土地開發(fā)成本的評估方法主要有市場比較法、基準(zhǔn)地價修正法和成本法。評估土地開發(fā)成本的市場比較法與前述評估毛地價的市場比較法相同。運用基準(zhǔn)地價修正法評估土地開發(fā)成本,是先分別運用基準(zhǔn)地價修正法評估出熟地價和毛地價,然后將兩者相減即為土地開發(fā)成本。
運用成本法評估土地開發(fā)成本,是土地開發(fā)成本各構(gòu)成部分的累加即為土地開發(fā)成本。由于掛牌出讓的宗地,其來源有農(nóng)民集體土地和國有土地,國有土地又有原住宅用地和單位用地,這些宗地的土地開發(fā)成本的構(gòu)成不同,所以土地開發(fā)成本可分為農(nóng)民集體土地的開發(fā)成本、住宅用地的開發(fā)成本和單位用地的開發(fā)成本。
1、農(nóng)民集體土地開發(fā)成本的計算
農(nóng)民集體土地的開發(fā)成本主要是征地補償費,應(yīng)按國家及北京市有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的征用農(nóng)民集體土地的費用項目和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算:集體土地征地補償費=土地補償費+青苗補償費+地上物補償費+勞動力安置費+超轉(zhuǎn)人員安置費+菜田基金+耕地占用稅等。
2、住宅用地開發(fā)成本的計算
住宅用地的開發(fā)成本主要是居民拆遷補償費用,應(yīng)按北京市房屋拆遷法規(guī)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計算:
住宅房屋拆遷補償價格=(基準(zhǔn)地價×K+基準(zhǔn)備房價)×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價+搬家補償費
上式中,K為容積率修正系數(shù)。
3、單位用地開發(fā)成本的計算
單位用地的開發(fā)成本主要是單位拆遷補償費用,應(yīng)按北京市房屋拆遷法規(guī)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計算:
非住宅房屋拆遷補償價格=區(qū)位價格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物重置成本+停業(yè)損失補償費+搬家補償費
上式中,K1為容積率調(diào)整系數(shù),K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù),K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)。
由于以前的土地使用權(quán)出讓主要采用協(xié)議出讓方式,土地開發(fā)成本雖然有法律、法規(guī)對征地拆遷費用項目和標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定,但在實際中的費用是通常土地取得者與原土地占有者討價還價確定的,其之間的協(xié)商結(jié)果通常不公開,因此目前還沒有比較成熟和準(zhǔn)確的評估操作方法。
運用成本法評估土地開發(fā)成本,是土地開發(fā)成本各構(gòu)成部分的累加即為土地開發(fā)成本。由于掛牌出讓的宗地,其來源有農(nóng)民集體土地和國有土地,國有土地又有原住宅用地和單位用地,這些宗地的土地開發(fā)成本的構(gòu)成不同,所以土地開發(fā)成本可分為農(nóng)民集體土地的開發(fā)成本、住宅用地的開發(fā)成本和單位用地的開發(fā)成本。
1、農(nóng)民集體土地開發(fā)成本的計算
農(nóng)民集體土地的開發(fā)成本主要是征地補償費,應(yīng)按國家及北京市有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的征用農(nóng)民集體土地的費用項目和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算:集體土地征地補償費=土地補償費+青苗補償費+地上物補償費+勞動力安置費+超轉(zhuǎn)人員安置費+菜田基金+耕地占用稅等。
2、住宅用地開發(fā)成本的計算
住宅用地的開發(fā)成本主要是居民拆遷補償費用,應(yīng)按北京市房屋拆遷法規(guī)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計算:
住宅房屋拆遷補償價格=(基準(zhǔn)地價×K+基準(zhǔn)備房價)×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價+搬家補償費
上式中,K為容積率修正系數(shù)。
3、單位用地開發(fā)成本的計算
單位用地的開發(fā)成本主要是單位拆遷補償費用,應(yīng)按北京市房屋拆遷法規(guī)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計算:
非住宅房屋拆遷補償價格=區(qū)位價格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物重置成本+停業(yè)損失補償費+搬家補償費
上式中,K1為容積率調(diào)整系數(shù),K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù),K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)。
由于以前的土地使用權(quán)出讓主要采用協(xié)議出讓方式,土地開發(fā)成本雖然有法律、法規(guī)對征地拆遷費用項目和標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定,但在實際中的費用是通常土地取得者與原土地占有者討價還價確定的,其之間的協(xié)商結(jié)果通常不公開,因此目前還沒有比較成熟和準(zhǔn)確的評估操作方法。