第五章 城市房地產(chǎn)權(quán)屬及其管理法律制度
一、城市房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系
（一）房地產(chǎn)所有權(quán)：
1、房屋所有權(quán)的概念：是指所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
2、 房屋所有權(quán)的種類：（1）國有房屋所有權(quán)；（2）集體房屋所有權(quán)；（3）私有房屋所有權(quán)；（4）外產(chǎn)房屋所有權(quán)；（5）中外合資房屋所有權(quán)；（6）其他性質(zhì)的房屋所有權(quán)。
3、房屋共有的概念和特征，共有的形式：房屋共有是指兩個以上主體對同一房屋共同享有所有權(quán)。
特征：（1）主體有兩個或兩個以上，單一主體不構(gòu)成房屋共有；（2）客體是同一項房產(chǎn)；（3）房屋共有存在著對內(nèi)、對外兩種關(guān)系。
房屋共有的形式有兩種，即共同共有和按份共有。
（二）土地使用權(quán)：
1、土地使用權(quán)的概念和特征：是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權(quán)利。特征：（1）權(quán)利的派生性；（2）客體的有限性；（3）目的的特殊性；（4）取得的法定性；（5）使用的期限性。
2、土地使用權(quán)的內(nèi)容：使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，在經(jīng)濟生活中可具體表現(xiàn)為對土地的利用權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)和物上請求權(quán)等。
3、土地使用的取得、變更和終止：（1）取得：①原始取得，主要是有償出讓和行政劃撥；②傳來取得，包括通過轉(zhuǎn)讓、抵押權(quán)的實現(xiàn)或民事執(zhí)行，變更國有土地使用權(quán)的主體等方式。（轉(zhuǎn)讓方式是指根據(jù)當(dāng)事人雙方自愿達(dá)成的協(xié)議，一方將其擁有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給另一方的行為。包括買賣、交換和贈與。
抵押權(quán)的實現(xiàn)是指依據(jù)抵押合同，按照擔(dān)保法規(guī)定的條件和方式，將抵押人擁有的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人或依法拍賣給第三人。
民事執(zhí)行是指依照民事訴訟法或破產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定，將被執(zhí)行人或者破產(chǎn)人擁有的國有土地使用權(quán)以拍賣、變賣或者其他方式用于債務(wù)清償。）
（2）變更：①主體變更，通常有以下幾種情況：買賣、互易、贈與、繼承、共有權(quán)分割、法人合并、法人分立、投資等（限制：一是限制國有企業(yè)與機關(guān)、事業(yè)單位之間流轉(zhuǎn)；二是限制公民與法人、非法人組織之間流轉(zhuǎn)；三是限制中國人與外國人之間以及外國人相互之間流轉(zhuǎn)）；②內(nèi)容變更，是指土地使用權(quán)各項權(quán)能的變更；③其他事項變更，是指列入土地使用權(quán)登記項目的其他事項的變更。
（3）終止：土地使用權(quán)人由于某種法定事由的出現(xiàn)而喪失土地使用權(quán)。
（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)：
1、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念：是指由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)所構(gòu)成。
2、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征：（1）復(fù)合性；（2）專有所有權(quán)的主導(dǎo)性；（3）一體性；4、權(quán)利主體身份的多重性。
3、建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分和共有部分：專有部分是指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨立性的部分；共有部分是供區(qū)分所有人共用，屬于區(qū)分所有人共有的部分，分為法定共有部分和約定共有部分。
（四）住房部分產(chǎn)權(quán)：
1、住房部分產(chǎn)權(quán)的概念：是指城鎮(zhèn)居民對按標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房享有的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，并可以繼承。
2、住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)：是部分所有權(quán)，是財產(chǎn)所有權(quán)的一種，甚至可以說已逐步形成為一種新的物權(quán)形式。
3、住房部分產(chǎn)權(quán)與物權(quán)法定主義：略。
（五）房地產(chǎn)相鄰權(quán)：
1、房地產(chǎn)相鄰權(quán)的概念和特征：是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
特征：（1）房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體是兩個或兩個以上的房地產(chǎn)所有人或使用人；（2）房地產(chǎn)在地理位置上必須是相鄰的；（3）相鄰關(guān)系的客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身；（4）房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)。
2、房地產(chǎn)相鄰權(quán)的種類：（1）因使用鄰地、通道，或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系；（2）因相鄰環(huán)境保護(hù)而發(fā)生的相鄰關(guān)系；（3）因險情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系；（4）因相鄰?fù)L(fēng)、采光、管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系。
3、異產(chǎn)毗連房屋關(guān)系：是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。
4、處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)注意的問題：（1）是否有利于生產(chǎn)發(fā)展；（2）是否有利于方便人民生活；（3）是否有利于團結(jié)互助；（4）是否公平合理。
二、城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記
（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能：
1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項權(quán)利進(jìn)行登記，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的行為。
2、 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能：（1）產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能；（2）公示功能；（3）管理功能。
（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力：
1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力模式：德國法模式、托倫斯模式、法國法模式。
2、我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力：為成立要件主義。
3、登記與公信力：德國法模式與托倫斯模式均承認(rèn)登記的公信力，公信力是指在登記為房地產(chǎn)權(quán)利變動的公示方法的情況下，即使登記簿的記載與實質(zhì)的房地產(chǎn)權(quán)利不符，但對信賴記載表征的善意第三人也予以保護(hù)。
我國房地產(chǎn)立法承認(rèn)登記具有公信力，但規(guī)定得不明確。
（三）房產(chǎn)權(quán)屬登記：
1、房產(chǎn)權(quán)屬登記的種類：總登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登記。
2、房產(chǎn)權(quán)屬登記的程序：登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證和稅費發(fā)證等五道程序。
（四）地產(chǎn)權(quán)屬登記：
1、地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類：初始登記和變更登記。
2、地產(chǎn)權(quán)屬登記的程序：（1）初始登記的程序：①申報；②地籍調(diào)查；③權(quán)屬審核；④注冊登記；⑤頒發(fā)土地證書。（2）變更登記的程序：①變更申報；②變更調(diào)查；③變更審核；④變更登記注冊、發(fā)證。
三、城市房屋管理
（一）城市私房管理：
1、城市居民私房的概念：是指城市居民個人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。
2、城市居民私房管理的主要內(nèi)容：（1）所有權(quán)登記；（2）買賣管理；（3）租賃管理；（4）代管制度。
3、私房繼承：私房繼承方式有法定繼承、遺囑繼承、遺贈及遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。
（二）城市公房管理：
1、城市公房的概念：是指座落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國有房屋和集體所有的房屋。
2、城市公房管理的主要內(nèi)容：（1）所有權(quán)登記；（2）使用管理；（3）租賃管理；（4）買賣管理；（5）修繕管理。
一、城市房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系
（一）房地產(chǎn)所有權(quán)：
1、房屋所有權(quán)的概念：是指所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
2、 房屋所有權(quán)的種類：（1）國有房屋所有權(quán)；（2）集體房屋所有權(quán)；（3）私有房屋所有權(quán)；（4）外產(chǎn)房屋所有權(quán)；（5）中外合資房屋所有權(quán)；（6）其他性質(zhì)的房屋所有權(quán)。
3、房屋共有的概念和特征，共有的形式：房屋共有是指兩個以上主體對同一房屋共同享有所有權(quán)。
特征：（1）主體有兩個或兩個以上，單一主體不構(gòu)成房屋共有；（2）客體是同一項房產(chǎn)；（3）房屋共有存在著對內(nèi)、對外兩種關(guān)系。
房屋共有的形式有兩種，即共同共有和按份共有。
（二）土地使用權(quán)：
1、土地使用權(quán)的概念和特征：是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權(quán)利。特征：（1）權(quán)利的派生性；（2）客體的有限性；（3）目的的特殊性；（4）取得的法定性；（5）使用的期限性。
2、土地使用權(quán)的內(nèi)容：使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，在經(jīng)濟生活中可具體表現(xiàn)為對土地的利用權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)和物上請求權(quán)等。
3、土地使用的取得、變更和終止：（1）取得：①原始取得，主要是有償出讓和行政劃撥；②傳來取得，包括通過轉(zhuǎn)讓、抵押權(quán)的實現(xiàn)或民事執(zhí)行，變更國有土地使用權(quán)的主體等方式。（轉(zhuǎn)讓方式是指根據(jù)當(dāng)事人雙方自愿達(dá)成的協(xié)議，一方將其擁有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給另一方的行為。包括買賣、交換和贈與。
抵押權(quán)的實現(xiàn)是指依據(jù)抵押合同，按照擔(dān)保法規(guī)定的條件和方式，將抵押人擁有的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人或依法拍賣給第三人。
民事執(zhí)行是指依照民事訴訟法或破產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定，將被執(zhí)行人或者破產(chǎn)人擁有的國有土地使用權(quán)以拍賣、變賣或者其他方式用于債務(wù)清償。）
（2）變更：①主體變更，通常有以下幾種情況：買賣、互易、贈與、繼承、共有權(quán)分割、法人合并、法人分立、投資等（限制：一是限制國有企業(yè)與機關(guān)、事業(yè)單位之間流轉(zhuǎn)；二是限制公民與法人、非法人組織之間流轉(zhuǎn)；三是限制中國人與外國人之間以及外國人相互之間流轉(zhuǎn)）；②內(nèi)容變更，是指土地使用權(quán)各項權(quán)能的變更；③其他事項變更，是指列入土地使用權(quán)登記項目的其他事項的變更。
（3）終止：土地使用權(quán)人由于某種法定事由的出現(xiàn)而喪失土地使用權(quán)。
（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)：
1、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念：是指由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)所構(gòu)成。
2、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征：（1）復(fù)合性；（2）專有所有權(quán)的主導(dǎo)性；（3）一體性；4、權(quán)利主體身份的多重性。
3、建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分和共有部分：專有部分是指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨立性的部分；共有部分是供區(qū)分所有人共用，屬于區(qū)分所有人共有的部分，分為法定共有部分和約定共有部分。
（四）住房部分產(chǎn)權(quán)：
1、住房部分產(chǎn)權(quán)的概念：是指城鎮(zhèn)居民對按標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房享有的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，并可以繼承。
2、住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)：是部分所有權(quán)，是財產(chǎn)所有權(quán)的一種，甚至可以說已逐步形成為一種新的物權(quán)形式。
3、住房部分產(chǎn)權(quán)與物權(quán)法定主義：略。
（五）房地產(chǎn)相鄰權(quán)：
1、房地產(chǎn)相鄰權(quán)的概念和特征：是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
特征：（1）房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體是兩個或兩個以上的房地產(chǎn)所有人或使用人；（2）房地產(chǎn)在地理位置上必須是相鄰的；（3）相鄰關(guān)系的客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身；（4）房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)。
2、房地產(chǎn)相鄰權(quán)的種類：（1）因使用鄰地、通道，或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系；（2）因相鄰環(huán)境保護(hù)而發(fā)生的相鄰關(guān)系；（3）因險情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系；（4）因相鄰?fù)L(fēng)、采光、管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系。
3、異產(chǎn)毗連房屋關(guān)系：是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。
4、處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)注意的問題：（1）是否有利于生產(chǎn)發(fā)展；（2）是否有利于方便人民生活；（3）是否有利于團結(jié)互助；（4）是否公平合理。
二、城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記
（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能：
1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項權(quán)利進(jìn)行登記，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的行為。
2、 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能：（1）產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能；（2）公示功能；（3）管理功能。
（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力：
1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力模式：德國法模式、托倫斯模式、法國法模式。
2、我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力：為成立要件主義。
3、登記與公信力：德國法模式與托倫斯模式均承認(rèn)登記的公信力，公信力是指在登記為房地產(chǎn)權(quán)利變動的公示方法的情況下，即使登記簿的記載與實質(zhì)的房地產(chǎn)權(quán)利不符，但對信賴記載表征的善意第三人也予以保護(hù)。
我國房地產(chǎn)立法承認(rèn)登記具有公信力，但規(guī)定得不明確。
（三）房產(chǎn)權(quán)屬登記：
1、房產(chǎn)權(quán)屬登記的種類：總登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登記。
2、房產(chǎn)權(quán)屬登記的程序：登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證和稅費發(fā)證等五道程序。
（四）地產(chǎn)權(quán)屬登記：
1、地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類：初始登記和變更登記。
2、地產(chǎn)權(quán)屬登記的程序：（1）初始登記的程序：①申報；②地籍調(diào)查；③權(quán)屬審核；④注冊登記；⑤頒發(fā)土地證書。（2）變更登記的程序：①變更申報；②變更調(diào)查；③變更審核；④變更登記注冊、發(fā)證。
三、城市房屋管理
（一）城市私房管理：
1、城市居民私房的概念：是指城市居民個人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。
2、城市居民私房管理的主要內(nèi)容：（1）所有權(quán)登記；（2）買賣管理；（3）租賃管理；（4）代管制度。
3、私房繼承：私房繼承方式有法定繼承、遺囑繼承、遺贈及遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。
（二）城市公房管理：
1、城市公房的概念：是指座落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國有房屋和集體所有的房屋。
2、城市公房管理的主要內(nèi)容：（1）所有權(quán)登記；（2）使用管理；（3）租賃管理；（4）買賣管理；（5）修繕管理。