地價(jià)管理的內(nèi)容
1．地價(jià)種類
按不同的角度分類，土地價(jià)格有不同的種類。1）按土地權(quán)利分類，土地價(jià)格可以劃分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、空中權(quán)價(jià)格等。2）按土地價(jià)格產(chǎn)生的方式可以分為交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格又包括交易底價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和課稅價(jià)格等。3）按政府管理手段，地價(jià)可以分為申報(bào)地價(jià)、公告地價(jià)、協(xié)議出讓低價(jià)等。4）按土地價(jià)格表示方法，地價(jià)可分為土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)等。
例題：按價(jià)格的產(chǎn)生方式劃分，土地價(jià)格可分為( )。（2007年試題）
A．交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格
B．土地所有權(quán)價(jià)格和使用權(quán)價(jià)格
C．土地租賃價(jià)格和土地抵押價(jià)格
D．基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)
答案：A
解析：基礎(chǔ)考核點(diǎn)。按土地價(jià)格形成方式分類：交易價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格等。
（1）交易底價(jià)
交易底價(jià)包括土地使用權(quán)出讓底價(jià)、轉(zhuǎn)讓底價(jià)、抵押底價(jià)等。
土地使用權(quán)出讓底價(jià)是政府根據(jù)正常地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平而確定的某一地塊出讓時(shí)的低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。在我國(guó)，地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)由政府壟斷，因而，土地使用權(quán)出讓價(jià)格對(duì)整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平的影響是非常重要的。出讓底價(jià)一般依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)，并考慮地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r而定。
轉(zhuǎn)讓底價(jià)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，成交前的談判底價(jià)。
抵押底價(jià)是以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物時(shí)地產(chǎn)的協(xié)商價(jià)格。
（2）交易地價(jià)
交易地價(jià)是指土地買賣雙方按市場(chǎng)交易規(guī)則，在土地市場(chǎng)中實(shí)際成交的價(jià)格。它與基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)不同，是已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了的土地價(jià)格。交易地價(jià)的形式很多，在中國(guó)主要有：國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租賃價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格等。
1）土地使用權(quán)出讓價(jià)格。土地使用權(quán)出讓價(jià)格是指國(guó)家將一定年期的土地使用權(quán)出讓給土地使用者，土地使用者向國(guó)家支付的一切代價(jià)(包括貨幣和實(shí)物)。土地使用權(quán)出讓價(jià)格因出讓方式不同，又分為拍賣地價(jià)、招標(biāo)地價(jià)、掛牌地價(jià)和協(xié)議地價(jià)四種。招標(biāo)、拍賣和掛牌地價(jià)是指通過(guò)市場(chǎng)公開的招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式而成交的價(jià)格，具有市場(chǎng)代表性，較能體現(xiàn)土地的真實(shí)價(jià)值。協(xié)議地價(jià)是通過(guò)政府出讓方與土地受讓方雙方協(xié)商的方式確定的土地成交價(jià)格。由于這種方式?jīng)]有充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格不能完全反映土地的市場(chǎng)價(jià)值。
2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是指土地使用者之間依市場(chǎng)規(guī)則轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，受讓者向轉(zhuǎn)讓者支付的代價(jià)。轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)中主體對(duì)客體的選擇余地較大，交換較為自由，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為充分。轉(zhuǎn)讓價(jià)格是一種正常的市場(chǎng)價(jià)格。
3）土地租賃價(jià)格。土地租賃價(jià)格是土地所有者或土地使用者將土地以出租方式交與他人使用而獲得的報(bào)酬。目前，我國(guó)的土地租賃行為較為普遍。有國(guó)家以所有者身份直接出租土地行為的，也有土地使用者以土地租賃和因房屋租賃而實(shí)現(xiàn)的土地租賃等多種形式。租賃價(jià)格一般由租賃雙方自主確定，是一種較為正常的市場(chǎng)價(jià)格。
4）地役權(quán)價(jià)格。地役權(quán)價(jià)格是土地使用者為獲得在他人土地上通行或通過(guò)等權(quán)利而支付的代價(jià)。地役權(quán)是為自己土地使用便利而在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，如通行權(quán)、通過(guò)權(quán)等。通行權(quán)即需役地使用權(quán)人在供役地上通行的權(quán)利。通過(guò)權(quán)是需役地使用權(quán)人將某些管線設(shè)施通過(guò)供役地的地表、上空或地下而在供役地上設(shè)定的權(quán)利，如管道通過(guò)權(quán)、架線通過(guò)權(quán)。
(3)課稅價(jià)格、抵押價(jià)格、補(bǔ)地價(jià)
課稅價(jià)格是專為國(guó)家或地方政府征收土地稅收而確定的價(jià)格。這種價(jià)格可以是交易價(jià)格，也可以是評(píng)估價(jià)格和申報(bào)價(jià)格。我國(guó)目前除土地增值稅是以實(shí)際成交的土地價(jià)格增值為標(biāo)的課稅以外，還沒(méi)有以地價(jià)為標(biāo)的的課稅稅種。因此，還沒(méi)有專用的課稅價(jià)格
抵押價(jià)格是土地作為信用擔(dān)保而確定的價(jià)格。目前我國(guó)的抵押價(jià)格僅有土地使用權(quán)抵押價(jià)格和承租土地使用權(quán)抵押價(jià)格兩種。
《土地基本術(shù)語(yǔ)》（GB/T19231—2003）規(guī)定，補(bǔ)地價(jià)是指在中國(guó)，國(guó)有土地使用者因改變土地用途，提高容積率或延長(zhǎng)土地使用年限而向國(guó)家補(bǔ)交的地價(jià)差額。
2．地價(jià)制度
（1）定期公布基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)制度
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定，“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)是城市政府管理地價(jià)的基本參照地價(jià)，也是房地產(chǎn)投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。為了確保城市基準(zhǔn)地價(jià)的科學(xué)性，國(guó)家土地管理部門還要求省會(huì)城市及計(jì)劃單列市的基準(zhǔn)地價(jià)成果要上報(bào)國(guó)土資源部進(jìn)行審核與平衡。
（2）土地價(jià)格評(píng)估制度
自20世紀(jì)80年代后期，原國(guó)家土地管理局就在全國(guó)范圍內(nèi)逐步建立土地估價(jià)制度，要求各城市必須開展土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，并對(duì)政府出讓土地使用權(quán)進(jìn)行交易底價(jià)評(píng)估。現(xiàn)在，土地估價(jià)已介入絕大多數(shù)土地交易，如土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、企業(yè)股份制改造、土地抵押、房產(chǎn)買賣等，農(nóng)村土地也已開展基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和征地區(qū)片價(jià)評(píng)估。通過(guò)對(duì)城鄉(xiāng)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和標(biāo)定地價(jià)評(píng)估，為地價(jià)管理部門制定地價(jià)政策和對(duì)土地交易價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控提供了依據(jù)。
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。”
《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》強(qiáng)調(diào)，“土地估價(jià)目的是為保證國(guó)家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)以及利用經(jīng)濟(jì)手段強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理；促進(jìn)土地使用制度改革，有償出讓、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的管理、促進(jìn)正常交易；為全面、科學(xué)、合理地使用城鎮(zhèn)土地提供依據(jù)”。
土地價(jià)格評(píng)估的基本方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，此外，路線價(jià)法也是土地價(jià)格評(píng)估中常用的方法之一。
例題：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以( )為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 (1998年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．基準(zhǔn)地價(jià)
B．標(biāo)定地價(jià)
C．房屋重置價(jià)
D．出讓底價(jià)
答案：ABC
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。”
（3）土地價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。”
（4）土地成交價(jià)格申報(bào)制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)”。 土地交易權(quán)利人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)”。
例題：我國(guó)的房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度，要求房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)向( )如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
A．縣級(jí)人民政府
B．縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門
C．縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門
D．縣級(jí)稅務(wù)征管部門
答案：C
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。
（5）協(xié)議出讓土地使用權(quán)低限價(jià)制度
《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的低價(jià)。土地使用權(quán)協(xié)議出讓低價(jià)實(shí)質(zhì)是政府協(xié)議出讓土地使用權(quán)的價(jià)格低控制標(biāo)準(zhǔn)，主要適用于政府協(xié)議出讓土地。其作用在于：（1）防止地方政府壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，造成國(guó)有土地收益流失；（2）提高土地使用權(quán)出讓的透明度，便于實(shí)施監(jiān)督；（3）便于土地使用者確定合理的投資方向。
《協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第五條規(guī)定，協(xié)議出讓低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和；有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)；協(xié)議出讓低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70％。第十一條規(guī)定，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，對(duì)擬出讓地塊的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門集體決策，合理確定協(xié)議出讓底價(jià)。
《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)) 規(guī)定，禁止非法壓低地價(jià)招商。省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準(zhǔn)地價(jià)制定并公布協(xié)議出讓土地低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)議出讓土地除必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價(jià)格不得低于低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。違反規(guī)定出讓土地造成國(guó)有土地資產(chǎn)流失的，要依法追究責(zé)任；情節(jié)嚴(yán)重的，依照《中華人民共和國(guó)刑法》的規(guī)定，以非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)罪追究刑事責(zé)任。
例題1：依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金 ( )按國(guó)家規(guī)定所確定的低價(jià)。 (1998年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．可以低于
B．特殊情況下可以低于
C．不得低于
D．可以高于
答案：ABC
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的低價(jià)。
例題2：按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)時(shí)，交易雙方只能在不低于( )的基礎(chǔ)上，確定其成交地價(jià)。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．基準(zhǔn)地價(jià)
B．標(biāo)定地價(jià)
C．政府低限價(jià)
D．宗地評(píng)估價(jià)
答案：C
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的低價(jià)。
例題3：有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的( )。(2004年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．40％
B．50％
C．60％
D．70％
答案：D
解析：國(guó)土資源部令 第21號(hào)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第五條規(guī)定，有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70％。
例題4：為了加強(qiáng)土地價(jià)格宏觀調(diào)控，國(guó)家對(duì)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)采取低限價(jià)，這一措施的主要作用包括( )等。(2004年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．防止地方政府隨意壓低地價(jià)
B．提高土地開發(fā)程度
C．便于土地使用者了解地價(jià)優(yōu)惠政策
D．增加土地出讓的透明度和社會(huì)監(jiān)督力度
答案：ACD
解析：提高土地開發(fā)程度，不是“國(guó)家對(duì)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)采取低限價(jià)，這一措施的主要作用”。 政府協(xié)議出讓土地。其作用在于：（1）防止地方政府壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，造成國(guó)有土地收益流失；（2）提高土地使用權(quán)出讓的透明度，便于實(shí)施監(jiān)督；（3）便于土地使用者確定合理的投資方向。
例題5：國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓是一種特殊的交易方式，成交價(jià)格由政府與土地使用者協(xié)商確定，可以適當(dāng)?shù)陀谑袌?chǎng)價(jià)格，不需要另行評(píng)估。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
答案：×
解析：國(guó)土資源部令第21號(hào)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第十一條規(guī)定，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，對(duì)擬出讓地塊的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門集體決策，合理確定協(xié)議出讓底價(jià)。協(xié)議出讓底價(jià)不得低于協(xié)議出讓低價(jià)。
例題6：按政策規(guī)定，以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地時(shí)，出讓底價(jià)應(yīng)以土地的正常市場(chǎng)價(jià)格、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等為依據(jù)制訂，以協(xié)議方式出讓土地時(shí)，出讓底價(jià)應(yīng)以土地的成本價(jià)格為依據(jù)確定。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
答案：×
解析：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第11號(hào))第十條規(guī)定，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)。國(guó)土資源部令第21號(hào)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第十一條規(guī)定， 市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，對(duì)擬出讓地塊的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門集體決策合理確定協(xié)議出讓底價(jià)。
（6）政府行使優(yōu)先購(gòu)買制度
《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
例題：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，縣級(jí)人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。( ) (1998年土地管理基礎(chǔ)試題)
答案：√
解析：《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
（7）工業(yè)用地出讓低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度
《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)〔2006〕31號(hào)）規(guī)定，國(guó)家根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地出讓低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
（8）城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度
城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是政府宏觀管理中土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度的主要內(nèi)容。城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是指根據(jù)城市土地市場(chǎng)的特點(diǎn)，通過(guò)設(shè)立地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，收集、處理并生成系列的地價(jià)指標(biāo)，對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行觀測(cè)、描述和評(píng)價(jià)的過(guò)程。通過(guò)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，可以調(diào)查城市地價(jià)的水平及變化趨勢(shì)，及時(shí)向社會(huì)提供客觀、公正、合理的地價(jià)信息，為政府加強(qiáng)地價(jià)管理和宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)提供決策依據(jù)。
為了更好地了解市場(chǎng)地價(jià)狀況和制定地價(jià)政策，從1999年開始，國(guó)土資源部即著手在全國(guó)各城市建立地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)將各城市的地價(jià)變化情況傳輸至國(guó)土資源部，國(guó)土資源部依此及時(shí)制定相應(yīng)的地價(jià)管理政策，同時(shí)，利用監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)編制全國(guó)地價(jià)指數(shù)，并定期發(fā)布。目前，全國(guó)主要大城市正在國(guó)土資源部的幫助下，建立本市的地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。
例題：城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是政府宏觀管理中( )的主要內(nèi)容。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
A．土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度
B．土地價(jià)格評(píng)估制度
C．土地交易申報(bào)制度
D．土地利用動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度
答案：A
解析：城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是指根據(jù)城市土地市場(chǎng)的特點(diǎn)，通過(guò)設(shè)立地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，收集、處理并生成系列的地價(jià)指標(biāo)，對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行觀測(cè)、描述和評(píng)價(jià)的過(guò)程。通過(guò)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，可以調(diào)查城市地價(jià)的水平及變化趨勢(shì)，及時(shí)向社會(huì)提供客觀、公正、合理的地價(jià)信息，為政府加強(qiáng)地價(jià)管理和宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)提供決策依據(jù)。
（9）征收土地增值稅。凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。土地增值稅的征稅范圍包括國(guó)有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過(guò)繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
（10）土地收回補(bǔ)償制度。政府根據(jù)公共利益的需要，提前收回已出讓土地的土地使用權(quán)的補(bǔ)償。
例題1：我國(guó)現(xiàn)行的地價(jià)管理制度包括( )。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
A．土地交易許可制度
B．基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)定期公布制度
C．地價(jià)評(píng)估制度
D．土地交易申報(bào)勸告制度
E．土地交易低限價(jià)制度
答案：BCE
解析：土地交易許可制度、土地交易申報(bào)勸告制度，不屬于我國(guó)現(xiàn)行的地價(jià)管理制度。
例題2：目前我國(guó)需要建立的地價(jià)管理制度主要有( )。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．地價(jià)評(píng)估制度
B．土地交易價(jià)格申報(bào)制度
C．基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)定期公布制度
D．土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃管理
答案：ABC
解析：土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃管理，不屬于目前我國(guó)需要建立的地價(jià)管理制度。
1．地價(jià)種類
按不同的角度分類，土地價(jià)格有不同的種類。1）按土地權(quán)利分類，土地價(jià)格可以劃分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、空中權(quán)價(jià)格等。2）按土地價(jià)格產(chǎn)生的方式可以分為交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格又包括交易底價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和課稅價(jià)格等。3）按政府管理手段，地價(jià)可以分為申報(bào)地價(jià)、公告地價(jià)、協(xié)議出讓低價(jià)等。4）按土地價(jià)格表示方法，地價(jià)可分為土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)等。
例題：按價(jià)格的產(chǎn)生方式劃分，土地價(jià)格可分為( )。（2007年試題）
A．交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格
B．土地所有權(quán)價(jià)格和使用權(quán)價(jià)格
C．土地租賃價(jià)格和土地抵押價(jià)格
D．基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)
答案：A
解析：基礎(chǔ)考核點(diǎn)。按土地價(jià)格形成方式分類：交易價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格等。
（1）交易底價(jià)
交易底價(jià)包括土地使用權(quán)出讓底價(jià)、轉(zhuǎn)讓底價(jià)、抵押底價(jià)等。
土地使用權(quán)出讓底價(jià)是政府根據(jù)正常地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平而確定的某一地塊出讓時(shí)的低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。在我國(guó)，地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)由政府壟斷，因而，土地使用權(quán)出讓價(jià)格對(duì)整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平的影響是非常重要的。出讓底價(jià)一般依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)，并考慮地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r而定。
轉(zhuǎn)讓底價(jià)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，成交前的談判底價(jià)。
抵押底價(jià)是以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物時(shí)地產(chǎn)的協(xié)商價(jià)格。
（2）交易地價(jià)
交易地價(jià)是指土地買賣雙方按市場(chǎng)交易規(guī)則，在土地市場(chǎng)中實(shí)際成交的價(jià)格。它與基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)不同，是已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了的土地價(jià)格。交易地價(jià)的形式很多，在中國(guó)主要有：國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租賃價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格等。
1）土地使用權(quán)出讓價(jià)格。土地使用權(quán)出讓價(jià)格是指國(guó)家將一定年期的土地使用權(quán)出讓給土地使用者，土地使用者向國(guó)家支付的一切代價(jià)(包括貨幣和實(shí)物)。土地使用權(quán)出讓價(jià)格因出讓方式不同，又分為拍賣地價(jià)、招標(biāo)地價(jià)、掛牌地價(jià)和協(xié)議地價(jià)四種。招標(biāo)、拍賣和掛牌地價(jià)是指通過(guò)市場(chǎng)公開的招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式而成交的價(jià)格，具有市場(chǎng)代表性，較能體現(xiàn)土地的真實(shí)價(jià)值。協(xié)議地價(jià)是通過(guò)政府出讓方與土地受讓方雙方協(xié)商的方式確定的土地成交價(jià)格。由于這種方式?jīng)]有充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格不能完全反映土地的市場(chǎng)價(jià)值。
2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是指土地使用者之間依市場(chǎng)規(guī)則轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，受讓者向轉(zhuǎn)讓者支付的代價(jià)。轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)中主體對(duì)客體的選擇余地較大，交換較為自由，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為充分。轉(zhuǎn)讓價(jià)格是一種正常的市場(chǎng)價(jià)格。
3）土地租賃價(jià)格。土地租賃價(jià)格是土地所有者或土地使用者將土地以出租方式交與他人使用而獲得的報(bào)酬。目前，我國(guó)的土地租賃行為較為普遍。有國(guó)家以所有者身份直接出租土地行為的，也有土地使用者以土地租賃和因房屋租賃而實(shí)現(xiàn)的土地租賃等多種形式。租賃價(jià)格一般由租賃雙方自主確定，是一種較為正常的市場(chǎng)價(jià)格。
4）地役權(quán)價(jià)格。地役權(quán)價(jià)格是土地使用者為獲得在他人土地上通行或通過(guò)等權(quán)利而支付的代價(jià)。地役權(quán)是為自己土地使用便利而在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，如通行權(quán)、通過(guò)權(quán)等。通行權(quán)即需役地使用權(quán)人在供役地上通行的權(quán)利。通過(guò)權(quán)是需役地使用權(quán)人將某些管線設(shè)施通過(guò)供役地的地表、上空或地下而在供役地上設(shè)定的權(quán)利，如管道通過(guò)權(quán)、架線通過(guò)權(quán)。
(3)課稅價(jià)格、抵押價(jià)格、補(bǔ)地價(jià)
課稅價(jià)格是專為國(guó)家或地方政府征收土地稅收而確定的價(jià)格。這種價(jià)格可以是交易價(jià)格，也可以是評(píng)估價(jià)格和申報(bào)價(jià)格。我國(guó)目前除土地增值稅是以實(shí)際成交的土地價(jià)格增值為標(biāo)的課稅以外，還沒(méi)有以地價(jià)為標(biāo)的的課稅稅種。因此，還沒(méi)有專用的課稅價(jià)格
抵押價(jià)格是土地作為信用擔(dān)保而確定的價(jià)格。目前我國(guó)的抵押價(jià)格僅有土地使用權(quán)抵押價(jià)格和承租土地使用權(quán)抵押價(jià)格兩種。
《土地基本術(shù)語(yǔ)》（GB/T19231—2003）規(guī)定，補(bǔ)地價(jià)是指在中國(guó)，國(guó)有土地使用者因改變土地用途，提高容積率或延長(zhǎng)土地使用年限而向國(guó)家補(bǔ)交的地價(jià)差額。
2．地價(jià)制度
（1）定期公布基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)制度
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定，“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)是城市政府管理地價(jià)的基本參照地價(jià)，也是房地產(chǎn)投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。為了確保城市基準(zhǔn)地價(jià)的科學(xué)性，國(guó)家土地管理部門還要求省會(huì)城市及計(jì)劃單列市的基準(zhǔn)地價(jià)成果要上報(bào)國(guó)土資源部進(jìn)行審核與平衡。
（2）土地價(jià)格評(píng)估制度
自20世紀(jì)80年代后期，原國(guó)家土地管理局就在全國(guó)范圍內(nèi)逐步建立土地估價(jià)制度，要求各城市必須開展土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，并對(duì)政府出讓土地使用權(quán)進(jìn)行交易底價(jià)評(píng)估。現(xiàn)在，土地估價(jià)已介入絕大多數(shù)土地交易，如土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、企業(yè)股份制改造、土地抵押、房產(chǎn)買賣等，農(nóng)村土地也已開展基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和征地區(qū)片價(jià)評(píng)估。通過(guò)對(duì)城鄉(xiāng)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和標(biāo)定地價(jià)評(píng)估，為地價(jià)管理部門制定地價(jià)政策和對(duì)土地交易價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控提供了依據(jù)。
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。”
《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》強(qiáng)調(diào)，“土地估價(jià)目的是為保證國(guó)家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)以及利用經(jīng)濟(jì)手段強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理；促進(jìn)土地使用制度改革，有償出讓、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的管理、促進(jìn)正常交易；為全面、科學(xué)、合理地使用城鎮(zhèn)土地提供依據(jù)”。
土地價(jià)格評(píng)估的基本方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，此外，路線價(jià)法也是土地價(jià)格評(píng)估中常用的方法之一。
例題：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以( )為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 (1998年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．基準(zhǔn)地價(jià)
B．標(biāo)定地價(jià)
C．房屋重置價(jià)
D．出讓底價(jià)
答案：ABC
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。”
（3）土地價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。”
（4）土地成交價(jià)格申報(bào)制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)”。 土地交易權(quán)利人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)”。
例題：我國(guó)的房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度，要求房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)向( )如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
A．縣級(jí)人民政府
B．縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門
C．縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門
D．縣級(jí)稅務(wù)征管部門
答案：C
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。
（5）協(xié)議出讓土地使用權(quán)低限價(jià)制度
《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的低價(jià)。土地使用權(quán)協(xié)議出讓低價(jià)實(shí)質(zhì)是政府協(xié)議出讓土地使用權(quán)的價(jià)格低控制標(biāo)準(zhǔn)，主要適用于政府協(xié)議出讓土地。其作用在于：（1）防止地方政府壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，造成國(guó)有土地收益流失；（2）提高土地使用權(quán)出讓的透明度，便于實(shí)施監(jiān)督；（3）便于土地使用者確定合理的投資方向。
《協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第五條規(guī)定，協(xié)議出讓低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和；有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)；協(xié)議出讓低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70％。第十一條規(guī)定，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，對(duì)擬出讓地塊的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門集體決策，合理確定協(xié)議出讓底價(jià)。
《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)) 規(guī)定，禁止非法壓低地價(jià)招商。省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準(zhǔn)地價(jià)制定并公布協(xié)議出讓土地低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)議出讓土地除必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價(jià)格不得低于低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。違反規(guī)定出讓土地造成國(guó)有土地資產(chǎn)流失的，要依法追究責(zé)任；情節(jié)嚴(yán)重的，依照《中華人民共和國(guó)刑法》的規(guī)定，以非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)罪追究刑事責(zé)任。
例題1：依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金 ( )按國(guó)家規(guī)定所確定的低價(jià)。 (1998年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．可以低于
B．特殊情況下可以低于
C．不得低于
D．可以高于
答案：ABC
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的低價(jià)。
例題2：按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)時(shí)，交易雙方只能在不低于( )的基礎(chǔ)上，確定其成交地價(jià)。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．基準(zhǔn)地價(jià)
B．標(biāo)定地價(jià)
C．政府低限價(jià)
D．宗地評(píng)估價(jià)
答案：C
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的低價(jià)。
例題3：有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的( )。(2004年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．40％
B．50％
C．60％
D．70％
答案：D
解析：國(guó)土資源部令 第21號(hào)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第五條規(guī)定，有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70％。
例題4：為了加強(qiáng)土地價(jià)格宏觀調(diào)控，國(guó)家對(duì)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)采取低限價(jià)，這一措施的主要作用包括( )等。(2004年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．防止地方政府隨意壓低地價(jià)
B．提高土地開發(fā)程度
C．便于土地使用者了解地價(jià)優(yōu)惠政策
D．增加土地出讓的透明度和社會(huì)監(jiān)督力度
答案：ACD
解析：提高土地開發(fā)程度，不是“國(guó)家對(duì)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)采取低限價(jià)，這一措施的主要作用”。 政府協(xié)議出讓土地。其作用在于：（1）防止地方政府壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，造成國(guó)有土地收益流失；（2）提高土地使用權(quán)出讓的透明度，便于實(shí)施監(jiān)督；（3）便于土地使用者確定合理的投資方向。
例題5：國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓是一種特殊的交易方式，成交價(jià)格由政府與土地使用者協(xié)商確定，可以適當(dāng)?shù)陀谑袌?chǎng)價(jià)格，不需要另行評(píng)估。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
答案：×
解析：國(guó)土資源部令第21號(hào)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第十一條規(guī)定，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，對(duì)擬出讓地塊的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門集體決策，合理確定協(xié)議出讓底價(jià)。協(xié)議出讓底價(jià)不得低于協(xié)議出讓低價(jià)。
例題6：按政策規(guī)定，以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地時(shí)，出讓底價(jià)應(yīng)以土地的正常市場(chǎng)價(jià)格、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等為依據(jù)制訂，以協(xié)議方式出讓土地時(shí)，出讓底價(jià)應(yīng)以土地的成本價(jià)格為依據(jù)確定。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
答案：×
解析：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第11號(hào))第十條規(guī)定，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)。國(guó)土資源部令第21號(hào)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第十一條規(guī)定， 市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，對(duì)擬出讓地塊的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門集體決策合理確定協(xié)議出讓底價(jià)。
（6）政府行使優(yōu)先購(gòu)買制度
《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
例題：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，縣級(jí)人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。( ) (1998年土地管理基礎(chǔ)試題)
答案：√
解析：《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
（7）工業(yè)用地出讓低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度
《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)〔2006〕31號(hào)）規(guī)定，國(guó)家根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地出讓低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
（8）城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度
城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是政府宏觀管理中土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度的主要內(nèi)容。城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是指根據(jù)城市土地市場(chǎng)的特點(diǎn)，通過(guò)設(shè)立地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，收集、處理并生成系列的地價(jià)指標(biāo)，對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行觀測(cè)、描述和評(píng)價(jià)的過(guò)程。通過(guò)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，可以調(diào)查城市地價(jià)的水平及變化趨勢(shì)，及時(shí)向社會(huì)提供客觀、公正、合理的地價(jià)信息，為政府加強(qiáng)地價(jià)管理和宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)提供決策依據(jù)。
為了更好地了解市場(chǎng)地價(jià)狀況和制定地價(jià)政策，從1999年開始，國(guó)土資源部即著手在全國(guó)各城市建立地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)將各城市的地價(jià)變化情況傳輸至國(guó)土資源部，國(guó)土資源部依此及時(shí)制定相應(yīng)的地價(jià)管理政策，同時(shí)，利用監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)編制全國(guó)地價(jià)指數(shù)，并定期發(fā)布。目前，全國(guó)主要大城市正在國(guó)土資源部的幫助下，建立本市的地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。
例題：城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是政府宏觀管理中( )的主要內(nèi)容。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
A．土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度
B．土地價(jià)格評(píng)估制度
C．土地交易申報(bào)制度
D．土地利用動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度
答案：A
解析：城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是指根據(jù)城市土地市場(chǎng)的特點(diǎn)，通過(guò)設(shè)立地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，收集、處理并生成系列的地價(jià)指標(biāo)，對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行觀測(cè)、描述和評(píng)價(jià)的過(guò)程。通過(guò)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，可以調(diào)查城市地價(jià)的水平及變化趨勢(shì)，及時(shí)向社會(huì)提供客觀、公正、合理的地價(jià)信息，為政府加強(qiáng)地價(jià)管理和宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)提供決策依據(jù)。
（9）征收土地增值稅。凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。土地增值稅的征稅范圍包括國(guó)有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過(guò)繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
（10）土地收回補(bǔ)償制度。政府根據(jù)公共利益的需要，提前收回已出讓土地的土地使用權(quán)的補(bǔ)償。
例題1：我國(guó)現(xiàn)行的地價(jià)管理制度包括( )。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
A．土地交易許可制度
B．基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)定期公布制度
C．地價(jià)評(píng)估制度
D．土地交易申報(bào)勸告制度
E．土地交易低限價(jià)制度
答案：BCE
解析：土地交易許可制度、土地交易申報(bào)勸告制度，不屬于我國(guó)現(xiàn)行的地價(jià)管理制度。
例題2：目前我國(guó)需要建立的地價(jià)管理制度主要有( )。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．地價(jià)評(píng)估制度
B．土地交易價(jià)格申報(bào)制度
C．基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)定期公布制度
D．土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃管理
答案：ABC
解析：土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃管理，不屬于目前我國(guó)需要建立的地價(jià)管理制度。