1 . 3XX 大廈寫字樓部分的價格評估
根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設計圖紙， XX 大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發(fā)售。
近幾年， XX 市的 XX 廣場、 XX 廣場、 XX 路兩側開發(fā)了大量高檔寫字樓，如 XX 大廈、 XX 大廈、 XX 大廈、 XX 大廈、 XX 大廈、 XX 大廈等，類似標準檔次寫字間的實際交易案例較 多，故選用市場比較法評估其市場價格。
市場比較法是以替代原理為理論基礎，即將估價對象與同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中在較近時期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從其既知價格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況因素修正區(qū)位狀況修正、實物狀況修正而得出估價對象最有可能實現(xiàn)的合理價格的一種方法。
運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟：
a .廣泛收集交易實例;
b .從中選取可比實例;
c .建立價格比較基礎;
d .進行交易情況修正;
e .進行交易日期修正;
l. 進行區(qū)位狀況修正;
g .進行實物狀況修正;
h .綜合評估決定估價額。
1 . 3 . 1 選擇類似交易案例
實例 A ：
位于 XX 區(qū) XX 街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結構現(xiàn)代化大廈， 1998 年 10 月投入使用。比較實例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積約 227 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用進口高速電梯兩部，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設施齊全。成交價格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。
實例 B ：
位于 XX 區(qū) XX 路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結構大廈， 2002 年投入使用，共計 29 層。比較實例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 99 . 73 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進口高速電梯，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設施齊全。成交價格為建筑面積 9000 元/㎡，
交易日期為 2004 年 9 月 6 日。
實例 C ：
位于 XX 區(qū) XX 路，為一棟框剪結構寫字樓，設有進口快速電梯，配套設施有中央空調(diào)、消防煙霧報警及自動噴淋、 IDD 電話系統(tǒng)， 2003 年底交付使用。比較實例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 348 . 26 ㎡，東南朝向，室內(nèi)為初裝修。成交價格為建筑面積 8800 元/㎡，交易日期 2004 年 10 月 12 日。
1 . 2 . 3 比較實例與估價對象的比較因素詳見表 4 — 1 ：
表 4 — 1
比較實例
A
B
C
區(qū)
位
狀
況
自然條件
相似
相似
相似
社會條件
相似
相似
相似
離市中心距離
相似
相似
相似
交通條件
相似
相似
相似
商業(yè)繁華程度
稍差
相似
稍差
公共設施配套情況
相似
相似
相似
規(guī)劃條件
稍差
相似
相似
實
物
狀
況
臨街狀態(tài)
相似
相似
相似
結構形式
相似
相似
相似
平面布局
相似
相似
相似
建筑規(guī)模
相似
相似
相似
裝修情況
稍差
相似
稍差
所處樓層
相似
相似
相似
成新度
十
十
十
外觀
稍差
稍差
稍差
交易情況
正常
正常
正常
交易日期
近期
近期
近期
1 . 3 . 3 確定修正系數(shù)
●交易情況修正
實例 A 、 B 、 C 均為正常買賣不需進行交易情況修正。
●交易日期修正
可比實例 A 、 B 、 C 的交易日期接近，且在該期間內(nèi)，寫字樓類房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)，因此可看作 100 。由于受經(jīng)濟發(fā)展及市場供需的影響，預計到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產(chǎn)的價格將有 5 %的下降幅度。為簡化分析，本估價報告中假設在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。因此估價對象交易日期修正系數(shù)為 95 。
●區(qū)位狀況修正
比較實例 C 處于估價對象同一區(qū)域，比較實例 A 、 B 處于類似區(qū)域，根據(jù)表一比較參照物與估價對象的區(qū)域進行的比較分析，確定比較修正系數(shù)為：設估價對象的區(qū)域價格為 100 ，則 A 實例為 95 ， B 實例為 100 ， C 實例為 98 。
●實物狀況修正
根據(jù)表一比較參照物與估價對象實物狀況進行的比較分析，主要考慮裝修標準、結構功能、規(guī)模和設施等因素進行修正，確定比較修正系數(shù)為：設估價對象的價格為 100 ，則 A 實例為 95 、 B 實例為 95 ， C 實例為 95 。
1 . 3 . 4 根據(jù)以上各項修正系數(shù)，列表計算比準價格詳見表 4 — 2 ：
表 4 — 2
項目
A
B
C
成交單價元／ m2
8400
9000
8800
房地產(chǎn)狀況
區(qū)位狀況修正
100 ／ 95
100 ／ 100
100 ／ 98
因素修正
實物狀況修正
100 ／ 95
100 ／ 95
100 ／ 95
交易情況修正
100 ／ 100
100 ／ 100
100 ／ 100
交易日期修正
95 ／ 100
95 ／ 100
95 ／ 100
比準價格元／㎡
8840
9000
8980
對調(diào)整后的比準價格進行綜合平均，估價對象的市場單價為：
(8840+9000+8980)/3 ≈ 8940 元/㎡
1 . 3 . 5 寫字樓部分的價格
估價對象寫字樓部分價格為：
(9910 . 64+29016 . 44)X8940 = 34801 萬元
1 . 4XX 大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實現(xiàn)的整體價值為：
130898 萬元 +17933 萬元 +34801 萬元= 183632 萬元
本報告采用動態(tài)方式進行測算。從估價時點至 2006 年 5 月 31 日，尚有 19 個月的時間，即 1 . 58 年的時間?？紤]目前行業(yè)報酬率水平并結合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17 %。
則 XX 大廈于估價時點的現(xiàn)值為
p ′ =183632/ ( 1+17%)1.58 ≈ 143290( 萬元 )
2 .應扣除開發(fā)費用測算
2 . 1 尚未完成的建安工程費及裝飾裝修工程費
根據(jù)估價對象目前完成狀況，根據(jù)委托人提供的資料結合本公司現(xiàn)場勘查掌握的有關資料，確定尚須投入的裝修費、設備購置及安裝工程費、智能工程 ( 含設備 ) 、通訊、變電所等合計約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設期為 19 個月，并假設此項費用均勻投入，則此項費用于估價時點的現(xiàn)值為：
A=(2500X140274.34)/(1+14%)0.79 ≈ 30978( 萬元 )
2 . 2 管理費
管理費取建安費用的 4 %，則該項費用 B = 1239 萬元
2 . 3 銷售稅費
銷售費用取總樓價的 2 . 5 %，營業(yè)稅及附加費率取總樓價的 5 . 55 %，此項費用為 C = 11535 萬元
2 . 4 買方應負擔的稅費
確定買方購買時應負擔的稅費為購買價格的 5 %，即： D = 0 . 05P
2 . 5 總計：
A+B+C+D = 43752( 萬元 )+0 . 05P
3 、估價對象目前狀態(tài)下價格：
P = P ′ -(A+B+C+D)
= 143290 — 43752 — 0 . 05P
P = 94798( 萬元 )
( 二 ) 成本法估價過程
具體技術思路為：假設在估價時點條件下重新取得建設用地，以現(xiàn)有設計、工藝、技術水平、現(xiàn)有原材料、施工方式、重新建造與估價對象具有同等效用的房地產(chǎn)，所需花費適當、必須的客觀成本、費用，再加上正常的投資利潤及稅費，求取估價對象的積算價格，由于估價對象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價對象的價格。
成本法使用公式：
P = L+A+B+C 十 D 十 E+F+G+H
其中
P ：評估價格;
L ：土地費用;
A ：前期費用;
B ：建安工程費;
C ：基礎設施配套費;
D ：資源性費用;
E ：管理費;
F ：利息及融資費用;
G ：投資利潤;
H ：稅費。
具體分項測算如下：
1 取得土地的費用
根據(jù)估價對象所占用土地的性質，此項費用包括土地出讓金、拆遷安置補償費和城市基礎設施配套費。
1 . 1 土地出讓金
估價對象所占用的土地為國有出讓土地，根據(jù)有關部門提供的資料及本評估機構掌握的資料，該地塊的土地出讓金經(jīng)平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計算該土地的土地出讓金。
900X140274 . 34 ≈ 12600 萬元
1 . 2 拆遷安置補償費
根據(jù)有關部門提供的資料及本評估機構掌握的資料，該地區(qū)拆遷安置補償所需的費用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計算拆遷安置補償費為：
7500X7593 . 66 ≈ 5695 萬元。
1 . 3 綜合配套費
根據(jù) XX 市政府相關文件規(guī)定， XX 綜合配套費為每平方米建筑面積 300 元左右，則計算此項費用為：
300X140274 . 34 ≈ 4200 萬元
土地費用合計： 12600+5695+4200 = 22495 萬元
2. 前期費用
前期費用包括“三通一平”工程費和專業(yè)費用。
2 . 1 “三通一平”工程費約為 30 萬元
2 . 2 專業(yè)費用
包括規(guī)劃、勘察設計、可行性研究等費用。參照同類房地產(chǎn)此項費用計算估價對象專業(yè)費用為： 1120 萬元。
2 . 3 前期費用合計： 1150 萬元
3. 建安工程費
根據(jù)委托人提供的資料并比照類似工程的造價，確定估價對象目前狀態(tài)的建安工程費為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項費用為：
2550X140274 . 34 = 35770 萬元
建安工程費合計： 35770 萬元。
4. 基礎設施配套費
估價對象為在建工程，該項費用尚未發(fā)生，故本報告不計此項費用。
5. 資源性費用
估價對象為在建工程，該項費用尚未發(fā)生，故本報告不計此項費用。
6. 管理費
根據(jù)估價對象類型及規(guī)模，管理費按總投資的 4 %計算： 2377 萬元。
7. 投資利息
此項費用支出按 XX 市近期平均水平計算，年利率按 7 . 02 %，建設期按 3 年進行計算。則計算利息總額約為： 6500 萬元。
8. 投資利潤
根據(jù)同類同檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤率 20 %計算約為： 13658 萬元。
9. 銷售費用及稅金
按銷售價格的 2 . 5 %計算銷售費用，按銷售價格的 5 . 55 %計算營業(yè)稅及附加，則此項費用約為 0 . 0805P 。
10. 估價對象價格
估價對象重置成本總價為：
P = 22465+1150+35770+2377 十 6500+13658+0 . 0805P
P=89125 萬元
( 三 ) 估價結果確定
假設開發(fā)法估價結果為 94798 萬元，成本法估價結果為 89125 萬元，兩估價結果相差比例為 6 . 37 %，比較接近，利用簡單算術平均數(shù)法，求得計算結果為 91962 萬元。評估人員經(jīng)過 綜合分析上述結果，最終確定估價結果為 9 . 2 億元。
七、估價結果
根據(jù)上述分析、測算，確定估價對象—— XX 大廈于估價時點 2004 年 10 月 29 日時的市場總值約為大寫 ( 人民幣 ) 玖億貳仟萬圓整。
XX 房地產(chǎn)估價公司
二 OO 四年十一月六日
根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設計圖紙， XX 大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發(fā)售。
近幾年， XX 市的 XX 廣場、 XX 廣場、 XX 路兩側開發(fā)了大量高檔寫字樓，如 XX 大廈、 XX 大廈、 XX 大廈、 XX 大廈、 XX 大廈、 XX 大廈等，類似標準檔次寫字間的實際交易案例較 多，故選用市場比較法評估其市場價格。
市場比較法是以替代原理為理論基礎，即將估價對象與同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中在較近時期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從其既知價格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況因素修正區(qū)位狀況修正、實物狀況修正而得出估價對象最有可能實現(xiàn)的合理價格的一種方法。
運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟：
a .廣泛收集交易實例;
b .從中選取可比實例;
c .建立價格比較基礎;
d .進行交易情況修正;
e .進行交易日期修正;
l. 進行區(qū)位狀況修正;
g .進行實物狀況修正;
h .綜合評估決定估價額。
1 . 3 . 1 選擇類似交易案例
實例 A ：
位于 XX 區(qū) XX 街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結構現(xiàn)代化大廈， 1998 年 10 月投入使用。比較實例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積約 227 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用進口高速電梯兩部，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設施齊全。成交價格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。
實例 B ：
位于 XX 區(qū) XX 路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結構大廈， 2002 年投入使用，共計 29 層。比較實例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 99 . 73 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進口高速電梯，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設施齊全。成交價格為建筑面積 9000 元/㎡，
交易日期為 2004 年 9 月 6 日。
實例 C ：
位于 XX 區(qū) XX 路，為一棟框剪結構寫字樓，設有進口快速電梯，配套設施有中央空調(diào)、消防煙霧報警及自動噴淋、 IDD 電話系統(tǒng)， 2003 年底交付使用。比較實例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 348 . 26 ㎡，東南朝向，室內(nèi)為初裝修。成交價格為建筑面積 8800 元/㎡，交易日期 2004 年 10 月 12 日。
1 . 2 . 3 比較實例與估價對象的比較因素詳見表 4 — 1 ：
表 4 — 1
比較實例
A
B
C
區(qū)
位
狀
況
自然條件
相似
相似
相似
社會條件
相似
相似
相似
離市中心距離
相似
相似
相似
交通條件
相似
相似
相似
商業(yè)繁華程度
稍差
相似
稍差
公共設施配套情況
相似
相似
相似
規(guī)劃條件
稍差
相似
相似
實
物
狀
況
臨街狀態(tài)
相似
相似
相似
結構形式
相似
相似
相似
平面布局
相似
相似
相似
建筑規(guī)模
相似
相似
相似
裝修情況
稍差
相似
稍差
所處樓層
相似
相似
相似
成新度
十
十
十
外觀
稍差
稍差
稍差
交易情況
正常
正常
正常
交易日期
近期
近期
近期
1 . 3 . 3 確定修正系數(shù)
●交易情況修正
實例 A 、 B 、 C 均為正常買賣不需進行交易情況修正。
●交易日期修正
可比實例 A 、 B 、 C 的交易日期接近，且在該期間內(nèi)，寫字樓類房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)，因此可看作 100 。由于受經(jīng)濟發(fā)展及市場供需的影響，預計到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產(chǎn)的價格將有 5 %的下降幅度。為簡化分析，本估價報告中假設在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。因此估價對象交易日期修正系數(shù)為 95 。
●區(qū)位狀況修正
比較實例 C 處于估價對象同一區(qū)域，比較實例 A 、 B 處于類似區(qū)域，根據(jù)表一比較參照物與估價對象的區(qū)域進行的比較分析，確定比較修正系數(shù)為：設估價對象的區(qū)域價格為 100 ，則 A 實例為 95 ， B 實例為 100 ， C 實例為 98 。
●實物狀況修正
根據(jù)表一比較參照物與估價對象實物狀況進行的比較分析，主要考慮裝修標準、結構功能、規(guī)模和設施等因素進行修正，確定比較修正系數(shù)為：設估價對象的價格為 100 ，則 A 實例為 95 、 B 實例為 95 ， C 實例為 95 。
1 . 3 . 4 根據(jù)以上各項修正系數(shù)，列表計算比準價格詳見表 4 — 2 ：
表 4 — 2
項目
A
B
C
成交單價元／ m2
8400
9000
8800
房地產(chǎn)狀況
區(qū)位狀況修正
100 ／ 95
100 ／ 100
100 ／ 98
因素修正
實物狀況修正
100 ／ 95
100 ／ 95
100 ／ 95
交易情況修正
100 ／ 100
100 ／ 100
100 ／ 100
交易日期修正
95 ／ 100
95 ／ 100
95 ／ 100
比準價格元／㎡
8840
9000
8980
對調(diào)整后的比準價格進行綜合平均，估價對象的市場單價為：
(8840+9000+8980)/3 ≈ 8940 元/㎡
1 . 3 . 5 寫字樓部分的價格
估價對象寫字樓部分價格為：
(9910 . 64+29016 . 44)X8940 = 34801 萬元
1 . 4XX 大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實現(xiàn)的整體價值為：
130898 萬元 +17933 萬元 +34801 萬元= 183632 萬元
本報告采用動態(tài)方式進行測算。從估價時點至 2006 年 5 月 31 日，尚有 19 個月的時間，即 1 . 58 年的時間?？紤]目前行業(yè)報酬率水平并結合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17 %。
則 XX 大廈于估價時點的現(xiàn)值為
p ′ =183632/ ( 1+17%)1.58 ≈ 143290( 萬元 )
2 .應扣除開發(fā)費用測算
2 . 1 尚未完成的建安工程費及裝飾裝修工程費
根據(jù)估價對象目前完成狀況，根據(jù)委托人提供的資料結合本公司現(xiàn)場勘查掌握的有關資料，確定尚須投入的裝修費、設備購置及安裝工程費、智能工程 ( 含設備 ) 、通訊、變電所等合計約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設期為 19 個月，并假設此項費用均勻投入，則此項費用于估價時點的現(xiàn)值為：
A=(2500X140274.34)/(1+14%)0.79 ≈ 30978( 萬元 )
2 . 2 管理費
管理費取建安費用的 4 %，則該項費用 B = 1239 萬元
2 . 3 銷售稅費
銷售費用取總樓價的 2 . 5 %，營業(yè)稅及附加費率取總樓價的 5 . 55 %，此項費用為 C = 11535 萬元
2 . 4 買方應負擔的稅費
確定買方購買時應負擔的稅費為購買價格的 5 %，即： D = 0 . 05P
2 . 5 總計：
A+B+C+D = 43752( 萬元 )+0 . 05P
3 、估價對象目前狀態(tài)下價格：
P = P ′ -(A+B+C+D)
= 143290 — 43752 — 0 . 05P
P = 94798( 萬元 )
( 二 ) 成本法估價過程
具體技術思路為：假設在估價時點條件下重新取得建設用地，以現(xiàn)有設計、工藝、技術水平、現(xiàn)有原材料、施工方式、重新建造與估價對象具有同等效用的房地產(chǎn)，所需花費適當、必須的客觀成本、費用，再加上正常的投資利潤及稅費，求取估價對象的積算價格，由于估價對象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價對象的價格。
成本法使用公式：
P = L+A+B+C 十 D 十 E+F+G+H
其中
P ：評估價格;
L ：土地費用;
A ：前期費用;
B ：建安工程費;
C ：基礎設施配套費;
D ：資源性費用;
E ：管理費;
F ：利息及融資費用;
G ：投資利潤;
H ：稅費。
具體分項測算如下：
1 取得土地的費用
根據(jù)估價對象所占用土地的性質，此項費用包括土地出讓金、拆遷安置補償費和城市基礎設施配套費。
1 . 1 土地出讓金
估價對象所占用的土地為國有出讓土地，根據(jù)有關部門提供的資料及本評估機構掌握的資料，該地塊的土地出讓金經(jīng)平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計算該土地的土地出讓金。
900X140274 . 34 ≈ 12600 萬元
1 . 2 拆遷安置補償費
根據(jù)有關部門提供的資料及本評估機構掌握的資料，該地區(qū)拆遷安置補償所需的費用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計算拆遷安置補償費為：
7500X7593 . 66 ≈ 5695 萬元。
1 . 3 綜合配套費
根據(jù) XX 市政府相關文件規(guī)定， XX 綜合配套費為每平方米建筑面積 300 元左右，則計算此項費用為：
300X140274 . 34 ≈ 4200 萬元
土地費用合計： 12600+5695+4200 = 22495 萬元
2. 前期費用
前期費用包括“三通一平”工程費和專業(yè)費用。
2 . 1 “三通一平”工程費約為 30 萬元
2 . 2 專業(yè)費用
包括規(guī)劃、勘察設計、可行性研究等費用。參照同類房地產(chǎn)此項費用計算估價對象專業(yè)費用為： 1120 萬元。
2 . 3 前期費用合計： 1150 萬元
3. 建安工程費
根據(jù)委托人提供的資料并比照類似工程的造價，確定估價對象目前狀態(tài)的建安工程費為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項費用為：
2550X140274 . 34 = 35770 萬元
建安工程費合計： 35770 萬元。
4. 基礎設施配套費
估價對象為在建工程，該項費用尚未發(fā)生，故本報告不計此項費用。
5. 資源性費用
估價對象為在建工程，該項費用尚未發(fā)生，故本報告不計此項費用。
6. 管理費
根據(jù)估價對象類型及規(guī)模，管理費按總投資的 4 %計算： 2377 萬元。
7. 投資利息
此項費用支出按 XX 市近期平均水平計算，年利率按 7 . 02 %，建設期按 3 年進行計算。則計算利息總額約為： 6500 萬元。
8. 投資利潤
根據(jù)同類同檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤率 20 %計算約為： 13658 萬元。
9. 銷售費用及稅金
按銷售價格的 2 . 5 %計算銷售費用，按銷售價格的 5 . 55 %計算營業(yè)稅及附加，則此項費用約為 0 . 0805P 。
10. 估價對象價格
估價對象重置成本總價為：
P = 22465+1150+35770+2377 十 6500+13658+0 . 0805P
P=89125 萬元
( 三 ) 估價結果確定
假設開發(fā)法估價結果為 94798 萬元，成本法估價結果為 89125 萬元，兩估價結果相差比例為 6 . 37 %，比較接近，利用簡單算術平均數(shù)法，求得計算結果為 91962 萬元。評估人員經(jīng)過 綜合分析上述結果，最終確定估價結果為 9 . 2 億元。
七、估價結果
根據(jù)上述分析、測算，確定估價對象—— XX 大廈于估價時點 2004 年 10 月 29 日時的市場總值約為大寫 ( 人民幣 ) 玖億貳仟萬圓整。
XX 房地產(chǎn)估價公司
二 OO 四年十一月六日