成本與價(jià)格的關(guān)系
一般來說，熟地出讓時(shí)，地價(jià)由支付給被征地農(nóng)民或原城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用者作為補(bǔ)償?shù)耐恋厝〉觅M(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施、開發(fā)配套和土地平整等土地開發(fā)費(fèi)用，耕地占用稅、征地管理費(fèi)、耕地開墾費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)和土地出讓收益組成。其中，土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用是主要組成部分。毛地出讓或生地出讓時(shí)，土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用等往往由用地者自行投入，政府只按照地價(jià)的一定比例收取土地出讓金作為土地出讓收益。
從我國(guó)土地市場(chǎng)實(shí)踐看，最終影響地價(jià)高低的決定性因素主要是市場(chǎng)供求關(guān)系，而土地需求直接受開發(fā)企業(yè)對(duì)未來房?jī)r(jià)預(yù)期的影響。在招拍掛出讓國(guó)有土地時(shí)，開發(fā)企業(yè)之間不同的報(bào)價(jià)主要基于各自對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期以及期望實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，預(yù)期房?jī)r(jià)扣除建安成本和利潤(rùn)后即為開發(fā)企業(yè)報(bào)價(jià)。預(yù)期普遍向好則競(jìng)價(jià)激烈、“價(jià)高者得”,反之則底價(jià)成交甚至流拍、流標(biāo)頻現(xiàn)。除預(yù)期因素外，近幾年部分城市出現(xiàn)個(gè)別樓面地價(jià)高于周邊房?jī)r(jià)即所謂“天價(jià)地”現(xiàn)象，與土地自身區(qū)位、其它行業(yè)資金進(jìn)入以及企業(yè)上市融資、資本運(yùn)營(yíng)等多種因素也密切相關(guān)，其中，“地段越好、房子越好賣”規(guī)律所導(dǎo)致的開發(fā)企業(yè)間激烈競(jìng)爭(zhēng)是重要原因。
一般來說，熟地出讓時(shí)，地價(jià)由支付給被征地農(nóng)民或原城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用者作為補(bǔ)償?shù)耐恋厝〉觅M(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施、開發(fā)配套和土地平整等土地開發(fā)費(fèi)用，耕地占用稅、征地管理費(fèi)、耕地開墾費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)和土地出讓收益組成。其中，土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用是主要組成部分。毛地出讓或生地出讓時(shí)，土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用等往往由用地者自行投入，政府只按照地價(jià)的一定比例收取土地出讓金作為土地出讓收益。
從我國(guó)土地市場(chǎng)實(shí)踐看，最終影響地價(jià)高低的決定性因素主要是市場(chǎng)供求關(guān)系，而土地需求直接受開發(fā)企業(yè)對(duì)未來房?jī)r(jià)預(yù)期的影響。在招拍掛出讓國(guó)有土地時(shí)，開發(fā)企業(yè)之間不同的報(bào)價(jià)主要基于各自對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期以及期望實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，預(yù)期房?jī)r(jià)扣除建安成本和利潤(rùn)后即為開發(fā)企業(yè)報(bào)價(jià)。預(yù)期普遍向好則競(jìng)價(jià)激烈、“價(jià)高者得”,反之則底價(jià)成交甚至流拍、流標(biāo)頻現(xiàn)。除預(yù)期因素外，近幾年部分城市出現(xiàn)個(gè)別樓面地價(jià)高于周邊房?jī)r(jià)即所謂“天價(jià)地”現(xiàn)象，與土地自身區(qū)位、其它行業(yè)資金進(jìn)入以及企業(yè)上市融資、資本運(yùn)營(yíng)等多種因素也密切相關(guān)，其中，“地段越好、房子越好賣”規(guī)律所導(dǎo)致的開發(fā)企業(yè)間激烈競(jìng)爭(zhēng)是重要原因。