（一）問題：周轉(zhuǎn)房攤銷是什么
【教師回答】
回復(fù)：周轉(zhuǎn)房及其投入使用的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的周轉(zhuǎn)房是指企業(yè)用于安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用、產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋。包括在開發(fā)過程中已明確其為安置被遷居民使用的房屋，開發(fā)的商品房在未銷售前用于安置拆遷居民使用的房屋，以及搭建用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時性簡易房屋。
周轉(zhuǎn)房隨著使用和自然力的侵蝕。會逐漸發(fā)生損耗而減少其價值。因此，它與出租房屋一樣，都應(yīng)按期計算其攤銷額。為了核算周轉(zhuǎn)房的使用、攤銷及其增減變動情況，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“周轉(zhuǎn)房”賬戶，并在其下設(shè)置“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個二級科目．
周轉(zhuǎn)房的損耗價值，應(yīng)將它計入土地、房屋的開發(fā)成本。周轉(zhuǎn)房損耗價值的攤銷，應(yīng)根據(jù)周轉(zhuǎn)房的結(jié)構(gòu)、使用情況，分別采用平均年限攤銷法和周轉(zhuǎn)使用次數(shù)攤銷法。對臨時性簡易周轉(zhuǎn)房，由于周轉(zhuǎn)使用次數(shù)有限，一般可采用周轉(zhuǎn)使用次數(shù)攤銷法．按預(yù)計周轉(zhuǎn)使用次數(shù)(即安置拆遷居民次數(shù))計提每周轉(zhuǎn)使用一次攤銷額。對非臨時性簡易周轉(zhuǎn)房，由于使用年限較長，可采用平均年限攤銷法按使用期限計提每月攤銷額。
（二）問題：房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用費與取得土地使用權(quán)所支付的金額有何區(qū)別？
【教師回答】
回復(fù)：征用補償費包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費及其他相關(guān)費用。土地征用及拆遷補償費是給土地的使用權(quán)人的，比如使用土地的農(nóng)民。
取得土地使用權(quán)支付的金額是為取得土地使用權(quán)而支付給國家或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方的金額。
（三）問題： 在實際工作中我遇到這樣一個問題，弄不明白，希望您給予解答，謝謝！
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2000年開發(fā)了4棟別墅，當(dāng)時賣了兩棟，可扣除項目成本共200萬，每棟售價250萬元，現(xiàn)還剩2棟別墅，打算2009年銷售，成本還是200萬，但每棟售價為450萬，且每棟別墅450平方米。
請問：
1.企業(yè)應(yīng)交土地增值稅為多少?
2.請問企業(yè)應(yīng)交房產(chǎn)稅多少？
3.與所得稅的關(guān)系是怎樣的？
【教師回答】
回復(fù)：1.以450*2作為收入，扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、加計扣除部分、稅金計算土地增值額，然后計算土地增值稅。
2.企業(yè)不繳納房產(chǎn)稅。
3.計算的土地增值稅是可以在所得稅前扣除的。
也就是說2000年的情況不影響2009年銷售的情況。分別計算即可。
（四）問題：在實務(wù)中土地的價值中都計入了房子的價值中去了吧？
實務(wù)中有沒有分開計賬的？（尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對這部分核算能不能詳細說一下）
那本頁所指的重置成本中包括地價款不？
在實務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售樓時，是不是以整橦樓的售樓面積除以土地的價值來分攤土地使權(quán)的？
【教師回答】
回復(fù)：1、對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在實務(wù)中，地價款和房屋價值通常是分開計賬的。
2、232頁中“重置成本”不包括地價款。
3、房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售樓房時，已售樓房應(yīng)分攤的地價款＝取得土地使用權(quán)所支付的費用*樓房占地面積/全部占地面積*已售樓房建筑面積/全部樓房建筑面積
（五）問題：教材中個人自有住房互換免征土地增值稅，如果個人自有住房互換時，他們之間的價格不等，同時一方支付了一方差價或補價時，此時是否征土地增值稅，企業(yè)間互換沒有差價是否征土地增值稅？
【教師回答】
回復(fù)：稅法規(guī)定個人互換住房免土地增值稅。所以，即使交換面積不等，有差價，也免稅。
企業(yè)之間互換房產(chǎn)，即使沒有差價也要繳納土地增值稅。
【教師回答】
回復(fù)：周轉(zhuǎn)房及其投入使用的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的周轉(zhuǎn)房是指企業(yè)用于安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用、產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋。包括在開發(fā)過程中已明確其為安置被遷居民使用的房屋，開發(fā)的商品房在未銷售前用于安置拆遷居民使用的房屋，以及搭建用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時性簡易房屋。
周轉(zhuǎn)房隨著使用和自然力的侵蝕。會逐漸發(fā)生損耗而減少其價值。因此，它與出租房屋一樣，都應(yīng)按期計算其攤銷額。為了核算周轉(zhuǎn)房的使用、攤銷及其增減變動情況，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“周轉(zhuǎn)房”賬戶，并在其下設(shè)置“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個二級科目．
周轉(zhuǎn)房的損耗價值，應(yīng)將它計入土地、房屋的開發(fā)成本。周轉(zhuǎn)房損耗價值的攤銷，應(yīng)根據(jù)周轉(zhuǎn)房的結(jié)構(gòu)、使用情況，分別采用平均年限攤銷法和周轉(zhuǎn)使用次數(shù)攤銷法。對臨時性簡易周轉(zhuǎn)房，由于周轉(zhuǎn)使用次數(shù)有限，一般可采用周轉(zhuǎn)使用次數(shù)攤銷法．按預(yù)計周轉(zhuǎn)使用次數(shù)(即安置拆遷居民次數(shù))計提每周轉(zhuǎn)使用一次攤銷額。對非臨時性簡易周轉(zhuǎn)房，由于使用年限較長，可采用平均年限攤銷法按使用期限計提每月攤銷額。
（二）問題：房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用費與取得土地使用權(quán)所支付的金額有何區(qū)別？
【教師回答】
回復(fù)：征用補償費包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費及其他相關(guān)費用。土地征用及拆遷補償費是給土地的使用權(quán)人的，比如使用土地的農(nóng)民。
取得土地使用權(quán)支付的金額是為取得土地使用權(quán)而支付給國家或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方的金額。
（三）問題： 在實際工作中我遇到這樣一個問題，弄不明白，希望您給予解答，謝謝！
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2000年開發(fā)了4棟別墅，當(dāng)時賣了兩棟，可扣除項目成本共200萬，每棟售價250萬元，現(xiàn)還剩2棟別墅，打算2009年銷售，成本還是200萬，但每棟售價為450萬，且每棟別墅450平方米。
請問：
1.企業(yè)應(yīng)交土地增值稅為多少?
2.請問企業(yè)應(yīng)交房產(chǎn)稅多少？
3.與所得稅的關(guān)系是怎樣的？
【教師回答】
回復(fù)：1.以450*2作為收入，扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、加計扣除部分、稅金計算土地增值額，然后計算土地增值稅。
2.企業(yè)不繳納房產(chǎn)稅。
3.計算的土地增值稅是可以在所得稅前扣除的。
也就是說2000年的情況不影響2009年銷售的情況。分別計算即可。
（四）問題：在實務(wù)中土地的價值中都計入了房子的價值中去了吧？
實務(wù)中有沒有分開計賬的？（尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對這部分核算能不能詳細說一下）
那本頁所指的重置成本中包括地價款不？
在實務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售樓時，是不是以整橦樓的售樓面積除以土地的價值來分攤土地使權(quán)的？
【教師回答】
回復(fù)：1、對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在實務(wù)中，地價款和房屋價值通常是分開計賬的。
2、232頁中“重置成本”不包括地價款。
3、房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售樓房時，已售樓房應(yīng)分攤的地價款＝取得土地使用權(quán)所支付的費用*樓房占地面積/全部占地面積*已售樓房建筑面積/全部樓房建筑面積
（五）問題：教材中個人自有住房互換免征土地增值稅，如果個人自有住房互換時，他們之間的價格不等，同時一方支付了一方差價或補價時，此時是否征土地增值稅，企業(yè)間互換沒有差價是否征土地增值稅？
【教師回答】
回復(fù)：稅法規(guī)定個人互換住房免土地增值稅。所以，即使交換面積不等，有差價，也免稅。
企業(yè)之間互換房產(chǎn)，即使沒有差價也要繳納土地增值稅。