2 海外房地產(chǎn)基金在中國現(xiàn)狀分析
海外投資者普遍看好中國的房地產(chǎn)產(chǎn)品，但是又認(rèn)為市場不夠透明規(guī)范，相比而言，北京和上海的房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，市場較成熟。因此，北京、上海房地產(chǎn)市場上活躍著很多海外房地產(chǎn)基金，如摩根士丹利、荷蘭的ING集團(tuán)等。
此外，RodamcoAsia于2003年8月31日成功收購了上海盛捷服務(wù)式公寓(SGS)100%股份，共334套，收購價為2300美元/m2，估計收購總價在5000萬美元以上;新加坡發(fā)展商凱德置地通過其新加坡母公司設(shè)立房地產(chǎn)投資基金CapitaLand投資中國房地產(chǎn)，總共籌集金額達(dá)到1億～2億美元投入上海的房地產(chǎn)項目;新加坡政府投資公司(GICRealEstate)成為首創(chuàng)置業(yè)第二大股東;2004年初，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會支持設(shè)立的第一只外資房地產(chǎn)基金—精瑞基金正式運作，啟動資金預(yù)計2億美元;美國洛克菲勒在亞洲的投資基金代表正在洽談上海南京西路某地塊的投資開發(fā)，并被邀請參與屬于浦江兩岸改造的外灘源開發(fā);麥利聯(lián)行、基強聯(lián)行與香港私募資金合作成立的麥利聯(lián)行投資基金(Millennium)也開始投資上海房地產(chǎn)項目，總投資金額估計在5000萬美元左右。
可以看出，目前在中國市場上的海外基金投資中國市場的模式多數(shù)為：海外的投資載體進(jìn)入中國帶來一定的資金，合作伙伴(當(dāng)?shù)毓?以各種方式出資一定比例的資金，共同成立項目公司，然后一起開發(fā)地塊。進(jìn)入中國的外資地產(chǎn)基金，其與中資企業(yè)的合作并非歐美通行的地產(chǎn)基金運作方式。在歐美， 地產(chǎn)基金通常是以投資者身份參股地產(chǎn)項目，股份一般也不超過30%，參股后再委托相關(guān)專業(yè)公司經(jīng)營管理，因此獨立性和專業(yè)性是基金運作的主要特點和要求。進(jìn)入中國后，外資基金一改不參與被投資企業(yè)的經(jīng)營管理，只在被投資企業(yè)的董事會層面上控制的游戲規(guī)則，由投資者身份變成投資者兼任開發(fā)商，由參股變控股。
3 海外房地產(chǎn)基金的投資模式選擇
在目前中國的房地產(chǎn)基金法律不健全、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)、會計制度嚴(yán)重不透明和信息披露嚴(yán)重不對稱、缺乏專業(yè)管理隊伍的情況下，很多海外基金無法通過一個完整的政策框架與國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的對接，這也會給海外基金帶來不確定性，海外房地產(chǎn)基金采用何種運作模式進(jìn)入中國，是其必須重點考慮的問題。在實際操作上應(yīng)當(dāng)著重注意以下幾個方面的問題：
1)投資地點?？梢钥闯?，目前海外基金主要選擇在上海、北京投資，有成功經(jīng)驗后選擇廣州、深圳，接著開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津、大連等。
2)合作者的選擇。目前很多海外基金組織在中國的房地產(chǎn)開發(fā)市場上進(jìn)行投資時，選擇和國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的模式來運作，由于房地產(chǎn)投資基金運作涉及金融和房地產(chǎn)兩個主要領(lǐng)域，基金收益主要來自于投資后的長期分紅，故其發(fā)起人必須同時具備房地產(chǎn)實業(yè)經(jīng)驗和資本運營經(jīng)驗。而海外基金組織的優(yōu)勢在于資本運營經(jīng)驗和先進(jìn)的管理模式，但他們畢竟是全球性的投資機構(gòu)，這些在海外做慣了不動產(chǎn)投資的基金，基本沒有在房地產(chǎn)開發(fā)方面的經(jīng)驗，房地產(chǎn)開發(fā)不是其專長，而且對本土市場不是很了解。因此，在選擇合適的合作伙伴時，要注重考察合作伙伴的管理團(tuán)隊、土地儲備、政府關(guān)系和發(fā)展前景等，一般選擇和當(dāng)?shù)刈钣袑嵙桶l(fā)展?jié)摿Φ墓竞献鳌?BR> 3)項目的選擇。成功的房地產(chǎn)投資基金的核心問題是項目的選擇，投資項目的選擇是基金成敗的關(guān)鍵。把投資回報作為首要因素是產(chǎn)業(yè)投資基金的特色和優(yōu)勢。目前，海外基金的投資方向主要以高檔住宅項目、酒店和寫字樓，以及商業(yè)項目、爛尾項目改造及一些有重大影響力的項目為主。但隨著其對中國市場的了解，逐步由商用物業(yè)轉(zhuǎn)向住宅，由高檔物業(yè)轉(zhuǎn)向中檔、中高檔及中低檔。
4)投資結(jié)構(gòu)的選擇。目前，很多海外基金選擇以房地產(chǎn)基金管理公司的名義進(jìn)入中國，采用國際慣用的手法，即由母公司在境外募資，以項目公司操作內(nèi)地開發(fā)的方式進(jìn)行。投資結(jié)構(gòu)主要分為三層：母公司，下設(shè)針對具體項目的控股公司，旗下有項目公司。這樣的結(jié)構(gòu)在于引進(jìn)其他的基金或者開發(fā)商作為投資者，是讓他們在控股公司這個層面參股，而不是參股母公司。這樣，新的投資者不可能進(jìn)入到母公司，是一種很好的回避風(fēng)險的方法。如果母公司下屬的一個項目亂掉了，也只需把這一個項目賣掉套現(xiàn)，而不涉及到其他的項目。
4 海外房地產(chǎn)基金投資中國房地產(chǎn)市場的風(fēng)險
據(jù)統(tǒng)計數(shù)字顯示，國內(nèi)一些城市中高檔住宅的回報率高達(dá)30%-40%，而在歐美等國，房地產(chǎn)盈利率僅在5%左右，蓬勃發(fā)展的現(xiàn)狀和高回報率都令海外投資者為之心動，國際投資基金也紛紛加速進(jìn)軍中國房地產(chǎn)的步伐。
海外投資者普遍看好中國的房地產(chǎn)產(chǎn)品，但是又認(rèn)為市場不夠透明規(guī)范，相比而言，北京和上海的房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，市場較成熟。因此，北京、上海房地產(chǎn)市場上活躍著很多海外房地產(chǎn)基金，如摩根士丹利、荷蘭的ING集團(tuán)等。
此外，RodamcoAsia于2003年8月31日成功收購了上海盛捷服務(wù)式公寓(SGS)100%股份，共334套，收購價為2300美元/m2，估計收購總價在5000萬美元以上;新加坡發(fā)展商凱德置地通過其新加坡母公司設(shè)立房地產(chǎn)投資基金CapitaLand投資中國房地產(chǎn)，總共籌集金額達(dá)到1億～2億美元投入上海的房地產(chǎn)項目;新加坡政府投資公司(GICRealEstate)成為首創(chuàng)置業(yè)第二大股東;2004年初，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會支持設(shè)立的第一只外資房地產(chǎn)基金—精瑞基金正式運作，啟動資金預(yù)計2億美元;美國洛克菲勒在亞洲的投資基金代表正在洽談上海南京西路某地塊的投資開發(fā)，并被邀請參與屬于浦江兩岸改造的外灘源開發(fā);麥利聯(lián)行、基強聯(lián)行與香港私募資金合作成立的麥利聯(lián)行投資基金(Millennium)也開始投資上海房地產(chǎn)項目，總投資金額估計在5000萬美元左右。
可以看出，目前在中國市場上的海外基金投資中國市場的模式多數(shù)為：海外的投資載體進(jìn)入中國帶來一定的資金，合作伙伴(當(dāng)?shù)毓?以各種方式出資一定比例的資金，共同成立項目公司，然后一起開發(fā)地塊。進(jìn)入中國的外資地產(chǎn)基金，其與中資企業(yè)的合作并非歐美通行的地產(chǎn)基金運作方式。在歐美， 地產(chǎn)基金通常是以投資者身份參股地產(chǎn)項目，股份一般也不超過30%，參股后再委托相關(guān)專業(yè)公司經(jīng)營管理，因此獨立性和專業(yè)性是基金運作的主要特點和要求。進(jìn)入中國后，外資基金一改不參與被投資企業(yè)的經(jīng)營管理，只在被投資企業(yè)的董事會層面上控制的游戲規(guī)則，由投資者身份變成投資者兼任開發(fā)商，由參股變控股。
3 海外房地產(chǎn)基金的投資模式選擇
在目前中國的房地產(chǎn)基金法律不健全、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)、會計制度嚴(yán)重不透明和信息披露嚴(yán)重不對稱、缺乏專業(yè)管理隊伍的情況下，很多海外基金無法通過一個完整的政策框架與國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的對接，這也會給海外基金帶來不確定性，海外房地產(chǎn)基金采用何種運作模式進(jìn)入中國，是其必須重點考慮的問題。在實際操作上應(yīng)當(dāng)著重注意以下幾個方面的問題：
1)投資地點?？梢钥闯?，目前海外基金主要選擇在上海、北京投資，有成功經(jīng)驗后選擇廣州、深圳，接著開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津、大連等。
2)合作者的選擇。目前很多海外基金組織在中國的房地產(chǎn)開發(fā)市場上進(jìn)行投資時，選擇和國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的模式來運作，由于房地產(chǎn)投資基金運作涉及金融和房地產(chǎn)兩個主要領(lǐng)域，基金收益主要來自于投資后的長期分紅，故其發(fā)起人必須同時具備房地產(chǎn)實業(yè)經(jīng)驗和資本運營經(jīng)驗。而海外基金組織的優(yōu)勢在于資本運營經(jīng)驗和先進(jìn)的管理模式，但他們畢竟是全球性的投資機構(gòu)，這些在海外做慣了不動產(chǎn)投資的基金，基本沒有在房地產(chǎn)開發(fā)方面的經(jīng)驗，房地產(chǎn)開發(fā)不是其專長，而且對本土市場不是很了解。因此，在選擇合適的合作伙伴時，要注重考察合作伙伴的管理團(tuán)隊、土地儲備、政府關(guān)系和發(fā)展前景等，一般選擇和當(dāng)?shù)刈钣袑嵙桶l(fā)展?jié)摿Φ墓竞献鳌?BR> 3)項目的選擇。成功的房地產(chǎn)投資基金的核心問題是項目的選擇，投資項目的選擇是基金成敗的關(guān)鍵。把投資回報作為首要因素是產(chǎn)業(yè)投資基金的特色和優(yōu)勢。目前，海外基金的投資方向主要以高檔住宅項目、酒店和寫字樓，以及商業(yè)項目、爛尾項目改造及一些有重大影響力的項目為主。但隨著其對中國市場的了解，逐步由商用物業(yè)轉(zhuǎn)向住宅，由高檔物業(yè)轉(zhuǎn)向中檔、中高檔及中低檔。
4)投資結(jié)構(gòu)的選擇。目前，很多海外基金選擇以房地產(chǎn)基金管理公司的名義進(jìn)入中國，采用國際慣用的手法，即由母公司在境外募資，以項目公司操作內(nèi)地開發(fā)的方式進(jìn)行。投資結(jié)構(gòu)主要分為三層：母公司，下設(shè)針對具體項目的控股公司，旗下有項目公司。這樣的結(jié)構(gòu)在于引進(jìn)其他的基金或者開發(fā)商作為投資者，是讓他們在控股公司這個層面參股，而不是參股母公司。這樣，新的投資者不可能進(jìn)入到母公司，是一種很好的回避風(fēng)險的方法。如果母公司下屬的一個項目亂掉了，也只需把這一個項目賣掉套現(xiàn)，而不涉及到其他的項目。
4 海外房地產(chǎn)基金投資中國房地產(chǎn)市場的風(fēng)險
據(jù)統(tǒng)計數(shù)字顯示，國內(nèi)一些城市中高檔住宅的回報率高達(dá)30%-40%，而在歐美等國，房地產(chǎn)盈利率僅在5%左右，蓬勃發(fā)展的現(xiàn)狀和高回報率都令海外投資者為之心動，國際投資基金也紛紛加速進(jìn)軍中國房地產(chǎn)的步伐。