1．項(xiàng)目信息開(kāi)發(fā)與整合
在這一階段首先要調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的全體人員進(jìn)行項(xiàng)目信息的開(kāi)發(fā)，即發(fā)動(dòng)每個(gè)員工通過(guò)各種途徑盡力打探新建商品房項(xiàng)目的信息，然后研究拓展部負(fù)責(zé)收集、匯總并初步篩選所得到的信息，上報(bào)總經(jīng)理或?qū)ｉT的信息統(tǒng)籌部門。經(jīng)總經(jīng)理或?qū)ｉT決策機(jī)構(gòu)決定的項(xiàng)目，再分門別類地落實(shí)到具體控制部門(如子公司或?qū)ｉT組建項(xiàng)目組或稱“樓盤專案”)。
2．項(xiàng)目研究與拓展
由研究拓展部門組織、協(xié)調(diào)有關(guān)部門(如業(yè)務(wù)部、交易管理部等)對(duì)承接項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策劃，確定項(xiàng)目銷售的目標(biāo)客戶群、銷售價(jià)格策略和具體市場(chǎng)推廣的方式與途徑等，撰寫書面營(yíng)銷策劃報(bào)告。如果專門成立項(xiàng)目組，則由項(xiàng)目組來(lái)組織實(shí)施項(xiàng)目研展，有關(guān)部門積極配合。
3．項(xiàng)目簽約
由項(xiàng)目的直接操作部門(如子公司、項(xiàng)目組等)具體與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判，并起草代理合同文本。然后在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部有關(guān)部門，如交易部門、法律顧問(wèn)和高層管理人員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，并各自簽署意見(jiàn)書，其中，應(yīng)有專門負(fù)責(zé)法律事務(wù)的部門或人員對(duì)代理合同草案出具書面法律意見(jiàn)書，提交房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的高決策者。后，由高決策者簽署已與開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致的合同。
4．項(xiàng)目執(zhí)行企劃
本階段的第一項(xiàng)工作是：項(xiàng)目執(zhí)行部門根據(jù)已簽署的代理合同，對(duì)營(yíng)銷策劃報(bào)告進(jìn)行修改，并初步制定項(xiàng)目的執(zhí)行指標(biāo)(銷售期、費(fèi)用預(yù)算等)和傭金分配方案，召集各分管業(yè)務(wù)的高層管理者及有關(guān)部門(如交易管理部、研究拓展部、財(cái)務(wù)部等)合作會(huì)議。介紹經(jīng)修改的營(yíng)銷策劃報(bào)告和初步制定的項(xiàng)目執(zhí)行指標(biāo)及傭金分配方案。由會(huì)議決議終的項(xiàng)目執(zhí)行指標(biāo)和傭金分配方案。
5．銷售準(zhǔn)備
這一階段是對(duì)銷售資料、銷售人員、銷售現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備。銷售資料包括有關(guān)審批文件(如預(yù)售許可證)、商品房買賣合同文本、樓書、開(kāi)盤廣告、價(jià)目表、銷控表等。銷售人員準(zhǔn)備包括抽調(diào)、招聘銷售人員，進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備包括搭建、裝修布置售樓處、樣板房、看房通道等。
6．銷售執(zhí)行
這一階段主要是在銷售現(xiàn)場(chǎng)接待購(gòu)房者看房，簽訂商品房買賣合同，并配合實(shí)施廣告、公關(guān)活動(dòng)等市場(chǎng)推廣工作。這一階段通常很長(zhǎng)。在后期還要完成商品房交驗(yàn)(俗稱“交房”)的工作。
7．項(xiàng)目結(jié)算
由于商品房的銷售過(guò)程比較長(zhǎng)，一般在銷售過(guò)程中要按一定時(shí)間周期(如按月)進(jìn)行對(duì)外結(jié)算傭金(與開(kāi)發(fā)商結(jié)算傭金)和對(duì)內(nèi)結(jié)算傭金(與銷售人員結(jié)算傭金)。但到整個(gè)項(xiàng)目銷售的后階段(通常是完成代理合同所約定的銷售指標(biāo)后)，
要進(jìn)行項(xiàng)目的總結(jié)算。首先就是由項(xiàng)目直接操作部門與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行總結(jié)算，法務(wù)部門予以配合。其次就是對(duì)內(nèi)結(jié)算，業(yè)務(wù)部門要將日常核對(duì)的傭金結(jié)算數(shù)據(jù)提交財(cái)務(wù)部門審核，項(xiàng)目執(zhí)行部門要撰寫結(jié)案報(bào)告。后由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的高管理者、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人和負(fù)責(zé)法律事務(wù)的部門負(fù)責(zé)人共同召開(kāi)結(jié)案審計(jì)會(huì)，確定終的結(jié)案報(bào)告和對(duì)內(nèi)結(jié)傭方案，后按傭金結(jié)算方案對(duì)銷售人員總結(jié)算。結(jié)案報(bào)告交業(yè)務(wù)管理部門和信息資料部門存檔。
題目：發(fā)動(dòng)每個(gè)員工通過(guò)各種途徑盡力打探新建商品房項(xiàng)目的信息，然后研究拓展部負(fù)責(zé)收集、匯總并初步篩選所得到的信息，上報(bào)總經(jīng)理或?qū)ｉT的信息統(tǒng)籌部門是（）業(yè)務(wù)流程的主要內(nèi)容。
A．項(xiàng)目執(zhí)行企劃
B．銷售執(zhí)行
c．銷售準(zhǔn)備
D．項(xiàng)目信息開(kāi)發(fā)與整合
答案：（D ）
在這一階段首先要調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的全體人員進(jìn)行項(xiàng)目信息的開(kāi)發(fā)，即發(fā)動(dòng)每個(gè)員工通過(guò)各種途徑盡力打探新建商品房項(xiàng)目的信息，然后研究拓展部負(fù)責(zé)收集、匯總并初步篩選所得到的信息，上報(bào)總經(jīng)理或?qū)ｉT的信息統(tǒng)籌部門。經(jīng)總經(jīng)理或?qū)ｉT決策機(jī)構(gòu)決定的項(xiàng)目，再分門別類地落實(shí)到具體控制部門(如子公司或?qū)ｉT組建項(xiàng)目組或稱“樓盤專案”)。
2．項(xiàng)目研究與拓展
由研究拓展部門組織、協(xié)調(diào)有關(guān)部門(如業(yè)務(wù)部、交易管理部等)對(duì)承接項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策劃，確定項(xiàng)目銷售的目標(biāo)客戶群、銷售價(jià)格策略和具體市場(chǎng)推廣的方式與途徑等，撰寫書面營(yíng)銷策劃報(bào)告。如果專門成立項(xiàng)目組，則由項(xiàng)目組來(lái)組織實(shí)施項(xiàng)目研展，有關(guān)部門積極配合。
3．項(xiàng)目簽約
由項(xiàng)目的直接操作部門(如子公司、項(xiàng)目組等)具體與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判，并起草代理合同文本。然后在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部有關(guān)部門，如交易部門、法律顧問(wèn)和高層管理人員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，并各自簽署意見(jiàn)書，其中，應(yīng)有專門負(fù)責(zé)法律事務(wù)的部門或人員對(duì)代理合同草案出具書面法律意見(jiàn)書，提交房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的高決策者。后，由高決策者簽署已與開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致的合同。
4．項(xiàng)目執(zhí)行企劃
本階段的第一項(xiàng)工作是：項(xiàng)目執(zhí)行部門根據(jù)已簽署的代理合同，對(duì)營(yíng)銷策劃報(bào)告進(jìn)行修改，并初步制定項(xiàng)目的執(zhí)行指標(biāo)(銷售期、費(fèi)用預(yù)算等)和傭金分配方案，召集各分管業(yè)務(wù)的高層管理者及有關(guān)部門(如交易管理部、研究拓展部、財(cái)務(wù)部等)合作會(huì)議。介紹經(jīng)修改的營(yíng)銷策劃報(bào)告和初步制定的項(xiàng)目執(zhí)行指標(biāo)及傭金分配方案。由會(huì)議決議終的項(xiàng)目執(zhí)行指標(biāo)和傭金分配方案。
5．銷售準(zhǔn)備
這一階段是對(duì)銷售資料、銷售人員、銷售現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備。銷售資料包括有關(guān)審批文件(如預(yù)售許可證)、商品房買賣合同文本、樓書、開(kāi)盤廣告、價(jià)目表、銷控表等。銷售人員準(zhǔn)備包括抽調(diào)、招聘銷售人員，進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備包括搭建、裝修布置售樓處、樣板房、看房通道等。
6．銷售執(zhí)行
這一階段主要是在銷售現(xiàn)場(chǎng)接待購(gòu)房者看房，簽訂商品房買賣合同，并配合實(shí)施廣告、公關(guān)活動(dòng)等市場(chǎng)推廣工作。這一階段通常很長(zhǎng)。在后期還要完成商品房交驗(yàn)(俗稱“交房”)的工作。
7．項(xiàng)目結(jié)算
由于商品房的銷售過(guò)程比較長(zhǎng)，一般在銷售過(guò)程中要按一定時(shí)間周期(如按月)進(jìn)行對(duì)外結(jié)算傭金(與開(kāi)發(fā)商結(jié)算傭金)和對(duì)內(nèi)結(jié)算傭金(與銷售人員結(jié)算傭金)。但到整個(gè)項(xiàng)目銷售的后階段(通常是完成代理合同所約定的銷售指標(biāo)后)，
要進(jìn)行項(xiàng)目的總結(jié)算。首先就是由項(xiàng)目直接操作部門與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行總結(jié)算，法務(wù)部門予以配合。其次就是對(duì)內(nèi)結(jié)算，業(yè)務(wù)部門要將日常核對(duì)的傭金結(jié)算數(shù)據(jù)提交財(cái)務(wù)部門審核，項(xiàng)目執(zhí)行部門要撰寫結(jié)案報(bào)告。后由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的高管理者、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人和負(fù)責(zé)法律事務(wù)的部門負(fù)責(zé)人共同召開(kāi)結(jié)案審計(jì)會(huì)，確定終的結(jié)案報(bào)告和對(duì)內(nèi)結(jié)傭方案，后按傭金結(jié)算方案對(duì)銷售人員總結(jié)算。結(jié)案報(bào)告交業(yè)務(wù)管理部門和信息資料部門存檔。
題目：發(fā)動(dòng)每個(gè)員工通過(guò)各種途徑盡力打探新建商品房項(xiàng)目的信息，然后研究拓展部負(fù)責(zé)收集、匯總并初步篩選所得到的信息，上報(bào)總經(jīng)理或?qū)ｉT的信息統(tǒng)籌部門是（）業(yè)務(wù)流程的主要內(nèi)容。
A．項(xiàng)目執(zhí)行企劃
B．銷售執(zhí)行
c．銷售準(zhǔn)備
D．項(xiàng)目信息開(kāi)發(fā)與整合
答案：（D ）