市場比較法的原理
三、市場比較法的原理
(一)理論依據(jù)
經(jīng)濟主體在市場上的一切交易行為總是要追求利潤化，即要以最少的費用求得利潤，因此在選擇商品時都要選擇效用高而價格低的，如果效用與價格比較，價格過高，均會敬而遠之。這種經(jīng)濟主體的選擇行為結果，在效用均等的商品之間產生替代作用，從而使具有替代關系的商品之間在價格上相互牽制而趨于一致，這就是替代原則，市場比較法就以這一原則為依據(jù)。因為有這種替代原則的作用，就可以用類似土地的已知價格，比較求得未知待估土地的價格，得到估價結果。從土地交易過程來看，從事土地交易時，當事人會依據(jù)替代原則，將擬交易的土地價格與類似土地價格比較，然后決定是否進行交易，所以市場比較法是符合當事人的現(xiàn)實經(jīng)濟行為的。
市場比較法正是以替代原理為主要理論依據(jù)，其基本原理如下圖5-1所示：
市場比較法是以替代原則為理論基礎，因此具有現(xiàn)實性和富有說服力。同時，只要有類似的土地買賣實例可以適用，不僅可以評估土地價格，還可以利用相應的租賃實例，測算土地的租金，這就是租賃實例比較法。當然，市場比較法要求土地市場比較發(fā)育，可以獲得足夠的比較實例，因此它更適宜于市場比較發(fā)育地區(qū)經(jīng)常性交易的土地價格的評估。
(二)適用的估價原則
市場比較法是以替代原則為理論基礎。
在效用均等的商品之間產生替代作用，從而使具有替代關系的商品之間在價格上相互牽制而趨于一致，這就是替代原則。
四、市場比較法的基本公式
市場比較法根據(jù)實際中比較基準的不同，可以分為直接比較分析和間接比較分析。
直接比較是以待估土地的狀況為基準，把各交易案例與其逐項比較，然后將比較的結果轉化為修正價格。間接比較是以一個標準宗地或條件俱佳的土地為基準，把交易案例和待估土地均與其逐項比較，然后將結果轉化為修正價格。
1．直接比較過程
2．間接比較過程
如果已設定標準地塊，也可利用標準地塊為比較基準，確定待估宗地的價格。過程中要先進行標準化修正，然后再以比較確定待估土地價格。具體形式為：
在計算過程中，應當通過掌握的交易實例資料中交易價格與各類地價影響因素的相關關系分析，找到地價影響因素與地價的作用規(guī)律，進而確定相應的種類因素條件指數(shù)。如可設比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100％，然后經(jīng)過判斷，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則條件指數(shù)>100％；若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較劣，則條件指數(shù)<100％；然后根據(jù)地價影響因素的作用規(guī)律，確定各條件指數(shù)的準確值后，代人公式計算即可。
式中第一項分子100，表示以正常買賣情況或待估宗地情況指數(shù)為100時，要確定比較交易案例發(fā)生時的情況指數(shù)；第二項分母為100，表示以買賣當時的價格指數(shù)為100時，要確定估價期日的價格指數(shù)；第三項分子為t00時，表示以待估宗地的區(qū)域因素條件指數(shù)為100，要比較確定比較案例宗地的區(qū)域因素條件指數(shù)；第四項分子為100，表示以待估宗地的個別因素條件指數(shù)為100％時，要比較確定比較案例宗地的個別因素條件指數(shù)。
三、市場比較法的原理
(一)理論依據(jù)
經(jīng)濟主體在市場上的一切交易行為總是要追求利潤化，即要以最少的費用求得利潤，因此在選擇商品時都要選擇效用高而價格低的，如果效用與價格比較，價格過高，均會敬而遠之。這種經(jīng)濟主體的選擇行為結果，在效用均等的商品之間產生替代作用，從而使具有替代關系的商品之間在價格上相互牽制而趨于一致，這就是替代原則，市場比較法就以這一原則為依據(jù)。因為有這種替代原則的作用，就可以用類似土地的已知價格，比較求得未知待估土地的價格，得到估價結果。從土地交易過程來看，從事土地交易時，當事人會依據(jù)替代原則，將擬交易的土地價格與類似土地價格比較，然后決定是否進行交易，所以市場比較法是符合當事人的現(xiàn)實經(jīng)濟行為的。
市場比較法正是以替代原理為主要理論依據(jù)，其基本原理如下圖5-1所示：
市場比較法是以替代原則為理論基礎，因此具有現(xiàn)實性和富有說服力。同時，只要有類似的土地買賣實例可以適用，不僅可以評估土地價格，還可以利用相應的租賃實例，測算土地的租金，這就是租賃實例比較法。當然，市場比較法要求土地市場比較發(fā)育，可以獲得足夠的比較實例，因此它更適宜于市場比較發(fā)育地區(qū)經(jīng)常性交易的土地價格的評估。
(二)適用的估價原則
市場比較法是以替代原則為理論基礎。
在效用均等的商品之間產生替代作用，從而使具有替代關系的商品之間在價格上相互牽制而趨于一致，這就是替代原則。
四、市場比較法的基本公式
市場比較法根據(jù)實際中比較基準的不同，可以分為直接比較分析和間接比較分析。
直接比較是以待估土地的狀況為基準，把各交易案例與其逐項比較，然后將比較的結果轉化為修正價格。間接比較是以一個標準宗地或條件俱佳的土地為基準，把交易案例和待估土地均與其逐項比較，然后將結果轉化為修正價格。
1．直接比較過程
2．間接比較過程
如果已設定標準地塊，也可利用標準地塊為比較基準，確定待估宗地的價格。過程中要先進行標準化修正，然后再以比較確定待估土地價格。具體形式為：
在計算過程中，應當通過掌握的交易實例資料中交易價格與各類地價影響因素的相關關系分析，找到地價影響因素與地價的作用規(guī)律，進而確定相應的種類因素條件指數(shù)。如可設比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100％，然后經(jīng)過判斷，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則條件指數(shù)>100％；若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較劣，則條件指數(shù)<100％；然后根據(jù)地價影響因素的作用規(guī)律，確定各條件指數(shù)的準確值后，代人公式計算即可。
式中第一項分子100，表示以正常買賣情況或待估宗地情況指數(shù)為100時，要確定比較交易案例發(fā)生時的情況指數(shù)；第二項分母為100，表示以買賣當時的價格指數(shù)為100時，要確定估價期日的價格指數(shù)；第三項分子為t00時，表示以待估宗地的區(qū)域因素條件指數(shù)為100，要比較確定比較案例宗地的區(qū)域因素條件指數(shù)；第四項分子為100，表示以待估宗地的個別因素條件指數(shù)為100％時，要比較確定比較案例宗地的個別因素條件指數(shù)。