第一百三十六條 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。
●立法主旨
本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立的規(guī)定。
●立法背景
土地資源具有稀缺性和不可再生性，如何充分地發(fā)掘土地的價(jià)值，是各國(guó)共同面臨的課題。隨著人類(lèi)社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展，特別是現(xiàn)代化專(zhuān)業(yè)技術(shù)的進(jìn)步，分層次開(kāi)發(fā)土地成為了土地利用的新趨勢(shì)。我國(guó)一些地區(qū)也出現(xiàn)利用地下空間建造地下商場(chǎng)、車(chē)庫(kù)等設(shè)施，利用地上空間建造空中走廊、天橋等情況。對(duì)于空間利用的問(wèn)題，我國(guó)有的地方在出讓土地時(shí)也進(jìn)行過(guò)一些探索：將建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)空間享有的權(quán)利通過(guò)出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，其中建筑物的高度根據(jù)規(guī)劃確定；深度根據(jù)技術(shù)指標(biāo)確定的建筑物的基底位置確定。確定范圍之外的土地使用權(quán)仍屬于國(guó)家，國(guó)家可以再次出讓。由于我國(guó)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)未對(duì)土地分層出讓的問(wèn)題作出規(guī)定，實(shí)踐中對(duì)于專(zhuān)門(mén)利用地下或者地上空間的權(quán)利性質(zhì)仍不明確，造成一些土地登記機(jī)構(gòu)無(wú)法辦理登記手續(xù)，相關(guān)設(shè)施權(quán)利人的權(quán)利得不到確認(rèn)和法律上的保護(hù)。因此，在物權(quán)法中，對(duì)土地分層次利用的權(quán)利進(jìn)行規(guī)范勢(shì)在必行。
●條文解讀
隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，對(duì)土地的需求量越來(lái)越大，土地分層次利用的問(wèn)題也日益突出。為了適應(yīng)土地利用由平面趨向立體化發(fā)展的趨勢(shì)，增加土地分層利用的效用，有的大陸法系國(guó)家和地區(qū)在民法地上權(quán)中規(guī)定空間利用的問(wèn)題，有的國(guó)家和地區(qū)單行法中也涉及空間利用權(quán)的內(nèi)容，我國(guó)城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村的土地屬于集體所有。土地的性質(zhì)決定了土地上下空間的所有權(quán)屬于國(guó)家和集體，當(dāng)事人只能通過(guò)設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的方式取得對(duì)土地以及上下空間的使用。目前，集體土地需要征收為國(guó)家所有后才能出讓?zhuān)瑖?guó)家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，只要對(duì)建筑物的四至、高度、建筑面積和深度作出明確的規(guī)定，那么該建筑物占用的空間范圍是可以確定的。根據(jù)本法第138條第(四)項(xiàng)的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合同中明確規(guī)定建設(shè)物、構(gòu)筑物以及附屬設(shè)施占用的空間范圍，這樣建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)其取得的建設(shè)用地的范圍就能界定清楚。比如，同一塊土地地下50米至地上250米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建商廈；地下70米至100米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建一地下商場(chǎng)。在分層出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，不同層次的權(quán)利人是按照同樣的規(guī)定取得土地使用權(quán)的，在法律上他們的權(quán)利和義務(wù)是相同的，只不過(guò)其使用權(quán)所占用的空問(wèn)范圍有所區(qū)別。
那么，如何調(diào)整同一塊土地不同用益物權(quán)人之間的關(guān)系呢?根據(jù)本法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人根據(jù)相鄰關(guān)系的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)為相鄰各權(quán)利人提供必要的便利，并在其權(quán)利受到損害時(shí)，可以請(qǐng)求相鄰權(quán)利人補(bǔ)償。不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人想提高自己土地的便利和效益，可以通過(guò)設(shè)定地役權(quán)取得對(duì)他人土地的利用。以上規(guī)定完全適用于分層設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)。在土地分層出讓的情況下，不同層次的建設(shè)用地使用權(quán)人之問(wèn)應(yīng)當(dāng)適用相鄰關(guān)系的規(guī)定。如果建設(shè)用地使用權(quán)人一方需要利用另一方的建設(shè)用地，同樣可以通過(guò)設(shè)定地役權(quán)來(lái)解決?？傊餀?quán)法所有適用于“橫向”不動(dòng)產(chǎn)之問(wèn)相鄰關(guān)系和地役權(quán)等規(guī)定都適用于“縱向”不動(dòng)產(chǎn)之間。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。
●立法主旨
本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立的規(guī)定。
●立法背景
土地資源具有稀缺性和不可再生性，如何充分地發(fā)掘土地的價(jià)值，是各國(guó)共同面臨的課題。隨著人類(lèi)社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展，特別是現(xiàn)代化專(zhuān)業(yè)技術(shù)的進(jìn)步，分層次開(kāi)發(fā)土地成為了土地利用的新趨勢(shì)。我國(guó)一些地區(qū)也出現(xiàn)利用地下空間建造地下商場(chǎng)、車(chē)庫(kù)等設(shè)施，利用地上空間建造空中走廊、天橋等情況。對(duì)于空間利用的問(wèn)題，我國(guó)有的地方在出讓土地時(shí)也進(jìn)行過(guò)一些探索：將建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)空間享有的權(quán)利通過(guò)出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，其中建筑物的高度根據(jù)規(guī)劃確定；深度根據(jù)技術(shù)指標(biāo)確定的建筑物的基底位置確定。確定范圍之外的土地使用權(quán)仍屬于國(guó)家，國(guó)家可以再次出讓。由于我國(guó)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)未對(duì)土地分層出讓的問(wèn)題作出規(guī)定，實(shí)踐中對(duì)于專(zhuān)門(mén)利用地下或者地上空間的權(quán)利性質(zhì)仍不明確，造成一些土地登記機(jī)構(gòu)無(wú)法辦理登記手續(xù)，相關(guān)設(shè)施權(quán)利人的權(quán)利得不到確認(rèn)和法律上的保護(hù)。因此，在物權(quán)法中，對(duì)土地分層次利用的權(quán)利進(jìn)行規(guī)范勢(shì)在必行。
●條文解讀
隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，對(duì)土地的需求量越來(lái)越大，土地分層次利用的問(wèn)題也日益突出。為了適應(yīng)土地利用由平面趨向立體化發(fā)展的趨勢(shì)，增加土地分層利用的效用，有的大陸法系國(guó)家和地區(qū)在民法地上權(quán)中規(guī)定空間利用的問(wèn)題，有的國(guó)家和地區(qū)單行法中也涉及空間利用權(quán)的內(nèi)容，我國(guó)城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村的土地屬于集體所有。土地的性質(zhì)決定了土地上下空間的所有權(quán)屬于國(guó)家和集體，當(dāng)事人只能通過(guò)設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的方式取得對(duì)土地以及上下空間的使用。目前，集體土地需要征收為國(guó)家所有后才能出讓?zhuān)瑖?guó)家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，只要對(duì)建筑物的四至、高度、建筑面積和深度作出明確的規(guī)定，那么該建筑物占用的空間范圍是可以確定的。根據(jù)本法第138條第(四)項(xiàng)的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合同中明確規(guī)定建設(shè)物、構(gòu)筑物以及附屬設(shè)施占用的空間范圍，這樣建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)其取得的建設(shè)用地的范圍就能界定清楚。比如，同一塊土地地下50米至地上250米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建商廈；地下70米至100米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建一地下商場(chǎng)。在分層出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，不同層次的權(quán)利人是按照同樣的規(guī)定取得土地使用權(quán)的，在法律上他們的權(quán)利和義務(wù)是相同的，只不過(guò)其使用權(quán)所占用的空問(wèn)范圍有所區(qū)別。
那么，如何調(diào)整同一塊土地不同用益物權(quán)人之間的關(guān)系呢?根據(jù)本法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人根據(jù)相鄰關(guān)系的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)為相鄰各權(quán)利人提供必要的便利，并在其權(quán)利受到損害時(shí)，可以請(qǐng)求相鄰權(quán)利人補(bǔ)償。不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人想提高自己土地的便利和效益，可以通過(guò)設(shè)定地役權(quán)取得對(duì)他人土地的利用。以上規(guī)定完全適用于分層設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)。在土地分層出讓的情況下，不同層次的建設(shè)用地使用權(quán)人之問(wèn)應(yīng)當(dāng)適用相鄰關(guān)系的規(guī)定。如果建設(shè)用地使用權(quán)人一方需要利用另一方的建設(shè)用地，同樣可以通過(guò)設(shè)定地役權(quán)來(lái)解決?？傊餀?quán)法所有適用于“橫向”不動(dòng)產(chǎn)之問(wèn)相鄰關(guān)系和地役權(quán)等規(guī)定都適用于“縱向”不動(dòng)產(chǎn)之間。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。