【習(xí)題一】
2007年8月3日甲與乙簽訂租賃合同，將其所有的一幢房屋出租給乙居住，租期一年。2007年10月19日甲又將該已出租的房屋設(shè)定抵押與丙簽訂借款合同，并書面告知了乙。2008年4月19日借款合同到期，甲未能按照約定還本付息。關(guān)于本案，下列說法正確的是( )。
A.乙在有效期內(nèi)仍有權(quán)居住，因抵押合同無效
B.乙在有效期內(nèi)仍有權(quán)居住，因原租賃合同繼續(xù)有效
C.乙在有效期內(nèi)仍有權(quán)居住，但應(yīng)與房屋的受讓人簽訂新的租賃合同
D.乙在有效期內(nèi)是否有權(quán)居住由房屋的受讓人決定
【習(xí)題二】
甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）投資開發(fā)A小區(qū)，后期由于資金短缺，甲公司以A小區(qū)尚未完工的1號(hào)樓作抵押向銀行借款5000萬元，并辦理了抵押登記手續(xù)。
2007年10月，甲公司開始銷售A小區(qū)的1號(hào)樓和2號(hào)樓。在銷售過程中，甲公司有如下行為：
（1）銷售1號(hào)樓時(shí)，未經(jīng)銀行同意，也沒有向購買人說明1號(hào)樓已經(jīng)抵押的事實(shí)；
（2）以每年100萬元的價(jià)格將已經(jīng)銷售的2號(hào)樓的樓頂和外墻壁出租給乙公司用于設(shè)置廣告宣傳裝置，且沒有向購買人說明；
（3）以500萬元的價(jià)格將已經(jīng)銷售的2號(hào)樓的規(guī)劃用于停放汽車的地下車庫賣給乙公司用于存放物資。
2008年3月，業(yè)主全部入住后成立了業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)甲公司前期聘請(qǐng)的提供物業(yè)管理的丙公司收費(fèi)偏高，且服務(wù)較差。于是經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，解聘丙公司并與提供物業(yè)管理的丁公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
要求：根據(jù)以上事實(shí)并結(jié)合法律的規(guī)定，回答下列問題：
（1）甲公司以尚未完工的1號(hào)樓設(shè)立抵押是否合法？并說明理由。
（2）甲公司銷售已經(jīng)抵押的1號(hào)樓是否合法？并說明理由。
（3）甲公司將已經(jīng)銷售的2號(hào)樓的樓頂和外墻壁出租給乙公司是否合法？并說明理由。
（4）甲公司將已經(jīng)銷售的2號(hào)樓的地下車庫賣給乙公司是否合法？并說明理由。
（5）業(yè)主委員會(huì)解聘丙公司并與丁公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同是否有效？并說明理由。
【習(xí)題三】
下列關(guān)于抵押人權(quán)利的表述中，正確的有（ ）。
A.抵押人享有對(duì)抵押物的占有權(quán)
B.抵押人享有對(duì)抵押物的處分權(quán)
C.抵押人可以將同一抵押物設(shè)立多項(xiàng)抵押權(quán)
D.抵押人可以決定對(duì)抵押是否辦理登記
【習(xí)題四】
抵押權(quán)和質(zhì)押權(quán)都是擔(dān)保物權(quán)，兩者有一定的區(qū)別，對(duì)此表述錯(cuò)誤的是（ ）。
A.抵押的標(biāo)的物既可以是動(dòng)產(chǎn)也可以是不動(dòng)產(chǎn)；質(zhì)押的標(biāo)的物則不包括不動(dòng)產(chǎn)
B.抵押權(quán)的設(shè)定不要求移轉(zhuǎn)抵押物的占有；質(zhì)權(quán)的設(shè)定一般要移轉(zhuǎn)占有
C.抵押人可以繼續(xù)對(duì)抵押物占有、使用、收益；質(zhì)押人不能直接對(duì)質(zhì)押物進(jìn)行占有、使用、收益
D.抵押權(quán)設(shè)立需要辦理登記；質(zhì)押權(quán)設(shè)立不需要辦理登記
【習(xí)題五】
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，可以發(fā)生效力的情形有（ ）。
A.因人民法院的法律文書，導(dǎo)致物權(quán)變更的，自法律文書生效時(shí)發(fā)生效力
B.因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時(shí)發(fā)生效力
C.因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力
D.因人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)消滅的，自征收行為完成時(shí)發(fā)生效力
【習(xí)題六】
所有權(quán)的行使中必須遵循一定的規(guī)則，對(duì)此下列說法正確的有( )。
A.按份共有中的份額本身并非單獨(dú)的所有權(quán)
B.各個(gè)物權(quán)之間不得相互矛盾
C.一物的某一部分不能成立單個(gè)的所有權(quán)
D.一物之上不可以存在數(shù)個(gè)物權(quán)
答案
1、B
【答案解析】本題考核抵押權(quán)的效力。抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。
2、（1）甲公司以尚未完工的1號(hào)樓設(shè)立抵押合法。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，正在建造的建筑物可以作為抵押物的財(cái)產(chǎn)。且以正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。本題中，1號(hào)樓雖然尚未完工，但可以設(shè)立抵押。
（2）甲公司銷售已經(jīng)抵押的1號(hào)樓不合法。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。本題中，甲公司未經(jīng)銀行同意，銷售1號(hào)樓不合法。
（3）甲公司將已經(jīng)銷售的2號(hào)樓的樓頂和外墻壁出租給乙公司不合法。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分（如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等）享有共有的權(quán)利。本題中，甲公司將屬于業(yè)主共有的樓頂和外墻壁對(duì)外出租不合法。
（4）甲公司將已經(jīng)銷售的2號(hào)樓的地下車庫賣給乙公司不合法。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定， 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。本題中，甲公司將車庫對(duì)外出售不合法。
（5）業(yè)主委員會(huì)與丁公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同有效。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人等事項(xiàng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。本題中，業(yè)主委員會(huì)的做法符合法律規(guī)定。
3、ABC
【答案解析】
本題考核點(diǎn)是抵押權(quán)的設(shè)定。抵押權(quán)人享有抵押物的占有權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。以法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)設(shè)立抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。
4、D
【答案解析】
本題考核點(diǎn)是抵押權(quán)和質(zhì)押權(quán)的區(qū)別。對(duì)于特定的標(biāo)的物，抵押權(quán)和質(zhì)押權(quán)的設(shè)立都需要辦理登記。
5、ABC
【答案解析】
本題考核不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)。因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力。
6、ABC
【答案解析】
本題考核點(diǎn)是一物一權(quán)原則。一物一權(quán)主要是指一物之上只能設(shè)定一個(gè)所有權(quán)，不是指一物之上不能設(shè)置多個(gè)物權(quán)，比如說甲將自己所有的汽車設(shè)定了抵押，那么在這個(gè)汽車之上就存在所有權(quán)和抵押權(quán)兩個(gè)物權(quán)。因此“一物之上不可以存在數(shù)個(gè)物權(quán)”這個(gè)說法是錯(cuò)誤的。
2007年8月3日甲與乙簽訂租賃合同，將其所有的一幢房屋出租給乙居住，租期一年。2007年10月19日甲又將該已出租的房屋設(shè)定抵押與丙簽訂借款合同，并書面告知了乙。2008年4月19日借款合同到期，甲未能按照約定還本付息。關(guān)于本案，下列說法正確的是( )。
A.乙在有效期內(nèi)仍有權(quán)居住，因抵押合同無效
B.乙在有效期內(nèi)仍有權(quán)居住，因原租賃合同繼續(xù)有效
C.乙在有效期內(nèi)仍有權(quán)居住，但應(yīng)與房屋的受讓人簽訂新的租賃合同
D.乙在有效期內(nèi)是否有權(quán)居住由房屋的受讓人決定
【習(xí)題二】
甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）投資開發(fā)A小區(qū)，后期由于資金短缺，甲公司以A小區(qū)尚未完工的1號(hào)樓作抵押向銀行借款5000萬元，并辦理了抵押登記手續(xù)。
2007年10月，甲公司開始銷售A小區(qū)的1號(hào)樓和2號(hào)樓。在銷售過程中，甲公司有如下行為：
（1）銷售1號(hào)樓時(shí)，未經(jīng)銀行同意，也沒有向購買人說明1號(hào)樓已經(jīng)抵押的事實(shí)；
（2）以每年100萬元的價(jià)格將已經(jīng)銷售的2號(hào)樓的樓頂和外墻壁出租給乙公司用于設(shè)置廣告宣傳裝置，且沒有向購買人說明；
（3）以500萬元的價(jià)格將已經(jīng)銷售的2號(hào)樓的規(guī)劃用于停放汽車的地下車庫賣給乙公司用于存放物資。
2008年3月，業(yè)主全部入住后成立了業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)甲公司前期聘請(qǐng)的提供物業(yè)管理的丙公司收費(fèi)偏高，且服務(wù)較差。于是經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，解聘丙公司并與提供物業(yè)管理的丁公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
要求：根據(jù)以上事實(shí)并結(jié)合法律的規(guī)定，回答下列問題：
（1）甲公司以尚未完工的1號(hào)樓設(shè)立抵押是否合法？并說明理由。
（2）甲公司銷售已經(jīng)抵押的1號(hào)樓是否合法？并說明理由。
（3）甲公司將已經(jīng)銷售的2號(hào)樓的樓頂和外墻壁出租給乙公司是否合法？并說明理由。
（4）甲公司將已經(jīng)銷售的2號(hào)樓的地下車庫賣給乙公司是否合法？并說明理由。
（5）業(yè)主委員會(huì)解聘丙公司并與丁公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同是否有效？并說明理由。
【習(xí)題三】
下列關(guān)于抵押人權(quán)利的表述中，正確的有（ ）。
A.抵押人享有對(duì)抵押物的占有權(quán)
B.抵押人享有對(duì)抵押物的處分權(quán)
C.抵押人可以將同一抵押物設(shè)立多項(xiàng)抵押權(quán)
D.抵押人可以決定對(duì)抵押是否辦理登記
【習(xí)題四】
抵押權(quán)和質(zhì)押權(quán)都是擔(dān)保物權(quán)，兩者有一定的區(qū)別，對(duì)此表述錯(cuò)誤的是（ ）。
A.抵押的標(biāo)的物既可以是動(dòng)產(chǎn)也可以是不動(dòng)產(chǎn)；質(zhì)押的標(biāo)的物則不包括不動(dòng)產(chǎn)
B.抵押權(quán)的設(shè)定不要求移轉(zhuǎn)抵押物的占有；質(zhì)權(quán)的設(shè)定一般要移轉(zhuǎn)占有
C.抵押人可以繼續(xù)對(duì)抵押物占有、使用、收益；質(zhì)押人不能直接對(duì)質(zhì)押物進(jìn)行占有、使用、收益
D.抵押權(quán)設(shè)立需要辦理登記；質(zhì)押權(quán)設(shè)立不需要辦理登記
【習(xí)題五】
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，可以發(fā)生效力的情形有（ ）。
A.因人民法院的法律文書，導(dǎo)致物權(quán)變更的，自法律文書生效時(shí)發(fā)生效力
B.因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時(shí)發(fā)生效力
C.因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力
D.因人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)消滅的，自征收行為完成時(shí)發(fā)生效力
【習(xí)題六】
所有權(quán)的行使中必須遵循一定的規(guī)則，對(duì)此下列說法正確的有( )。
A.按份共有中的份額本身并非單獨(dú)的所有權(quán)
B.各個(gè)物權(quán)之間不得相互矛盾
C.一物的某一部分不能成立單個(gè)的所有權(quán)
D.一物之上不可以存在數(shù)個(gè)物權(quán)
答案
1、B
【答案解析】本題考核抵押權(quán)的效力。抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。
2、（1）甲公司以尚未完工的1號(hào)樓設(shè)立抵押合法。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，正在建造的建筑物可以作為抵押物的財(cái)產(chǎn)。且以正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。本題中，1號(hào)樓雖然尚未完工，但可以設(shè)立抵押。
（2）甲公司銷售已經(jīng)抵押的1號(hào)樓不合法。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。本題中，甲公司未經(jīng)銀行同意，銷售1號(hào)樓不合法。
（3）甲公司將已經(jīng)銷售的2號(hào)樓的樓頂和外墻壁出租給乙公司不合法。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分（如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等）享有共有的權(quán)利。本題中，甲公司將屬于業(yè)主共有的樓頂和外墻壁對(duì)外出租不合法。
（4）甲公司將已經(jīng)銷售的2號(hào)樓的地下車庫賣給乙公司不合法。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定， 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。本題中，甲公司將車庫對(duì)外出售不合法。
（5）業(yè)主委員會(huì)與丁公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同有效。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人等事項(xiàng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。本題中，業(yè)主委員會(huì)的做法符合法律規(guī)定。
3、ABC
【答案解析】
本題考核點(diǎn)是抵押權(quán)的設(shè)定。抵押權(quán)人享有抵押物的占有權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。以法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)設(shè)立抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。
4、D
【答案解析】
本題考核點(diǎn)是抵押權(quán)和質(zhì)押權(quán)的區(qū)別。對(duì)于特定的標(biāo)的物，抵押權(quán)和質(zhì)押權(quán)的設(shè)立都需要辦理登記。
5、ABC
【答案解析】
本題考核不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)。因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力。
6、ABC
【答案解析】
本題考核點(diǎn)是一物一權(quán)原則。一物一權(quán)主要是指一物之上只能設(shè)定一個(gè)所有權(quán)，不是指一物之上不能設(shè)置多個(gè)物權(quán)，比如說甲將自己所有的汽車設(shè)定了抵押，那么在這個(gè)汽車之上就存在所有權(quán)和抵押權(quán)兩個(gè)物權(quán)。因此“一物之上不可以存在數(shù)個(gè)物權(quán)”這個(gè)說法是錯(cuò)誤的。