第三節(jié) 確定土地使用權(quán)
1．國有土地使用權(quán)的主體和取得方式有哪些？
我國國有土地使用權(quán)的主體十分廣泛，不僅包括中國公民和法人組織，還包括外國公民和非法人組織；不僅包括城鎮(zhèn)居民，還包括農(nóng)民。
國有土地使用權(quán)的取得方式多種多樣，包括出讓、劃撥、租賃、國家作價（出資）入股，解放初期的接收、沿用等，以及土地使用者依法轉(zhuǎn)讓、繼承、接受地上建筑物等方式。
2．如何確定國有土地使用權(quán)？
按照《國有土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》，根據(jù)多年的確權(quán)實踐經(jīng)驗，確定國有土地使用權(quán)要重點把握以下幾點：
一、確定國有土地使用權(quán)的一般性情況
1．土地使用者經(jīng)國家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用，或通過依法轉(zhuǎn)讓、繼承、接受地上建筑物等方式使用國有土地的，可確定其國有土地使用權(quán)。
2．土地公有制之前，通過購買房屋或土地及租賃土地方式使用私有的土地，土地轉(zhuǎn)為國有后迄今仍繼續(xù)使用的，可確定現(xiàn)使用者國有土地使用權(quán)。
3．因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已經(jīng)變更了實際土地使用者的，經(jīng)依法審核批準(zhǔn)，可將土地使用權(quán)確定給實際土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后兩年以上仍未恢復(fù)使用的土地，由當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府收回土地使用權(quán)。
4．未按規(guī)定用途使用的國有土地，由縣級以上人民政府收回重新安排使用，或者按有關(guān)規(guī)定處理后確定使用權(quán)。
5．1987年1月《土地管理法》施行之前重復(fù)劃撥或重復(fù)征收的土地，可按目前實際使用情況或者根據(jù)最后一次劃撥或征收文件確定使用權(quán)。一定范圍的土地被幾個單位重復(fù)征收或先后劃撥給幾個單位使用的情況經(jīng)常引起土地爭議。產(chǎn)生這種情況的原因，有政策方面的問題，也有國土資源管理機關(guān)的失誤等問題。但從一般情況來講，土地使用者正常使用的土地不可能劃給另一個單位使用，主要是先前的使用者征（撥）而未用或征（撥）多少用閑置土地造成的，這種情況下的土地按實際使用情況確定給后來的單位使用是合理的。如果先前土地使用者是被迫撤銷或遷移，后又恢復(fù)或遷回，原土地已被劃給其他單位使用的，則應(yīng)按政策要求和土地利用現(xiàn)狀確定是否返還土地使用權(quán)。
6．以土地使用權(quán)為條件與其他單位或個人合建房屋的，根據(jù)批準(zhǔn)文件、合建協(xié)議或者投資數(shù)額確定土地使用權(quán)，但1982年《國家建設(shè)征用土地條例》公布后合建的，應(yīng)依法辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)后再確定土地使用權(quán)。
二、關(guān)于鐵路、公路、水利、電力、軍隊等使用國有土地的情況
1．軍事設(shè)施用地（含靶場、試驗場、訓(xùn)練場）依照解放初土地接收文件和人民政府批準(zhǔn)征收或劃撥土地的文件確定土地使用權(quán)。土地使用權(quán)有爭議的，按照國務(wù)院、中央軍委有關(guān)文件規(guī)定處理后，再確定土地使用權(quán)。
國家確定的保留或地方代管的軍事設(shè)施用地的土地使用權(quán)確定給軍隊，現(xiàn)由其他單位使用的，可依照有關(guān)規(guī)定確定為他項權(quán)利。
經(jīng)國家批準(zhǔn)撤銷的軍事設(shè)施，其土地使用權(quán)依照有關(guān)規(guī)定由當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府收回并重新確定使用權(quán)。
2．依法接收、征收、劃撥的鐵路線路用地及其他鐵路設(shè)計用地，現(xiàn)仍由鐵路單位使用的，其使用權(quán)確定給鐵路單位。鐵路線路路基兩側(cè)依法取得使用權(quán)的保護用地，使用權(quán)確定給鐵路單位。
3．國家水利、公路設(shè)施用地依照征收、劃撥文件和有關(guān)法律、法規(guī)劃定用地界線。
4．原由鐵路、公路、水利、電力、軍隊及其他單位和個人使用的土地，1982年5月《國家建設(shè)征用土地條例》公布之前，已經(jīng)轉(zhuǎn)由其他單位或個人使用的，除按照國家法律和政策應(yīng)當(dāng)退還的外，其國有土地使用權(quán)可確定給實際土地使用者，但嚴(yán)重影響上述部門的設(shè)施安全和正常使用的，暫不確定土地使用權(quán)，按照有關(guān)規(guī)定處理后，再確定土地使用權(quán)。1982年5月以后非法轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)依法處理后再確定使用權(quán)。
三、關(guān)于企業(yè)改制和破產(chǎn)使用國有土地的情況
1．以出讓方式取得的土地使用權(quán)或以劃撥方式取得的土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)后作為資產(chǎn)入股的，土地使用權(quán)確定給股份制企業(yè)。
國家以土地使用權(quán)作價入股的，土地使用權(quán)確定給股份制企業(yè)。
國家將土地使用權(quán)租賃給股份制企業(yè)的，土地使用權(quán)確定給股份制企業(yè)。企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)或以劃撥方式取得的土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)后，出租給股份制企業(yè)的，土地使用權(quán)不變。
2．企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，企業(yè)破產(chǎn)后，經(jīng)依法處置，確定給新的受讓人；企業(yè)通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，企業(yè)破產(chǎn)時，其土地使用權(quán)由縣級以上人民政府收回后，根據(jù)有關(guān)規(guī)定進行處置。
四、關(guān)于宗教活動用地使用國有土地的情況
原宗教團體、寺觀教堂宗教活動用地，被其他單位占用，原使用單位因恢復(fù)宗教活動需要退還使用的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定予以退還。確屬無法退還或土地使用權(quán)有爭議的，經(jīng)協(xié)商、處理后確定土地使用權(quán)。
五、關(guān)于農(nóng)民集體使用的國有土地
農(nóng)民集體使用的國有土地，其使用權(quán)按縣級以上人民政府主管部門審批、劃撥文件確定；沒有審批、劃撥文件的，依照當(dāng)時規(guī)定補辦手續(xù)后，按使用現(xiàn)狀確定：過去未明確劃定使用界限的，由縣級以上人民政府參照土地實際使用情況確定。
六、關(guān)于駐機關(guān)、企事業(yè)單位內(nèi)的行政管理和服務(wù)性單位使用國有土地的情況
駐機關(guān)、企事業(yè)單位內(nèi)的行政管理和服務(wù)性單位，經(jīng)政府批準(zhǔn)使用的土地，可以由國土資源行政主管部門商被駐單位規(guī)定土地的用途和其他限制條件后分別確定實際土地使用者的土地使用權(quán)。但租用房屋的除外。
七、關(guān)于法人合并使用國有土地的情況
法人之間合并，依法屬于應(yīng)當(dāng)以有償方式取得土地使用權(quán)的原土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)，有償取得土地使用權(quán)；依法可以以劃撥形式取得土地使用權(quán)的，可以辦理劃撥土地權(quán)屬變更登記取得土地使用權(quán)。
1．國有土地使用權(quán)的主體和取得方式有哪些？
我國國有土地使用權(quán)的主體十分廣泛，不僅包括中國公民和法人組織，還包括外國公民和非法人組織；不僅包括城鎮(zhèn)居民，還包括農(nóng)民。
國有土地使用權(quán)的取得方式多種多樣，包括出讓、劃撥、租賃、國家作價（出資）入股，解放初期的接收、沿用等，以及土地使用者依法轉(zhuǎn)讓、繼承、接受地上建筑物等方式。
2．如何確定國有土地使用權(quán)？
按照《國有土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》，根據(jù)多年的確權(quán)實踐經(jīng)驗，確定國有土地使用權(quán)要重點把握以下幾點：
一、確定國有土地使用權(quán)的一般性情況
1．土地使用者經(jīng)國家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用，或通過依法轉(zhuǎn)讓、繼承、接受地上建筑物等方式使用國有土地的，可確定其國有土地使用權(quán)。
2．土地公有制之前，通過購買房屋或土地及租賃土地方式使用私有的土地，土地轉(zhuǎn)為國有后迄今仍繼續(xù)使用的，可確定現(xiàn)使用者國有土地使用權(quán)。
3．因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已經(jīng)變更了實際土地使用者的，經(jīng)依法審核批準(zhǔn)，可將土地使用權(quán)確定給實際土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后兩年以上仍未恢復(fù)使用的土地，由當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府收回土地使用權(quán)。
4．未按規(guī)定用途使用的國有土地，由縣級以上人民政府收回重新安排使用，或者按有關(guān)規(guī)定處理后確定使用權(quán)。
5．1987年1月《土地管理法》施行之前重復(fù)劃撥或重復(fù)征收的土地，可按目前實際使用情況或者根據(jù)最后一次劃撥或征收文件確定使用權(quán)。一定范圍的土地被幾個單位重復(fù)征收或先后劃撥給幾個單位使用的情況經(jīng)常引起土地爭議。產(chǎn)生這種情況的原因，有政策方面的問題，也有國土資源管理機關(guān)的失誤等問題。但從一般情況來講，土地使用者正常使用的土地不可能劃給另一個單位使用，主要是先前的使用者征（撥）而未用或征（撥）多少用閑置土地造成的，這種情況下的土地按實際使用情況確定給后來的單位使用是合理的。如果先前土地使用者是被迫撤銷或遷移，后又恢復(fù)或遷回，原土地已被劃給其他單位使用的，則應(yīng)按政策要求和土地利用現(xiàn)狀確定是否返還土地使用權(quán)。
6．以土地使用權(quán)為條件與其他單位或個人合建房屋的，根據(jù)批準(zhǔn)文件、合建協(xié)議或者投資數(shù)額確定土地使用權(quán)，但1982年《國家建設(shè)征用土地條例》公布后合建的，應(yīng)依法辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)后再確定土地使用權(quán)。
二、關(guān)于鐵路、公路、水利、電力、軍隊等使用國有土地的情況
1．軍事設(shè)施用地（含靶場、試驗場、訓(xùn)練場）依照解放初土地接收文件和人民政府批準(zhǔn)征收或劃撥土地的文件確定土地使用權(quán)。土地使用權(quán)有爭議的，按照國務(wù)院、中央軍委有關(guān)文件規(guī)定處理后，再確定土地使用權(quán)。
國家確定的保留或地方代管的軍事設(shè)施用地的土地使用權(quán)確定給軍隊，現(xiàn)由其他單位使用的，可依照有關(guān)規(guī)定確定為他項權(quán)利。
經(jīng)國家批準(zhǔn)撤銷的軍事設(shè)施，其土地使用權(quán)依照有關(guān)規(guī)定由當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府收回并重新確定使用權(quán)。
2．依法接收、征收、劃撥的鐵路線路用地及其他鐵路設(shè)計用地，現(xiàn)仍由鐵路單位使用的，其使用權(quán)確定給鐵路單位。鐵路線路路基兩側(cè)依法取得使用權(quán)的保護用地，使用權(quán)確定給鐵路單位。
3．國家水利、公路設(shè)施用地依照征收、劃撥文件和有關(guān)法律、法規(guī)劃定用地界線。
4．原由鐵路、公路、水利、電力、軍隊及其他單位和個人使用的土地，1982年5月《國家建設(shè)征用土地條例》公布之前，已經(jīng)轉(zhuǎn)由其他單位或個人使用的，除按照國家法律和政策應(yīng)當(dāng)退還的外，其國有土地使用權(quán)可確定給實際土地使用者，但嚴(yán)重影響上述部門的設(shè)施安全和正常使用的，暫不確定土地使用權(quán)，按照有關(guān)規(guī)定處理后，再確定土地使用權(quán)。1982年5月以后非法轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)依法處理后再確定使用權(quán)。
三、關(guān)于企業(yè)改制和破產(chǎn)使用國有土地的情況
1．以出讓方式取得的土地使用權(quán)或以劃撥方式取得的土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)后作為資產(chǎn)入股的，土地使用權(quán)確定給股份制企業(yè)。
國家以土地使用權(quán)作價入股的，土地使用權(quán)確定給股份制企業(yè)。
國家將土地使用權(quán)租賃給股份制企業(yè)的，土地使用權(quán)確定給股份制企業(yè)。企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)或以劃撥方式取得的土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)后，出租給股份制企業(yè)的，土地使用權(quán)不變。
2．企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，企業(yè)破產(chǎn)后，經(jīng)依法處置，確定給新的受讓人；企業(yè)通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，企業(yè)破產(chǎn)時，其土地使用權(quán)由縣級以上人民政府收回后，根據(jù)有關(guān)規(guī)定進行處置。
四、關(guān)于宗教活動用地使用國有土地的情況
原宗教團體、寺觀教堂宗教活動用地，被其他單位占用，原使用單位因恢復(fù)宗教活動需要退還使用的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定予以退還。確屬無法退還或土地使用權(quán)有爭議的，經(jīng)協(xié)商、處理后確定土地使用權(quán)。
五、關(guān)于農(nóng)民集體使用的國有土地
農(nóng)民集體使用的國有土地，其使用權(quán)按縣級以上人民政府主管部門審批、劃撥文件確定；沒有審批、劃撥文件的，依照當(dāng)時規(guī)定補辦手續(xù)后，按使用現(xiàn)狀確定：過去未明確劃定使用界限的，由縣級以上人民政府參照土地實際使用情況確定。
六、關(guān)于駐機關(guān)、企事業(yè)單位內(nèi)的行政管理和服務(wù)性單位使用國有土地的情況
駐機關(guān)、企事業(yè)單位內(nèi)的行政管理和服務(wù)性單位，經(jīng)政府批準(zhǔn)使用的土地，可以由國土資源行政主管部門商被駐單位規(guī)定土地的用途和其他限制條件后分別確定實際土地使用者的土地使用權(quán)。但租用房屋的除外。
七、關(guān)于法人合并使用國有土地的情況
法人之間合并，依法屬于應(yīng)當(dāng)以有償方式取得土地使用權(quán)的原土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)，有償取得土地使用權(quán)；依法可以以劃撥形式取得土地使用權(quán)的，可以辦理劃撥土地權(quán)屬變更登記取得土地使用權(quán)。