2009年房地產(chǎn)估價案例與分析精講講義10

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市場法(一)
    一、大綱要求:
    考試目的:
    測試應(yīng)考人員對市場法的基本原理、具體運用的掌握程度。
    考試基本要求:
    掌握:建立價格可比基礎(chǔ)的含義、內(nèi)容和方法,交易情況修正的含義、內(nèi)容和方法。
    熟悉:市場法的概念、理論依據(jù)、適用對象、適用條件、操作步驟,選取可比實例的必要性、質(zhì)量要求、數(shù)量要求。
    了解:搜集交易實例的必要性、途徑、內(nèi)容。
    要點說明:
    1.市場法的基本原理
    市場法是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較,對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。
    市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。
    市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn);適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期,存在著較多類似房地產(chǎn)的交易。
    運用市場法估價一般分為4大步驟進行:①搜集交易實例。②選取可比實例。③對可比實例成交價格做適當?shù)奶幚?。④求取比準價格。
    2.搜集交易實例
    運用市場法估價,首先應(yīng)盡可能搜集較多且真實的交易實例。在搜集交易實例時應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容,一般包括:①交易實例房地產(chǎn)的狀況;②交易雙方;③成交日期;④成交價格;⑤付款方式;⑥交易情況。
    3.選取可比實例
    可比實例是指交易實例中房地產(chǎn)狀況與估價對象的房地產(chǎn)狀況相同或者相當、成交日期與估價時點接近、交易類型與估價目的吻合、成交價格為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格的交易實例。
    對選取的可比實例有4個基本要求:①可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn);②可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近;③可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合;④可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。
    當符合要求的交易實例較多時,應(yīng)選取其中與估價對象最為類似的交易實例作為可比實例,而不能“舍近求遠”。特別是不能因盡職盡責不夠或者為了達到“高估”、“低估”的目的,有符合要求的交易實例不選取,而將那些不符合要求的交易實例作為可比實例。
    4.建立價格可比基礎(chǔ)
    建立價格可比基礎(chǔ)包括:①統(tǒng)一付款方式;②統(tǒng)一采用單價;③統(tǒng)一幣種和貨幣單位;④統(tǒng)一面積內(nèi)涵;⑤統(tǒng)一面積單位。
    5.交易情況修正
    交易情況修正是將可比實例實際而可能是不正常的成交價格變成正常市場價格。
    二、內(nèi)容講解:
    4.1 市場法的基本原理
    4.1.1 市場法的概念
    市場法又稱市場比較法、比較法,是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較,對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導向求取估價對象的價值。
    4.1.2 市場法的理論依據(jù)
    市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。正是因為在房地產(chǎn)價格形成中有替代原理的作用,所以,估價對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取。當然,由于在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中交易者的心態(tài)、偏好、對市場的了解程度、討價還價能力等的不同,具體一宗房地產(chǎn)交易的成交價格可能會偏離其正常市場價格。但是,只要有足夠多的交易實例,其成交價格的綜合結(jié)果可以作為正常市場價格的指標。
    4.1.3 市場法適用的對象和條件
    市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn),如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。不適用情形有二、一是對那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn),如特殊工業(yè)廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等,則難以采用市場法估價。二是在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū),就難以采用市場法估價。
    市場法適用的條件一是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。二是如果估價人員不具有專業(yè)知識、豐富的經(jīng)驗,對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場行情和交易習慣等不夠熟悉,則很難運用市場法得出正確的估價結(jié)果。
    4.1.4 市場法的操作步驟
    運用市場法估價一般分為下列7個步驟進行:①搜集交易實例;②選取可比實例;③建立價格可比基礎(chǔ);④進行交易情況修正;⑤進行交易日期調(diào)整;⑥進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;⑦求取比準價格。
    4.2 搜集交易實例
    4.2.1 搜集大量交易實例的必要性
    運用市場法估價,首先需要擁有大量真實的交易實例(一些不能反映市場真實價格行情的報價、標價是無效的)。只有擁有了大量真實的交易實例,才能把握正常的市場價格行情,才能評估出客觀合理的價格或價值。所以,首先應(yīng)盡可能地搜集較多且真實的交易實例。
    4.2.2 搜集交易實例的途徑
    搜集交易實例的途徑主要有下列幾個:
    (1)查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。
    (2)向房地產(chǎn)交易當事人、四鄰、促使交易協(xié)議達成的經(jīng)紀人、律師、財務(wù)人員、銀行有關(guān)人員等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價格資料和有關(guān)交易情況。
    (3)與房地產(chǎn)出售者,如業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀人等洽談,獲得其房地產(chǎn)的要價資料。
    (4)查閱報刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。
    (5)參加房地產(chǎn)交易展示會,了解房地產(chǎn)價格行情,搜集有關(guān)信息,索取有關(guān)資料。
    (6)同行之間相互提供。估價機構(gòu)或估價人員可以約定相互交換所搜集的交易實例及經(jīng)手的估價案例資料。
    4.2.3 搜集內(nèi)容的完整性和真實性
    搜集內(nèi)容完整、真實的交易實例,是提高估價精度的一個基本保證。在搜集交易實例時應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容,一般應(yīng)包括:①交易雙方的基本情況和交易目的;②交易實例房地產(chǎn)的狀況,如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環(huán)境、景觀等;③成交日期;④成交價格;⑤付款方式;⑥交易情況,如交易稅費的負擔方式,有無隱價瞞價、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特殊交易情況。
    4.2.4 建立交易實例庫
    房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當建立房地產(chǎn)交易實例庫。建立交易實例庫不僅是運用市場法估價的需要,還是從事房地產(chǎn)估價的一項基礎(chǔ)性工作,也是形成房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員的核心競爭力之一。建立交易實例庫,有利于交易實例資料的保存和在需要時查找、調(diào)用,提高估價工作的效率。