(二)特定資料的收集與分析
特定資料是指關于委估不動產(chǎn)狀況、可比較的交易案例、租賃用不動產(chǎn)狀況及地方上的市場特性等方面的詳細資料，這些資料有助于估價師選擇有關銷售、租金和地方市場特性資料進行分析，并推導出特定的成交價格、交易條件、租賃條件、收益及費用、投資收益率、建筑成本、經(jīng)濟耐用年限以及年折舊率等數(shù)據(jù)，以保證評估委估不動產(chǎn)價值的需要。
1．市場交易資料調(diào)查與收集
估價師在收集交易案例資料時，應包括以下項目：①交易面積；②交易時間；③位置；④宗地條件；⑤地上物狀況；⑥購買者和銷售者的特征及動機；⑦銷售的條件；⑧不動產(chǎn)銷售前后的利用狀況等。
2．土地開發(fā)及建筑成本資料收集與分析
該類資料主要包括土地征用、拆遷費用資料、土地開發(fā)費用(三通一平、五通一平或七通一平資料)、土地開發(fā)合理利潤率、開發(fā)周期、不同結構建筑成本、建筑材料價格變動指數(shù)、建筑行業(yè)合理利潤率、管理費用、專業(yè)費用、建筑稅、銷售稅標準等，這些資料是應用成本逼近法、剩余法等方法評估地價的基礎。
3．收益及費用資料收集與分析
收益及費用資料是采用收益還原法估價的基礎，這類資料包括租賃收益、房屋折舊、維修費用、重置造價、管理費、保險費、租賃稅費、空置率、工商企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營利潤、資金占有量，、工資支出、營運費用等資料。
4．還原利率資料收集與分析
還原利率是將資產(chǎn)未來收益折算為估價期日現(xiàn)值的比率，與其相近的概念有折現(xiàn)率、資本比率等。
還原利率是地產(chǎn)估價的基本資料之一，估價師應充分收集當?shù)厥袌錾香y行和私人借貸利率、存款利率水平、各行業(yè)投資收益率、以及不同類型不動產(chǎn)租金和交易價格資料，并進行整理、歸納，進而推導出各類型不動產(chǎn)不同條件適宜的還原利率，作為地產(chǎn)估價的基礎資料之一。
選定適宜方法試算價格
五、選定適宜方法試算價格
(一)各種估價方法的比較不同的估價方法有不同的特點和適用范圍，也有相應的限制條件，宗地估價時，必須根據(jù)估價方法的特點、限制和適用范圍，選擇適宜的方法。
各種估價方法一覽表
方法
比較項目
市場比較法
收益還原法
剩余法
成本逼近法
路線價法
基準地價
修正法
觀點
替代
收益
建筑成本+地價＝房地價
成本可及性、替代
替代
評估對象
1．土地
2．建筑物
3．不動產(chǎn)
1．土地
2．建筑物
3．不動產(chǎn)
1．土地
2．建筑物
1．建筑物
2．新開發(fā)地
土地
土地
適用范圍
適宜有交易實例地區(qū)的土地及不動產(chǎn)估價
適宜有收益的土地或建筑
有交易地區(qū)，且地產(chǎn)有開發(fā)、再開發(fā)價值
建筑物或新開發(fā)地
道路系統(tǒng)完整，且附設有路線價，深度修正系數(shù)表和條件修正系數(shù)表
已有基準地價和宗地價格修正系數(shù)表
限制
1．無類似交易案例，或無市場交易時，難以評估
2．必須考慮所有差異的項目，并加以適當修正
3．必須查證比較案例資料的準確性
1．對無收益不動產(chǎn)評估困難
2．收益數(shù)據(jù)必須合理、準確
3．還原利率必須適當
1．對不適宜建筑或無再開發(fā)價值土地評估困難
2．房價預測難以準確
3． 開發(fā)費用難以準確
1．不適宜于已建成地或已開發(fā)地
2．成本不等于價格
不適宜于無路線價區(qū)域
不適宜于無基準地價區(qū)域
方法
比較項目
市場比較法
收益還原法
剩余法
成本逼近法
路線價法
基準地價
修正法
理論基礎
1．依實例地價格，比較求評估地價格
2． 無理論基礎，但實用
1．未來純收益還原現(xiàn)值即為價格
2．有理論基礎
1．地價＝房地價－建筑成本－利潤利息
2．建筑價＝房地價－地價
3．有理論基
礎
1．建筑價＝重置成本－折舊
2．新開發(fā)地價＝土地取得費+開發(fā)費+利潤+利息+區(qū)位修正
宗地價＝路線價×深度指數(shù)×條件修正指數(shù)×
時間修正系數(shù)
宗地價＝基準地價X(1±∑區(qū)域及個別因素修正系數(shù)) ×批租年期系數(shù)×時間修正系數(shù)
估價程序
1．收集適當交易實例
2．查證交易條件狀況，包括價格、支付條件、動機及宗地條件
3．實例交易情況修正
4．實例期日修正5．實例區(qū)域及個別因素修正
6．判定比較價格
1．估計總收益
2．估計總費用
3．計算純收益
4．選定還原利率
5．計算收益
價格
1．估計開發(fā)完成后房地售價
2，估計建筑費用
3．估計各項稅費
4．計算地價
1．確定土地
征用拆遷費
2．確定開發(fā)費
3．確定利潤
4．確定利息
5．計算成本價格
6．位置修正
1．查定路線
價
2．查定深度指數(shù)
3．查定條件
指數(shù)
4，查定時間修正指數(shù)
5．修正出宗
地價格
1．查定基準
地價
2．查證評估
地塊條件
3．查定各項修正系數(shù)
4．修正出宗地價
現(xiàn)實性
評估結果與市價相近，現(xiàn)實性
評估結果與市價稍有偏差
接近市價
評估結果與市價常有偏差
接近市價
接近市價
掌握難易
易
難
易
容易
易，適于多宗地估價
易，適于多宗地估價
評估結果
比較價格
收益價格
剩余價格
成本累加價格
比較價格
比較價格
(二)各種估價對象適宜的估價方法
不同的評估對象有不同的特點和要求，其適用的估價方法也各不相同。
1．評估對象土地上無建筑物時，評估土地價格可采用：
(1)市場比較法；
(2)收益還原法；
(3)采用比較法預估開發(fā)完成后房地銷售總金額，再采用剩余法扣減建筑成本、利潤及稅金等，推求土地價格；
(4)路線價估價法；
(5)基準地價系數(shù)修正法；
2．評估對象土地上有建筑物時，評估土地價格可采用；
(1)市場比較法；
(2)利用剩余法從不動產(chǎn)總售價中扣除建筑物現(xiàn)值，推求土地價格；
(3)市場比較法評估的整個不動產(chǎn)價格，扣除成本法評估的建筑物價格；
(4)收益還原法評估的整個不動產(chǎn)價格，扣除成本法評估的建筑物價格；
(5)從整個不動產(chǎn)收益中扣除建筑物收益得到土地純收益，利用收益還原法評估土地價格；
(6)路線價估價法；
(7)基準地價系數(shù)修正法。
六、確定估價結果
估價師必須檢查整個估價過程，保證各個估價方法得出的試算價格準確且，進而對不同的試算價格進行分析、調(diào)整，以確定最后的評估價格。
1、復審
對估價過程的復審內(nèi)容包括：分析方法和技巧是否適當，估價方法選擇是否合理、各類資料的分析與應用是否一致。
2．調(diào)整
試算價格調(diào)整是估價程序的重要一環(huán)。估價師必須衡量各試算價格的相對重要性、可用程度及可靠性，進而確定最后的評估價格。
3．適宜性
估價師要根據(jù)適宜性來判斷每一種估價方法是否與其估價目的、用途相配合。估價方法的適宜性與地產(chǎn)的類型和市場狀況息息相關。
4．準確性
估價的準確性由估價師本身對資料、各種估價方法的估計、交易案例價格調(diào)整準確程度確定。
5．確定最后評估價格
估價師根據(jù)估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，結合估價者的知識經(jīng)驗和智慧加以判斷，對各試算價格進行調(diào)整，進而確定最后評估價格。
七、撰寫土地估價報告
估價師決定了估價對象評估價格后，應及時撰寫土地估價報告，對整個估價工作進行總結整理，并作為向委托估價者和土地管理部門提交的主要成果。
本章小結：
估價師為了估價，必須有相應的估價程序，一般是從決定估價的基本目的、擬定估價計劃、查證委估宗地狀況資料收集及整理、資料分析與價格影響和構成因素分析到最后估價額的決定及估價報告的提出。這是作為土地估價的基本要求也是考試的重點之一，需要加以注意
特定資料是指關于委估不動產(chǎn)狀況、可比較的交易案例、租賃用不動產(chǎn)狀況及地方上的市場特性等方面的詳細資料，這些資料有助于估價師選擇有關銷售、租金和地方市場特性資料進行分析，并推導出特定的成交價格、交易條件、租賃條件、收益及費用、投資收益率、建筑成本、經(jīng)濟耐用年限以及年折舊率等數(shù)據(jù)，以保證評估委估不動產(chǎn)價值的需要。
1．市場交易資料調(diào)查與收集
估價師在收集交易案例資料時，應包括以下項目：①交易面積；②交易時間；③位置；④宗地條件；⑤地上物狀況；⑥購買者和銷售者的特征及動機；⑦銷售的條件；⑧不動產(chǎn)銷售前后的利用狀況等。
2．土地開發(fā)及建筑成本資料收集與分析
該類資料主要包括土地征用、拆遷費用資料、土地開發(fā)費用(三通一平、五通一平或七通一平資料)、土地開發(fā)合理利潤率、開發(fā)周期、不同結構建筑成本、建筑材料價格變動指數(shù)、建筑行業(yè)合理利潤率、管理費用、專業(yè)費用、建筑稅、銷售稅標準等，這些資料是應用成本逼近法、剩余法等方法評估地價的基礎。
3．收益及費用資料收集與分析
收益及費用資料是采用收益還原法估價的基礎，這類資料包括租賃收益、房屋折舊、維修費用、重置造價、管理費、保險費、租賃稅費、空置率、工商企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營利潤、資金占有量，、工資支出、營運費用等資料。
4．還原利率資料收集與分析
還原利率是將資產(chǎn)未來收益折算為估價期日現(xiàn)值的比率，與其相近的概念有折現(xiàn)率、資本比率等。
還原利率是地產(chǎn)估價的基本資料之一，估價師應充分收集當?shù)厥袌錾香y行和私人借貸利率、存款利率水平、各行業(yè)投資收益率、以及不同類型不動產(chǎn)租金和交易價格資料，并進行整理、歸納，進而推導出各類型不動產(chǎn)不同條件適宜的還原利率，作為地產(chǎn)估價的基礎資料之一。
選定適宜方法試算價格
五、選定適宜方法試算價格
(一)各種估價方法的比較不同的估價方法有不同的特點和適用范圍，也有相應的限制條件，宗地估價時，必須根據(jù)估價方法的特點、限制和適用范圍，選擇適宜的方法。
各種估價方法一覽表
方法
比較項目
市場比較法
收益還原法
剩余法
成本逼近法
路線價法
基準地價
修正法
觀點
替代
收益
建筑成本+地價＝房地價
成本可及性、替代
替代
評估對象
1．土地
2．建筑物
3．不動產(chǎn)
1．土地
2．建筑物
3．不動產(chǎn)
1．土地
2．建筑物
1．建筑物
2．新開發(fā)地
土地
土地
適用范圍
適宜有交易實例地區(qū)的土地及不動產(chǎn)估價
適宜有收益的土地或建筑
有交易地區(qū)，且地產(chǎn)有開發(fā)、再開發(fā)價值
建筑物或新開發(fā)地
道路系統(tǒng)完整，且附設有路線價，深度修正系數(shù)表和條件修正系數(shù)表
已有基準地價和宗地價格修正系數(shù)表
限制
1．無類似交易案例，或無市場交易時，難以評估
2．必須考慮所有差異的項目，并加以適當修正
3．必須查證比較案例資料的準確性
1．對無收益不動產(chǎn)評估困難
2．收益數(shù)據(jù)必須合理、準確
3．還原利率必須適當
1．對不適宜建筑或無再開發(fā)價值土地評估困難
2．房價預測難以準確
3． 開發(fā)費用難以準確
1．不適宜于已建成地或已開發(fā)地
2．成本不等于價格
不適宜于無路線價區(qū)域
不適宜于無基準地價區(qū)域
方法
比較項目
市場比較法
收益還原法
剩余法
成本逼近法
路線價法
基準地價
修正法
理論基礎
1．依實例地價格，比較求評估地價格
2． 無理論基礎，但實用
1．未來純收益還原現(xiàn)值即為價格
2．有理論基礎
1．地價＝房地價－建筑成本－利潤利息
2．建筑價＝房地價－地價
3．有理論基
礎
1．建筑價＝重置成本－折舊
2．新開發(fā)地價＝土地取得費+開發(fā)費+利潤+利息+區(qū)位修正
宗地價＝路線價×深度指數(shù)×條件修正指數(shù)×
時間修正系數(shù)
宗地價＝基準地價X(1±∑區(qū)域及個別因素修正系數(shù)) ×批租年期系數(shù)×時間修正系數(shù)
估價程序
1．收集適當交易實例
2．查證交易條件狀況，包括價格、支付條件、動機及宗地條件
3．實例交易情況修正
4．實例期日修正5．實例區(qū)域及個別因素修正
6．判定比較價格
1．估計總收益
2．估計總費用
3．計算純收益
4．選定還原利率
5．計算收益
價格
1．估計開發(fā)完成后房地售價
2，估計建筑費用
3．估計各項稅費
4．計算地價
1．確定土地
征用拆遷費
2．確定開發(fā)費
3．確定利潤
4．確定利息
5．計算成本價格
6．位置修正
1．查定路線
價
2．查定深度指數(shù)
3．查定條件
指數(shù)
4，查定時間修正指數(shù)
5．修正出宗
地價格
1．查定基準
地價
2．查證評估
地塊條件
3．查定各項修正系數(shù)
4．修正出宗地價
現(xiàn)實性
評估結果與市價相近，現(xiàn)實性
評估結果與市價稍有偏差
接近市價
評估結果與市價常有偏差
接近市價
接近市價
掌握難易
易
難
易
容易
易，適于多宗地估價
易，適于多宗地估價
評估結果
比較價格
收益價格
剩余價格
成本累加價格
比較價格
比較價格
(二)各種估價對象適宜的估價方法
不同的評估對象有不同的特點和要求，其適用的估價方法也各不相同。
1．評估對象土地上無建筑物時，評估土地價格可采用：
(1)市場比較法；
(2)收益還原法；
(3)采用比較法預估開發(fā)完成后房地銷售總金額，再采用剩余法扣減建筑成本、利潤及稅金等，推求土地價格；
(4)路線價估價法；
(5)基準地價系數(shù)修正法；
2．評估對象土地上有建筑物時，評估土地價格可采用；
(1)市場比較法；
(2)利用剩余法從不動產(chǎn)總售價中扣除建筑物現(xiàn)值，推求土地價格；
(3)市場比較法評估的整個不動產(chǎn)價格，扣除成本法評估的建筑物價格；
(4)收益還原法評估的整個不動產(chǎn)價格，扣除成本法評估的建筑物價格；
(5)從整個不動產(chǎn)收益中扣除建筑物收益得到土地純收益，利用收益還原法評估土地價格；
(6)路線價估價法；
(7)基準地價系數(shù)修正法。
六、確定估價結果
估價師必須檢查整個估價過程，保證各個估價方法得出的試算價格準確且，進而對不同的試算價格進行分析、調(diào)整，以確定最后的評估價格。
1、復審
對估價過程的復審內(nèi)容包括：分析方法和技巧是否適當，估價方法選擇是否合理、各類資料的分析與應用是否一致。
2．調(diào)整
試算價格調(diào)整是估價程序的重要一環(huán)。估價師必須衡量各試算價格的相對重要性、可用程度及可靠性，進而確定最后的評估價格。
3．適宜性
估價師要根據(jù)適宜性來判斷每一種估價方法是否與其估價目的、用途相配合。估價方法的適宜性與地產(chǎn)的類型和市場狀況息息相關。
4．準確性
估價的準確性由估價師本身對資料、各種估價方法的估計、交易案例價格調(diào)整準確程度確定。
5．確定最后評估價格
估價師根據(jù)估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，結合估價者的知識經(jīng)驗和智慧加以判斷，對各試算價格進行調(diào)整，進而確定最后評估價格。
七、撰寫土地估價報告
估價師決定了估價對象評估價格后，應及時撰寫土地估價報告，對整個估價工作進行總結整理，并作為向委托估價者和土地管理部門提交的主要成果。
本章小結：
估價師為了估價，必須有相應的估價程序，一般是從決定估價的基本目的、擬定估價計劃、查證委估宗地狀況資料收集及整理、資料分析與價格影響和構成因素分析到最后估價額的決定及估價報告的提出。這是作為土地估價的基本要求也是考試的重點之一，需要加以注意