【單位之間進行房地產(chǎn)交換征收土地增值稅規(guī)定】
【問題】單位之間進行房地產(chǎn)交換是否繳納土地增值稅？請結(jié)合補價予以考慮。
【解答】是否征收土地增值稅判斷標(biāo)準(zhǔn)之一是，是否取得收入，收入形式包括貨幣收入、實物收入和其他收入，單位之間進行房地產(chǎn)交換，雙方均取得了實物收入，即對方的房產(chǎn)，是要征收土地增值稅的，是否取得補價并不是判斷是否征收土地增值稅的關(guān)鍵，雙方應(yīng)分別以自己房產(chǎn)的公允價值確認收入，扣除項目與一般情形相同。
【房地產(chǎn)開發(fā)費用與期間費用的區(qū)別】
【問題】土地增值稅扣除項目中的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”與房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計制度中的“管理費用、財務(wù)費用、銷售費用”是何關(guān)系？
【解答】土地增值稅的扣除項目金額中的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計制度中的管理費用包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧及毀損和報廢（減盤盈）損失，以及其他管理費用。財務(wù)費用包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。銷售費用包括應(yīng)由企業(yè)負擔(dān)的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費、以及專設(shè)銷售機構(gòu)的銷售人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗和其他經(jīng)費等。
從上述可知，土地增值稅的扣除項目金額中的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中“管理費用、財務(wù)費用、銷售費用”中的一部分但兩者的列支標(biāo)準(zhǔn)是不同的。土地增值稅暫行條例及實施細則規(guī)定。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)支付的費用與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)支付的費用與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。也就是說，土地增值稅扣除項目金額中的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”，除利息可以按實際支出數(shù)（如果符合規(guī)定）扣除外，其余均按比例扣除。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用，除管理費用中有些是規(guī)定列支比例外，其余一般是據(jù)實列支核算的。
土地增值稅暫行條例及其實施細則之所以要做出這樣的規(guī)定，是因為土地增值稅是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，按轉(zhuǎn)讓收入減除扣除項目后的增值額征稅，要求按轉(zhuǎn)讓項目計算增值額，但在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中，其管理費用、財務(wù)費用、銷售費用是作為期間費用，直接計入當(dāng)期損益，不按轉(zhuǎn)讓項目進行分?jǐn)偂Ｋ?，土地增值稅扣除項目金額不可能按實際支出數(shù)扣除。對“房地產(chǎn)開發(fā)費用”中的銀行貸款利息支出，由于考慮到其所占的比重較大，且可以通過金融機構(gòu)提供的證明掌握其實際支出情況，因此作了特殊規(guī)定，對能夠按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，可以按實際支出數(shù)扣除。
【問題】單位之間進行房地產(chǎn)交換是否繳納土地增值稅？請結(jié)合補價予以考慮。
【解答】是否征收土地增值稅判斷標(biāo)準(zhǔn)之一是，是否取得收入，收入形式包括貨幣收入、實物收入和其他收入，單位之間進行房地產(chǎn)交換，雙方均取得了實物收入，即對方的房產(chǎn)，是要征收土地增值稅的，是否取得補價并不是判斷是否征收土地增值稅的關(guān)鍵，雙方應(yīng)分別以自己房產(chǎn)的公允價值確認收入，扣除項目與一般情形相同。
【房地產(chǎn)開發(fā)費用與期間費用的區(qū)別】
【問題】土地增值稅扣除項目中的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”與房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計制度中的“管理費用、財務(wù)費用、銷售費用”是何關(guān)系？
【解答】土地增值稅的扣除項目金額中的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計制度中的管理費用包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧及毀損和報廢（減盤盈）損失，以及其他管理費用。財務(wù)費用包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。銷售費用包括應(yīng)由企業(yè)負擔(dān)的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費、以及專設(shè)銷售機構(gòu)的銷售人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗和其他經(jīng)費等。
從上述可知，土地增值稅的扣除項目金額中的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中“管理費用、財務(wù)費用、銷售費用”中的一部分但兩者的列支標(biāo)準(zhǔn)是不同的。土地增值稅暫行條例及實施細則規(guī)定。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)支付的費用與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)支付的費用與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。也就是說，土地增值稅扣除項目金額中的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”，除利息可以按實際支出數(shù)（如果符合規(guī)定）扣除外，其余均按比例扣除。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用，除管理費用中有些是規(guī)定列支比例外，其余一般是據(jù)實列支核算的。
土地增值稅暫行條例及其實施細則之所以要做出這樣的規(guī)定，是因為土地增值稅是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，按轉(zhuǎn)讓收入減除扣除項目后的增值額征稅，要求按轉(zhuǎn)讓項目計算增值額，但在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中，其管理費用、財務(wù)費用、銷售費用是作為期間費用，直接計入當(dāng)期損益，不按轉(zhuǎn)讓項目進行分?jǐn)偂Ｋ?，土地增值稅扣除項目金額不可能按實際支出數(shù)扣除。對“房地產(chǎn)開發(fā)費用”中的銀行貸款利息支出，由于考慮到其所占的比重較大，且可以通過金融機構(gòu)提供的證明掌握其實際支出情況，因此作了特殊規(guī)定，對能夠按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，可以按實際支出數(shù)扣除。