計算題
M公司于2002年11月1日以13428萬元在A市購買了一棟寫字樓，總建筑面積為15000平方米，占用土地面積12480平方米，該寫字樓除10000平方米自用外，其余部分用于出租。2004年11月1日，M公司為核實資產(chǎn)，需對該土地使用權價格進行評估。
經(jīng)調(diào)查，該寫字樓所占土地為2000年11月1日取得的國有出讓土地，出讓年期為50年，寫字樓于2001年11月1日建成，當時建筑造價為每建筑平方米2300元，房屋耐用年限為60年，殘值率為2％。該寫字樓現(xiàn)時出租部分的月租金為每建筑平方米60元，比市場同類物業(yè)平均月租金低5元，市場平均空置率為10％，出租經(jīng)營過程中的營業(yè)稅為年租金的5％，維修費為重置價的2％，管理費為年租金的3％(以實有建筑面積計算，不考慮空置)，年保險費為重置價的0．2％，房產(chǎn)稅為原造價70％的1．2％。目前該類物業(yè)的建筑造價為每平方米2500元，房屋還原利率及土地還原利率分別為8％和6％。請根據(jù)上述資料測算該土地于2004年11月1日的單位面積地價和總地價。
(一)審題
(1)明確題目要求。本題要求得到待估宗地在估價期日的單位地價和總地價，即要求計算兩種形式的土地價格。
(2)梳理有關資料?？蓪㈩}目提供資料分為兩類：一是有關估價對象資料，審題時需留意估價期日、估價對象范圍(是否含地上建筑物)、權利狀況、土地出讓時間及出讓年期等地價影響因素；二是市場調(diào)查資料，該類資料是解題的基礎，也是選擇方法的主要依據(jù)。本題主要給出了同類物業(yè)的客觀收益和運營費用，建筑物的重置價格等資料，審題時需留意所給資料的具體說明；還要注意題目中給出了哪兩種還原率，這對確定解題思路至關重要。
(3)審查關鍵內(nèi)容，考慮資料取舍。本題所給資料較多，既有房屋實際造價，又有房屋重置價格；既有寫字樓的實際租金，又有市場客觀租金。審題時要考慮哪些資料能用，哪些資料不能用，做出初步判斷。另外，本題對各項出租費用(如管理費、保險費、房產(chǎn)稅等)的費率取值基數(shù)作了詳細說明，審題時應注意。
(二)解題思路與方法選擇
1．方法選擇
本題提供了寫字樓的客觀收益和運營費用，建筑物重置價格，房屋還原率、土地還原率等相關參數(shù)，可采用收益還原法評估。
2．解題思路
由于題目中并未直接給出土地的收益費用資料，需從房地純收益中剝離出土地純收益，再采用適當?shù)氖找孢€原法公式計算土地價格。具體思路為：①從房地總收益中扣除房地總費用得到房地純收益；②根據(jù)房屋重置價格計算房屋現(xiàn)值，結合房屋還原率計算房屋純收益；③從房地純收益中扣除房屋純收益得到土地純收益；④根據(jù)土地純收益、土地還原率計算剩余使用年限下的土地收益價格。
(三)公式與計算步驟
1．適用公式
土地價格=土地純收益／土地還原率×[1—1／(1+土地還原率)土地收益年期]
土地純收益=房地純收益—房屋純收益
房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率
2．計算步驟
(1)選擇計算方法。根據(jù)題意，估價對象為有收益土地，適用于收益還原法評估。
(2)計算房地年總收益。采用客觀租金，寫字樓自用部分也應計算收益。即
房地建筑面積月租金=60+5=65(元／平方米)
房地年總收益=建筑面積月租金×月份數(shù)×建筑面積×(1-空置率)
=65 × 12 × 15000 ×(1-10％)=1053(萬元)
(3)計算房地年總費用：
年營業(yè)稅=房地年總收益× 5％=1053 × 5％=52．65(萬元)
年管理費=房地實有建筑面積年總租金× 3％
=65 × 12 × 15000× 3％=35．1(萬元)
年維修費=重置價× 2％=2500 ×15000 ×2％=75(萬元)
年保險費=重置價×0．2％=2500 ×15000 ×0．2％=7．5(萬元)
年房產(chǎn)稅=原造價× 70％×1．2％=2300 ×15000× 70％×1．2％=28．98(萬元)
(這里取原造價，即2300元／平方米)
房屋年折舊費=(房屋重置價—殘值)／49
=(2500—0)／49 ×15000=76．53(萬元)(殘值為零)
房地年總費用=營業(yè)稅+管理費+維修費+保險費+房產(chǎn)稅+房屋年折舊費
=52．65+35．1+75+7．5+28．98+76．53=275．76(萬元)
(4)計算房地年純收益：
房地年純收益=總收益—總費用=1053—275．76=777．24(萬元)
(5)計算房屋現(xiàn)值：
房屋現(xiàn)值=房屋重置價—房屋年折舊費X已使用年期
=2500 × 15000—76．53×3=3520．41(萬元)
(6)計算房屋年純收益：
房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率
=3520．41 × 8％=281．63(萬元)
(7)計算土地年純收益：
土地年純收益=房地年純收益—房屋年純收益
=1053—275．76—281．63
=495．61(萬元)
(8)計算2004年11月1日的土地使用權價格：
土地使用權價格=土地年純收益／土地還原率× 11—1／(1+土地還原率)n]
=495．61／6％× [1—1／(1+6％)46]=7694(萬元)
單位面積地價=76940000÷12480
=6165(元／平方米)
(四)難點與常見錯誤分析
1．試題難點
本題的難點主要體現(xiàn)在兩個方面：
(1)資料選用。①題目中分別給出了寫字樓的實際租金和市場租金，房屋建造時的實際造價和估價期日的客觀造價，應試者需根據(jù)收益還原法原理，從中選取恰當?shù)臄?shù)據(jù)用于計算；②根據(jù)題意，寫字樓除10000平方米自用外，其余部分用于出租，自用部分是否計算收益是本題的一個難點。
(2)房屋折舊的計算。如果不考慮土地使用年期的影響，房屋折舊年限通常采用房屋經(jīng)濟耐用年限。但當房屋的經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限而結束時，考慮到現(xiàn)行法律對土地使用年期屆滿的有關規(guī)定，房屋折舊年限應從房屋建成年月起計至土地使用年期屆滿為止，且不計殘值，這一點應試者很容易忽略。
2．常見錯誤分析
(1)解題步驟不清或缺少某些步驟。如缺少方法選擇說明、缺少算式等。
(2)房地年總收益計算錯誤。①在計算房地總收益時，錯誤地選用了實際租金，或將月租金當作了年租金；②未計算寫字樓自用部分的收益；③未考慮寫字樓的正?？罩玫?。
(3)房地年費用計算錯誤。①計算管理費時誤扣了空置建筑面積；②計算房產(chǎn)稅時誤用了重置價乘以相應稅率；③計算房屋年折舊額時，未考慮土地使用年期的影響等。
(4)房屋現(xiàn)值計算錯誤。計算房屋現(xiàn)值時，錯將房屋的原造價當作了重置價。
(5)土地收益年期確定錯誤。土地收益年期誤用了土地出讓年期50年或房屋折舊年期49年，正確的應從估價期日開始計算，至土地使用年期屆滿為止，應為46年。
(6)地價結果不符合題目要求，只計算了土地單位面積價格或總價格中的一種。
M公司于2002年11月1日以13428萬元在A市購買了一棟寫字樓，總建筑面積為15000平方米，占用土地面積12480平方米，該寫字樓除10000平方米自用外，其余部分用于出租。2004年11月1日，M公司為核實資產(chǎn)，需對該土地使用權價格進行評估。
經(jīng)調(diào)查，該寫字樓所占土地為2000年11月1日取得的國有出讓土地，出讓年期為50年，寫字樓于2001年11月1日建成，當時建筑造價為每建筑平方米2300元，房屋耐用年限為60年，殘值率為2％。該寫字樓現(xiàn)時出租部分的月租金為每建筑平方米60元，比市場同類物業(yè)平均月租金低5元，市場平均空置率為10％，出租經(jīng)營過程中的營業(yè)稅為年租金的5％，維修費為重置價的2％，管理費為年租金的3％(以實有建筑面積計算，不考慮空置)，年保險費為重置價的0．2％，房產(chǎn)稅為原造價70％的1．2％。目前該類物業(yè)的建筑造價為每平方米2500元，房屋還原利率及土地還原利率分別為8％和6％。請根據(jù)上述資料測算該土地于2004年11月1日的單位面積地價和總地價。
(一)審題
(1)明確題目要求。本題要求得到待估宗地在估價期日的單位地價和總地價，即要求計算兩種形式的土地價格。
(2)梳理有關資料?？蓪㈩}目提供資料分為兩類：一是有關估價對象資料，審題時需留意估價期日、估價對象范圍(是否含地上建筑物)、權利狀況、土地出讓時間及出讓年期等地價影響因素；二是市場調(diào)查資料，該類資料是解題的基礎，也是選擇方法的主要依據(jù)。本題主要給出了同類物業(yè)的客觀收益和運營費用，建筑物的重置價格等資料，審題時需留意所給資料的具體說明；還要注意題目中給出了哪兩種還原率，這對確定解題思路至關重要。
(3)審查關鍵內(nèi)容，考慮資料取舍。本題所給資料較多，既有房屋實際造價，又有房屋重置價格；既有寫字樓的實際租金，又有市場客觀租金。審題時要考慮哪些資料能用，哪些資料不能用，做出初步判斷。另外，本題對各項出租費用(如管理費、保險費、房產(chǎn)稅等)的費率取值基數(shù)作了詳細說明，審題時應注意。
(二)解題思路與方法選擇
1．方法選擇
本題提供了寫字樓的客觀收益和運營費用，建筑物重置價格，房屋還原率、土地還原率等相關參數(shù)，可采用收益還原法評估。
2．解題思路
由于題目中并未直接給出土地的收益費用資料，需從房地純收益中剝離出土地純收益，再采用適當?shù)氖找孢€原法公式計算土地價格。具體思路為：①從房地總收益中扣除房地總費用得到房地純收益；②根據(jù)房屋重置價格計算房屋現(xiàn)值，結合房屋還原率計算房屋純收益；③從房地純收益中扣除房屋純收益得到土地純收益；④根據(jù)土地純收益、土地還原率計算剩余使用年限下的土地收益價格。
(三)公式與計算步驟
1．適用公式
土地價格=土地純收益／土地還原率×[1—1／(1+土地還原率)土地收益年期]
土地純收益=房地純收益—房屋純收益
房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率
2．計算步驟
(1)選擇計算方法。根據(jù)題意，估價對象為有收益土地，適用于收益還原法評估。
(2)計算房地年總收益。采用客觀租金，寫字樓自用部分也應計算收益。即
房地建筑面積月租金=60+5=65(元／平方米)
房地年總收益=建筑面積月租金×月份數(shù)×建筑面積×(1-空置率)
=65 × 12 × 15000 ×(1-10％)=1053(萬元)
(3)計算房地年總費用：
年營業(yè)稅=房地年總收益× 5％=1053 × 5％=52．65(萬元)
年管理費=房地實有建筑面積年總租金× 3％
=65 × 12 × 15000× 3％=35．1(萬元)
年維修費=重置價× 2％=2500 ×15000 ×2％=75(萬元)
年保險費=重置價×0．2％=2500 ×15000 ×0．2％=7．5(萬元)
年房產(chǎn)稅=原造價× 70％×1．2％=2300 ×15000× 70％×1．2％=28．98(萬元)
(這里取原造價，即2300元／平方米)
房屋年折舊費=(房屋重置價—殘值)／49
=(2500—0)／49 ×15000=76．53(萬元)(殘值為零)
房地年總費用=營業(yè)稅+管理費+維修費+保險費+房產(chǎn)稅+房屋年折舊費
=52．65+35．1+75+7．5+28．98+76．53=275．76(萬元)
(4)計算房地年純收益：
房地年純收益=總收益—總費用=1053—275．76=777．24(萬元)
(5)計算房屋現(xiàn)值：
房屋現(xiàn)值=房屋重置價—房屋年折舊費X已使用年期
=2500 × 15000—76．53×3=3520．41(萬元)
(6)計算房屋年純收益：
房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率
=3520．41 × 8％=281．63(萬元)
(7)計算土地年純收益：
土地年純收益=房地年純收益—房屋年純收益
=1053—275．76—281．63
=495．61(萬元)
(8)計算2004年11月1日的土地使用權價格：
土地使用權價格=土地年純收益／土地還原率× 11—1／(1+土地還原率)n]
=495．61／6％× [1—1／(1+6％)46]=7694(萬元)
單位面積地價=76940000÷12480
=6165(元／平方米)
(四)難點與常見錯誤分析
1．試題難點
本題的難點主要體現(xiàn)在兩個方面：
(1)資料選用。①題目中分別給出了寫字樓的實際租金和市場租金，房屋建造時的實際造價和估價期日的客觀造價，應試者需根據(jù)收益還原法原理，從中選取恰當?shù)臄?shù)據(jù)用于計算；②根據(jù)題意，寫字樓除10000平方米自用外，其余部分用于出租，自用部分是否計算收益是本題的一個難點。
(2)房屋折舊的計算。如果不考慮土地使用年期的影響，房屋折舊年限通常采用房屋經(jīng)濟耐用年限。但當房屋的經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限而結束時，考慮到現(xiàn)行法律對土地使用年期屆滿的有關規(guī)定，房屋折舊年限應從房屋建成年月起計至土地使用年期屆滿為止，且不計殘值，這一點應試者很容易忽略。
2．常見錯誤分析
(1)解題步驟不清或缺少某些步驟。如缺少方法選擇說明、缺少算式等。
(2)房地年總收益計算錯誤。①在計算房地總收益時，錯誤地選用了實際租金，或將月租金當作了年租金；②未計算寫字樓自用部分的收益；③未考慮寫字樓的正?？罩玫?。
(3)房地年費用計算錯誤。①計算管理費時誤扣了空置建筑面積；②計算房產(chǎn)稅時誤用了重置價乘以相應稅率；③計算房屋年折舊額時，未考慮土地使用年期的影響等。
(4)房屋現(xiàn)值計算錯誤。計算房屋現(xiàn)值時，錯將房屋的原造價當作了重置價。
(5)土地收益年期確定錯誤。土地收益年期誤用了土地出讓年期50年或房屋折舊年期49年，正確的應從估價期日開始計算，至土地使用年期屆滿為止，應為46年。
(6)地價結果不符合題目要求，只計算了土地單位面積價格或總價格中的一種。