09年房產(chǎn)經(jīng)紀人輔導：市場法（8）

8.求取比準價格
    （1）求取某個與可比實例對應的比準價格的方法
    由前述內(nèi)容可知，市場法估價需要進行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整。經(jīng)過了交易情況修正后，就將可比實例的實際而可能不是正常的價格變成了正常價格；經(jīng)過了交易日期調(diào)整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格；經(jīng)過了房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，就將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。這樣，經(jīng)過了這三大方面的修正、調(diào)整后，就把可比實例房地產(chǎn)的實際成交價格，變成了估價對象房地產(chǎn)在估價時點時的客觀合理價格。如果把這三大方面的修正、調(diào)整綜合起來，計算公式如下：
    (1)修正、調(diào)整系數(shù)連乘形式：
    估價對象價格＝可比實例價格x交易情況修正系數(shù)x交易日期調(diào)整系數(shù)x房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
    (2)修正、調(diào)整系數(shù)累加形式：
    估價對象價格＝可比實例價格x(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期調(diào)整系數(shù)十房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))
    （2）將多個可比實例對應的比準價格綜合成一個最終比準價格的方法
    主要有三種：平均數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。其中平均數(shù)法最常用。