“智能建筑”熱了許多年，盡管至今尚無一個公認的定義，但全國各地已矗立起了幾千幢各種類型的“智能建筑”，從建筑物智能化系統(tǒng)的功能定位、設計規(guī)劃、招投標管理，到施工質(zhì)量控制與竣工驗收，政府、業(yè)內(nèi)專家、業(yè)主、設備供應商、系統(tǒng)集成商等多方人士都作了深入的探討，也實實在在地推出了各種典型方案、標準和政策，設計與施工的行為日趨規(guī)范。但筆者在近年對上海多項“智能建筑”建設、使用情況的跟蹤中聽到不少對“智能建筑”毀譽言論（浪費、添麻煩、花架子、增加管理成本等），看到一些完全背離建設初衷的智能化系統(tǒng)運行情況（部分失效，關閉自動為手動操作，運行不正常，維修費用高等）。引發(fā)這些言論與情況的原因可以分為兩大類，一類是在規(guī)劃設計與建設中存在嚴重缺陷的工程，另一類是管理水平低下與管理方法失當導致建筑物智能化系統(tǒng)功能下降、部分失靈以至整體癱瘓。對于前一類原因造成的問題，已經(jīng)總結(jié)、探索出很多有效的對策。對于后一類問題，似乎目前尚未成為焦點，而筆者認為智能化系統(tǒng)與設施的管理將是比建設好智能建筑更重要的問題，必須成為行業(yè)的焦點、熱點與重點。本文就智能建筑的物業(yè)設施管理問題作一些討論，以期提請業(yè)內(nèi)人士重視。
一． 物業(yè)設施管理
1． 廣義物業(yè)設施管理概念 建筑物本體及其中的設施設備都有是有壽命的，通常建筑物本 體的壽命在60-70年左右，而設施設備的壽命在6-25年不等。 建筑物一經(jīng)投入使用，就需要良好的經(jīng)營管理和維護管理。對建筑物本體和其中的設施設備，要定期地進行測試和診斷，及時地進行維護和修理以保證建筑物及設施的完好，這不僅可以降低其壽命周期成本（Life Cycle Cost, LCC）延長使用壽命，而且還可以使物業(yè)增值。同時，根據(jù)用戶要求調(diào)整建筑布局，改善室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)空氣品質(zhì)，增設OA、通信及自動化設備以及對原有設施設備的改善等也都是物業(yè)管理人員的職責。因此，國外對物業(yè)設施管理（Facility Management, FM）十分重視，F(xiàn)M是一個繁榮的行業(yè)。 國際物業(yè)設施管理協(xié)會（IFMA, International Facility Management Association）對FM所下的定義是：“以保持業(yè)務空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對人類有效的生活環(huán)境進行規(guī)劃、整備和維護管理的工作”。物業(yè)管理涉及的領域很廣泛，它包括對不動產(chǎn)、土地、建筑物、設備、房間、家具、備品、環(huán)境系統(tǒng)、服務、信息物品、預算和能源等設施的管理。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，又是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。它不僅能延長物業(yè)使用年限，確保其功能正常發(fā)揮，擴大收益、降低運營費用，也是為了提高企業(yè)形象、提供適合于用戶的各種高效率低收費的服務、改善業(yè)務體制、使工作流程合理化和簡潔化。 根據(jù)國際物業(yè)設施管理協(xié)會的分類，F(xiàn)M的業(yè)務內(nèi)容主要為以下九項：
● 物業(yè)的長期規(guī)劃；
● 物業(yè)管理的年度計劃；
● 物業(yè)的財務預測和預算；
● 不動產(chǎn)的獲得及其處理；
● 物業(yè)規(guī)劃、業(yè)務房間裝修標準的設定，機器、器具和備品的設置以及房間管理；
● 建筑和設備的規(guī)劃和設計；
● 新建筑或原建筑的改造更新；
● 維護管理和運行管理；
● 物業(yè)的支援機能和服務。
2． FM的工作目標 物業(yè)設施管理FM是一門科學，也是從建筑物業(yè)主、管理者和 使用者的利益出發(fā)，對所有的設施與環(huán)境進行規(guī)劃、管理的經(jīng)營活動。FM這一經(jīng)營管理活動的基礎是為使用者提供服務，為管理人員提供創(chuàng)造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業(yè)主保證其投資的有效回報并不斷地得到資產(chǎn)升值，為社會提供一個安全舒適的工作場所并為環(huán)境保護做出貢獻。智能建筑的物業(yè)由于采用了高度自動化裝備和先進的信息通信與處理設備，能全面獲取建筑物的環(huán)境、人流、業(yè)務、財務、設備的信息從經(jīng)營戰(zhàn)略的高度進行設施管理，因而與傳統(tǒng)的設施管理有很大的區(qū)別。
● 質(zhì)量目標
FM的質(zhì)量與人直接相關，建筑物中所有設施都應以限度 滿足使用的要求。這一質(zhì)量又可分解為5個分項。
1） 特色：每一建筑物都因其位置、功能與建筑風格要表現(xiàn)出其特色，其中有象征（標志）性、美觀及地方的風土特色。
2） 舒適：建筑物的環(huán)境要使人對身邊的一切都感到滿意，如家具符合人體工程學，光、聲、空氣、色彩等建筑物理環(huán)境不僅適合人在內(nèi)的居住的活動，而且還能滿足使用人的特殊愛好，通信等設備滿足各類機構(gòu)人員的需求。
3） 效率：建筑物中信息、通信、計算機網(wǎng)絡等各種設施高度綜合并形成有機的整體，共享信息，這更提高了各類設施的功能，效率、便與操作和兼容性。
4） 可靠：這里的可靠具有多層含義，把災害與侵犯時對人員的傷害降到最低，減少各類污染對人體健康的損害，提高設施的安全運行壽命，為建筑物使用人提供私密的個人空間等。
5） 適應：建筑物的運行符合政府的法規(guī)，和周邊區(qū)域協(xié)調(diào)相處，并且為環(huán)境保護與節(jié)能做出貢獻。
● 財務目標
FM是追求利益的組織活動，財務目標自然是十分重要的。隨 著中國的人力成本、能源費用與設備器材費用的增長，應從長遠的經(jīng)營戰(zhàn)略目標出發(fā)來指導FM工作。財務?？煞譃?個分項。
1） 設施營運費：包括設備租借費、能源費、運行服務費，在工程項目籌建時，需對這三部分費用進行權(quán)衡以確定設施的方案。在設施已定的情況下，則控制能源費與運行服務費的支出。
2） 設施相關與投資：土地費、增容費、排污費、設備維護更新費用。
3） 設施的固定資產(chǎn)：FM要努力使固定資產(chǎn)減少折舊，促進增值。
4） 生命周期費用：利用技術(shù)措施與管理方法，延長設施的安全運行壽命。降低建筑物運行費用、設備維護更新費用、修繕費等。
● 供給目標 能隨時為用戶需求提供的空間，是FM的重要職能。
1） 需求的響應：能為用戶不斷地提供他們所需要的空間、環(huán)境、設施與服務。
2） 設施的利用效率：充分發(fā)揮公共區(qū)域的設施能力（會議室、健身房、停車場等），提供服務，同時有效利用這些資產(chǎn)。
因此，設施管理應是一項極重要的業(yè)務工作和經(jīng)濟活動。但是從中國長期盛行的重建設輕管理和近年來只是簡單地對下崗職工安排從事物業(yè)管理的情況來看，似乎對此尚未有足夠的認識。
二．設施管理的基本工作
智能建筑的設施設備日趨高性能、大型化、信息化與自動化， 所以在其壽命周期中運行與管理費用，如圖1所示約占壽命周期成本（LCC）總費用的85%以上。因此，維持設備的功能，確保設備的高效率、盡量減少設備的故障，是發(fā)揮設備投資效益的重要環(huán)節(jié)。另外，信息化與自動化的設施設備又為現(xiàn)代化的物業(yè)設施管理提供了平臺與基礎。在此，我們分析一下設施管理的基本工作。
一． 物業(yè)設施管理
1． 廣義物業(yè)設施管理概念 建筑物本體及其中的設施設備都有是有壽命的，通常建筑物本 體的壽命在60-70年左右，而設施設備的壽命在6-25年不等。 建筑物一經(jīng)投入使用，就需要良好的經(jīng)營管理和維護管理。對建筑物本體和其中的設施設備，要定期地進行測試和診斷，及時地進行維護和修理以保證建筑物及設施的完好，這不僅可以降低其壽命周期成本（Life Cycle Cost, LCC）延長使用壽命，而且還可以使物業(yè)增值。同時，根據(jù)用戶要求調(diào)整建筑布局，改善室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)空氣品質(zhì)，增設OA、通信及自動化設備以及對原有設施設備的改善等也都是物業(yè)管理人員的職責。因此，國外對物業(yè)設施管理（Facility Management, FM）十分重視，F(xiàn)M是一個繁榮的行業(yè)。 國際物業(yè)設施管理協(xié)會（IFMA, International Facility Management Association）對FM所下的定義是：“以保持業(yè)務空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對人類有效的生活環(huán)境進行規(guī)劃、整備和維護管理的工作”。物業(yè)管理涉及的領域很廣泛，它包括對不動產(chǎn)、土地、建筑物、設備、房間、家具、備品、環(huán)境系統(tǒng)、服務、信息物品、預算和能源等設施的管理。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，又是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。它不僅能延長物業(yè)使用年限，確保其功能正常發(fā)揮，擴大收益、降低運營費用，也是為了提高企業(yè)形象、提供適合于用戶的各種高效率低收費的服務、改善業(yè)務體制、使工作流程合理化和簡潔化。 根據(jù)國際物業(yè)設施管理協(xié)會的分類，F(xiàn)M的業(yè)務內(nèi)容主要為以下九項：
● 物業(yè)的長期規(guī)劃；
● 物業(yè)管理的年度計劃；
● 物業(yè)的財務預測和預算；
● 不動產(chǎn)的獲得及其處理；
● 物業(yè)規(guī)劃、業(yè)務房間裝修標準的設定，機器、器具和備品的設置以及房間管理；
● 建筑和設備的規(guī)劃和設計；
● 新建筑或原建筑的改造更新；
● 維護管理和運行管理；
● 物業(yè)的支援機能和服務。
2． FM的工作目標 物業(yè)設施管理FM是一門科學，也是從建筑物業(yè)主、管理者和 使用者的利益出發(fā)，對所有的設施與環(huán)境進行規(guī)劃、管理的經(jīng)營活動。FM這一經(jīng)營管理活動的基礎是為使用者提供服務，為管理人員提供創(chuàng)造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業(yè)主保證其投資的有效回報并不斷地得到資產(chǎn)升值，為社會提供一個安全舒適的工作場所并為環(huán)境保護做出貢獻。智能建筑的物業(yè)由于采用了高度自動化裝備和先進的信息通信與處理設備，能全面獲取建筑物的環(huán)境、人流、業(yè)務、財務、設備的信息從經(jīng)營戰(zhàn)略的高度進行設施管理，因而與傳統(tǒng)的設施管理有很大的區(qū)別。
● 質(zhì)量目標
FM的質(zhì)量與人直接相關，建筑物中所有設施都應以限度 滿足使用的要求。這一質(zhì)量又可分解為5個分項。
1） 特色：每一建筑物都因其位置、功能與建筑風格要表現(xiàn)出其特色，其中有象征（標志）性、美觀及地方的風土特色。
2） 舒適：建筑物的環(huán)境要使人對身邊的一切都感到滿意，如家具符合人體工程學，光、聲、空氣、色彩等建筑物理環(huán)境不僅適合人在內(nèi)的居住的活動，而且還能滿足使用人的特殊愛好，通信等設備滿足各類機構(gòu)人員的需求。
3） 效率：建筑物中信息、通信、計算機網(wǎng)絡等各種設施高度綜合并形成有機的整體，共享信息，這更提高了各類設施的功能，效率、便與操作和兼容性。
4） 可靠：這里的可靠具有多層含義，把災害與侵犯時對人員的傷害降到最低，減少各類污染對人體健康的損害，提高設施的安全運行壽命，為建筑物使用人提供私密的個人空間等。
5） 適應：建筑物的運行符合政府的法規(guī)，和周邊區(qū)域協(xié)調(diào)相處，并且為環(huán)境保護與節(jié)能做出貢獻。
● 財務目標
FM是追求利益的組織活動，財務目標自然是十分重要的。隨 著中國的人力成本、能源費用與設備器材費用的增長，應從長遠的經(jīng)營戰(zhàn)略目標出發(fā)來指導FM工作。財務?？煞譃?個分項。
1） 設施營運費：包括設備租借費、能源費、運行服務費，在工程項目籌建時，需對這三部分費用進行權(quán)衡以確定設施的方案。在設施已定的情況下，則控制能源費與運行服務費的支出。
2） 設施相關與投資：土地費、增容費、排污費、設備維護更新費用。
3） 設施的固定資產(chǎn)：FM要努力使固定資產(chǎn)減少折舊，促進增值。
4） 生命周期費用：利用技術(shù)措施與管理方法，延長設施的安全運行壽命。降低建筑物運行費用、設備維護更新費用、修繕費等。
● 供給目標 能隨時為用戶需求提供的空間，是FM的重要職能。
1） 需求的響應：能為用戶不斷地提供他們所需要的空間、環(huán)境、設施與服務。
2） 設施的利用效率：充分發(fā)揮公共區(qū)域的設施能力（會議室、健身房、停車場等），提供服務，同時有效利用這些資產(chǎn)。
因此，設施管理應是一項極重要的業(yè)務工作和經(jīng)濟活動。但是從中國長期盛行的重建設輕管理和近年來只是簡單地對下崗職工安排從事物業(yè)管理的情況來看，似乎對此尚未有足夠的認識。
二．設施管理的基本工作
智能建筑的設施設備日趨高性能、大型化、信息化與自動化， 所以在其壽命周期中運行與管理費用，如圖1所示約占壽命周期成本（LCC）總費用的85%以上。因此，維持設備的功能，確保設備的高效率、盡量減少設備的故障，是發(fā)揮設備投資效益的重要環(huán)節(jié)。另外，信息化與自動化的設施設備又為現(xiàn)代化的物業(yè)設施管理提供了平臺與基礎。在此，我們分析一下設施管理的基本工作。