利用收益還原法評估土地價格
利用收益還原法評估土地價格
基本思路：首先求得建筑物的價格；然后從待估不動產(chǎn)(房地產(chǎn))的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還原率還原，即可得到土地的價格。
計算公式：
a－B·(r2+d)＝L·r1
L= a－B(r2+d)/ r1= a1/ r1
式中： L——土地價格；
a——建筑物及其相應范圍的土地所產(chǎn)生的純收益(a如為折舊后收益則去掉d)；
B——建筑物的價格(依其他方法求得)；
r1——土地還原率；
r2——建筑物還原率；
d——建筑物折舊率；
a1——土地的純收益
例題1
某公司于2000年7月1日經(jīng)政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積5000平方米，土地出讓年限為2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混凝土結構商業(yè)樓，總建筑面積為15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，該建筑物當時重置價值為1300元／平方米。現(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營，經(jīng)營狀況正常，年經(jīng)營收入6000萬元，年銷售成本及經(jīng)營成本共4000萬元，管理費、財務費用為年經(jīng)營收入的6％，商品銷售稅金及附加為銷售收入的8.5％，經(jīng)營利潤為年經(jīng)營收入的10％，若2005年7月1日同類型建筑物重置價值為1500元／平方米，房屋還原利率為8％，土地還原利率為6％，不考慮遞增及物價因素，求該地塊于2005年7月1日價值。
注意：1．該物業(yè)為自營物業(yè)，總費用中需扣除經(jīng)營者利潤；
2．總費用中扣除房屋年折舊的計算，由于土地終止日期2040年6月30日短于房屋經(jīng)濟壽命到期日(鋼筋混凝土非生產(chǎn)用房經(jīng)濟壽命為60年，本例房屋經(jīng)濟壽命到2061年6月30日止)，故折舊年限到土地終止日2040年6月30止，共39年。
解：1．年經(jīng)營收人＝6000萬元
2．年須扣除總費用：
(1)銷售成本及經(jīng)營成本=4000萬元
(2)管理費、財務費用=6000×6％=360萬元
(3)商品銷售稅金及附加=6000×8．5％＝510萬元
(4)房屋年折舊
折舊年限從2001年7月1日至2040年6月30日共39年，
房屋重置價＝1500×15000＝2250萬元
年折舊額＝2250／39＝57．69萬元
已折舊年限從2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
(5)經(jīng)營利潤＝6000×10％＝600萬元
年須扣除總費用＝(1)+(2)+(3)+(4)+(5)＝5527．69萬元
3．房地產(chǎn)年純收益＝6000－5527．69＝472．3l萬元
4．房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋還原利率
＝(2250－57．69×4)×8％
＝161．54萬元
5．土地年純收益＝472．3l－161．54＝310．77萬元
6．求該地塊于2005年7月1日價值
土地使用權終止日期為2040年6月30日，剩余收益年限35年
土地使用權價格＝a/r地×[1－1/（1+ r地）n]＝310．77/6%×[1－1/（1+6%）35]
＝4505．62萬元
土地單價＝9011元／平方米
利用收益還原法評估房產(chǎn)價格
利用收益還原法評估房產(chǎn)價格
基本思路：首先求取土地價格；然后以建筑物與其相應范圍內(nèi)土地所產(chǎn)生的總的收益中，減掉歸屬于土地的純收益，求得建筑物的純收益；再將此純收益以建筑物的還原率還原，就可求取建筑物的收益價格。
計算公式：
a-Lr1=B×(r2+d)
B=a-Lr1/r2+d=a2/ r2+d
式中：B——建筑物的收益價格；
a——建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益(如為折舊后收益則去掉d)；
a1——建筑物的純收益
L——土地的價格(依其他方法求得)；
rl——土地還原率；
r2——建筑物還原率；
d——建筑物折舊率。
例題2
估價對象簡介：某酒店擁有的房地產(chǎn)占地面積為10000㎡，土地使用權通過有償出讓方式取得，土地使用權出讓年期為50年。該宗地上建有一座飯店，在2005年8月尚可有效使用50年，容積率為3。據(jù)當?shù)厥袌鲑Y料用比較法評估的宗地在2005年8月50年期土地使用權價格為每平方米1000元(容積率為l時)。據(jù)當?shù)刭Y料，容積率每增加l，地價增長60％。該飯店每月的客觀凈收益為15萬元。已知土地還原率r1＝6％，該飯店的建筑還原率取r2＝8％。
(2)估價目的：評估房屋(該飯店)的價格。
(3)估價期日：2005年8月
(4)估價方法：采用收益還原測算房價。
(5)估價過程：
①計算房地產(chǎn)年總純收益：
房地年純收益＝15萬元／月×12月＝180萬元／年
②計算土地價格：
土地總地價＝10000㎡×l000元／㎡×(1+2×60％)(容積率修正)＝2200萬元
③計算土地年純收益：
土地年純收益＝2200×6％/（1－1/1+6%）50＝139．58萬元／年
④計算房屋年純收益：
房屋年純收益＝房地產(chǎn)年總純收益－土地年純收益
＝180—139．58
＝40．42萬元／年
⑤計算房屋價格：
房價=房屋年純收益/r×[1—1/（1+r）50]
—40．42/8%×[1—1/（1+8%）50]
＝494．48(萬元)
利用收益還原法評估土地價格
基本思路：首先求得建筑物的價格；然后從待估不動產(chǎn)(房地產(chǎn))的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還原率還原，即可得到土地的價格。
計算公式：
a－B·(r2+d)＝L·r1
L= a－B(r2+d)/ r1= a1/ r1
式中： L——土地價格；
a——建筑物及其相應范圍的土地所產(chǎn)生的純收益(a如為折舊后收益則去掉d)；
B——建筑物的價格(依其他方法求得)；
r1——土地還原率；
r2——建筑物還原率；
d——建筑物折舊率；
a1——土地的純收益
例題1
某公司于2000年7月1日經(jīng)政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積5000平方米，土地出讓年限為2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混凝土結構商業(yè)樓，總建筑面積為15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，該建筑物當時重置價值為1300元／平方米。現(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營，經(jīng)營狀況正常，年經(jīng)營收入6000萬元，年銷售成本及經(jīng)營成本共4000萬元，管理費、財務費用為年經(jīng)營收入的6％，商品銷售稅金及附加為銷售收入的8.5％，經(jīng)營利潤為年經(jīng)營收入的10％，若2005年7月1日同類型建筑物重置價值為1500元／平方米，房屋還原利率為8％，土地還原利率為6％，不考慮遞增及物價因素，求該地塊于2005年7月1日價值。
注意：1．該物業(yè)為自營物業(yè)，總費用中需扣除經(jīng)營者利潤；
2．總費用中扣除房屋年折舊的計算，由于土地終止日期2040年6月30日短于房屋經(jīng)濟壽命到期日(鋼筋混凝土非生產(chǎn)用房經(jīng)濟壽命為60年，本例房屋經(jīng)濟壽命到2061年6月30日止)，故折舊年限到土地終止日2040年6月30止，共39年。
解：1．年經(jīng)營收人＝6000萬元
2．年須扣除總費用：
(1)銷售成本及經(jīng)營成本=4000萬元
(2)管理費、財務費用=6000×6％=360萬元
(3)商品銷售稅金及附加=6000×8．5％＝510萬元
(4)房屋年折舊
折舊年限從2001年7月1日至2040年6月30日共39年，
房屋重置價＝1500×15000＝2250萬元
年折舊額＝2250／39＝57．69萬元
已折舊年限從2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
(5)經(jīng)營利潤＝6000×10％＝600萬元
年須扣除總費用＝(1)+(2)+(3)+(4)+(5)＝5527．69萬元
3．房地產(chǎn)年純收益＝6000－5527．69＝472．3l萬元
4．房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋還原利率
＝(2250－57．69×4)×8％
＝161．54萬元
5．土地年純收益＝472．3l－161．54＝310．77萬元
6．求該地塊于2005年7月1日價值
土地使用權終止日期為2040年6月30日，剩余收益年限35年
土地使用權價格＝a/r地×[1－1/（1+ r地）n]＝310．77/6%×[1－1/（1+6%）35]
＝4505．62萬元
土地單價＝9011元／平方米
利用收益還原法評估房產(chǎn)價格
利用收益還原法評估房產(chǎn)價格
基本思路：首先求取土地價格；然后以建筑物與其相應范圍內(nèi)土地所產(chǎn)生的總的收益中，減掉歸屬于土地的純收益，求得建筑物的純收益；再將此純收益以建筑物的還原率還原，就可求取建筑物的收益價格。
計算公式：
a-Lr1=B×(r2+d)
B=a-Lr1/r2+d=a2/ r2+d
式中：B——建筑物的收益價格；
a——建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益(如為折舊后收益則去掉d)；
a1——建筑物的純收益
L——土地的價格(依其他方法求得)；
rl——土地還原率；
r2——建筑物還原率；
d——建筑物折舊率。
例題2
估價對象簡介：某酒店擁有的房地產(chǎn)占地面積為10000㎡，土地使用權通過有償出讓方式取得，土地使用權出讓年期為50年。該宗地上建有一座飯店，在2005年8月尚可有效使用50年，容積率為3。據(jù)當?shù)厥袌鲑Y料用比較法評估的宗地在2005年8月50年期土地使用權價格為每平方米1000元(容積率為l時)。據(jù)當?shù)刭Y料，容積率每增加l，地價增長60％。該飯店每月的客觀凈收益為15萬元。已知土地還原率r1＝6％，該飯店的建筑還原率取r2＝8％。
(2)估價目的：評估房屋(該飯店)的價格。
(3)估價期日：2005年8月
(4)估價方法：采用收益還原測算房價。
(5)估價過程：
①計算房地產(chǎn)年總純收益：
房地年純收益＝15萬元／月×12月＝180萬元／年
②計算土地價格：
土地總地價＝10000㎡×l000元／㎡×(1+2×60％)(容積率修正)＝2200萬元
③計算土地年純收益：
土地年純收益＝2200×6％/（1－1/1+6%）50＝139．58萬元／年
④計算房屋年純收益：
房屋年純收益＝房地產(chǎn)年總純收益－土地年純收益
＝180—139．58
＝40．42萬元／年
⑤計算房屋價格：
房價=房屋年純收益/r×[1—1/（1+r）50]
—40．42/8%×[1—1/（1+8%）50]
＝494．48(萬元)