第十章 共有
a.按份共有：（以整個共有物享有權利）
（一）按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權利，分擔義務。
（二）按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利（多個共有人時由轉(zhuǎn)讓人決定）。如果共有人之間在合同中對共有份額的分出和轉(zhuǎn)讓進行了限制，這時應認為共有人自愿接受了對于分出和轉(zhuǎn)讓其份額的權利的限制，如果共有人無合同約定的或法律規(guī)定的正當理由要求分出或轉(zhuǎn)讓其份額時，會構成對其他共有人的違約行為，要承擔一定的責任。
（三）共有人拋棄自己份額的，拋棄后歸屬其他共有人。
擅自處分共有物，對他人構成侵權行為。對于第三人，該行為屬于效力待定的行為。如果轉(zhuǎn)讓的共有物是動產(chǎn)，第三人取得該動產(chǎn)時是出于善意，可按善意取得的規(guī)則處理。
（四）共有人對于第三人的義務：如果義務是可分的，例如償還第三人對于共有物的修繕費，則各共有人應按其應有份額對第三人承擔義務；如果義務是不可分的，共有人應負連帶義務或承擔連帶責任。如共有人對于第三人的共同侵權行為，負連帶責任。
b.共同共有：
指兩人或兩個以上的人基于共同關系（夫妻關系、家庭關系，或由合同約定的，如合伙合同），共同享有一物的所有權。
（一）共同共有人對共有財產(chǎn)享有權利，承擔義務。包括夫妻共有財產(chǎn)、家庭共有財產(chǎn)、共同繼承的財產(chǎn)（未分割前）。
（二）共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。經(jīng)營共有財產(chǎn)對外發(fā)生的財產(chǎn)責任或造成第三人的損害，全體共有人承擔連帶責任。
（三）在共同共有關系終止時，對共有財產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應當根據(jù)等分原則處理，并且考慮共有人對共有財產(chǎn)的貢獻大小，適當照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要等情況。但分割夫妻共有財產(chǎn)，應當根據(jù)婚姻法的有關規(guī)定處理。
（四）共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權的，應當予以支持。
（一）共同共有的類型
a.夫妻共有財產(chǎn)
夫妻在婚姻關系持續(xù)期間所得的財產(chǎn)，共有，另有約定的除外。包括：合法收入，如工資、獎金、稿酬，以及各自因繼承或接受贈與取得的財產(chǎn)；
存拆、房屋，一人名義，若無約定，視為共同財產(chǎn)；
夫妻關系期間，知識產(chǎn)權的收益視為共同財產(chǎn)。
b.家庭共有財產(chǎn)
例1、甲、乙、丙共有一套房屋，其應有部分各為1／3.為提高房屋的價值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對。下列選項哪一個是正確的？
A.因沒有經(jīng)過全體共有人的同意，甲乙不得鋪木地板
B.因甲乙的應有部分合計已過半數(shù)，故甲乙可以鋪木地板
C.甲乙只能在自己的應有部分上鋪木地板
D.若甲乙堅持鋪木地板，則需先分割共有房屋
「答 案」 B
「知識點」 改良行為
共有物的管理一般應當由全體共有人共同進行，但有兩項例外：保存行為和改良行為。所謂改良行為是指在不改變共有物性質(zhì)的前提下，對共有物進行的加工、修理等行為，以增加共有物的效用或價值。改良行為只需要擁有共有份額一半以上的共有人同意即可進行。本題中，鋪木地板的行為正是改良行為，因此只需要一半以上的共有人同意即可。而現(xiàn)在甲乙已占2／3的份額，因此可以為改良行為。B項說法正確。C項的錯誤在于，共有財產(chǎn)上，無論是按份共有還是共同共有，都不是對物的某一部分享有所有權，所有權及于物的整體，在分割之前不存在物的“應有部分”的說法。
例2：甲、乙、丙三入合買了一套機器設備。甲欲以5000元的價格轉(zhuǎn)讓自己的份額。丙表示不要，乙未置可否。3個月后，丁愿意購買該份額，甲、乙接受了丁交付的5000元款項。此時甲父知道此事也欲購買該份額，甲又與其父簽訂了轉(zhuǎn)讓份額協(xié)議。這時乙、丙也分別向甲表示，欲購買甲的份額。甲的份額應轉(zhuǎn)讓給誰？
A.乙與丙
B.乙
C.丁
D.甲父
答案：C.本題考優(yōu)先購買權。
《民法通則》第78條第3款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利?！狈晌礊楣灿腥藘?yōu)先購買權的行使設定期限，亦未規(guī)定放棄優(yōu)先購買權的意思表示是否能夠撤銷，但我們可以設想，第一，如果優(yōu)先購買權的行使沒有期限限制，則共有人可能會濫用其優(yōu)先購買權，妨礙出賣人順利出賣其份額。共有人的優(yōu)先購買權固然值得保護，但該保護不應該是無限制的，更不應該因此而妨礙出賣人與相對人的正當利益。《民通意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！本鸵?guī)范意旨而言，其中3個月的期限限制我以為亦可類推適用于共有人優(yōu)先購買權的行使。第二，當事人即已放棄其優(yōu)先購買權，就表示他已對其權利作出了處分，依私法自治原則，他必須受該意思表示的拘束，不得反悔。否則，法律無異于支持出爾反爾的行為?；谝陨峡紤]，本題排除AB.至于D，法律并未賦予出賣人的親屬以優(yōu)先購買權，雖然債權具有平等性，但丁顯然屬于善意購買人，且已履行其義務，故當以支持丁的主張為優(yōu)。
第十一章 用益物權
用益物權（如地上權、永佃權、典權、用益權、居住權、地役權等）是對他人所有的物，在一定范圍內(nèi)進行占有、使用、收益、處分的他物權。
特征：
用益物權以對標的物的使用、收益為其主要內(nèi)容，并以對物的占有為前提；
用益物權是他物權、限制物權和有期限物權；
用益物權是不動產(chǎn)物權。
在法律沒有特別規(guī)定或合同沒有特殊約定時，下列哪些權利人可以取得原物所生自然草息的所有權？（?。?BR> A.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權人
B.采礦權人
C.典權人
D.質(zhì)權人
[參考答案]ABC
[解題思路和依據(jù)]選項A、B、C都是用益物權，取得孽息所有權是用益物權的當然內(nèi)容。而選項D是擔保物權，質(zhì)權人只能占有孽息，而不能取得孽息的所有權。
一、國有土地使用權
產(chǎn)生
1、土地劃撥：
現(xiàn)行法律中劃撥土地不能抵押；
劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓時房屋轉(zhuǎn)讓有效，應當補償土地出讓金。
2、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設用地：
1）農(nóng)村居民住宅用地。土地管理法規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準（一人一生只有一次，本村村民的待遇無償取得）。
2）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設用地。
3、土地使用權出讓：國家以土地所有人身份將土地使用權在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為（協(xié)議、招標和拍賣）。改變用途要得到批準。
二、土地承包經(jīng)營權
有期限，種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)，其期限為30年；荒山荒地植樹造林50年不變。
三、宅基地使用權（農(nóng)村居民的用益物權）
農(nóng)村居民出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地。農(nóng)村居民遷居并拆除房屋后騰出的宅基地，由集體組織收回，統(tǒng)一安排使用。
公民不得買賣或變相買賣宅基地。非法轉(zhuǎn)讓宅基地，視其情節(jié)可以沒收非法獲取的價款或收回對宅基地的使用權。
四、典權——典權人支付典價，對他人的不動產(chǎn)進行占有、使用、收益的權利。
典權：僅限于房屋。
（一）典權人享有除房屋所有權以外的所有權利。
（二）典價：出賣價格的5/10—8/10。
（三）典權人的權利義務：收取孳息、轉(zhuǎn)典（轉(zhuǎn)典的典價不能超過原典價）、出租、優(yōu)先購買權（不適用贈予，互易如果是非種類物可以，非種類物不行）、分擔風險（很重要，看P121案例，典權存續(xù)期間，典物如果因不可抗力導致全部或部分滅失時，就滅失的部分，典權與回贖權均歸消滅。在出典人就典物余存的部分回贖時，滅失部分的價值的一半，可以從典價中扣除）。
（四）出典人的權利義務：讓與典物所有權、設定擔保物權（只能是抵押權，不能設立與典權性質(zhì)不能并列的權利，如典權、地上權）、回贖不以原出典人為限。
（五）典權贖回期限：30年內(nèi)任意時間。
（六）找貼（找貼是在典權存續(xù)中出典人將典物所有權讓與典權人，找回典物的當時價格與典價的差額，從面使典權消滅的一種方法）、作絕（有期限的典權，因期限屆滿由典權人得到所有權，典權亦因混同而消滅）、別賣（典權附有到期不贖，聽由典權人出賣典物收回典價條款時，因典物別賣于第三人而使典權消滅）的含義。
（七）在房屋出典期間或者典期屆滿時，當事人之間約定延長典期或者增減典價的，應當準許。承典人要求出典人高于原典價回贖的，一般不予支持。以合法流通物作典價的，應當按照回贖時市場零售價格折算。
a.按份共有：（以整個共有物享有權利）
（一）按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權利，分擔義務。
（二）按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利（多個共有人時由轉(zhuǎn)讓人決定）。如果共有人之間在合同中對共有份額的分出和轉(zhuǎn)讓進行了限制，這時應認為共有人自愿接受了對于分出和轉(zhuǎn)讓其份額的權利的限制，如果共有人無合同約定的或法律規(guī)定的正當理由要求分出或轉(zhuǎn)讓其份額時，會構成對其他共有人的違約行為，要承擔一定的責任。
（三）共有人拋棄自己份額的，拋棄后歸屬其他共有人。
擅自處分共有物，對他人構成侵權行為。對于第三人，該行為屬于效力待定的行為。如果轉(zhuǎn)讓的共有物是動產(chǎn)，第三人取得該動產(chǎn)時是出于善意，可按善意取得的規(guī)則處理。
（四）共有人對于第三人的義務：如果義務是可分的，例如償還第三人對于共有物的修繕費，則各共有人應按其應有份額對第三人承擔義務；如果義務是不可分的，共有人應負連帶義務或承擔連帶責任。如共有人對于第三人的共同侵權行為，負連帶責任。
b.共同共有：
指兩人或兩個以上的人基于共同關系（夫妻關系、家庭關系，或由合同約定的，如合伙合同），共同享有一物的所有權。
（一）共同共有人對共有財產(chǎn)享有權利，承擔義務。包括夫妻共有財產(chǎn)、家庭共有財產(chǎn)、共同繼承的財產(chǎn)（未分割前）。
（二）共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。經(jīng)營共有財產(chǎn)對外發(fā)生的財產(chǎn)責任或造成第三人的損害，全體共有人承擔連帶責任。
（三）在共同共有關系終止時，對共有財產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應當根據(jù)等分原則處理，并且考慮共有人對共有財產(chǎn)的貢獻大小，適當照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要等情況。但分割夫妻共有財產(chǎn)，應當根據(jù)婚姻法的有關規(guī)定處理。
（四）共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權的，應當予以支持。
（一）共同共有的類型
a.夫妻共有財產(chǎn)
夫妻在婚姻關系持續(xù)期間所得的財產(chǎn)，共有，另有約定的除外。包括：合法收入，如工資、獎金、稿酬，以及各自因繼承或接受贈與取得的財產(chǎn)；
存拆、房屋，一人名義，若無約定，視為共同財產(chǎn)；
夫妻關系期間，知識產(chǎn)權的收益視為共同財產(chǎn)。
b.家庭共有財產(chǎn)
例1、甲、乙、丙共有一套房屋，其應有部分各為1／3.為提高房屋的價值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對。下列選項哪一個是正確的？
A.因沒有經(jīng)過全體共有人的同意，甲乙不得鋪木地板
B.因甲乙的應有部分合計已過半數(shù)，故甲乙可以鋪木地板
C.甲乙只能在自己的應有部分上鋪木地板
D.若甲乙堅持鋪木地板，則需先分割共有房屋
「答 案」 B
「知識點」 改良行為
共有物的管理一般應當由全體共有人共同進行，但有兩項例外：保存行為和改良行為。所謂改良行為是指在不改變共有物性質(zhì)的前提下，對共有物進行的加工、修理等行為，以增加共有物的效用或價值。改良行為只需要擁有共有份額一半以上的共有人同意即可進行。本題中，鋪木地板的行為正是改良行為，因此只需要一半以上的共有人同意即可。而現(xiàn)在甲乙已占2／3的份額，因此可以為改良行為。B項說法正確。C項的錯誤在于，共有財產(chǎn)上，無論是按份共有還是共同共有，都不是對物的某一部分享有所有權，所有權及于物的整體，在分割之前不存在物的“應有部分”的說法。
例2：甲、乙、丙三入合買了一套機器設備。甲欲以5000元的價格轉(zhuǎn)讓自己的份額。丙表示不要，乙未置可否。3個月后，丁愿意購買該份額，甲、乙接受了丁交付的5000元款項。此時甲父知道此事也欲購買該份額，甲又與其父簽訂了轉(zhuǎn)讓份額協(xié)議。這時乙、丙也分別向甲表示，欲購買甲的份額。甲的份額應轉(zhuǎn)讓給誰？
A.乙與丙
B.乙
C.丁
D.甲父
答案：C.本題考優(yōu)先購買權。
《民法通則》第78條第3款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利?！狈晌礊楣灿腥藘?yōu)先購買權的行使設定期限，亦未規(guī)定放棄優(yōu)先購買權的意思表示是否能夠撤銷，但我們可以設想，第一，如果優(yōu)先購買權的行使沒有期限限制，則共有人可能會濫用其優(yōu)先購買權，妨礙出賣人順利出賣其份額。共有人的優(yōu)先購買權固然值得保護，但該保護不應該是無限制的，更不應該因此而妨礙出賣人與相對人的正當利益。《民通意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！本鸵?guī)范意旨而言，其中3個月的期限限制我以為亦可類推適用于共有人優(yōu)先購買權的行使。第二，當事人即已放棄其優(yōu)先購買權，就表示他已對其權利作出了處分，依私法自治原則，他必須受該意思表示的拘束，不得反悔。否則，法律無異于支持出爾反爾的行為?；谝陨峡紤]，本題排除AB.至于D，法律并未賦予出賣人的親屬以優(yōu)先購買權，雖然債權具有平等性，但丁顯然屬于善意購買人，且已履行其義務，故當以支持丁的主張為優(yōu)。
第十一章 用益物權
用益物權（如地上權、永佃權、典權、用益權、居住權、地役權等）是對他人所有的物，在一定范圍內(nèi)進行占有、使用、收益、處分的他物權。
特征：
用益物權以對標的物的使用、收益為其主要內(nèi)容，并以對物的占有為前提；
用益物權是他物權、限制物權和有期限物權；
用益物權是不動產(chǎn)物權。
在法律沒有特別規(guī)定或合同沒有特殊約定時，下列哪些權利人可以取得原物所生自然草息的所有權？（?。?BR> A.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權人
B.采礦權人
C.典權人
D.質(zhì)權人
[參考答案]ABC
[解題思路和依據(jù)]選項A、B、C都是用益物權，取得孽息所有權是用益物權的當然內(nèi)容。而選項D是擔保物權，質(zhì)權人只能占有孽息，而不能取得孽息的所有權。
一、國有土地使用權
產(chǎn)生
1、土地劃撥：
現(xiàn)行法律中劃撥土地不能抵押；
劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓時房屋轉(zhuǎn)讓有效，應當補償土地出讓金。
2、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設用地：
1）農(nóng)村居民住宅用地。土地管理法規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準（一人一生只有一次，本村村民的待遇無償取得）。
2）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設用地。
3、土地使用權出讓：國家以土地所有人身份將土地使用權在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為（協(xié)議、招標和拍賣）。改變用途要得到批準。
二、土地承包經(jīng)營權
有期限，種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)，其期限為30年；荒山荒地植樹造林50年不變。
三、宅基地使用權（農(nóng)村居民的用益物權）
農(nóng)村居民出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地。農(nóng)村居民遷居并拆除房屋后騰出的宅基地，由集體組織收回，統(tǒng)一安排使用。
公民不得買賣或變相買賣宅基地。非法轉(zhuǎn)讓宅基地，視其情節(jié)可以沒收非法獲取的價款或收回對宅基地的使用權。
四、典權——典權人支付典價，對他人的不動產(chǎn)進行占有、使用、收益的權利。
典權：僅限于房屋。
（一）典權人享有除房屋所有權以外的所有權利。
（二）典價：出賣價格的5/10—8/10。
（三）典權人的權利義務：收取孳息、轉(zhuǎn)典（轉(zhuǎn)典的典價不能超過原典價）、出租、優(yōu)先購買權（不適用贈予，互易如果是非種類物可以，非種類物不行）、分擔風險（很重要，看P121案例，典權存續(xù)期間，典物如果因不可抗力導致全部或部分滅失時，就滅失的部分，典權與回贖權均歸消滅。在出典人就典物余存的部分回贖時，滅失部分的價值的一半，可以從典價中扣除）。
（四）出典人的權利義務：讓與典物所有權、設定擔保物權（只能是抵押權，不能設立與典權性質(zhì)不能并列的權利，如典權、地上權）、回贖不以原出典人為限。
（五）典權贖回期限：30年內(nèi)任意時間。
（六）找貼（找貼是在典權存續(xù)中出典人將典物所有權讓與典權人，找回典物的當時價格與典價的差額，從面使典權消滅的一種方法）、作絕（有期限的典權，因期限屆滿由典權人得到所有權，典權亦因混同而消滅）、別賣（典權附有到期不贖，聽由典權人出賣典物收回典價條款時，因典物別賣于第三人而使典權消滅）的含義。
（七）在房屋出典期間或者典期屆滿時，當事人之間約定延長典期或者增減典價的，應當準許。承典人要求出典人高于原典價回贖的，一般不予支持。以合法流通物作典價的，應當按照回贖時市場零售價格折算。