確定土地價格方法
確定土地價格方法
（考綱要求）
掌握：地價確定各步驟的方法及要求
掌握：確定土地評估價格的基本步驟
（復(fù)習(xí)難點(diǎn)）
各種確定方法的掌握與運(yùn)用
內(nèi)容詳解
土地價格調(diào)整
使用不同的估價方法通常會產(chǎn)生不同的試算價格，估價師選擇幾種方法就會得到幾種不同的試算價格，同時采用一種估價方法也可能產(chǎn)生幾種試算價格。例如，使用市場比較法時，每一個交易案例都會產(chǎn)生一個試算價格等。因此，估價師必須掌握整個估價過程，保證各個估價方法得出的試算價格準(zhǔn)確且，進(jìn)而對不同的試算價格進(jìn)行分析、調(diào)整，以確定最后的估價價格。
1、估價過程檢查
估價師在進(jìn)行價格調(diào)整之前，應(yīng)復(fù)審整個估價過程，以確定引用的資料和分析方法所依據(jù)的邏輯程序明確、妥善、實(shí)際，并查證估價資料的準(zhǔn)確性、廣泛性和代表性。
對估價過程的檢查內(nèi)容包括：分析方法和技巧是否適當(dāng)？選用的估價方法是否恰當(dāng)合理?各類資料的分析與應(yīng)用是否一致?例如，成本逼近法中所引用的土地使用年限與市場比較法中對宗地狀況的陳述是否一致?經(jīng)過各種估價方法的驗(yàn)證后，是否證實(shí)所選的及用途正確?最后，估價師應(yīng)審核估價過程中的邏輯程序及所用的方法是否能夠有效地推導(dǎo)出符合估價目的和用途的結(jié)論?最后的估價結(jié)果是否能夠解決委估者的疑問?同時，對估價過程中的數(shù)學(xué)計(jì)算，也應(yīng)進(jìn)行復(fù)審，并且由原估價者以外的人來審查，以保證計(jì)算過程的正確性。
不同估價方法估價結(jié)果分析
2．不同估價方法估價結(jié)果分析
由于不同估價方法的偏重不同，例如成本逼近法偏重于對土地取得成本的分析、收益還原法和剩余法則偏重于對未來收益的判斷，不同的著眼點(diǎn)會形成估價結(jié)果的差異，因此需要結(jié)合估價對象的特點(diǎn)，對不同方法估價結(jié)果進(jìn)行分析。
3．試算價格調(diào)整
試算價格調(diào)整是估價程序的重要一環(huán)，對估價師的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)與判斷要求很高。估價師必須衡量各試算價格的相對重要性、可用程度及可靠性，進(jìn)而確定最后的估價額。盡管調(diào)整過程是估價師的判斷過程，但估價師的判斷必須基于對每一估算價格形成過程的分析，這些分析判斷必須基于估價結(jié)果與委估地產(chǎn)的吻合程度和適宜性。
4．適應(yīng)性分析
估價師要根據(jù)適宜性來判斷每一種估價方法是否與其估價目的、用途相配合。估價方法的適宜性與地產(chǎn)的類型和市場狀況息息相關(guān)。例如，評估一棟20年房齡的住宅市價，通常使用市場比較法較佳，成本法則不適宜，即使可用其他方法進(jìn)行評估，在確定最后評估價格時，也應(yīng)主要以市場比較法得到的結(jié)果為主。
雖然最后的評估價格主要取決于適宜方法的試算價格，但該試算價格并不一定與最后估價額一致。如果兩種評估方法在評估時各有其重要性，最后的估價結(jié)果則由這兩種方法比較確定。例如，假設(shè)由收益還原法求得的試算價格低于市場比較法所求得的試算價格，如果市場價格受未來收益狀況所影響，則最后的估價額可能較接近于收益還原法求得的試算價格。
5．準(zhǔn)確性分析
估價的準(zhǔn)確性由估價師本身對資料、各種估價方法的估計(jì)、交易案例價格調(diào)整準(zhǔn)確程度確定。例如成本估價法中的成本資料與折舊，市場比較法中的差異調(diào)整，收益還原法中的收益、費(fèi)用、還原利率，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中的各項(xiàng)修正系數(shù)等，都是否具有同等的準(zhǔn)確性?估價師可能對某種資料及其計(jì)算的準(zhǔn)確程度較有信心，對其他方法可能把握不大，因而在估價結(jié)果確定時，就會重視自己較有把握的試算結(jié)果。
估價結(jié)果確定
估價師根據(jù)估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，結(jié)合估價者的知識經(jīng)驗(yàn)和智慧加以判斷，對各試算價格進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而確定最后評估價格。確定方法主要有五種：
(1)各試算價格的算術(shù)平均值：
設(shè)Vl，V2，…，Vn為試算出的n個價格，則求取簡單算術(shù)平均數(shù)時依下列公式計(jì)算：
V=（Vl+V2+…+ Vn）/ n
例如，有三個價格結(jié)果分別為520萬元，560萬元，530萬元，則綜合出的一個價格：(520十560+530)÷3＝536．7萬元。
(2)各試算價格的加權(quán)平均數(shù)。在計(jì)算各試算價格的平均數(shù)時，為了考慮到每個價格在總量中所具有的重要性不同，可分別給予不同的權(quán)數(shù)，即賦予每個價格不同的權(quán)數(shù)，然后綜合出一個價格。設(shè)Vl，V2，…，Vn為試算出的n個價格，f1，f2…，fn依次為Vl，V2，…，Vn的權(quán)數(shù)，則求取加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時依以下公式計(jì)算：
V=（Vlf1+V2f2+…+ Vnfn）/ f1+f2+…+fn
通常對于評估對象最適用可靠的估價方法所計(jì)算出的價格，賦予較大的權(quán)數(shù)，反之則賦予較小的權(quán)數(shù)。同樣是上例，若賦予3個價格的權(quán)數(shù)分別為0．5、0．3、0．2，則綜合出的一個價格＝(520×0．5+560×0．3+530×0．2)÷(0．5+0．3+0．2)＝534萬元。
(3)各試算價格的中位數(shù)。將計(jì)算出的所有價格按大小順序排列，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時，取其中項(xiàng)為中位數(shù)；當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時，則以中間兩項(xiàng)的平均數(shù)為中位數(shù)。
(4)各試算價格的眾數(shù)。在計(jì)算出的所有價格中，以價格相同項(xiàng)數(shù)最多的為眾數(shù)。
(5)以一種估價方法計(jì)算出的價格為主，其他估價方法計(jì)算出的價格只是供參考。還是上例，若以第二種估價方法計(jì)算出的560萬元為主，而由于其他兩種估價方法計(jì)算出的價格均較這個價格低一些，考慮到其他兩個價格結(jié)果，則綜合出的一個價格可定為550萬元。
通過以上五種方法雖然能綜合出一個價格，但這個價格通常還不能定為估價對象地產(chǎn)的最終評估價格，一般還要通過估價人員的經(jīng)驗(yàn)、對市場行情的看法，以及一些影響地產(chǎn)價格的因素情況，最終綜合評估出評估價格。
本章小結(jié)：
土地估價結(jié)果的確定對估價師的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)與判斷要求很高，它是評估過程中最為重要的一環(huán)，需要認(rèn)真掌握和靈活使用各種確定方法。
確定土地價格方法
（考綱要求）
掌握：地價確定各步驟的方法及要求
掌握：確定土地評估價格的基本步驟
（復(fù)習(xí)難點(diǎn)）
各種確定方法的掌握與運(yùn)用
內(nèi)容詳解
土地價格調(diào)整
使用不同的估價方法通常會產(chǎn)生不同的試算價格，估價師選擇幾種方法就會得到幾種不同的試算價格，同時采用一種估價方法也可能產(chǎn)生幾種試算價格。例如，使用市場比較法時，每一個交易案例都會產(chǎn)生一個試算價格等。因此，估價師必須掌握整個估價過程，保證各個估價方法得出的試算價格準(zhǔn)確且，進(jìn)而對不同的試算價格進(jìn)行分析、調(diào)整，以確定最后的估價價格。
1、估價過程檢查
估價師在進(jìn)行價格調(diào)整之前，應(yīng)復(fù)審整個估價過程，以確定引用的資料和分析方法所依據(jù)的邏輯程序明確、妥善、實(shí)際，并查證估價資料的準(zhǔn)確性、廣泛性和代表性。
對估價過程的檢查內(nèi)容包括：分析方法和技巧是否適當(dāng)？選用的估價方法是否恰當(dāng)合理?各類資料的分析與應(yīng)用是否一致?例如，成本逼近法中所引用的土地使用年限與市場比較法中對宗地狀況的陳述是否一致?經(jīng)過各種估價方法的驗(yàn)證后，是否證實(shí)所選的及用途正確?最后，估價師應(yīng)審核估價過程中的邏輯程序及所用的方法是否能夠有效地推導(dǎo)出符合估價目的和用途的結(jié)論?最后的估價結(jié)果是否能夠解決委估者的疑問?同時，對估價過程中的數(shù)學(xué)計(jì)算，也應(yīng)進(jìn)行復(fù)審，并且由原估價者以外的人來審查，以保證計(jì)算過程的正確性。
不同估價方法估價結(jié)果分析
2．不同估價方法估價結(jié)果分析
由于不同估價方法的偏重不同，例如成本逼近法偏重于對土地取得成本的分析、收益還原法和剩余法則偏重于對未來收益的判斷，不同的著眼點(diǎn)會形成估價結(jié)果的差異，因此需要結(jié)合估價對象的特點(diǎn)，對不同方法估價結(jié)果進(jìn)行分析。
3．試算價格調(diào)整
試算價格調(diào)整是估價程序的重要一環(huán)，對估價師的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)與判斷要求很高。估價師必須衡量各試算價格的相對重要性、可用程度及可靠性，進(jìn)而確定最后的估價額。盡管調(diào)整過程是估價師的判斷過程，但估價師的判斷必須基于對每一估算價格形成過程的分析，這些分析判斷必須基于估價結(jié)果與委估地產(chǎn)的吻合程度和適宜性。
4．適應(yīng)性分析
估價師要根據(jù)適宜性來判斷每一種估價方法是否與其估價目的、用途相配合。估價方法的適宜性與地產(chǎn)的類型和市場狀況息息相關(guān)。例如，評估一棟20年房齡的住宅市價，通常使用市場比較法較佳，成本法則不適宜，即使可用其他方法進(jìn)行評估，在確定最后評估價格時，也應(yīng)主要以市場比較法得到的結(jié)果為主。
雖然最后的評估價格主要取決于適宜方法的試算價格，但該試算價格并不一定與最后估價額一致。如果兩種評估方法在評估時各有其重要性，最后的估價結(jié)果則由這兩種方法比較確定。例如，假設(shè)由收益還原法求得的試算價格低于市場比較法所求得的試算價格，如果市場價格受未來收益狀況所影響，則最后的估價額可能較接近于收益還原法求得的試算價格。
5．準(zhǔn)確性分析
估價的準(zhǔn)確性由估價師本身對資料、各種估價方法的估計(jì)、交易案例價格調(diào)整準(zhǔn)確程度確定。例如成本估價法中的成本資料與折舊，市場比較法中的差異調(diào)整，收益還原法中的收益、費(fèi)用、還原利率，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中的各項(xiàng)修正系數(shù)等，都是否具有同等的準(zhǔn)確性?估價師可能對某種資料及其計(jì)算的準(zhǔn)確程度較有信心，對其他方法可能把握不大，因而在估價結(jié)果確定時，就會重視自己較有把握的試算結(jié)果。
估價結(jié)果確定
估價師根據(jù)估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，結(jié)合估價者的知識經(jīng)驗(yàn)和智慧加以判斷，對各試算價格進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而確定最后評估價格。確定方法主要有五種：
(1)各試算價格的算術(shù)平均值：
設(shè)Vl，V2，…，Vn為試算出的n個價格，則求取簡單算術(shù)平均數(shù)時依下列公式計(jì)算：
V=（Vl+V2+…+ Vn）/ n
例如，有三個價格結(jié)果分別為520萬元，560萬元，530萬元，則綜合出的一個價格：(520十560+530)÷3＝536．7萬元。
(2)各試算價格的加權(quán)平均數(shù)。在計(jì)算各試算價格的平均數(shù)時，為了考慮到每個價格在總量中所具有的重要性不同，可分別給予不同的權(quán)數(shù)，即賦予每個價格不同的權(quán)數(shù)，然后綜合出一個價格。設(shè)Vl，V2，…，Vn為試算出的n個價格，f1，f2…，fn依次為Vl，V2，…，Vn的權(quán)數(shù)，則求取加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時依以下公式計(jì)算：
V=（Vlf1+V2f2+…+ Vnfn）/ f1+f2+…+fn
通常對于評估對象最適用可靠的估價方法所計(jì)算出的價格，賦予較大的權(quán)數(shù)，反之則賦予較小的權(quán)數(shù)。同樣是上例，若賦予3個價格的權(quán)數(shù)分別為0．5、0．3、0．2，則綜合出的一個價格＝(520×0．5+560×0．3+530×0．2)÷(0．5+0．3+0．2)＝534萬元。
(3)各試算價格的中位數(shù)。將計(jì)算出的所有價格按大小順序排列，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時，取其中項(xiàng)為中位數(shù)；當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時，則以中間兩項(xiàng)的平均數(shù)為中位數(shù)。
(4)各試算價格的眾數(shù)。在計(jì)算出的所有價格中，以價格相同項(xiàng)數(shù)最多的為眾數(shù)。
(5)以一種估價方法計(jì)算出的價格為主，其他估價方法計(jì)算出的價格只是供參考。還是上例，若以第二種估價方法計(jì)算出的560萬元為主，而由于其他兩種估價方法計(jì)算出的價格均較這個價格低一些，考慮到其他兩個價格結(jié)果，則綜合出的一個價格可定為550萬元。
通過以上五種方法雖然能綜合出一個價格，但這個價格通常還不能定為估價對象地產(chǎn)的最終評估價格，一般還要通過估價人員的經(jīng)驗(yàn)、對市場行情的看法，以及一些影響地產(chǎn)價格的因素情況，最終綜合評估出評估價格。
本章小結(jié)：
土地估價結(jié)果的確定對估價師的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)與判斷要求很高，它是評估過程中最為重要的一環(huán)，需要認(rèn)真掌握和靈活使用各種確定方法。