某公司于1998年10月通過出讓方式獲得一宗5000平方米土地的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于1999年10月動(dòng)工興建一座鋼混結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設(shè)資金緊張，該公司擬于2000年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評估價(jià)的70％貸款，請問該公司可貸多少款?
項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下：
(1)該大樓1～3層為商場，建筑面積為3000平方米，4-15層為辦公樓。
(2)大樓開發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60％，第二年投入40％。
(3)大樓建成后該公司計(jì)劃自留2000平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營，預(yù)計(jì)商場與辦公樓的出租率分別為90％和80％。
目前同類建筑物的建安綜合造價(jià)為每建筑平方米3000元，同類物業(yè)的商場市場租金水平每月為300元／平方米，辦公樓市場租金水平每月為150元／平方米。
(4)經(jīng)過調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營費(fèi)用中管理費(fèi)為年租金的10％，維修費(fèi)為租金的8％，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的2％0，稅金為年租金的12％；項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30％；建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為2％。另外，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8％，綜合還原率為10％，銀行貸款利息率為10％。
(一)審題
(1)明確估價(jià)對象，正確選擇方法。本題名義上估算貸款，實(shí)際上是計(jì)算地價(jià)，對象是有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格。由于涉及到房地產(chǎn)出租經(jīng)營，存有收益，以及經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)建成綜合樓，需要倒算地價(jià)，因此，應(yīng)考慮收益還原法和剩余法的結(jié)合使用。
(2)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。本題的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2000年10月，距土地經(jīng)出讓取得的時(shí)間間隔有2年，剩余土地使用年限為48年。
(3)明確價(jià)格類型。由于需估算的貸款和總地價(jià)對應(yīng)，因此，在估算過程中，除了需要估算單位面積地價(jià)外，最終結(jié)果應(yīng)體現(xiàn)出土地使用權(quán)年限為48年的總地價(jià)及相應(yīng)推算的貸款額。
(4)了解資料內(nèi)容。題中給出的信息交錯(cuò)在一起，審題時(shí)應(yīng)注意分類。有關(guān)信息包括：①土地及其地上建筑物的信息，如土地面積、土地取得時(shí)間、土地出讓年限、容積率、物業(yè)分割情況、建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限等；②市場上同類物業(yè)經(jīng)營信息，如租金水平、出租經(jīng)營費(fèi)用等；③房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)信息，如建安綜合造價(jià)、開發(fā)周期、分期投入情況等；④其他信息，如土地還原率、綜合還原率、利息率等。在解題過程中，一些參數(shù)(如建筑面積、相應(yīng)的商場、辦公樓面積分?jǐn)偟?必須通過指標(biāo)換算才可能取得，一些信息(如計(jì)劃自留2000平方米作辦公用房使用等)往往產(chǎn)生迷惑作用，因此，需要對信息進(jìn)行分析歸類，根據(jù)答題要求，逐步處理。
(二)解題思路與方法選擇
1．方法選擇
估價(jià)對象為一宗正在建設(shè)中的房地產(chǎn)，并將通過出租經(jīng)營的方式產(chǎn)生收益，而要求評估的是包含在整個(gè)房地產(chǎn)中的有一定使用年期的土地使用權(quán)價(jià)格，進(jìn)而推算由此可以得到的貸款額度。有收益的房地產(chǎn)估價(jià)適合采用收益還原法，而在建設(shè)中的土地價(jià)格也適合采用剩余法。在這種情況下，必須注意審題，對方法選擇作出判斷，主要依據(jù)是假定僅采用一種方法估價(jià)是否可行，否則應(yīng)考慮兩種方法的綜合應(yīng)用。在本題中，若只用收益還原法，難于估算建筑物年純收益等；若只用剩余法，房地合一的價(jià)格無法直接得到。因此，必須考慮收益還原法和剩余法的共同使用。
2．解題思路
(1)運(yùn)用收益還原法估算房地合一的房地產(chǎn)價(jià)格。
(2)運(yùn)用剩余法估算土地價(jià)格。
(3)根據(jù)題目提供的貸款要求推算可以貸款的額度。
(三)公式與計(jì)算步驟
1．本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式
(1)收益還原法涉及的主要公式：
年房地純收益=年出租總收入－年房地費(fèi)用
式中：年出租總收人=商場年出租總收人+辦公樓年出租總收入
年房地費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+折舊
式中：年折舊=建安造價(jià)÷按土地剩余使用年限計(jì)算的折舊期
采用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格公式：
P=a/r[1-1/（！+r）n]
式中：P為房地產(chǎn)價(jià)格，a為年房地純收益，r為綜合還原率，n為使用年期。
(2)剩余法涉及的主要公式：
地價(jià)=房地產(chǎn)價(jià)格－總建筑成本－利息－利潤
(3)可抵押貸款額計(jì)算涉及的主要公式：
可抵押貸款額=地價(jià)×可貸款比例
2．計(jì)算步驟
(1)用收益還原法測算房地產(chǎn)總價(jià)
●計(jì)算年出租總收入
在計(jì)算年出租總收入時(shí)，應(yīng)明確：①房地產(chǎn)的總建筑面積以及不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)面積分割情況；②辦公樓自留使用部分應(yīng)按市價(jià)計(jì)算虛擬其出租收入；③對與出租收入有關(guān)的各項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)用。
房地產(chǎn)總建筑面積=土地面積×容積率=5000×3
=15000(平方米)
商場建筑面積=3000(平方米)
辦公樓建筑面積=15000－3000
=12000(平方米)
商場年出租收入=300×3000×12×90％
=9720000(元)=972(萬元)
辦公樓年出租收入=150×12000×12×80％=17280000(元)=1728(萬元)
年出租總收入=商場年出租收入+辦公樓年出租收入
=972+1728=2700(萬元)
●計(jì)算年房地費(fèi)用
年管理費(fèi)=年租金×10％=2700×10％=270(萬元)
年維修費(fèi)=年租金× 8％=2700× 8％=216(萬元)
年保險(xiǎn)費(fèi)=建安造價(jià)×2‰=3000×(3× 5000) ×2‰=90000(元)=9(萬元)
年稅金=年租金×12％=324(萬元)
年折舊=建安造價(jià)÷47=4500÷47=95．74(萬元)
在這一步驟中需要注意，該房地產(chǎn)建成并投入經(jīng)營使用的時(shí)間為2001年10月，此時(shí)距通過出讓方式取得土地使用權(quán)的時(shí)間已歷經(jīng)
3年，故在2001年10月這一時(shí)點(diǎn)上的剩余土地使用年限為47年，雖然題目給出的建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，但按照有關(guān)法律規(guī)定，實(shí)際建筑物的可使用年限為47年，并且整個(gè)建筑物投資必須在可使用期內(nèi)全部收回。
年房地費(fèi)用合計(jì)：270+216+9+324+95．74=914．74(萬元)
●計(jì)算年房地純收益
年房地純收益：年出租總收入－年房地費(fèi)用
=2700－914．74=1785．26(萬元)
●計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)
假設(shè)戶為房地產(chǎn)價(jià)格，a為年房地純收益，r為綜合還原率，n為使用年期。則根據(jù)有限年收益法的計(jì)算公式，有：
P=a÷r[1－1/(1+r)n]
在本題中，還原率為綜合還原率(10％)，項(xiàng)目建成后使用年限應(yīng)和剩余土地使用年限一致，為50－3=47年
根據(jù)已知條件，有：P=1785．26/10%×[1－1/(1+10%)47]=17650．18(萬元)
(2)應(yīng)用剩余法計(jì)算地價(jià)
●計(jì)算總建筑成本
根據(jù)已知條件，有：
項(xiàng)目總建筑成本=項(xiàng)目建筑面積×建安綜合造價(jià)
=3000×15000=45000000(元)=4500(萬元)
●計(jì)算利息
在計(jì)算時(shí)需要考慮購地款、第一年開發(fā)投入、第二年開發(fā)投入等利息。假設(shè)：地價(jià)為v，銀行貸款利率為10％，則利息為：
v×[(1+10％)3－1]+4500×60％×[(1+10％)1.5－1]+4500×40％×[(1十10％)0.5－1]=0．33v十414．96+87．86=0．33v十502．82(萬元)
在此應(yīng)當(dāng)注意，從土地出讓取得到開發(fā)建設(shè)完成經(jīng)過3年時(shí)間，故地價(jià)計(jì)息周期為3年；而開發(fā)建設(shè)到完成是2年時(shí)間，其中第一年投入60％，第二年投入40％，往往假定在相應(yīng)年度內(nèi)均勻投入，則相當(dāng)于第一年投入集中發(fā)生在第一年年中，第二年投入則集中發(fā)生在第二年年中，故二者距開發(fā)建設(shè)完成時(shí)間分別為1．5年和0．5年。
●計(jì)算利潤
利潤=建安造價(jià)×項(xiàng)目投資回報(bào)率=4500× 30％=1350(萬元)
●計(jì)算地價(jià)
根據(jù)公式：
地價(jià)=房地產(chǎn)價(jià)格－總建筑成本－利息－利潤
v=17650．18－4500－0．33v－502．82－1350
=8494．26(萬元)
該地價(jià)為50年期土地使用權(quán)價(jià)格。而考慮估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2000年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要進(jìn)行年期修正，故估價(jià)時(shí)點(diǎn)的地價(jià)為：
8494．26×[1-1/(1+8%)48]/ [1-1/(1+8%)50]=8463.47(萬元)
(3)計(jì)算可抵押貸款額
可抵押貸款額；地價(jià)×70％=8463．47×70％=5924．43(萬元)
(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析
1．試題難點(diǎn)
(1)方法的綜合應(yīng)用。本題涉及到收益還原法和剩余法的綜合應(yīng)用，因此在解題時(shí)，必須牢記各種地價(jià)評估方法的操作步驟，并且能對計(jì)算步驟作簡要說明，答題時(shí)按順序進(jìn)行，避免跳步被扣分。
(2)信息的龐雜與取舍。由于作為綜合計(jì)算題命題，內(nèi)容覆蓋面廣，提供的信息有交叉，需要根據(jù)題目要求并結(jié)合必要的法律法規(guī)作出判斷，如自有辦公用房是否要虛擬作為有收益的辦公用房，建筑物年折舊額的計(jì)算如何考慮建筑物自身的經(jīng)濟(jì)耐用年限和土地使用年限的關(guān)系，等等。
(3)有關(guān)假設(shè)前提和相關(guān)時(shí)點(diǎn)、年限的確定。本題是為抵押目的而評估在建工程中的土地使用權(quán)價(jià)格，涉及到針對這一目的的估價(jià)原則和前提假定。首先，從為抵押目的評估而言，通常遵循保守、謹(jǐn)慎原則，由于房地產(chǎn)尚未建成，有關(guān)土地投資中的利潤是否計(jì)入土地價(jià)格應(yīng)該慎重；其次，盡管本題僅應(yīng)用了收益還原法和剩余法，但是作為土地估價(jià)的基本原則之一——替代原則一直貫穿在估價(jià)過程中，實(shí)際上應(yīng)試者可以假定有一塊空地，除了土地使用年限為50年外，其他條件與本宗土地一致，包括土地取得、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程以及房地產(chǎn)經(jīng)營獲益方式都完全一致，而且這些假定應(yīng)符合市場的一般情況并保持不變，那么，應(yīng)試者則可以應(yīng)用常規(guī)的剩余法估價(jià)方法和步驟評估該塊空地在本題設(shè)定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)擁有50年使用年期的土地使用權(quán)價(jià)格，然后進(jìn)行必要的年期修正來評估待估宗地在本題要求的估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的相應(yīng)土地使用年期的地價(jià)；最后，對于在建工程的土地價(jià)格評估，可能涉及到減價(jià)或增價(jià)修正的情形，由于本題對此類條件沒有明確，只能暫且忽略。此外，本題的時(shí)點(diǎn)涉及到土地取得時(shí)點(diǎn)、開始動(dòng)工興建時(shí)點(diǎn)、土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)(即擬向銀行貸款時(shí)點(diǎn))，還隱含著開發(fā)建設(shè)完成投入經(jīng)營使用的時(shí)點(diǎn)；在相關(guān)利息計(jì)算時(shí)，還涉及假定第一年投入、第二年投入所集中發(fā)生的時(shí)點(diǎn)。相應(yīng)地，從土地使用年限和各類投資的計(jì)息年限上存在著多種情況，必須予以清楚的界定。所以建議應(yīng)試者在涉及到剩余法應(yīng)用的試題時(shí)，通過現(xiàn)金流量圖來表示各項(xiàng)收支的情況，以幫助答題。
(4)關(guān)于剩余法應(yīng)用中的銷售稅費(fèi)問題。對于出售型房地產(chǎn)，在應(yīng)用剩余法進(jìn)行估價(jià)扣除有關(guān)項(xiàng)目求取地價(jià)時(shí)，必須扣除相應(yīng)的銷售稅費(fèi)。由于本題作為出租經(jīng)營型房地產(chǎn)考慮，題目給定條件中也未涉及有關(guān)銷售稅費(fèi)因素，答題時(shí)可以不考慮這項(xiàng)因素。
(5)對土地使用權(quán)價(jià)格的年期修正。從本題估價(jià)時(shí)點(diǎn)到土地使用權(quán)到期時(shí)點(diǎn)相隔48年，需要進(jìn)行年期修正。
2．常見錯(cuò)誤分析
(1)審題不夠細(xì)致，方法選用不當(dāng)。由于信息量大且互相交織在一起，審題時(shí)容易只及一點(diǎn)，倉促選用單一方法來答題，往往出現(xiàn)“有頭無尾”的答案。
(2)基本概念不清。如建筑面積、土地面積和容積率的關(guān)系、建筑層數(shù)和建筑面積的關(guān)系比較混亂，導(dǎo)致分類物業(yè)面積分割錯(cuò)誤。
(3)指標(biāo)計(jì)算漏項(xiàng)。如某項(xiàng)物業(yè)年出租收入的計(jì)算缺少出租率或12個(gè)月等。
(4)計(jì)量單位不統(tǒng)一。常見的是金額計(jì)量單位萬元和元混用，造成計(jì)算結(jié)果偏差。
(5)關(guān)于辦公樓自留部分，在本題中要假設(shè)將其按出租方式經(jīng)營，并計(jì)算虛擬收入，否則可能造成漏算。
(6)計(jì)算折舊問題。雖然本題條件中建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，但受土地使用年限的影響，具體計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)按房地產(chǎn)建成后尚可使用年限47年計(jì)算。
(7)時(shí)點(diǎn)和有關(guān)年限的選用混亂。
(8)利息計(jì)算中，未注意涉及到的各項(xiàng)費(fèi)用和發(fā)生時(shí)點(diǎn)，或未采用動(dòng)態(tài)計(jì)息方法。
(9)未進(jìn)行剩余土地使用年期修正。
項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下：
(1)該大樓1～3層為商場，建筑面積為3000平方米，4-15層為辦公樓。
(2)大樓開發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60％，第二年投入40％。
(3)大樓建成后該公司計(jì)劃自留2000平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營，預(yù)計(jì)商場與辦公樓的出租率分別為90％和80％。
目前同類建筑物的建安綜合造價(jià)為每建筑平方米3000元，同類物業(yè)的商場市場租金水平每月為300元／平方米，辦公樓市場租金水平每月為150元／平方米。
(4)經(jīng)過調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營費(fèi)用中管理費(fèi)為年租金的10％，維修費(fèi)為租金的8％，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的2％0，稅金為年租金的12％；項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30％；建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為2％。另外，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8％，綜合還原率為10％，銀行貸款利息率為10％。
(一)審題
(1)明確估價(jià)對象，正確選擇方法。本題名義上估算貸款，實(shí)際上是計(jì)算地價(jià)，對象是有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格。由于涉及到房地產(chǎn)出租經(jīng)營，存有收益，以及經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)建成綜合樓，需要倒算地價(jià)，因此，應(yīng)考慮收益還原法和剩余法的結(jié)合使用。
(2)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。本題的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2000年10月，距土地經(jīng)出讓取得的時(shí)間間隔有2年，剩余土地使用年限為48年。
(3)明確價(jià)格類型。由于需估算的貸款和總地價(jià)對應(yīng)，因此，在估算過程中，除了需要估算單位面積地價(jià)外，最終結(jié)果應(yīng)體現(xiàn)出土地使用權(quán)年限為48年的總地價(jià)及相應(yīng)推算的貸款額。
(4)了解資料內(nèi)容。題中給出的信息交錯(cuò)在一起，審題時(shí)應(yīng)注意分類。有關(guān)信息包括：①土地及其地上建筑物的信息，如土地面積、土地取得時(shí)間、土地出讓年限、容積率、物業(yè)分割情況、建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限等；②市場上同類物業(yè)經(jīng)營信息，如租金水平、出租經(jīng)營費(fèi)用等；③房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)信息，如建安綜合造價(jià)、開發(fā)周期、分期投入情況等；④其他信息，如土地還原率、綜合還原率、利息率等。在解題過程中，一些參數(shù)(如建筑面積、相應(yīng)的商場、辦公樓面積分?jǐn)偟?必須通過指標(biāo)換算才可能取得，一些信息(如計(jì)劃自留2000平方米作辦公用房使用等)往往產(chǎn)生迷惑作用，因此，需要對信息進(jìn)行分析歸類，根據(jù)答題要求，逐步處理。
(二)解題思路與方法選擇
1．方法選擇
估價(jià)對象為一宗正在建設(shè)中的房地產(chǎn)，并將通過出租經(jīng)營的方式產(chǎn)生收益，而要求評估的是包含在整個(gè)房地產(chǎn)中的有一定使用年期的土地使用權(quán)價(jià)格，進(jìn)而推算由此可以得到的貸款額度。有收益的房地產(chǎn)估價(jià)適合采用收益還原法，而在建設(shè)中的土地價(jià)格也適合采用剩余法。在這種情況下，必須注意審題，對方法選擇作出判斷，主要依據(jù)是假定僅采用一種方法估價(jià)是否可行，否則應(yīng)考慮兩種方法的綜合應(yīng)用。在本題中，若只用收益還原法，難于估算建筑物年純收益等；若只用剩余法，房地合一的價(jià)格無法直接得到。因此，必須考慮收益還原法和剩余法的共同使用。
2．解題思路
(1)運(yùn)用收益還原法估算房地合一的房地產(chǎn)價(jià)格。
(2)運(yùn)用剩余法估算土地價(jià)格。
(3)根據(jù)題目提供的貸款要求推算可以貸款的額度。
(三)公式與計(jì)算步驟
1．本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式
(1)收益還原法涉及的主要公式：
年房地純收益=年出租總收入－年房地費(fèi)用
式中：年出租總收人=商場年出租總收人+辦公樓年出租總收入
年房地費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+折舊
式中：年折舊=建安造價(jià)÷按土地剩余使用年限計(jì)算的折舊期
采用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格公式：
P=a/r[1-1/（！+r）n]
式中：P為房地產(chǎn)價(jià)格，a為年房地純收益，r為綜合還原率，n為使用年期。
(2)剩余法涉及的主要公式：
地價(jià)=房地產(chǎn)價(jià)格－總建筑成本－利息－利潤
(3)可抵押貸款額計(jì)算涉及的主要公式：
可抵押貸款額=地價(jià)×可貸款比例
2．計(jì)算步驟
(1)用收益還原法測算房地產(chǎn)總價(jià)
●計(jì)算年出租總收入
在計(jì)算年出租總收入時(shí)，應(yīng)明確：①房地產(chǎn)的總建筑面積以及不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)面積分割情況；②辦公樓自留使用部分應(yīng)按市價(jià)計(jì)算虛擬其出租收入；③對與出租收入有關(guān)的各項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)用。
房地產(chǎn)總建筑面積=土地面積×容積率=5000×3
=15000(平方米)
商場建筑面積=3000(平方米)
辦公樓建筑面積=15000－3000
=12000(平方米)
商場年出租收入=300×3000×12×90％
=9720000(元)=972(萬元)
辦公樓年出租收入=150×12000×12×80％=17280000(元)=1728(萬元)
年出租總收入=商場年出租收入+辦公樓年出租收入
=972+1728=2700(萬元)
●計(jì)算年房地費(fèi)用
年管理費(fèi)=年租金×10％=2700×10％=270(萬元)
年維修費(fèi)=年租金× 8％=2700× 8％=216(萬元)
年保險(xiǎn)費(fèi)=建安造價(jià)×2‰=3000×(3× 5000) ×2‰=90000(元)=9(萬元)
年稅金=年租金×12％=324(萬元)
年折舊=建安造價(jià)÷47=4500÷47=95．74(萬元)
在這一步驟中需要注意，該房地產(chǎn)建成并投入經(jīng)營使用的時(shí)間為2001年10月，此時(shí)距通過出讓方式取得土地使用權(quán)的時(shí)間已歷經(jīng)
3年，故在2001年10月這一時(shí)點(diǎn)上的剩余土地使用年限為47年，雖然題目給出的建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，但按照有關(guān)法律規(guī)定，實(shí)際建筑物的可使用年限為47年，并且整個(gè)建筑物投資必須在可使用期內(nèi)全部收回。
年房地費(fèi)用合計(jì)：270+216+9+324+95．74=914．74(萬元)
●計(jì)算年房地純收益
年房地純收益：年出租總收入－年房地費(fèi)用
=2700－914．74=1785．26(萬元)
●計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)
假設(shè)戶為房地產(chǎn)價(jià)格，a為年房地純收益，r為綜合還原率，n為使用年期。則根據(jù)有限年收益法的計(jì)算公式，有：
P=a÷r[1－1/(1+r)n]
在本題中，還原率為綜合還原率(10％)，項(xiàng)目建成后使用年限應(yīng)和剩余土地使用年限一致，為50－3=47年
根據(jù)已知條件，有：P=1785．26/10%×[1－1/(1+10%)47]=17650．18(萬元)
(2)應(yīng)用剩余法計(jì)算地價(jià)
●計(jì)算總建筑成本
根據(jù)已知條件，有：
項(xiàng)目總建筑成本=項(xiàng)目建筑面積×建安綜合造價(jià)
=3000×15000=45000000(元)=4500(萬元)
●計(jì)算利息
在計(jì)算時(shí)需要考慮購地款、第一年開發(fā)投入、第二年開發(fā)投入等利息。假設(shè)：地價(jià)為v，銀行貸款利率為10％，則利息為：
v×[(1+10％)3－1]+4500×60％×[(1+10％)1.5－1]+4500×40％×[(1十10％)0.5－1]=0．33v十414．96+87．86=0．33v十502．82(萬元)
在此應(yīng)當(dāng)注意，從土地出讓取得到開發(fā)建設(shè)完成經(jīng)過3年時(shí)間，故地價(jià)計(jì)息周期為3年；而開發(fā)建設(shè)到完成是2年時(shí)間，其中第一年投入60％，第二年投入40％，往往假定在相應(yīng)年度內(nèi)均勻投入，則相當(dāng)于第一年投入集中發(fā)生在第一年年中，第二年投入則集中發(fā)生在第二年年中，故二者距開發(fā)建設(shè)完成時(shí)間分別為1．5年和0．5年。
●計(jì)算利潤
利潤=建安造價(jià)×項(xiàng)目投資回報(bào)率=4500× 30％=1350(萬元)
●計(jì)算地價(jià)
根據(jù)公式：
地價(jià)=房地產(chǎn)價(jià)格－總建筑成本－利息－利潤
v=17650．18－4500－0．33v－502．82－1350
=8494．26(萬元)
該地價(jià)為50年期土地使用權(quán)價(jià)格。而考慮估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2000年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要進(jìn)行年期修正，故估價(jià)時(shí)點(diǎn)的地價(jià)為：
8494．26×[1-1/(1+8%)48]/ [1-1/(1+8%)50]=8463.47(萬元)
(3)計(jì)算可抵押貸款額
可抵押貸款額；地價(jià)×70％=8463．47×70％=5924．43(萬元)
(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析
1．試題難點(diǎn)
(1)方法的綜合應(yīng)用。本題涉及到收益還原法和剩余法的綜合應(yīng)用，因此在解題時(shí)，必須牢記各種地價(jià)評估方法的操作步驟，并且能對計(jì)算步驟作簡要說明，答題時(shí)按順序進(jìn)行，避免跳步被扣分。
(2)信息的龐雜與取舍。由于作為綜合計(jì)算題命題，內(nèi)容覆蓋面廣，提供的信息有交叉，需要根據(jù)題目要求并結(jié)合必要的法律法規(guī)作出判斷，如自有辦公用房是否要虛擬作為有收益的辦公用房，建筑物年折舊額的計(jì)算如何考慮建筑物自身的經(jīng)濟(jì)耐用年限和土地使用年限的關(guān)系，等等。
(3)有關(guān)假設(shè)前提和相關(guān)時(shí)點(diǎn)、年限的確定。本題是為抵押目的而評估在建工程中的土地使用權(quán)價(jià)格，涉及到針對這一目的的估價(jià)原則和前提假定。首先，從為抵押目的評估而言，通常遵循保守、謹(jǐn)慎原則，由于房地產(chǎn)尚未建成，有關(guān)土地投資中的利潤是否計(jì)入土地價(jià)格應(yīng)該慎重；其次，盡管本題僅應(yīng)用了收益還原法和剩余法，但是作為土地估價(jià)的基本原則之一——替代原則一直貫穿在估價(jià)過程中，實(shí)際上應(yīng)試者可以假定有一塊空地，除了土地使用年限為50年外，其他條件與本宗土地一致，包括土地取得、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程以及房地產(chǎn)經(jīng)營獲益方式都完全一致，而且這些假定應(yīng)符合市場的一般情況并保持不變，那么，應(yīng)試者則可以應(yīng)用常規(guī)的剩余法估價(jià)方法和步驟評估該塊空地在本題設(shè)定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)擁有50年使用年期的土地使用權(quán)價(jià)格，然后進(jìn)行必要的年期修正來評估待估宗地在本題要求的估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的相應(yīng)土地使用年期的地價(jià)；最后，對于在建工程的土地價(jià)格評估，可能涉及到減價(jià)或增價(jià)修正的情形，由于本題對此類條件沒有明確，只能暫且忽略。此外，本題的時(shí)點(diǎn)涉及到土地取得時(shí)點(diǎn)、開始動(dòng)工興建時(shí)點(diǎn)、土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)(即擬向銀行貸款時(shí)點(diǎn))，還隱含著開發(fā)建設(shè)完成投入經(jīng)營使用的時(shí)點(diǎn)；在相關(guān)利息計(jì)算時(shí)，還涉及假定第一年投入、第二年投入所集中發(fā)生的時(shí)點(diǎn)。相應(yīng)地，從土地使用年限和各類投資的計(jì)息年限上存在著多種情況，必須予以清楚的界定。所以建議應(yīng)試者在涉及到剩余法應(yīng)用的試題時(shí)，通過現(xiàn)金流量圖來表示各項(xiàng)收支的情況，以幫助答題。
(4)關(guān)于剩余法應(yīng)用中的銷售稅費(fèi)問題。對于出售型房地產(chǎn)，在應(yīng)用剩余法進(jìn)行估價(jià)扣除有關(guān)項(xiàng)目求取地價(jià)時(shí)，必須扣除相應(yīng)的銷售稅費(fèi)。由于本題作為出租經(jīng)營型房地產(chǎn)考慮，題目給定條件中也未涉及有關(guān)銷售稅費(fèi)因素，答題時(shí)可以不考慮這項(xiàng)因素。
(5)對土地使用權(quán)價(jià)格的年期修正。從本題估價(jià)時(shí)點(diǎn)到土地使用權(quán)到期時(shí)點(diǎn)相隔48年，需要進(jìn)行年期修正。
2．常見錯(cuò)誤分析
(1)審題不夠細(xì)致，方法選用不當(dāng)。由于信息量大且互相交織在一起，審題時(shí)容易只及一點(diǎn)，倉促選用單一方法來答題，往往出現(xiàn)“有頭無尾”的答案。
(2)基本概念不清。如建筑面積、土地面積和容積率的關(guān)系、建筑層數(shù)和建筑面積的關(guān)系比較混亂，導(dǎo)致分類物業(yè)面積分割錯(cuò)誤。
(3)指標(biāo)計(jì)算漏項(xiàng)。如某項(xiàng)物業(yè)年出租收入的計(jì)算缺少出租率或12個(gè)月等。
(4)計(jì)量單位不統(tǒng)一。常見的是金額計(jì)量單位萬元和元混用，造成計(jì)算結(jié)果偏差。
(5)關(guān)于辦公樓自留部分，在本題中要假設(shè)將其按出租方式經(jīng)營，并計(jì)算虛擬收入，否則可能造成漏算。
(6)計(jì)算折舊問題。雖然本題條件中建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，但受土地使用年限的影響，具體計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)按房地產(chǎn)建成后尚可使用年限47年計(jì)算。
(7)時(shí)點(diǎn)和有關(guān)年限的選用混亂。
(8)利息計(jì)算中，未注意涉及到的各項(xiàng)費(fèi)用和發(fā)生時(shí)點(diǎn)，或未采用動(dòng)態(tài)計(jì)息方法。
(9)未進(jìn)行剩余土地使用年期修正。