濟(jì)適用住房土地劃撥取得。計(jì)入房?jī)r(jià)的企業(yè)管理費(fèi)原則上控制在2％以下，并以征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi))等4項(xiàng)成本因素為基礎(chǔ)計(jì)算。
5．W公司轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目給甲公司需辦理的手續(xù)( )。
A．簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同
B．辦理公證
C．辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)
D．到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)辦理備案手續(xù)
答案：ACD
解析：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理完土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后30天內(nèi)，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
6．下列關(guān)于W公司轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目的條件，應(yīng)包括( )。
A．應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金
B．應(yīng)取得土地使用權(quán)證書(shū)
C．按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓
D．除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的20％以上
答案：ABC
解析：屬于房屋建設(shè)的，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上。
7．甲公司通過(guò)市場(chǎng)分析后，決定調(diào)整開(kāi)發(fā)方案，即拿出5公頃的土地用于開(kāi)發(fā)商品住宅，應(yīng)該( )。
A． 必須取得出讓方的同意
B．必須取得市、縣人民政府城市房產(chǎn)行政管理部門(mén)的同意
C．必須取得市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門(mén)的同意
D．必須變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款
答案：ACD
解析：用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門(mén)的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款。
8．根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，甲公司以在建工程作抵押，其抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明( )等項(xiàng)內(nèi)容。
A．《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)
B．已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額
C．已投入在建工程的工程款
D．尚未完成的工作量和工程量
答案：ABC
解析：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：（一）《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)；