4 . 7 . 3 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法
房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是：如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況好于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格作減價(jià)調(diào)整;反之，則應(yīng)作增價(jià)調(diào)整。具體思路是：
( 1 )列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的;
( 2 )判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況;
( 3 )將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異所造成的價(jià)格差異程度;
(4 )根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。
總的來(lái)說(shuō)，如果可比實(shí)例房地產(chǎn)優(yōu)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格做減價(jià)調(diào)整;反之，則應(yīng)做增價(jià)調(diào)整。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有百分率法、差額法和回歸分析法。
采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：
可比事例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) = 在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格
采用差額法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：
可比事例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格土房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額 = 在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格
在百分率法中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來(lái)確定。
具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種。
(1) 直接比較調(diào)整一般是采用評(píng)分的辦法 ( 參見(jiàn)表 4 — 3) ，以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) ( 通常定為 100 分 ) ，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況差，則打的分?jǐn)?shù)就低于 100 ;相反，打的分?jǐn)?shù)就高于 100 。然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率。
房地產(chǎn)狀況
權(quán)重
估價(jià)對(duì)象
可比實(shí)例 A
可比實(shí)例 B
可比實(shí)例 C
因素 1
f1
100
因素 2
f2
100
因素 n
fn
100
綜合
1
100
采用直接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：
可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格× 100/( )= 在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格
上式括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字，為可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相對(duì)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況的得分。
(2) 間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似，所不同的是設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，然后以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) ( 通常定為 100 分 ) ，將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。如果估價(jià)對(duì)象、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況差，則打的分?jǐn)?shù)就低于 100 ;相反，打的分?jǐn)?shù)就高于 100 。再將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率。
采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：
可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 /( ) × ( ) =在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格
上式位于分母的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字為可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分，第二個(gè)括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。
4 . 7 . 4 房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問(wèn)題
(1) 可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，無(wú)論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實(shí)物狀況，都應(yīng)是成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候的狀況。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候，可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價(jià)格就不能反映了。除了期房交易的成交價(jià)格之外，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實(shí)例房地產(chǎn)在其成交日期時(shí)的狀況。
(2) 由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)位和實(shí)物因素不同，即使某些因素相同，但其對(duì)價(jià)格的影響程度也不一定相同。因此，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的比較、調(diào)整時(shí)，具體比較、調(diào)整的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。例如，居住房地產(chǎn)講求寧?kù)o、安全、舒適;商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、交通條件;工業(yè)房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)對(duì)外交通運(yùn)輸;農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)重視土壤、排水和灌溉條件等。
求取比準(zhǔn)價(jià)格
房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是：如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況好于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格作減價(jià)調(diào)整;反之，則應(yīng)作增價(jià)調(diào)整。具體思路是：
( 1 )列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的;
( 2 )判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況;
( 3 )將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異所造成的價(jià)格差異程度;
(4 )根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。
總的來(lái)說(shuō)，如果可比實(shí)例房地產(chǎn)優(yōu)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格做減價(jià)調(diào)整;反之，則應(yīng)做增價(jià)調(diào)整。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有百分率法、差額法和回歸分析法。
采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：
可比事例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) = 在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格
采用差額法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：
可比事例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格土房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額 = 在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格
在百分率法中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來(lái)確定。
具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種。
(1) 直接比較調(diào)整一般是采用評(píng)分的辦法 ( 參見(jiàn)表 4 — 3) ，以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) ( 通常定為 100 分 ) ，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況差，則打的分?jǐn)?shù)就低于 100 ;相反，打的分?jǐn)?shù)就高于 100 。然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率。
房地產(chǎn)狀況
權(quán)重
估價(jià)對(duì)象
可比實(shí)例 A
可比實(shí)例 B
可比實(shí)例 C
因素 1
f1
100
因素 2
f2
100
因素 n
fn
100
綜合
1
100
采用直接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：
可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格× 100/( )= 在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格
上式括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字，為可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相對(duì)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況的得分。
(2) 間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似，所不同的是設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，然后以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) ( 通常定為 100 分 ) ，將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。如果估價(jià)對(duì)象、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況差，則打的分?jǐn)?shù)就低于 100 ;相反，打的分?jǐn)?shù)就高于 100 。再將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率。
采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：
可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 /( ) × ( ) =在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格
上式位于分母的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字為可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分，第二個(gè)括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。
4 . 7 . 4 房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問(wèn)題
(1) 可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，無(wú)論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實(shí)物狀況，都應(yīng)是成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候的狀況。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候，可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價(jià)格就不能反映了。除了期房交易的成交價(jià)格之外，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實(shí)例房地產(chǎn)在其成交日期時(shí)的狀況。
(2) 由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)位和實(shí)物因素不同，即使某些因素相同，但其對(duì)價(jià)格的影響程度也不一定相同。因此，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的比較、調(diào)整時(shí)，具體比較、調(diào)整的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。例如，居住房地產(chǎn)講求寧?kù)o、安全、舒適;商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、交通條件;工業(yè)房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)對(duì)外交通運(yùn)輸;農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)重視土壤、排水和灌溉條件等。
求取比準(zhǔn)價(jià)格