剩余法概念
(考綱要求)
了解：剩余法的應用領域。
熟悉：剩余法的應用特點、適用范圍；現金流量折現法和傳統方法的區(qū)別。
掌握：剩余法的概念、公式、估價步驟及各項參數的求取。
(復習難點)
1．剩余法相關概念和理論的理解掌握；
2．剩余法中相關費用的求取及土地價格的修正。
(內容詳解)
剩余法概念
(一)基本概念：剩余法(又稱假設開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法)是在估算開發(fā)完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除正常開發(fā)的建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。
(二)適用范圍
1．開發(fā)房地產或待拆遷改造后再開發(fā)房地產的土地估價或測算項目預期利潤、項目控制成本費用；
2．將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(建筑費為整理費用)；
3．現有房地產中地價的單獨評估。
剩余法的基本公式
利用剩余法評估土地價格的基本公式是：
V＝A－(B+C)
式中：V——購置開發(fā)場地的價格；
A——總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產資本價值；
B——整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；
C——開發(fā)商合理利潤。
在實際估價工作中，常用的具體計算公式為：
土地價格＝房屋的預期售價－建筑總成本－利潤－稅收－利息
1．生地價格公式：
所謂生地，指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權出讓手續(xù))可用于建筑的土地，該建筑用地無基礎設施，或者有部分基礎設施，但尚不具備完全的“三通”(通路、通水和通電)條件，同時地上地下待拆除的房屋、構筑物尚未拆遷。
需要指出的是，這里所講的生地，包括下面所涉及的毛地、熟地概念，與農用地中的生地、熟地概念不能混淆。
(1)適用于在生地上建成房屋的公式：
生地價格＝開發(fā)完成后的房地產價格－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買生地應負擔的稅費
(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式，所謂熟地，指具有完善的基礎設施，且地面平整，可用于建筑的土地。
生地價格＝開發(fā)完后熟地價格－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買生地應負擔的稅費
2．求毛地價格的公式
所謂毛地，指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權出讓手續(xù))，具有“三通”或條件完備的基礎設施，但未進行拆遷的可用于建筑的土地。
(1)適用于在毛地上建成房屋的公式
毛地價格＝開發(fā)完成后的房地產價格－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買毛地應負擔的稅費
(2)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式
毛地價格＝熟地價格－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買熟地應負擔的稅費
3．求熟地價格的公式
熟地價格=開發(fā)完成后的房地產價格－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買熟地應負擔的稅費
剩余法估價步驟
1．調查清楚待估宗地的基本情況；
2．開發(fā)利用方式的確定；
3．估計開發(fā)建設周期和投資進度安排、開發(fā)完成后不動產價值的測算；
4．開發(fā)成本的計算(包括建筑費、專業(yè)費、稅費、租售費用)；
5．利息的計算；
6．利潤的計算；
7．土地價格的計算。
查清待估宗地的基本情況
1．調查土地位置；
2．查清土地面積大小、形狀、平整情況、地質狀況、基礎設施完善度，為估算建筑費用提供依據；
3．了解政府對此宗地的規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等的限制，以確定建筑物的規(guī)模、造型等；
4．弄清土地權利性質、使用年限、能否續(xù)期，以及對轉讓、出租、抵押等的有關規(guī)定等，為確定開發(fā)完成后的不動產價值、售價及租金水平等服務。
(考綱要求)
了解：剩余法的應用領域。
熟悉：剩余法的應用特點、適用范圍；現金流量折現法和傳統方法的區(qū)別。
掌握：剩余法的概念、公式、估價步驟及各項參數的求取。
(復習難點)
1．剩余法相關概念和理論的理解掌握；
2．剩余法中相關費用的求取及土地價格的修正。
(內容詳解)
剩余法概念
(一)基本概念：剩余法(又稱假設開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法)是在估算開發(fā)完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除正常開發(fā)的建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。
(二)適用范圍
1．開發(fā)房地產或待拆遷改造后再開發(fā)房地產的土地估價或測算項目預期利潤、項目控制成本費用；
2．將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(建筑費為整理費用)；
3．現有房地產中地價的單獨評估。
剩余法的基本公式
利用剩余法評估土地價格的基本公式是：
V＝A－(B+C)
式中：V——購置開發(fā)場地的價格；
A——總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產資本價值；
B——整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；
C——開發(fā)商合理利潤。
在實際估價工作中，常用的具體計算公式為：
土地價格＝房屋的預期售價－建筑總成本－利潤－稅收－利息
1．生地價格公式：
所謂生地，指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權出讓手續(xù))可用于建筑的土地，該建筑用地無基礎設施，或者有部分基礎設施，但尚不具備完全的“三通”(通路、通水和通電)條件，同時地上地下待拆除的房屋、構筑物尚未拆遷。
需要指出的是，這里所講的生地，包括下面所涉及的毛地、熟地概念，與農用地中的生地、熟地概念不能混淆。
(1)適用于在生地上建成房屋的公式：
生地價格＝開發(fā)完成后的房地產價格－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買生地應負擔的稅費
(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式，所謂熟地，指具有完善的基礎設施，且地面平整，可用于建筑的土地。
生地價格＝開發(fā)完后熟地價格－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買生地應負擔的稅費
2．求毛地價格的公式
所謂毛地，指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權出讓手續(xù))，具有“三通”或條件完備的基礎設施，但未進行拆遷的可用于建筑的土地。
(1)適用于在毛地上建成房屋的公式
毛地價格＝開發(fā)完成后的房地產價格－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買毛地應負擔的稅費
(2)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式
毛地價格＝熟地價格－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買熟地應負擔的稅費
3．求熟地價格的公式
熟地價格=開發(fā)完成后的房地產價格－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買熟地應負擔的稅費
剩余法估價步驟
1．調查清楚待估宗地的基本情況；
2．開發(fā)利用方式的確定；
3．估計開發(fā)建設周期和投資進度安排、開發(fā)完成后不動產價值的測算；
4．開發(fā)成本的計算(包括建筑費、專業(yè)費、稅費、租售費用)；
5．利息的計算；
6．利潤的計算；
7．土地價格的計算。
查清待估宗地的基本情況
1．調查土地位置；
2．查清土地面積大小、形狀、平整情況、地質狀況、基礎設施完善度，為估算建筑費用提供依據；
3．了解政府對此宗地的規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等的限制，以確定建筑物的規(guī)模、造型等；
4．弄清土地權利性質、使用年限、能否續(xù)期，以及對轉讓、出租、抵押等的有關規(guī)定等，為確定開發(fā)完成后的不動產價值、售價及租金水平等服務。