(3)經(jīng)濟(jì)折舊的求取方法
經(jīng)濟(jì)折舊在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)通常是不可修復(fù)的，首先應(yīng)分清它是暫時(shí)性的還是永久性的，然后可以根據(jù)租金損失的期限不同，采用租金損失資本化法求取未來(lái)每年所損失租金的現(xiàn)值之和作為折舊額。
5.5.3 求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題
5.5.3.1 估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別
求取建筑物折舊應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別。估價(jià)上的折舊注重的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說(shuō)不是“折舊”，而是“減價(jià)調(diào)整”;會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)偂⒀a(bǔ)償或回收。在會(huì)計(jì)上，C為資產(chǎn)原值，是當(dāng)初購(gòu)置時(shí)的，不隨時(shí)間的變化而變化;在估價(jià)上，C為重新購(gòu)建價(jià)格，是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，C的值可能不同。在會(huì)計(jì)上，資產(chǎn)原值與累計(jì)折舊額的差被稱做資產(chǎn)的賬面價(jià)值，它無(wú)須與資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值相一致;在估價(jià)上，重新購(gòu)建價(jià)格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，它必須與資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值相一致。常常出現(xiàn)這種情況：有些房地產(chǎn)，盡管在會(huì)計(jì)賬目上折舊早已提足或快要提足，但估價(jià)結(jié)果卻顯示其仍有較大的現(xiàn)時(shí)價(jià)值;而有些房地產(chǎn)，盡管在會(huì)計(jì)賬目上折舊尚未提足或遠(yuǎn)未提足，但估價(jià)結(jié)果卻顯示其現(xiàn)時(shí)價(jià)值已所剩無(wú)幾。
但在房地產(chǎn)估價(jià)中，并非所有的建筑物折舊問(wèn)題都是估價(jià)上的折舊，如在收益法中需要扣除的建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)(土地取得費(fèi)用的攤銷)就屬于會(huì)計(jì)上的折舊。
5.5.3.2 土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響
求取建筑物折舊應(yīng)注意土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。在實(shí)際估價(jià)中，由于土地是有期限的使用權(quán)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用年限可能不一致，所以，計(jì)算建筑物折舊所采用的經(jīng)濟(jì)壽命遇到下列情況時(shí)的處理為：
(1)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。
(2)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算建筑物折舊。
5.6 成本法應(yīng)用上涉及的有關(guān)規(guī)定(略)
5.7 成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例
對(duì)上述成本法的內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)可知：成本法的典型估價(jià)對(duì)象是現(xiàn)存土地與建筑物合成體的房地產(chǎn)(即現(xiàn)房)，其價(jià)值為土地價(jià)值加上建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格減去建筑物的折舊。其中，土地價(jià)值可采用市場(chǎng)法求取，也可采用成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取;建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格分為重置價(jià)格和重建價(jià)格，它們視建筑物的重要性而選定，求取方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法、指數(shù)調(diào)整法等;建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，求取方法有年限法、市場(chǎng)提取法、分解法等。
經(jīng)濟(jì)折舊在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)通常是不可修復(fù)的，首先應(yīng)分清它是暫時(shí)性的還是永久性的，然后可以根據(jù)租金損失的期限不同，采用租金損失資本化法求取未來(lái)每年所損失租金的現(xiàn)值之和作為折舊額。
5.5.3 求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題
5.5.3.1 估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別
求取建筑物折舊應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別。估價(jià)上的折舊注重的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說(shuō)不是“折舊”，而是“減價(jià)調(diào)整”;會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)偂⒀a(bǔ)償或回收。在會(huì)計(jì)上，C為資產(chǎn)原值，是當(dāng)初購(gòu)置時(shí)的，不隨時(shí)間的變化而變化;在估價(jià)上，C為重新購(gòu)建價(jià)格，是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，C的值可能不同。在會(huì)計(jì)上，資產(chǎn)原值與累計(jì)折舊額的差被稱做資產(chǎn)的賬面價(jià)值，它無(wú)須與資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值相一致;在估價(jià)上，重新購(gòu)建價(jià)格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，它必須與資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值相一致。常常出現(xiàn)這種情況：有些房地產(chǎn)，盡管在會(huì)計(jì)賬目上折舊早已提足或快要提足，但估價(jià)結(jié)果卻顯示其仍有較大的現(xiàn)時(shí)價(jià)值;而有些房地產(chǎn)，盡管在會(huì)計(jì)賬目上折舊尚未提足或遠(yuǎn)未提足，但估價(jià)結(jié)果卻顯示其現(xiàn)時(shí)價(jià)值已所剩無(wú)幾。
但在房地產(chǎn)估價(jià)中，并非所有的建筑物折舊問(wèn)題都是估價(jià)上的折舊，如在收益法中需要扣除的建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)(土地取得費(fèi)用的攤銷)就屬于會(huì)計(jì)上的折舊。
5.5.3.2 土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響
求取建筑物折舊應(yīng)注意土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。在實(shí)際估價(jià)中，由于土地是有期限的使用權(quán)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用年限可能不一致，所以，計(jì)算建筑物折舊所采用的經(jīng)濟(jì)壽命遇到下列情況時(shí)的處理為：
(1)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。
(2)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算建筑物折舊。
5.6 成本法應(yīng)用上涉及的有關(guān)規(guī)定(略)
5.7 成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例
對(duì)上述成本法的內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)可知：成本法的典型估價(jià)對(duì)象是現(xiàn)存土地與建筑物合成體的房地產(chǎn)(即現(xiàn)房)，其價(jià)值為土地價(jià)值加上建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格減去建筑物的折舊。其中，土地價(jià)值可采用市場(chǎng)法求取，也可采用成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取;建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格分為重置價(jià)格和重建價(jià)格，它們視建筑物的重要性而選定，求取方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法、指數(shù)調(diào)整法等;建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，求取方法有年限法、市場(chǎng)提取法、分解法等。