轉(zhuǎn)移物的使用權(quán)的合同
第一種、租賃合同
一、租賃合同的性質(zhì)、特征
1.雙務(wù)
2.有償：這是租賃合同區(qū)別于借用合同的顯著特征
3.原則上是不要式合同
1）例：租期6年未采用書面形式，如何認定？
6個月以內(nèi)的租期可予承認，至少能推定雙方當事人的租期為6個月。
6個月以外，轉(zhuǎn)為一個不穩(wěn)定的不定期的租賃合同。
2）例外：城市房屋的出租合同是要式合同且要在房產(chǎn)局備案登記。
4.諾成合同
5.有期限的合同
1）不得超過二十年。
2）有期限限制的意義：
盡管租賃權(quán)嚴重物權(quán)化，但其畢竟是債權(quán)。若無期限限制，則喪失了債權(quán)的特性。
二、權(quán)利、義務(wù)
（一）出租人的義務(wù)
1.適租義務(wù)
1）見第216條，即在租賃期間保持租賃貨物符合約定的用途。
2）若違反適租義務(wù)，是根本違約，承租人可解除合同。
2.維修義務(wù)
若出租人未履行維修義務(wù)，見第221條，承租人可自行維修，維修費用由出租人負擔，若出租人不負擔，承租人往往在租金中抵銷維修費用。
（二）承租人的義務(wù)
1.正當使用義務(wù)
見第217條。
2.妥善保管義務(wù)
見第222條。
3.禁止添附
見第223條，承租人未經(jīng)出租人同意擅自添附，屬侵權(quán)性違約行為，出租人可要求恢復(fù)原狀或賠償損失。
4.禁止轉(zhuǎn)租
見第224條。
1）經(jīng)出租人同意，可以轉(zhuǎn)租
例：甲為出租人，乙為承擔人，乙又將房子出租給丙，乙為次承租人。
①乙不得以丙未交租金為由，拒交租金給甲。
②丙擅自進行了添附行為，乙可追究丙的違約責任但不得追究侵權(quán)責任，甲可追究丙的侵權(quán)責任但無法追究丙的違約責任。
2）擅自轉(zhuǎn)租
例：甲為出租人，乙為承租人，丙為次承租人。
①甲可解除甲乙間的合同，而不能解除乙丙間的合同。
②若乙聲稱其為出租人，當甲乙之間的合同解除導(dǎo)致乙丙間的合同無法履行，丙可追究乙的違約責任：
若乙告訴丙轉(zhuǎn)租事實，丙不追究乙的違約責任。
③乙不得收取租金差價；若乙已獲得租金差價，則應(yīng)返還不當?shù)美?BR> （三）承租人的權(quán)利
1.買賣不破租賃：
見第229條。例：甲已將標的物出租給乙，租期5年。在租賃期間內(nèi)，甲將租賃貨物出賣給第三人丙。如果甲乙間的租賃合同尚未到期，對丙有無約束力？
對丙有約束力。這里發(fā)生了債權(quán)債務(wù)的概括移轉(zhuǎn)，丙成為出租人，乙以后將租金交給丙。
2.優(yōu)先購買權(quán)
1）優(yōu)先權(quán)的行使必須是同等條件。
2）優(yōu)先權(quán)不適用于拍賣。
3）我國民法上的優(yōu)先購買權(quán)：
①《民法通則》第78條第3款和《民法通則意見》第92條規(guī)定的共有人的優(yōu)先購買權(quán)。
②承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)沖突時，以共有人為先。因為，共有人的優(yōu)先購買權(quán)源于所有權(quán)——物權(quán)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)源于債權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。
4）優(yōu)先購買權(quán)僅適用于房屋的租賃合同，見第230條；
而買賣不破租賃適用于一切的租賃合同，見第229條。
5）出租人在出賣之前的合理期限內(nèi)的通知義務(wù)。
①《民法通則意見》第118條規(guī)定提前三個月，《合同法》實際改變了這個規(guī)定。
②《民法通則意見》第118條規(guī)定出租人侵害了承租人的優(yōu)先購買權(quán)時，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣合同無效。
3.與承租人一起居住的家人的權(quán)利——要求繼續(xù)履行合同的權(quán)利，見第234條。
例：一家五口人，甲、乙、丙、丁、戊，甲作為一家之長出面以自己的名義與A訂立房屋租賃合同。后來甲死去，甲的家人有要求繼續(xù)居住的權(quán)利。
三、租賃合同的解除
重點：任意解除權(quán)：
（一）所謂任意解除權(quán)，是指不需要以對方違約為理由而主張解除的解除權(quán)。
（二）不定期租賃合同當事人的任意解除權(quán)。
1.
1）承租人可隨時解除合同；
2）出租人也可隨時解除合同，但應(yīng)當在合理期限之前通知承租人；
2.不定期租賃合同包括：
1）第215條：期限超過六個月且未采取書面形式的，六個月后視為不定期租賃。
2）第232條：明確沒有訂立期限的。
3）第236條：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租憑物，出租人未提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
第二種融資租賃合同
一、概念及性質(zhì)
融資租賃合同的概念已考過兩次。
（一）性質(zhì)
多務(wù)、有償、要式、諾成。
（二）概念
出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。
出租人與出賣人之間是買賣關(guān)系，在買賣關(guān)系中，承租人是第三人，出租人與承租人之間是租賃關(guān)系；出賣人與承租人之間無直接的合同關(guān)系。
二、承租人作為第三人的特殊權(quán)利
1.承租人有直接受領(lǐng)的權(quán)利。
見第239條。
2.出賣人不履行買賣合同義務(wù)的，承租人有索賠的權(quán)利。
例如：出賣方，德國廠家或銷售商，把機器交給承租人，承租人發(fā)現(xiàn)機器有毛病或缺少零件或是一個淘汰的產(chǎn)品。在這種情況下，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量不合格，誰來向出賣人主張索賠？
見第240條，承租人可以主張，出租人也可以主張。
三、融資租賃合同與租賃合同的區(qū)別
（一）融資租賃合同中，出租人不承擔適租義務(wù)；
有例外，當租賃物及出賣人的選擇由出租人做出時，出租人承擔適租義務(wù)。
（二）承租人的維修義務(wù)；
（三）租賃物造成第三人的人身傷害或財產(chǎn)損害的，承租人承擔侵權(quán)責任；
（四）出租人和承租人可約定租憑期間屆滿，租賃物的所有權(quán)歸承租人；
見第250條，并不是所有的融資租賃。
合同期限屆滿后，租賃物的所有權(quán)均歸承租人；如果未約定歸承租人則原則上歸出租人。
第一種、租賃合同
一、租賃合同的性質(zhì)、特征
1.雙務(wù)
2.有償：這是租賃合同區(qū)別于借用合同的顯著特征
3.原則上是不要式合同
1）例：租期6年未采用書面形式，如何認定？
6個月以內(nèi)的租期可予承認，至少能推定雙方當事人的租期為6個月。
6個月以外，轉(zhuǎn)為一個不穩(wěn)定的不定期的租賃合同。
2）例外：城市房屋的出租合同是要式合同且要在房產(chǎn)局備案登記。
4.諾成合同
5.有期限的合同
1）不得超過二十年。
2）有期限限制的意義：
盡管租賃權(quán)嚴重物權(quán)化，但其畢竟是債權(quán)。若無期限限制，則喪失了債權(quán)的特性。
二、權(quán)利、義務(wù)
（一）出租人的義務(wù)
1.適租義務(wù)
1）見第216條，即在租賃期間保持租賃貨物符合約定的用途。
2）若違反適租義務(wù)，是根本違約，承租人可解除合同。
2.維修義務(wù)
若出租人未履行維修義務(wù)，見第221條，承租人可自行維修，維修費用由出租人負擔，若出租人不負擔，承租人往往在租金中抵銷維修費用。
（二）承租人的義務(wù)
1.正當使用義務(wù)
見第217條。
2.妥善保管義務(wù)
見第222條。
3.禁止添附
見第223條，承租人未經(jīng)出租人同意擅自添附，屬侵權(quán)性違約行為，出租人可要求恢復(fù)原狀或賠償損失。
4.禁止轉(zhuǎn)租
見第224條。
1）經(jīng)出租人同意，可以轉(zhuǎn)租
例：甲為出租人，乙為承擔人，乙又將房子出租給丙，乙為次承租人。
①乙不得以丙未交租金為由，拒交租金給甲。
②丙擅自進行了添附行為，乙可追究丙的違約責任但不得追究侵權(quán)責任，甲可追究丙的侵權(quán)責任但無法追究丙的違約責任。
2）擅自轉(zhuǎn)租
例：甲為出租人，乙為承租人，丙為次承租人。
①甲可解除甲乙間的合同，而不能解除乙丙間的合同。
②若乙聲稱其為出租人，當甲乙之間的合同解除導(dǎo)致乙丙間的合同無法履行，丙可追究乙的違約責任：
若乙告訴丙轉(zhuǎn)租事實，丙不追究乙的違約責任。
③乙不得收取租金差價；若乙已獲得租金差價，則應(yīng)返還不當?shù)美?BR> （三）承租人的權(quán)利
1.買賣不破租賃：
見第229條。例：甲已將標的物出租給乙，租期5年。在租賃期間內(nèi)，甲將租賃貨物出賣給第三人丙。如果甲乙間的租賃合同尚未到期，對丙有無約束力？
對丙有約束力。這里發(fā)生了債權(quán)債務(wù)的概括移轉(zhuǎn)，丙成為出租人，乙以后將租金交給丙。
2.優(yōu)先購買權(quán)
1）優(yōu)先權(quán)的行使必須是同等條件。
2）優(yōu)先權(quán)不適用于拍賣。
3）我國民法上的優(yōu)先購買權(quán)：
①《民法通則》第78條第3款和《民法通則意見》第92條規(guī)定的共有人的優(yōu)先購買權(quán)。
②承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)沖突時，以共有人為先。因為，共有人的優(yōu)先購買權(quán)源于所有權(quán)——物權(quán)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)源于債權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。
4）優(yōu)先購買權(quán)僅適用于房屋的租賃合同，見第230條；
而買賣不破租賃適用于一切的租賃合同，見第229條。
5）出租人在出賣之前的合理期限內(nèi)的通知義務(wù)。
①《民法通則意見》第118條規(guī)定提前三個月，《合同法》實際改變了這個規(guī)定。
②《民法通則意見》第118條規(guī)定出租人侵害了承租人的優(yōu)先購買權(quán)時，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣合同無效。
3.與承租人一起居住的家人的權(quán)利——要求繼續(xù)履行合同的權(quán)利，見第234條。
例：一家五口人，甲、乙、丙、丁、戊，甲作為一家之長出面以自己的名義與A訂立房屋租賃合同。后來甲死去，甲的家人有要求繼續(xù)居住的權(quán)利。
三、租賃合同的解除
重點：任意解除權(quán)：
（一）所謂任意解除權(quán)，是指不需要以對方違約為理由而主張解除的解除權(quán)。
（二）不定期租賃合同當事人的任意解除權(quán)。
1.
1）承租人可隨時解除合同；
2）出租人也可隨時解除合同，但應(yīng)當在合理期限之前通知承租人；
2.不定期租賃合同包括：
1）第215條：期限超過六個月且未采取書面形式的，六個月后視為不定期租賃。
2）第232條：明確沒有訂立期限的。
3）第236條：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租憑物，出租人未提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
第二種融資租賃合同
一、概念及性質(zhì)
融資租賃合同的概念已考過兩次。
（一）性質(zhì)
多務(wù)、有償、要式、諾成。
（二）概念
出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。
出租人與出賣人之間是買賣關(guān)系，在買賣關(guān)系中，承租人是第三人，出租人與承租人之間是租賃關(guān)系；出賣人與承租人之間無直接的合同關(guān)系。
二、承租人作為第三人的特殊權(quán)利
1.承租人有直接受領(lǐng)的權(quán)利。
見第239條。
2.出賣人不履行買賣合同義務(wù)的，承租人有索賠的權(quán)利。
例如：出賣方，德國廠家或銷售商，把機器交給承租人，承租人發(fā)現(xiàn)機器有毛病或缺少零件或是一個淘汰的產(chǎn)品。在這種情況下，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量不合格，誰來向出賣人主張索賠？
見第240條，承租人可以主張，出租人也可以主張。
三、融資租賃合同與租賃合同的區(qū)別
（一）融資租賃合同中，出租人不承擔適租義務(wù)；
有例外，當租賃物及出賣人的選擇由出租人做出時，出租人承擔適租義務(wù)。
（二）承租人的維修義務(wù)；
（三）租賃物造成第三人的人身傷害或財產(chǎn)損害的，承租人承擔侵權(quán)責任；
（四）出租人和承租人可約定租憑期間屆滿，租賃物的所有權(quán)歸承租人；
見第250條，并不是所有的融資租賃。
合同期限屆滿后，租賃物的所有權(quán)均歸承租人；如果未約定歸承租人則原則上歸出租人。