雖然目前隨著房地產(chǎn)信托蓬勃發(fā)展，但在實際操作中也存在著一定的風(fēng)險因素。其風(fēng)險控制措施也有別于其他信托產(chǎn)品。主要表現(xiàn)在以下幾個方面。
房地產(chǎn)項目風(fēng)險
目前，信托參與房地產(chǎn)業(yè)主要有兩種形式，進(jìn)行房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)和投資成熟物業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)歷立項、建設(shè)、竣工驗收和銷售、管理等諸多環(huán)節(jié)，因此其風(fēng)險形式也多種多樣，風(fēng)險控制手段復(fù)雜，具有較高的專業(yè)化要求?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大多投資于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，有的信托公司并不具有房地產(chǎn)專業(yè)管理的經(jīng)驗和能力，突出了房地產(chǎn)項目風(fēng)險和風(fēng)險控制的矛盾。
資金挪用風(fēng)險
在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，一般以房地產(chǎn)項目本身的價值和經(jīng)營收益作為收回投資的第一保障和來源。如果信托資金被挪用到其他項目上，開發(fā)商資金鏈條斷裂，就會造成一系列的爛尾工程。為防止挪用情況發(fā)生，信托公司一般通過銀行監(jiān)管、根據(jù)項目進(jìn)程撥劃資金、向項目公司派駐財務(wù)人員、控制項目公司的財務(wù)用章等方式進(jìn)行風(fēng)險控制。
信托財產(chǎn)流動性風(fēng)險
房地產(chǎn)信托的信托財產(chǎn)多以土地、房屋、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn)，擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方未能按期償還本息，受托人又無法及時變現(xiàn)信托財產(chǎn)或行使抵押權(quán)，則可能產(chǎn)生流動性風(fēng)險。
集中投資風(fēng)險
因單個信托計劃的資金規(guī)模小，大多數(shù)房地產(chǎn)信托都是投資于單一項目，此類房地產(chǎn)信托都有一個固有的難以防范的風(fēng)險，就是風(fēng)險集中在一個項目上，沒有風(fēng)險釋放機制。除了項目單一以外，信托期限較短也是產(chǎn)生此類風(fēng)險的因素。一般的房地產(chǎn)信托期限多為一到兩年，無法通過長期運作來化解短期產(chǎn)生的風(fēng)險。
相關(guān)鏈接
信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進(jìn)行管理或者處分的行為。
在我國，第一支真正意義上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是上海國際信托投資有限公司推出的上海國際大廈項目資金信托，隨后，10多家信托公司紛紛推出類似信托產(chǎn)品。據(jù)統(tǒng)計，截止到2003年底，我國房地產(chǎn)信托融資額約50億元，居信托融資之首，大約占了目前整個信托資產(chǎn)構(gòu)成的40%，2004年上半年，全國房地產(chǎn)信托項目有53個，募集資金59億多元，而且房地產(chǎn)信托融資的地域也正從局部地區(qū)向國內(nèi)主要大中城市全面拓展。信托這種融資方式以其靈活的產(chǎn)品設(shè)計、節(jié)約的交易成本、合適的投資周期以及較高的收益率和不斷增強的抗風(fēng)險能力受到了投資者開發(fā)商的歡迎。
信托產(chǎn)品靈活的設(shè)計能滿足不同地產(chǎn)項目對資金的需求。產(chǎn)品有像深圳水榭花都房地產(chǎn)貸款信托產(chǎn)品、臺州之舫花園房地產(chǎn)項目貸款資金信托產(chǎn)品等純粹針對地產(chǎn)項目投資的信托產(chǎn)品，也有舊城改造等信托項目。不少地產(chǎn)投資類信托頗有新意，像新華信托推出住房按揭貸款信托，北方信托針對高校公寓收益權(quán)推出第一個“傘”型信托，金信信托還推出了70%貸款+30%股權(quán)的房地產(chǎn)組合投資信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)業(yè)的高額收益和較短的投資周期都滿足了信托的要求，在統(tǒng)計的地產(chǎn)類投資信托產(chǎn)品中，預(yù)期收益率高于銀行同期存款利率、國債投資收益率和企業(yè)債投資收益率，對民間資金具有較大誘惑力。
房地產(chǎn)項目風(fēng)險
目前，信托參與房地產(chǎn)業(yè)主要有兩種形式，進(jìn)行房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)和投資成熟物業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)歷立項、建設(shè)、竣工驗收和銷售、管理等諸多環(huán)節(jié)，因此其風(fēng)險形式也多種多樣，風(fēng)險控制手段復(fù)雜，具有較高的專業(yè)化要求?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大多投資于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，有的信托公司并不具有房地產(chǎn)專業(yè)管理的經(jīng)驗和能力，突出了房地產(chǎn)項目風(fēng)險和風(fēng)險控制的矛盾。
資金挪用風(fēng)險
在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，一般以房地產(chǎn)項目本身的價值和經(jīng)營收益作為收回投資的第一保障和來源。如果信托資金被挪用到其他項目上，開發(fā)商資金鏈條斷裂，就會造成一系列的爛尾工程。為防止挪用情況發(fā)生，信托公司一般通過銀行監(jiān)管、根據(jù)項目進(jìn)程撥劃資金、向項目公司派駐財務(wù)人員、控制項目公司的財務(wù)用章等方式進(jìn)行風(fēng)險控制。
信托財產(chǎn)流動性風(fēng)險
房地產(chǎn)信托的信托財產(chǎn)多以土地、房屋、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn)，擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方未能按期償還本息，受托人又無法及時變現(xiàn)信托財產(chǎn)或行使抵押權(quán)，則可能產(chǎn)生流動性風(fēng)險。
集中投資風(fēng)險
因單個信托計劃的資金規(guī)模小，大多數(shù)房地產(chǎn)信托都是投資于單一項目，此類房地產(chǎn)信托都有一個固有的難以防范的風(fēng)險，就是風(fēng)險集中在一個項目上，沒有風(fēng)險釋放機制。除了項目單一以外，信托期限較短也是產(chǎn)生此類風(fēng)險的因素。一般的房地產(chǎn)信托期限多為一到兩年，無法通過長期運作來化解短期產(chǎn)生的風(fēng)險。
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信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進(jìn)行管理或者處分的行為。
在我國，第一支真正意義上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是上海國際信托投資有限公司推出的上海國際大廈項目資金信托，隨后，10多家信托公司紛紛推出類似信托產(chǎn)品。據(jù)統(tǒng)計，截止到2003年底，我國房地產(chǎn)信托融資額約50億元，居信托融資之首，大約占了目前整個信托資產(chǎn)構(gòu)成的40%，2004年上半年，全國房地產(chǎn)信托項目有53個，募集資金59億多元，而且房地產(chǎn)信托融資的地域也正從局部地區(qū)向國內(nèi)主要大中城市全面拓展。信托這種融資方式以其靈活的產(chǎn)品設(shè)計、節(jié)約的交易成本、合適的投資周期以及較高的收益率和不斷增強的抗風(fēng)險能力受到了投資者開發(fā)商的歡迎。
信托產(chǎn)品靈活的設(shè)計能滿足不同地產(chǎn)項目對資金的需求。產(chǎn)品有像深圳水榭花都房地產(chǎn)貸款信托產(chǎn)品、臺州之舫花園房地產(chǎn)項目貸款資金信托產(chǎn)品等純粹針對地產(chǎn)項目投資的信托產(chǎn)品，也有舊城改造等信托項目。不少地產(chǎn)投資類信托頗有新意，像新華信托推出住房按揭貸款信托，北方信托針對高校公寓收益權(quán)推出第一個“傘”型信托，金信信托還推出了70%貸款+30%股權(quán)的房地產(chǎn)組合投資信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)業(yè)的高額收益和較短的投資周期都滿足了信托的要求，在統(tǒng)計的地產(chǎn)類投資信托產(chǎn)品中，預(yù)期收益率高于銀行同期存款利率、國債投資收益率和企業(yè)債投資收益率，對民間資金具有較大誘惑力。