始于1998年的住房制度貨幣化改革掀起了一場(chǎng)轟轟烈烈“造城運(yùn)動(dòng)”。不少地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，民眾的住房條件改善了，但“造城運(yùn)動(dòng)”本身內(nèi)含的制度缺陷也引發(fā)了許多矛盾，諸如利益失衡、分配不公、階層沖突等現(xiàn)象日益嚴(yán)重?？梢院敛豢鋸埖卣f，“造城運(yùn)動(dòng)”正在制造人與自然、人與社會(huì)、人與人、人與自身的種種矛盾與沖突。有必要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)進(jìn)行深入的反思。
房地產(chǎn)市場(chǎng)諸多問題的癥結(jié)何在？歸納到一點(diǎn)就是，房地產(chǎn)市場(chǎng)并非一個(gè)純粹的私人品市場(chǎng)，它也是一個(gè)具有完全公共性的市場(chǎng)?！肮残浴笔侵刚畱?yīng)按照人民的意志和社會(huì)的共同利益，從保證公民利益的基本點(diǎn)出發(fā)，制定與執(zhí)行公共政策。“公共性”的獲取及其保證，包含了政府的政策制定與執(zhí)行的公平公正性，包括了公民的利益能否通過民主的程序得到表達(dá)與整合等[1]。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性，就是指每一位公民的基本居住權(quán)具有根本上的優(yōu)先性，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在與發(fā)展不證自明的法則。這是現(xiàn)代文明社會(huì)公民的基本權(quán)利，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本要義①。房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律制度、發(fā)展模式、運(yùn)作規(guī)則、利益分配與調(diào)整機(jī)制等只能在這個(gè)基礎(chǔ)上建立、延伸與拓展。離開公共性這個(gè)基礎(chǔ)，就難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。
當(dāng)前我國(guó)要素市場(chǎng)發(fā)展不成熟，如果不強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性，不僅容易剝奪絕大多數(shù)公民基本的居住權(quán)利，也容易導(dǎo)致少數(shù)人利用公共資源為其謀利。這不但導(dǎo)致絕大多數(shù)人的住房福利得不到改善，而且弱勢(shì)民眾的利益將不斷地受到侵害與掠奪（比如一些房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府的強(qiáng)制性拆遷）。有必要跳出既有的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展思維來討論房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性問題，以尋找更適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新模式。
一、公民居住權(quán)的優(yōu)先性是房地產(chǎn)市場(chǎng)公共性的基礎(chǔ)
保證每一個(gè)人的衣食住行，是人類社會(huì)得以存在和繁衍的基本條件，也是現(xiàn)代文明社會(huì)的基本標(biāo)志。因此，在發(fā)達(dá)國(guó)家，包括在有一定文明程度的國(guó)家中，保證居民的基本自住需求是這些國(guó)家的基本政策或政策宗旨。比如，美國(guó)住房政策的宗旨或核心就是要讓每一個(gè)美國(guó)公民能夠買得起有支付能力的住房①。也就是說，公民居住權(quán)的優(yōu)先性是房地產(chǎn)市場(chǎng)公共性的基礎(chǔ)。離開了這一基本要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)其他方面的屬性就無從談起。在我國(guó)，保證每一位公民居住權(quán)的優(yōu)先性更是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本國(guó)策②。
但是，房地產(chǎn)本身又是一種十分復(fù)雜的商品。它本身兼具投資品和消費(fèi)品的雙重屬性。房地產(chǎn)性質(zhì)的兩棲性更表明住房自住消費(fèi)是房地產(chǎn)市場(chǎng)公共性的重要基礎(chǔ)。因?yàn)?，如果不能從制度上確定住房自住消費(fèi)的公共性，那就不僅不能滿足公民的基本居住需求，而且可能形成對(duì)弱勢(shì)居民基本居住權(quán)利的剝奪，并導(dǎo)致政府部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷與決策失誤。
比如，目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局以國(guó)際慣例（其實(shí)也是選擇性國(guó)際慣例）為由，把國(guó)內(nèi)居民的住房消費(fèi)算作投資，不僅造成國(guó)內(nèi)居民當(dāng)前的一塊消費(fèi)完全消融在投資中，統(tǒng)計(jì)報(bào)表上的居民消費(fèi)率連年下降；也使得近幾年的生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)連年快速上漲，卻難以傳導(dǎo)到最終的消費(fèi)品價(jià)格上來。事實(shí)上，前幾年國(guó)內(nèi)全部上游產(chǎn)品的價(jià)格上漲都傳導(dǎo)到快速上漲的住房?jī)r(jià)格上了，而沒有傳導(dǎo)到居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上。由于居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)不能反映居民消費(fèi)價(jià)格變化的真實(shí)情況，政府職能部門也就難以對(duì)現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)生活做出正確判斷并進(jìn)行正確決策。舉例來講，現(xiàn)實(shí)中居民購(gòu)買的不少消費(fèi)品價(jià)格在快速上漲，但政府的CPI指數(shù)卻一直在低位徘徊，直到2007年6月才出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。
還有，如果按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分類，住房消費(fèi)是投資，那么在中國(guó)資本項(xiàng)目沒有完全開放的情況下，國(guó)外資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)受嚴(yán)格管制。就如目前QFII進(jìn)入國(guó)內(nèi)股市一樣，國(guó)外資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)應(yīng)受諸如額度等方面的限制。然而從現(xiàn)實(shí)情況來看，國(guó)外資金早就長(zhǎng)驅(qū)直入了。既然住房是投資，為什么相關(guān)政府職能部門對(duì)此不嚴(yán)格監(jiān)管與限制呢？為什么會(huì)允許這些國(guó)外資金炒作中國(guó)的房地產(chǎn)，推高國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格呢？
但從另一方面來看，無論是中央政府的“十一五”規(guī)劃，還是國(guó)家發(fā)改委的報(bào)告，以及最近幾年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”，都是把當(dāng)前居民的住房購(gòu)買看作居民消費(fèi)。在這些文件與報(bào)告看來，國(guó)內(nèi)近幾年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與繁榮得益于國(guó)內(nèi)消費(fèi)品的升級(jí)換代。而住房需求又占消費(fèi)品升級(jí)的比重。既然居民的住房購(gòu)買是消費(fèi)，那么政府要扭轉(zhuǎn)目前國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)率過低的現(xiàn)象，就必須加快國(guó)內(nèi)居民住宅的建設(shè)，以此來滿足內(nèi)需擴(kuò)大的要求。
可以說，正是由于政府職能部門對(duì)居民住房購(gòu)買的兩棲性認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在一些重要問題上的混亂。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商為了推高房?jī)r(jià)，就認(rèn)為住房作為投資品，其價(jià)格可以完全由市場(chǎng)供求決定，無需政府管制。這種觀念既為房地產(chǎn)開發(fā)商利用其市場(chǎng)壟斷性操縱房?jī)r(jià)提供了理由，也為一些人利用金融杠桿炒作房地產(chǎn)提供了借口。
按照上述理論，既然住房是投資品，那么國(guó)內(nèi)大多數(shù)民眾的住房消費(fèi)也就不是市場(chǎng)應(yīng)該解決的問題，而應(yīng)該通過政府的住房保障體系來解決。由于目前住房?jī)r(jià)格高企，大部分居民沒有支付能力進(jìn)入高房?jī)r(jià)市場(chǎng)，這就會(huì)導(dǎo)致我國(guó)近10年來的住房改革又回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的老路。
如果我們的社會(huì)或我們的制度、法律，不是把住房消費(fèi)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一要義，而是以住房的兩棲性來看待國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么這種認(rèn)識(shí)將會(huì)導(dǎo)致我們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上的一系列重大誤解。不同的政府部門及某些既得利益集團(tuán)都會(huì)根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)的這種兩棲性認(rèn)識(shí)做出它們所需要的不同理解，發(fā)布不同的信息，提出不同的要求，并制定各種有利于他們的政策，從中輕易獲利。
所以，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性乃是當(dāng)務(wù)之急。應(yīng)當(dāng)對(duì)公民居住權(quán)的優(yōu)先性問題進(jìn)行深入反思，并在此基礎(chǔ)上達(dá)成社會(huì)共識(shí)，讓這種共識(shí)以政策和法律形式固化下來。唯此，才能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多的問題，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的局面。
二、房地產(chǎn)發(fā)展模式是房地產(chǎn)市場(chǎng)公共性的核心
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最早發(fā)端于廣東與深圳。由于廣東、深圳與香港的地緣、人緣關(guān)系，國(guó)內(nèi)最早的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走的是香港那種高地價(jià)、高房?jī)r(jià)及高福利房的發(fā)展之路[5]。這種發(fā)展模式更有利于房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府，所以很快就在國(guó)內(nèi)遍地開花。遺憾的是，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式只復(fù)制了“香港模式”的高房?jī)r(jià)、高地價(jià)，并沒有學(xué)習(xí)高福利房，從而使其既無法建立在房地產(chǎn)消費(fèi)性的基礎(chǔ)上，也無法保護(hù)國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)居民的基本居住權(quán)利。
其實(shí)，“香港模式”對(duì)于一個(gè)區(qū)域面積小、土地公有及土地十分稀缺、經(jīng)濟(jì)繁榮的小經(jīng)濟(jì)體來說，可能是一種無奈的選擇。在土地稀缺程度較高、土地為政府所有的條件下，如果房?jī)r(jià)過低，就不能顯示出當(dāng)?shù)赝恋氐南∪背潭?；但房?jī)r(jià)過高又必然把絕大多數(shù)中低收入的民眾完全排斥在市場(chǎng)之外，因?yàn)楫?dāng)?shù)卣荒芡ㄟ^特殊的住房保障體系來解決中低收入民眾的住房問題。比如，香港50%以上民眾通過公屋來保證居民基本居住條件，而新加坡的比例比香港還要高。
所以，當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問題時(shí)，或者當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過高讓絕大多數(shù)民眾沒有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府就傾向于把房?jī)r(jià)沖突歸結(jié)為住房保障體系的不健全。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的目的，就是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，讓絕大多數(shù)民眾的住房問題不是進(jìn)入市場(chǎng)來解決，而是進(jìn)入住房保障體系來解決。這就是前幾年有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的文件和政府官員一直強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)不高的理由所在。
大國(guó)經(jīng)濟(jì)與島地經(jīng)濟(jì)是難以類比的。且不論“香港模式”存在的弊端，即使是一種發(fā)展較好的模式，也未必適合我國(guó)。從國(guó)情來看，我國(guó)的中低收入者占整個(gè)社會(huì)人口的70%以上。讓這70%人口進(jìn)入住房保障體系，需要十分龐大的財(cái)力。即使政府有這種財(cái)力，也只能讓住房體制改革回到以前福利分房的老路上，導(dǎo)致住房制度貨幣化改革的失敗。
那么目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過快是住房保障體系不完善、不健全的問題嗎？我們認(rèn)為這是找錯(cuò)了原因。實(shí)際上，從目前北京、深圳、廣州及上海等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，一方面房?jī)r(jià)快速上漲，另一方面各地又有大量的樓盤空置沒有出售。這說明，目前國(guó)內(nèi)一些地方的房?jī)r(jià)快速上漲，完全是房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)炒作者惡意炒作的結(jié)果，與住房保障體系不完善關(guān)聯(lián)不大。
從2006年“國(guó)六條”及24號(hào)文件來看，目前盛行的房地產(chǎn)“香港模式”將發(fā)生重大的變化。這些文件強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型的普通商品住房，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)民生的市場(chǎng)。如果這些房地產(chǎn)政策能夠落實(shí)，如果市場(chǎng)生產(chǎn)的產(chǎn)品是絕大多數(shù)人都有支付能力的產(chǎn)品，如果我們的市場(chǎng)是絕大多數(shù)人都能進(jìn)入的市場(chǎng)，那么不僅政府的基本宗旨（即生產(chǎn)更多絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房）能得到體現(xiàn)，也能保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
比如，美國(guó)的住房發(fā)展模式就是一個(gè)“大市場(chǎng)、小政府”的二元二級(jí)市場(chǎng)住房體系[3-2]。所謂“大市場(chǎng)”就是美國(guó)家庭住房的95%以上是通過住房市場(chǎng)來解決。目前美國(guó)一億多個(gè)家庭中，有7 100萬個(gè)家庭通過市場(chǎng)擁有住房，30%左右的家庭通過市場(chǎng)租房來解決。政府只限于幫助那些無能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解決住房問題。政府資助的公共住宅或廉租屋家庭大約在130萬戶，占美國(guó)全部家庭的不到2%。加拿大的情況也是如此，政府資助的廉租房家庭不超過5%。
所以，我國(guó)住房保障體系的對(duì)象只應(yīng)是喪失生活能力的低收入家庭、老年人等少數(shù)困難人群。至于絕大多數(shù)居民的住房問題，只能在政府幫助下通過市場(chǎng)途徑來解決。比如，實(shí)行對(duì)不同收入層次的居民采取不同的住房貨幣化補(bǔ)貼、降低住房貸款利率、減免購(gòu)房稅收等措施，而要做到這一點(diǎn)就必須把目前過高的房?jī)r(jià)降下來。
這也就是說，我國(guó)的住房保障體系應(yīng)該是一個(gè)多層次的體系。第一層級(jí)不足10%的極低收入的家庭、老年人等由政府提供廉租房或公房，通過這種方式來保證最弱勢(shì)民眾的居住權(quán)。第二層級(jí)20%—80%的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補(bǔ)助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等優(yōu)惠條件下通過住房市場(chǎng)來解決。并且在這一層級(jí)中，不同收入民考試，大網(wǎng)站收集眾所獲得的優(yōu)惠條件也不一樣。要做到這一點(diǎn)，政府就得用法律手段保證國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)生產(chǎn)出民眾有支付能力的住房。并在此基礎(chǔ)上，把第一、二層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)定義為完全的消費(fèi)品市場(chǎng)。第三層級(jí)是20%以上中高收入者，他們的住房則完全由市場(chǎng)決定，不納入住房保障體系。
但是，這里同樣有一個(gè)問題必須明確。盡管“國(guó)六條”強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，強(qiáng)調(diào)了生產(chǎn)滿足絕大多數(shù)居民需求的住房產(chǎn)品，但是如果占70%的90平方米以下的住房仍不能被清晰地界定為消費(fèi)品，那么投資者同樣可以對(duì)這種主流住房產(chǎn)品進(jìn)行投資。這同樣會(huì)推高房?jī)r(jià)，并會(huì)導(dǎo)致絕大多數(shù)無支付能力的居民進(jìn)入高價(jià)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
也就是說，不同的房地產(chǎn)發(fā)展模式?jīng)Q定了對(duì)公民居住權(quán)的保護(hù)程度，而房地產(chǎn)發(fā)展模式的公共性，不僅體現(xiàn)其關(guān)系到每一位公民的切身利益與基本權(quán)利，也體現(xiàn)在這種發(fā)展模式是否以房地產(chǎn)的公共性為基礎(chǔ)，是否通過公共決策的方式來確立。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不能夠保證每一位公民的基本居住權(quán)，那么這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展必然與其公共性相悖。正是在這個(gè)意義上，房地產(chǎn)發(fā)展模式是房地產(chǎn)市場(chǎng)公共性的核心。
房地產(chǎn)市場(chǎng)諸多問題的癥結(jié)何在？歸納到一點(diǎn)就是，房地產(chǎn)市場(chǎng)并非一個(gè)純粹的私人品市場(chǎng)，它也是一個(gè)具有完全公共性的市場(chǎng)?！肮残浴笔侵刚畱?yīng)按照人民的意志和社會(huì)的共同利益，從保證公民利益的基本點(diǎn)出發(fā)，制定與執(zhí)行公共政策。“公共性”的獲取及其保證，包含了政府的政策制定與執(zhí)行的公平公正性，包括了公民的利益能否通過民主的程序得到表達(dá)與整合等[1]。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性，就是指每一位公民的基本居住權(quán)具有根本上的優(yōu)先性，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在與發(fā)展不證自明的法則。這是現(xiàn)代文明社會(huì)公民的基本權(quán)利，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本要義①。房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律制度、發(fā)展模式、運(yùn)作規(guī)則、利益分配與調(diào)整機(jī)制等只能在這個(gè)基礎(chǔ)上建立、延伸與拓展。離開公共性這個(gè)基礎(chǔ)，就難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。
當(dāng)前我國(guó)要素市場(chǎng)發(fā)展不成熟，如果不強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性，不僅容易剝奪絕大多數(shù)公民基本的居住權(quán)利，也容易導(dǎo)致少數(shù)人利用公共資源為其謀利。這不但導(dǎo)致絕大多數(shù)人的住房福利得不到改善，而且弱勢(shì)民眾的利益將不斷地受到侵害與掠奪（比如一些房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府的強(qiáng)制性拆遷）。有必要跳出既有的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展思維來討論房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性問題，以尋找更適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新模式。
一、公民居住權(quán)的優(yōu)先性是房地產(chǎn)市場(chǎng)公共性的基礎(chǔ)
保證每一個(gè)人的衣食住行，是人類社會(huì)得以存在和繁衍的基本條件，也是現(xiàn)代文明社會(huì)的基本標(biāo)志。因此，在發(fā)達(dá)國(guó)家，包括在有一定文明程度的國(guó)家中，保證居民的基本自住需求是這些國(guó)家的基本政策或政策宗旨。比如，美國(guó)住房政策的宗旨或核心就是要讓每一個(gè)美國(guó)公民能夠買得起有支付能力的住房①。也就是說，公民居住權(quán)的優(yōu)先性是房地產(chǎn)市場(chǎng)公共性的基礎(chǔ)。離開了這一基本要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)其他方面的屬性就無從談起。在我國(guó)，保證每一位公民居住權(quán)的優(yōu)先性更是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本國(guó)策②。
但是，房地產(chǎn)本身又是一種十分復(fù)雜的商品。它本身兼具投資品和消費(fèi)品的雙重屬性。房地產(chǎn)性質(zhì)的兩棲性更表明住房自住消費(fèi)是房地產(chǎn)市場(chǎng)公共性的重要基礎(chǔ)。因?yàn)?，如果不能從制度上確定住房自住消費(fèi)的公共性，那就不僅不能滿足公民的基本居住需求，而且可能形成對(duì)弱勢(shì)居民基本居住權(quán)利的剝奪，并導(dǎo)致政府部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷與決策失誤。
比如，目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局以國(guó)際慣例（其實(shí)也是選擇性國(guó)際慣例）為由，把國(guó)內(nèi)居民的住房消費(fèi)算作投資，不僅造成國(guó)內(nèi)居民當(dāng)前的一塊消費(fèi)完全消融在投資中，統(tǒng)計(jì)報(bào)表上的居民消費(fèi)率連年下降；也使得近幾年的生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)連年快速上漲，卻難以傳導(dǎo)到最終的消費(fèi)品價(jià)格上來。事實(shí)上，前幾年國(guó)內(nèi)全部上游產(chǎn)品的價(jià)格上漲都傳導(dǎo)到快速上漲的住房?jī)r(jià)格上了，而沒有傳導(dǎo)到居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上。由于居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)不能反映居民消費(fèi)價(jià)格變化的真實(shí)情況，政府職能部門也就難以對(duì)現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)生活做出正確判斷并進(jìn)行正確決策。舉例來講，現(xiàn)實(shí)中居民購(gòu)買的不少消費(fèi)品價(jià)格在快速上漲，但政府的CPI指數(shù)卻一直在低位徘徊，直到2007年6月才出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。
還有，如果按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分類，住房消費(fèi)是投資，那么在中國(guó)資本項(xiàng)目沒有完全開放的情況下，國(guó)外資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)受嚴(yán)格管制。就如目前QFII進(jìn)入國(guó)內(nèi)股市一樣，國(guó)外資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)應(yīng)受諸如額度等方面的限制。然而從現(xiàn)實(shí)情況來看，國(guó)外資金早就長(zhǎng)驅(qū)直入了。既然住房是投資，為什么相關(guān)政府職能部門對(duì)此不嚴(yán)格監(jiān)管與限制呢？為什么會(huì)允許這些國(guó)外資金炒作中國(guó)的房地產(chǎn)，推高國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格呢？
但從另一方面來看，無論是中央政府的“十一五”規(guī)劃，還是國(guó)家發(fā)改委的報(bào)告，以及最近幾年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”，都是把當(dāng)前居民的住房購(gòu)買看作居民消費(fèi)。在這些文件與報(bào)告看來，國(guó)內(nèi)近幾年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與繁榮得益于國(guó)內(nèi)消費(fèi)品的升級(jí)換代。而住房需求又占消費(fèi)品升級(jí)的比重。既然居民的住房購(gòu)買是消費(fèi)，那么政府要扭轉(zhuǎn)目前國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)率過低的現(xiàn)象，就必須加快國(guó)內(nèi)居民住宅的建設(shè)，以此來滿足內(nèi)需擴(kuò)大的要求。
可以說，正是由于政府職能部門對(duì)居民住房購(gòu)買的兩棲性認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在一些重要問題上的混亂。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商為了推高房?jī)r(jià)，就認(rèn)為住房作為投資品，其價(jià)格可以完全由市場(chǎng)供求決定，無需政府管制。這種觀念既為房地產(chǎn)開發(fā)商利用其市場(chǎng)壟斷性操縱房?jī)r(jià)提供了理由，也為一些人利用金融杠桿炒作房地產(chǎn)提供了借口。
按照上述理論，既然住房是投資品，那么國(guó)內(nèi)大多數(shù)民眾的住房消費(fèi)也就不是市場(chǎng)應(yīng)該解決的問題，而應(yīng)該通過政府的住房保障體系來解決。由于目前住房?jī)r(jià)格高企，大部分居民沒有支付能力進(jìn)入高房?jī)r(jià)市場(chǎng)，這就會(huì)導(dǎo)致我國(guó)近10年來的住房改革又回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的老路。
如果我們的社會(huì)或我們的制度、法律，不是把住房消費(fèi)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一要義，而是以住房的兩棲性來看待國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么這種認(rèn)識(shí)將會(huì)導(dǎo)致我們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上的一系列重大誤解。不同的政府部門及某些既得利益集團(tuán)都會(huì)根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)的這種兩棲性認(rèn)識(shí)做出它們所需要的不同理解，發(fā)布不同的信息，提出不同的要求，并制定各種有利于他們的政策，從中輕易獲利。
所以，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性乃是當(dāng)務(wù)之急。應(yīng)當(dāng)對(duì)公民居住權(quán)的優(yōu)先性問題進(jìn)行深入反思，并在此基礎(chǔ)上達(dá)成社會(huì)共識(shí)，讓這種共識(shí)以政策和法律形式固化下來。唯此，才能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多的問題，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的局面。
二、房地產(chǎn)發(fā)展模式是房地產(chǎn)市場(chǎng)公共性的核心
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最早發(fā)端于廣東與深圳。由于廣東、深圳與香港的地緣、人緣關(guān)系，國(guó)內(nèi)最早的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走的是香港那種高地價(jià)、高房?jī)r(jià)及高福利房的發(fā)展之路[5]。這種發(fā)展模式更有利于房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府，所以很快就在國(guó)內(nèi)遍地開花。遺憾的是，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式只復(fù)制了“香港模式”的高房?jī)r(jià)、高地價(jià)，并沒有學(xué)習(xí)高福利房，從而使其既無法建立在房地產(chǎn)消費(fèi)性的基礎(chǔ)上，也無法保護(hù)國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)居民的基本居住權(quán)利。
其實(shí)，“香港模式”對(duì)于一個(gè)區(qū)域面積小、土地公有及土地十分稀缺、經(jīng)濟(jì)繁榮的小經(jīng)濟(jì)體來說，可能是一種無奈的選擇。在土地稀缺程度較高、土地為政府所有的條件下，如果房?jī)r(jià)過低，就不能顯示出當(dāng)?shù)赝恋氐南∪背潭?；但房?jī)r(jià)過高又必然把絕大多數(shù)中低收入的民眾完全排斥在市場(chǎng)之外，因?yàn)楫?dāng)?shù)卣荒芡ㄟ^特殊的住房保障體系來解決中低收入民眾的住房問題。比如，香港50%以上民眾通過公屋來保證居民基本居住條件，而新加坡的比例比香港還要高。
所以，當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問題時(shí)，或者當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過高讓絕大多數(shù)民眾沒有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府就傾向于把房?jī)r(jià)沖突歸結(jié)為住房保障體系的不健全。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的目的，就是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，讓絕大多數(shù)民眾的住房問題不是進(jìn)入市場(chǎng)來解決，而是進(jìn)入住房保障體系來解決。這就是前幾年有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的文件和政府官員一直強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)不高的理由所在。
大國(guó)經(jīng)濟(jì)與島地經(jīng)濟(jì)是難以類比的。且不論“香港模式”存在的弊端，即使是一種發(fā)展較好的模式，也未必適合我國(guó)。從國(guó)情來看，我國(guó)的中低收入者占整個(gè)社會(huì)人口的70%以上。讓這70%人口進(jìn)入住房保障體系，需要十分龐大的財(cái)力。即使政府有這種財(cái)力，也只能讓住房體制改革回到以前福利分房的老路上，導(dǎo)致住房制度貨幣化改革的失敗。
那么目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過快是住房保障體系不完善、不健全的問題嗎？我們認(rèn)為這是找錯(cuò)了原因。實(shí)際上，從目前北京、深圳、廣州及上海等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，一方面房?jī)r(jià)快速上漲，另一方面各地又有大量的樓盤空置沒有出售。這說明，目前國(guó)內(nèi)一些地方的房?jī)r(jià)快速上漲，完全是房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)炒作者惡意炒作的結(jié)果，與住房保障體系不完善關(guān)聯(lián)不大。
從2006年“國(guó)六條”及24號(hào)文件來看，目前盛行的房地產(chǎn)“香港模式”將發(fā)生重大的變化。這些文件強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型的普通商品住房，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)民生的市場(chǎng)。如果這些房地產(chǎn)政策能夠落實(shí)，如果市場(chǎng)生產(chǎn)的產(chǎn)品是絕大多數(shù)人都有支付能力的產(chǎn)品，如果我們的市場(chǎng)是絕大多數(shù)人都能進(jìn)入的市場(chǎng)，那么不僅政府的基本宗旨（即生產(chǎn)更多絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房）能得到體現(xiàn)，也能保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
比如，美國(guó)的住房發(fā)展模式就是一個(gè)“大市場(chǎng)、小政府”的二元二級(jí)市場(chǎng)住房體系[3-2]。所謂“大市場(chǎng)”就是美國(guó)家庭住房的95%以上是通過住房市場(chǎng)來解決。目前美國(guó)一億多個(gè)家庭中，有7 100萬個(gè)家庭通過市場(chǎng)擁有住房，30%左右的家庭通過市場(chǎng)租房來解決。政府只限于幫助那些無能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解決住房問題。政府資助的公共住宅或廉租屋家庭大約在130萬戶，占美國(guó)全部家庭的不到2%。加拿大的情況也是如此，政府資助的廉租房家庭不超過5%。
所以，我國(guó)住房保障體系的對(duì)象只應(yīng)是喪失生活能力的低收入家庭、老年人等少數(shù)困難人群。至于絕大多數(shù)居民的住房問題，只能在政府幫助下通過市場(chǎng)途徑來解決。比如，實(shí)行對(duì)不同收入層次的居民采取不同的住房貨幣化補(bǔ)貼、降低住房貸款利率、減免購(gòu)房稅收等措施，而要做到這一點(diǎn)就必須把目前過高的房?jī)r(jià)降下來。
這也就是說，我國(guó)的住房保障體系應(yīng)該是一個(gè)多層次的體系。第一層級(jí)不足10%的極低收入的家庭、老年人等由政府提供廉租房或公房，通過這種方式來保證最弱勢(shì)民眾的居住權(quán)。第二層級(jí)20%—80%的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補(bǔ)助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等優(yōu)惠條件下通過住房市場(chǎng)來解決。并且在這一層級(jí)中，不同收入民考試，大網(wǎng)站收集眾所獲得的優(yōu)惠條件也不一樣。要做到這一點(diǎn)，政府就得用法律手段保證國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)生產(chǎn)出民眾有支付能力的住房。并在此基礎(chǔ)上，把第一、二層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)定義為完全的消費(fèi)品市場(chǎng)。第三層級(jí)是20%以上中高收入者，他們的住房則完全由市場(chǎng)決定，不納入住房保障體系。
但是，這里同樣有一個(gè)問題必須明確。盡管“國(guó)六條”強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，強(qiáng)調(diào)了生產(chǎn)滿足絕大多數(shù)居民需求的住房產(chǎn)品，但是如果占70%的90平方米以下的住房仍不能被清晰地界定為消費(fèi)品，那么投資者同樣可以對(duì)這種主流住房產(chǎn)品進(jìn)行投資。這同樣會(huì)推高房?jī)r(jià)，并會(huì)導(dǎo)致絕大多數(shù)無支付能力的居民進(jìn)入高價(jià)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
也就是說，不同的房地產(chǎn)發(fā)展模式?jīng)Q定了對(duì)公民居住權(quán)的保護(hù)程度，而房地產(chǎn)發(fā)展模式的公共性，不僅體現(xiàn)其關(guān)系到每一位公民的切身利益與基本權(quán)利，也體現(xiàn)在這種發(fā)展模式是否以房地產(chǎn)的公共性為基礎(chǔ)，是否通過公共決策的方式來確立。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不能夠保證每一位公民的基本居住權(quán)，那么這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展必然與其公共性相悖。正是在這個(gè)意義上，房地產(chǎn)發(fā)展模式是房地產(chǎn)市場(chǎng)公共性的核心。