(2)采用動態(tài)方式試算地價。
(2)采用動態(tài)方式試算地價。
計算的基準(zhǔn)時間定為該塊土地的出售時間，即2003年10月，年貼現(xiàn)率為15％。
A、總樓價＝4,500×10,000/(1+15%)3+2,500×60,000/(1+15%)3×[30%/(1+15%)0+50%/(1+15%)0.5+20%/(1+15%)1]
＝12，230(萬元)
B、總建筑費(fèi)＝5,000×20％/(1+15%)0.5十5000×50％/(1+15%)1.5；十5000×30％/(1+15%)2.5；＝4，017(萬元)
各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為貼現(xiàn)計算的方便起見，我們假設(shè)各年建筑費(fèi)的投入是集中在各年的年中，這樣，就有上述總建筑費(fèi)計算公式中的貼現(xiàn)年數(shù)分?jǐn)?shù)是0．5、l．5、2．5的情況。
C、總專業(yè)費(fèi)用＝總建筑費(fèi)X8％＝4，017X8％＝321(萬元)
D、合計利息＝(總地價+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi)用)X利息率X計息期
由于總地價、總建筑費(fèi)、總專業(yè)費(fèi)用在動態(tài)方式中均已考慮了時間因素，實(shí)際上均已含利息，故在此再單獨(dú)計算總利息。
E、總稅費(fèi)＝總樓價×6％＝12，230×6％＝734(萬元)
F、總利潤＝(總地價+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi)用)×利潤率
＝總地價×25％+(4，017+321)×25％
＝總地價×0.25+l，085(萬元)
將上述A—F代人剩余法公式中，即：
總地價＝12，230－4，017－321－734－(總地價×0．25+l，085)
=12,230－4,017－321－734－1,085/(l+0.25)
＝4，858(萬元)
4．估價結(jié)果上述采用靜態(tài)方式和動態(tài)方式計算出的總地價有較大的差異，由于一般認(rèn)為動態(tài)方式更為精確，故估價結(jié)果以動態(tài)方式計算的結(jié)果為主，但同時兼顧到靜態(tài)方式計算的結(jié)果，并參考估價經(jīng)驗(yàn)，將總地價定為4，800萬元。對于待建筑土地的估價，通常要給出三種價格形式，即總地價、單位地價和樓面地價。這樣，該塊土地2006年10月出售時的購買價格最終評估結(jié)果如下：
總地價＝4，900(萬元)
單位地價＝4，900(元／m2)
樓面地價＝700(元／m2)
(二)開發(fā)商預(yù)期利潤的測算
例 3
l．估價對象概況:某開發(fā)商已取得某宗地70年土地使用權(quán)，該宗地為“七通一平”空地，面積3，000㎡，土地價格為8，000，000元，取得土地使用權(quán)過程中所支付的法律、估價及登記等費(fèi)用為地價的12％。城市規(guī)劃規(guī)定該地塊用途為住宅，容積率為4。估算該開發(fā)公司在該項目開發(fā)建設(shè)中的預(yù)期利潤。
2．評估過程
(1)該宗地為待開發(fā)空地，適宜采用剩余法估價。
(2)根據(jù)規(guī)劃要求，該宗地利用方式為修建住宅，容積率為4。
(3)根據(jù)該開發(fā)商的市場調(diào)查和項目可行性研究，該項工程在取得土地使用權(quán)后3個月即可動工，建筑時間為2年，建成后即可全部售出。根據(jù)目前的市場行情，住宅售價預(yù)計為3，000元／㎡，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)預(yù)計為l，000元／㎡，在建筑期間的投人情況為：第一年投入40％，第二年投入60％，目前資金貸款年利率為12％，不動產(chǎn)銷售的稅費(fèi)為不動產(chǎn)總價的6％。
(4)測算開發(fā)商預(yù)期利潤
A、不動產(chǎn)總價＝3，000×3，000×4=36，000，000(元)
B、建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)＝l，000×3，000×4＝12，000，000(元)
C、地價及法律、估價等費(fèi)用；8，000，000×(1十12％)＝8，960，000(元)
D、總利息＝8，960，000×[(1+12％)2.25－1]+12，000，000× 40％×[(1+12％)1.5－1]+12，000，000×60％×[(1+12％)0.5－1)
＝3，911，603(元)
注：地價計息期為2年3個月即2．25年。
E、銷售稅費(fèi)＝36，000，000×6％＝2，160，000(元)
F、將上述數(shù)據(jù)代人公式，則：
開發(fā)商利潤＝36，000，000－12，000，000－8，960，000－3，911，603－2，160，000
＝8，968，397(元)
利潤占不動產(chǎn)價的百分比＝8,968,397/36,000,000＝24．9l％
利潤占開發(fā)總成本的百分比= 8,968,397/(12,000,000+8,960,000+3,911,603+2,160,000)
＝33．18％
由上述測算可知，該項目投資回報良好，預(yù)期利潤可觀，項目可行。
(三)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn)的測算
例4
1、估價對象概況：深圳XX公司已取得宗地50年土地使用權(quán)，該宗地為“七通一平”空地，面積12，000㎡，地價及相關(guān)法律、估價等費(fèi)用為3，000，000元，城市規(guī)劃規(guī)定該宗地用途為工業(yè)廠房，容積率為1。確定該開發(fā)公司在該項目中的建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的控制標(biāo)準(zhǔn)。
2．測算過程
(1)該宗地為待開發(fā)空地，適宜采用假設(shè)開發(fā)法測算。
(2)根據(jù)該公司的市場調(diào)查和項目可行性研究，該項工程在取得土地使用權(quán)后即可開工，建筑時間為2年，建成后即可全部售出，根據(jù)目前的市場行情，同類工業(yè)廠房的售價預(yù)計為1，300元／㎡，開發(fā)資金的投人為均勻投入，當(dāng)?shù)啬壳百J款年利率為12％，開發(fā)商要求的利潤為不動產(chǎn)總價的18％，不動產(chǎn)銷售的稅費(fèi)為不動產(chǎn)總價的6％。
(3)測算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的控制標(biāo)準(zhǔn)。
假設(shè)在建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的控制額為X元。
A、不動產(chǎn)總價＝1，300×12，000×l＝15，600，000(元)
B、地價及法律、估價等費(fèi)用＝3，000，000元
C、總利息＝3，000，000×[(1+12％)2－1]+X×[(1+12％) 1－1]
=763，200+0．12X(元)
D、開發(fā)商利潤＝15，600，000×18％＝2，808，000(元)
E、銷售稅費(fèi)＝15，600，000×6％＝936，000(元)
F、將上述數(shù)據(jù)代入公式，則：
建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)控制額X＝A—B—C—D—E
＝15，600，000－3，000，000－(763，200+0．12X)－2，808，000－936，000
=8,092,800/1.12＝7，225，714(元)
單位面積建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn)為：7,225,717/10.000×1.5＝481．71(元／㎡)
本章小結(jié)：
剩余法是土地估價的常用方法之一，需要對其概念、理論、計算方法有深入的了解，也是歷年考試重點(diǎn)之一。考生應(yīng)學(xué)會靈活運(yùn)用公式，通過已知條件分別求出土地價格、預(yù)期利潤、建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)等。在測算土地價格時，應(yīng)注意純收益的年限；計算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)時應(yīng)注意利息周期的計算；另外當(dāng)涉及到取得土地使用權(quán)的法律、估價及登記費(fèi)時，應(yīng)在最后的土地總價中扣除。
(2)采用動態(tài)方式試算地價。
計算的基準(zhǔn)時間定為該塊土地的出售時間，即2003年10月，年貼現(xiàn)率為15％。
A、總樓價＝4,500×10,000/(1+15%)3+2,500×60,000/(1+15%)3×[30%/(1+15%)0+50%/(1+15%)0.5+20%/(1+15%)1]
＝12，230(萬元)
B、總建筑費(fèi)＝5,000×20％/(1+15%)0.5十5000×50％/(1+15%)1.5；十5000×30％/(1+15%)2.5；＝4，017(萬元)
各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為貼現(xiàn)計算的方便起見，我們假設(shè)各年建筑費(fèi)的投入是集中在各年的年中，這樣，就有上述總建筑費(fèi)計算公式中的貼現(xiàn)年數(shù)分?jǐn)?shù)是0．5、l．5、2．5的情況。
C、總專業(yè)費(fèi)用＝總建筑費(fèi)X8％＝4，017X8％＝321(萬元)
D、合計利息＝(總地價+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi)用)X利息率X計息期
由于總地價、總建筑費(fèi)、總專業(yè)費(fèi)用在動態(tài)方式中均已考慮了時間因素，實(shí)際上均已含利息，故在此再單獨(dú)計算總利息。
E、總稅費(fèi)＝總樓價×6％＝12，230×6％＝734(萬元)
F、總利潤＝(總地價+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi)用)×利潤率
＝總地價×25％+(4，017+321)×25％
＝總地價×0.25+l，085(萬元)
將上述A—F代人剩余法公式中，即：
總地價＝12，230－4，017－321－734－(總地價×0．25+l，085)
=12,230－4,017－321－734－1,085/(l+0.25)
＝4，858(萬元)
4．估價結(jié)果上述采用靜態(tài)方式和動態(tài)方式計算出的總地價有較大的差異，由于一般認(rèn)為動態(tài)方式更為精確，故估價結(jié)果以動態(tài)方式計算的結(jié)果為主，但同時兼顧到靜態(tài)方式計算的結(jié)果，并參考估價經(jīng)驗(yàn)，將總地價定為4，800萬元。對于待建筑土地的估價，通常要給出三種價格形式，即總地價、單位地價和樓面地價。這樣，該塊土地2006年10月出售時的購買價格最終評估結(jié)果如下：
總地價＝4，900(萬元)
單位地價＝4，900(元／m2)
樓面地價＝700(元／m2)
(二)開發(fā)商預(yù)期利潤的測算
例 3
l．估價對象概況:某開發(fā)商已取得某宗地70年土地使用權(quán)，該宗地為“七通一平”空地，面積3，000㎡，土地價格為8，000，000元，取得土地使用權(quán)過程中所支付的法律、估價及登記等費(fèi)用為地價的12％。城市規(guī)劃規(guī)定該地塊用途為住宅，容積率為4。估算該開發(fā)公司在該項目開發(fā)建設(shè)中的預(yù)期利潤。
2．評估過程
(1)該宗地為待開發(fā)空地，適宜采用剩余法估價。
(2)根據(jù)規(guī)劃要求，該宗地利用方式為修建住宅，容積率為4。
(3)根據(jù)該開發(fā)商的市場調(diào)查和項目可行性研究，該項工程在取得土地使用權(quán)后3個月即可動工，建筑時間為2年，建成后即可全部售出。根據(jù)目前的市場行情，住宅售價預(yù)計為3，000元／㎡，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)預(yù)計為l，000元／㎡，在建筑期間的投人情況為：第一年投入40％，第二年投入60％，目前資金貸款年利率為12％，不動產(chǎn)銷售的稅費(fèi)為不動產(chǎn)總價的6％。
(4)測算開發(fā)商預(yù)期利潤
A、不動產(chǎn)總價＝3，000×3，000×4=36，000，000(元)
B、建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)＝l，000×3，000×4＝12，000，000(元)
C、地價及法律、估價等費(fèi)用；8，000，000×(1十12％)＝8，960，000(元)
D、總利息＝8，960，000×[(1+12％)2.25－1]+12，000，000× 40％×[(1+12％)1.5－1]+12，000，000×60％×[(1+12％)0.5－1)
＝3，911，603(元)
注：地價計息期為2年3個月即2．25年。
E、銷售稅費(fèi)＝36，000，000×6％＝2，160，000(元)
F、將上述數(shù)據(jù)代人公式，則：
開發(fā)商利潤＝36，000，000－12，000，000－8，960，000－3，911，603－2，160，000
＝8，968，397(元)
利潤占不動產(chǎn)價的百分比＝8,968,397/36,000,000＝24．9l％
利潤占開發(fā)總成本的百分比= 8,968,397/(12,000,000+8,960,000+3,911,603+2,160,000)
＝33．18％
由上述測算可知，該項目投資回報良好，預(yù)期利潤可觀，項目可行。
(三)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn)的測算
例4
1、估價對象概況：深圳XX公司已取得宗地50年土地使用權(quán)，該宗地為“七通一平”空地，面積12，000㎡，地價及相關(guān)法律、估價等費(fèi)用為3，000，000元，城市規(guī)劃規(guī)定該宗地用途為工業(yè)廠房，容積率為1。確定該開發(fā)公司在該項目中的建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的控制標(biāo)準(zhǔn)。
2．測算過程
(1)該宗地為待開發(fā)空地，適宜采用假設(shè)開發(fā)法測算。
(2)根據(jù)該公司的市場調(diào)查和項目可行性研究，該項工程在取得土地使用權(quán)后即可開工，建筑時間為2年，建成后即可全部售出，根據(jù)目前的市場行情，同類工業(yè)廠房的售價預(yù)計為1，300元／㎡，開發(fā)資金的投人為均勻投入，當(dāng)?shù)啬壳百J款年利率為12％，開發(fā)商要求的利潤為不動產(chǎn)總價的18％，不動產(chǎn)銷售的稅費(fèi)為不動產(chǎn)總價的6％。
(3)測算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的控制標(biāo)準(zhǔn)。
假設(shè)在建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的控制額為X元。
A、不動產(chǎn)總價＝1，300×12，000×l＝15，600，000(元)
B、地價及法律、估價等費(fèi)用＝3，000，000元
C、總利息＝3，000，000×[(1+12％)2－1]+X×[(1+12％) 1－1]
=763，200+0．12X(元)
D、開發(fā)商利潤＝15，600，000×18％＝2，808，000(元)
E、銷售稅費(fèi)＝15，600，000×6％＝936，000(元)
F、將上述數(shù)據(jù)代入公式，則：
建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)控制額X＝A—B—C—D—E
＝15，600，000－3，000，000－(763，200+0．12X)－2，808，000－936，000
=8,092,800/1.12＝7，225，714(元)
單位面積建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn)為：7,225,717/10.000×1.5＝481．71(元／㎡)
本章小結(jié)：
剩余法是土地估價的常用方法之一，需要對其概念、理論、計算方法有深入的了解，也是歷年考試重點(diǎn)之一。考生應(yīng)學(xué)會靈活運(yùn)用公式，通過已知條件分別求出土地價格、預(yù)期利潤、建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)等。在測算土地價格時，應(yīng)注意純收益的年限；計算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)時應(yīng)注意利息周期的計算；另外當(dāng)涉及到取得土地使用權(quán)的法律、估價及登記費(fèi)時，應(yīng)在最后的土地總價中扣除。