1.問題：請教一道模擬題：今有一宗七通一平的待建筑土地。土地使用權年限為50年，從2003年5月1日起計。土地總面積1000m2，規(guī)劃允許建筑面積4000m2，適宜建筑某種類型的寫字樓。預計總開發(fā)時間是2年，建筑費為1000元/m2，專業(yè)費用為建筑費的4%，第一年均勻投入60%的建筑費和專業(yè)費用，第二年均勻投入其余的建筑費和專業(yè)費用。銷售稅費為未來樓價的8%，購買該宗地相關稅費為地價的4%，年資本化率為15%，折現(xiàn)率14%，該寫字樓可出租面積為總建筑面積的70%，工程竣工后一次全部租出，預計出租的凈收益為60元/m2。試利用所給資料，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法評估該宗土地在2003年5月1日的總價、單價及樓面地價
解： (1)設該宗土地在2003年5月1日的價格為V。
(2)開發(fā)后的總價值
(3)建筑費及專業(yè)費
(4)銷售稅費=10319022×8%=826321.76(元)
(5)購地稅費=0.04V
(6)求取地價 總地價V=10329022-3704804.8-826321.76-0.04V V=5574899.4(元)
單位地價=5574899.4/1000=5574.90(元)
樓面地價=5574.90/4=1393.73(元)
2.問題：請教一道判斷題：運用成本法評估房地產(chǎn)價值時，開發(fā)成本是指將生地、毛地等開發(fā)成可供建設用熟地所花費的一切客觀、合理費用。( )
答案：錯誤
解析如下： 開發(fā)成本包含土地開發(fā)成本和建筑物建造成本兩部分，并非單指土地開發(fā)成本
解： (1)設該宗土地在2003年5月1日的價格為V。
(2)開發(fā)后的總價值
(3)建筑費及專業(yè)費
(4)銷售稅費=10319022×8%=826321.76(元)
(5)購地稅費=0.04V
(6)求取地價 總地價V=10329022-3704804.8-826321.76-0.04V V=5574899.4(元)
單位地價=5574899.4/1000=5574.90(元)
樓面地價=5574.90/4=1393.73(元)
2.問題：請教一道判斷題：運用成本法評估房地產(chǎn)價值時，開發(fā)成本是指將生地、毛地等開發(fā)成可供建設用熟地所花費的一切客觀、合理費用。( )
答案：錯誤
解析如下： 開發(fā)成本包含土地開發(fā)成本和建筑物建造成本兩部分，并非單指土地開發(fā)成本