09年審計師《理論與實務(wù)》銷售與收款循環(huán)(6)

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2000年3月1日,A公司通過招標(biāo)形式取得了一宗商業(yè)用地的使用權(quán),面積為3 500平方米,并按國家有關(guān)規(guī)定進行了開發(fā)。2005年3月1日,該宗地因A公司的債務(wù)糾紛被法院依法扣押,欲作價后償還B公司的債務(wù)。法院于扣押當(dāng)日委托某價格認證中心對2005年3月1日的這宗土地的使用權(quán)市場價格進行價格鑒定(地上其他投資另計)。
    價格鑒證人員通過收集有關(guān)資料得知,近半年來,土地市場價格基本穩(wěn)定,于是選取了三個交易實例,具體情況如下表:
    市場調(diào)查情況登記表
    目
    項
    例
    實
    易
    交
     A B C 鑒定標(biāo)的
    交易日期 2005.2.20 2005.2.10 2005.1.25
    土地用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè)
    土地使用年限 40 40 40
    交易情況 正常 正常 正常
    交易價格(元/m2) 2500 2700 2450
    土地等級 四級 三級 四級 四級
    交通條件 較優(yōu) 優(yōu) 良好 較優(yōu)
    基礎(chǔ)設(shè)施狀況 良好 較優(yōu) 良好 優(yōu)
    臨街深度 優(yōu) 良好 較優(yōu) 良好
    土地形狀 良好 優(yōu) 良好 較優(yōu)
    經(jīng)測算確定土地的折現(xiàn)率r=8%;土地等級的三級與四級的修正系數(shù)相差4%;交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、臨街深度和土地形狀的四個因素中,優(yōu)、較優(yōu)、良好三個檔次之間,相鄰檔次的修正系數(shù)均相差3%,則可得比準(zhǔn)價格計算表如下:
    比準(zhǔn)價格計算表
    例
    實
    易
    目
    項
    交
     A B C
    交易價格(元/m2) 2500 2700 2450
    土地用途 100/100 100/100 100/100
    土地使用年限 100/100 100/100 100/100
    交易日期 100/100 100/100 100/100
    交易情況 100/100 100/100 100/100
    區(qū)域因素 土地等級 100/100 100/104 100/100
    交通條件 100/100 100/103 100/97
    基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100/94 100/97 100/94
    個別因素 臨街深度 100/103 100/100 100/103
    土地形狀 100/97 100/103 97/100
    比準(zhǔn)價格(元/m2) 2661.97 2522.81 2530.47
    因交易實例B的土地等級為三級,與鑒定標(biāo)的不相同,所以,剔除交易實例B。用簡單算術(shù)平均法求取案例的平均比準(zhǔn)價格=(2661.97+2530.47)÷2=2596.22(元/m2)
    因上述方法求得的是鑒定標(biāo)的在法定年限下的市場價格,為此進行年期修正如下:
    
    修正價格=2596.22×87.5%=2271.69(元/m2)
    鑒定標(biāo)的的鑒定價格=3000×2271.69=681.51萬元
    參考答案:
    1、案例A的臨街深度條件指數(shù)錯誤,應(yīng)該是100/106;相應(yīng)地案例A比準(zhǔn)價格應(yīng)該是2586.63元
    2、案例C的條件指數(shù)錯誤,應(yīng)該是100/97,、比準(zhǔn)價格應(yīng)該是2689.41元
    3、不應(yīng)該剔除交易實例B
    用簡單算術(shù)平均法求取案例的平均比準(zhǔn)價格=(2586.63+2522.81+2689.41)÷3=2599.62 (元/m2)
    4、年期修正公式錯誤
    年期修正公式: