市場比較法(market comparison approach,salescomparison approach )
市場比較法，就是指與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。
市場比較法是房地產(chǎn)估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實際的估價方法。
選用市場比較法，必須的前提條件是：
1、需要一個充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)交易越頻繁，與估價對象相類似房地產(chǎn)的價格越容易獲得；
2、參照物及估價對象可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。運用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的參照物。與估價對象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對類似房地產(chǎn)參照物進行修正調(diào)整，其修正調(diào)整的指標、參數(shù)等資料的獲取和準確性，是決定市場比較法運用與否的關(guān)鍵。
市場比較法估價步驟為：
1、收集交易實例；
2、選取可比實例；
3、建立價格可比基礎(chǔ)；
4、進行交易情況修正；
5、進行交易日期修正；
6、進行區(qū)域因素修正；
7、進行個別因素修正；
8、進行容積率和土地使用年期修正；
9、求出比準價格；
10、對若干個比較實例的比準價格，用統(tǒng)計學方法求待估房地產(chǎn)的評估價格。
市場比較法正是以替代原理為主要依據(jù)，具體原理如下：
交易實例1→ 修正
交易實例2→〓待評估土地 → 待評估土地價格
交易實例3→
市場比較法正是以替代原理為主要依據(jù),所以具有實現(xiàn)性和說服力.
5.2.1 基本公式
以市場比較法評估土地價格用以下公式：
V＝VB×A×B×D×E （13）
式中：V：待估宗地價格；
VB：比較實例價格；
A：待估宗地情況指數(shù)／比較實例宗地情況指數(shù)
＝正常情況指數(shù)／比較實例宗地情況指數(shù)
B：待估宗地估價期日地價指數(shù)／比較實例宗地交易日期地價指數(shù)
D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
E：待估宗地個別因素條件指數(shù)／比較實例宗地個別因素條件指數(shù)
5.2.2 程序
（1） 收集宗地交易實例；
（2） 確定比較實例；
（3） 建立價格可比基礎(chǔ)；
（4） 進行交易情況修正；
（5） 進行估價期日修正；
（6） 進行區(qū)域因素修正；
（7） 進行個別因素修正；
（8） 進行使用年期等修正；
（9） 求出比準價格。
5.2.3 收集宗地交易實例
資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時間、雙方當事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區(qū)域和個別因素、土地價格等。
5.2.4 確定比較實例
要求選取三個以上的比較實例。比較實例應(yīng)選擇與估價期日最接近，與估價宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常交易實例。
5.2.5 建立價格可比基礎(chǔ)
各比較實例應(yīng)在以下方面統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。
5.2.6 交易情況修正
交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格。
交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列9種：
（1） 有利害關(guān)系人之間的交易；
（2） 急于出售或者購買情況下的交易；的美女編輯們
（3） 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；
（4） 交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易；
（5） 交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；
（6） 相鄰地塊的合并交易。
（7） 特殊方式的交易。
（8） 交易稅費非正常負擔的交易；
（9） 其它非正常的交易。
將各特殊因素對地價的影響程度求和，得出宗地情況指數(shù)，再按公式計算。 交易情況修正公式為：
VE=V0×Ep/EE （14）
式中：VE：情況修正后的比較實例價格
V0：情況修正前比較實例價格
Ep：待估宗地情況指數(shù)
EE：比較實例宗地情況指數(shù)
5.2.7 估價期日修正
估價期日修正是將比較實例在其成交日期的價格調(diào)整為估價期日的價格。主要用地價指數(shù)進行修正。修正公式為：
VE=V0×Q/Q0 （15）
式中：VE：估價期日宗地價格
V0：交易期日宗地價格
Q：估價期日地價指數(shù)
Q0：交易期日地價指數(shù)
5.2.8 區(qū)域因素修正
區(qū)域因素修正是將比較實例在其外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價格。
區(qū)域因素修正的主要因子有商業(yè)繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地使用限制、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。不同用途的土地，影響其價格的區(qū)域因子不同，區(qū)域因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定?？荚嚧笳?。將區(qū)域因素中的各因子對地價的影響程度求和，得出區(qū)域因素條件指數(shù)，再按公式計算。修正公式為：
VE=V0×DP/DE （16）
式中： VE：區(qū)域因素修正后的比較實例價格
V0：區(qū)域因素修正前比較實例價格
DP：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
DE：比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
5.2.9 個別因素修正
個別因素修正是將比較實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀況下的價格。
個別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件等。個別因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。將個別因素中的各因子對地價的影響程度求和，得出個別因素條件指數(shù)，再按公式計算。修正公式為：
VE=V0×SP/SE （17）
式中：VE：個別因素修正后的比較實例價格
V0：個別因素修正前比較實例價格
SP：待估宗地個別因素條件指數(shù)
SE：比較實例宗地個別因素條件指數(shù)
5.2.10 土地使用年期等修正
土地使用年期修正是將各比較實例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而對價格帶來的影響。修正公式為：
Vt=V0×K (17)
式中： Vt：年期修正后宗地價格
V0：年期修正前比較實例價格
K：年期修正系數(shù)
K＝[1－1／（1＋r）m]/[ 1－1／（1＋r）n] （18）
式中： r:土地還原利率
m:待估宗地的使用年期
n:比較實例的使用年期
除進行上述幾項修正外，還應(yīng)根據(jù)比較實例與待估宗地的條件差異進行其它必要的修正，如容積率修正等。
5.2.11 比準價格確定
所選取的若干個比較實例價格經(jīng)過上述各項比較修正后，可選用下列方法之一計算綜合結(jié)果，作為比準價格：
（1）簡單算術(shù)平均法。
（2）加權(quán)算術(shù)平均法。
（3）中位數(shù)法。
（4）眾數(shù)法。
5.2.12 適用范圍
市場比較法主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達，有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū)。市場比較法除可直接用于評估土地的價格或價值外，還可用于其它估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。
市場比較法，就是指與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。
市場比較法是房地產(chǎn)估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實際的估價方法。
選用市場比較法，必須的前提條件是：
1、需要一個充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)交易越頻繁，與估價對象相類似房地產(chǎn)的價格越容易獲得；
2、參照物及估價對象可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。運用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的參照物。與估價對象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對類似房地產(chǎn)參照物進行修正調(diào)整，其修正調(diào)整的指標、參數(shù)等資料的獲取和準確性，是決定市場比較法運用與否的關(guān)鍵。
市場比較法估價步驟為：
1、收集交易實例；
2、選取可比實例；
3、建立價格可比基礎(chǔ)；
4、進行交易情況修正；
5、進行交易日期修正；
6、進行區(qū)域因素修正；
7、進行個別因素修正；
8、進行容積率和土地使用年期修正；
9、求出比準價格；
10、對若干個比較實例的比準價格，用統(tǒng)計學方法求待估房地產(chǎn)的評估價格。
市場比較法正是以替代原理為主要依據(jù)，具體原理如下：
交易實例1→ 修正
交易實例2→〓待評估土地 → 待評估土地價格
交易實例3→
市場比較法正是以替代原理為主要依據(jù),所以具有實現(xiàn)性和說服力.
5.2.1 基本公式
以市場比較法評估土地價格用以下公式：
V＝VB×A×B×D×E （13）
式中：V：待估宗地價格；
VB：比較實例價格；
A：待估宗地情況指數(shù)／比較實例宗地情況指數(shù)
＝正常情況指數(shù)／比較實例宗地情況指數(shù)
B：待估宗地估價期日地價指數(shù)／比較實例宗地交易日期地價指數(shù)
D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
E：待估宗地個別因素條件指數(shù)／比較實例宗地個別因素條件指數(shù)
5.2.2 程序
（1） 收集宗地交易實例；
（2） 確定比較實例；
（3） 建立價格可比基礎(chǔ)；
（4） 進行交易情況修正；
（5） 進行估價期日修正；
（6） 進行區(qū)域因素修正；
（7） 進行個別因素修正；
（8） 進行使用年期等修正；
（9） 求出比準價格。
5.2.3 收集宗地交易實例
資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時間、雙方當事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區(qū)域和個別因素、土地價格等。
5.2.4 確定比較實例
要求選取三個以上的比較實例。比較實例應(yīng)選擇與估價期日最接近，與估價宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常交易實例。
5.2.5 建立價格可比基礎(chǔ)
各比較實例應(yīng)在以下方面統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。
5.2.6 交易情況修正
交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格。
交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列9種：
（1） 有利害關(guān)系人之間的交易；
（2） 急于出售或者購買情況下的交易；的美女編輯們
（3） 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；
（4） 交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易；
（5） 交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；
（6） 相鄰地塊的合并交易。
（7） 特殊方式的交易。
（8） 交易稅費非正常負擔的交易；
（9） 其它非正常的交易。
將各特殊因素對地價的影響程度求和，得出宗地情況指數(shù)，再按公式計算。 交易情況修正公式為：
VE=V0×Ep/EE （14）
式中：VE：情況修正后的比較實例價格
V0：情況修正前比較實例價格
Ep：待估宗地情況指數(shù)
EE：比較實例宗地情況指數(shù)
5.2.7 估價期日修正
估價期日修正是將比較實例在其成交日期的價格調(diào)整為估價期日的價格。主要用地價指數(shù)進行修正。修正公式為：
VE=V0×Q/Q0 （15）
式中：VE：估價期日宗地價格
V0：交易期日宗地價格
Q：估價期日地價指數(shù)
Q0：交易期日地價指數(shù)
5.2.8 區(qū)域因素修正
區(qū)域因素修正是將比較實例在其外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價格。
區(qū)域因素修正的主要因子有商業(yè)繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地使用限制、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。不同用途的土地，影響其價格的區(qū)域因子不同，區(qū)域因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定?？荚嚧笳?。將區(qū)域因素中的各因子對地價的影響程度求和，得出區(qū)域因素條件指數(shù)，再按公式計算。修正公式為：
VE=V0×DP/DE （16）
式中： VE：區(qū)域因素修正后的比較實例價格
V0：區(qū)域因素修正前比較實例價格
DP：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
DE：比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
5.2.9 個別因素修正
個別因素修正是將比較實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀況下的價格。
個別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件等。個別因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。將個別因素中的各因子對地價的影響程度求和，得出個別因素條件指數(shù)，再按公式計算。修正公式為：
VE=V0×SP/SE （17）
式中：VE：個別因素修正后的比較實例價格
V0：個別因素修正前比較實例價格
SP：待估宗地個別因素條件指數(shù)
SE：比較實例宗地個別因素條件指數(shù)
5.2.10 土地使用年期等修正
土地使用年期修正是將各比較實例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而對價格帶來的影響。修正公式為：
Vt=V0×K (17)
式中： Vt：年期修正后宗地價格
V0：年期修正前比較實例價格
K：年期修正系數(shù)
K＝[1－1／（1＋r）m]/[ 1－1／（1＋r）n] （18）
式中： r:土地還原利率
m:待估宗地的使用年期
n:比較實例的使用年期
除進行上述幾項修正外，還應(yīng)根據(jù)比較實例與待估宗地的條件差異進行其它必要的修正，如容積率修正等。
5.2.11 比準價格確定
所選取的若干個比較實例價格經(jīng)過上述各項比較修正后，可選用下列方法之一計算綜合結(jié)果，作為比準價格：
（1）簡單算術(shù)平均法。
（2）加權(quán)算術(shù)平均法。
（3）中位數(shù)法。
（4）眾數(shù)法。
5.2.12 適用范圍
市場比較法主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達，有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū)。市場比較法除可直接用于評估土地的價格或價值外，還可用于其它估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。