某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2000年10月以出讓方式取得一宗地，土地面積為4000平方米，出讓年期40年，出讓用途為商業(yè)，規(guī)劃建設(shè)一座六層商場(chǎng)，各層建筑面積相同，建筑容積率為3．0。2001年10月商場(chǎng)建成后，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將第一層出售給公司乙，市場(chǎng)售價(jià)為6500元／建筑平方米，其余建筑由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出租經(jīng)營(yíng)，相關(guān)手續(xù)均已辦理。
1．根據(jù)以下條件采用市場(chǎng)比較法(至少選擇三個(gè)比較案例)測(cè)算公司乙于2004年10月所占用土地的總價(jià)。
經(jīng)調(diào)查，該商場(chǎng)周邊區(qū)域有若干正常情況下的土地成交案例，各案例的條件見(jiàn)下表
案例
編號(hào) 交易
類型
土地用途 樓面地價(jià)
(元／平方米) 土地使
用年期 交易
時(shí)間 區(qū)域因素
修正系數(shù) 個(gè)別因素
修正系數(shù)
A1 出讓 綜合 1160 40 2004．4 2 4
A2 轉(zhuǎn)讓 服裝批發(fā)市場(chǎng) 1430 40 2003．7 5 3
A3 轉(zhuǎn)讓 綜合 1066 48 2002．6 0 —4
A4 抵押 文具商店 1248 35 2001．6 —4 —1
A5 轉(zhuǎn)讓 工業(yè) 890 50 2003．3 —3 4
A6 轉(zhuǎn)讓 公寓 1010 40 2003．6 7 O
A7 轉(zhuǎn)讓 高檔商場(chǎng) 1470 39 2004．1 3 —2
A8 轉(zhuǎn)讓 零售商店 1390 38 2004．8 —4 —5
上表中有關(guān)系數(shù)均為比較案例與待估宗地比較所得，數(shù)值為負(fù)值表示案例的條件比待估宗地條件差，數(shù)值為正值表示案例的條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值表示對(duì)宗地價(jià)格的修正幅度。
該城市商業(yè)用地價(jià)格在2001年6月至2003年6月間，平均每月比2001年6月的價(jià)格上漲0．2個(gè)百分點(diǎn)；2003年7月至2004年10月間，平均每月比2001年6月的價(jià)格上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)。土地還原利率取6％。
2.因登記需要，需測(cè)算公司乙所應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e，請(qǐng)按其首層建筑面積占整座商場(chǎng)建筑面積的比例計(jì)算公司乙應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e。
3.若該商場(chǎng)第一層再出租時(shí)，請(qǐng)測(cè)算其所占用土地的單位土地面積市場(chǎng)年租金。
(一)審題
(1)明確題目要求。本題設(shè)有三問(wèn)：①求取乙公司于2004年10月所占用土地的總價(jià)；②求取乙公司所應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e；③求取乙公司所占用土地的單位面積市場(chǎng)年租金。其中求取乙公司占用土地價(jià)格是關(guān)鍵問(wèn)題，也是求取土地年租金的基礎(chǔ)。根據(jù)題意，所求取的土地價(jià)格應(yīng)為市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
(2)梳理有關(guān)資料。關(guān)于估價(jià)對(duì)象資料，審題時(shí)要特別注意估價(jià)期日、估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況、土地剩余使用年期等地價(jià)要素；對(duì)于市場(chǎng)調(diào)查資料，本題給出了8個(gè)土地交易案例，以及各案例的交易情況、交易類型、土地用途、樓面地價(jià)、土地使用年期、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正幅度、商業(yè)用地地價(jià)變動(dòng)情況、土地還原率等資料，為選用方法提供了條件和依據(jù)。
(3)考慮資料取舍，選取比較實(shí)例。根據(jù)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，市場(chǎng)比較法至少應(yīng)選取3個(gè)比較實(shí)例，比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈、用途相同、交易類型相同或相近、交易時(shí)間相近、屬正常交易或可修正為正常交易。審題時(shí)可根據(jù)對(duì)比較實(shí)例的要求，進(jìn)行案例篩選。
(二)解題思路與方法選擇
1．解題思路
本題所要解決的三個(gè)問(wèn)題彼此相關(guān)，可分別采用以下思路求取。
(1)用市場(chǎng)比較法評(píng)估乙公司占用土地價(jià)格。具體思路為：①根據(jù)估價(jià)對(duì)象條件，按照估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，選取比較實(shí)例；②對(duì)各比較實(shí)例進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素、使用年期等項(xiàng)修正，得到各試算價(jià)格；③采用適當(dāng)方法對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行平均，得到估價(jià)對(duì)象樓面地價(jià)，用樓面地價(jià)乘以乙公司擁有的建筑面積，得到乙公司占用土地的總價(jià)。
(2)根據(jù)乙公司擁有建筑面積占整個(gè)商場(chǎng)建筑面積的比例，計(jì)算乙公司應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e。
(3)根據(jù)乙公司所分?jǐn)偟耐恋孛娣e和土地總價(jià)計(jì)算土地單位面積價(jià)格，再根據(jù)土地單位面積價(jià)格，采用適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和收益還原法公式，計(jì)算乙公司所占用土地的單位面積市場(chǎng)年租金。
2．方法選擇
根據(jù)本題所提供資料，評(píng)估乙公司占用的土地價(jià)格適用于市場(chǎng)比較法；評(píng)估乙公司占用土地的市場(chǎng)年租金適用于收益還原法。
公式與計(jì)算步驟
(三)公式與計(jì)算步驟
1．適用公式
估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格=比較低案例土地價(jià)格×交易情況修正×日期修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正×年期修正
土地市場(chǎng)年租金=土地單位面積價(jià)格×土地還原率÷[1-1/（1+土地還原率）土地收益年期]
2．計(jì)算步驟
(1)測(cè)算乙公司所占用的土地總價(jià)。
1)選擇計(jì)算方法。根據(jù)本題所提供資料，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估。
2)選擇比較實(shí)例。根據(jù)估價(jià)對(duì)象條件，按照同一供需圈、用地類型相同、交易類型相同或相近、交易時(shí)間相近等要求，選擇交易案例A2、A7、A8作為比較實(shí)例。
3)確定比較因素，進(jìn)行因素修正。因估價(jià)對(duì)象與各比較實(shí)例均為正常交易，不需進(jìn) 行交易情況修正。故修正因素主要有交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素和土地使用年期。
A．編制交易日期修正指數(shù)表，根據(jù)題目所給條件，交易日期修正指數(shù)表如下：
項(xiàng)目 基期 A2 A7 A8 待估宗地
年期 2001年6月 2003年7月 2004年1月 2004年8月 2004年10月
修正指數(shù) 100 104．9 105．5 106．2 106．4
B．編制區(qū)域因素修正指數(shù)表：
項(xiàng)目 待估宗地 A2 A7 A8
修正指數(shù) 100 105 103 96
C.編制個(gè)別因素修正指數(shù)表：
項(xiàng)目 待估宗地 A2 A7 A8
修正指數(shù) 100 103 98 95
4)將比較實(shí)例地價(jià)修正為待估宗地條件下的地價(jià)。
期日 區(qū)域因素 個(gè)別因素 年期
修正 修正 修正 修正
PA2=1430×106．4/104.9×100/105×100/103×[1-1／(1+6％)36]/[1-1/(1+6%)40]=1303．2(元／平方米)
PA7=1470×106．4/105.5×100/103×100/98×[1-1／(1+6％)36]/[1-1/(1+6%)39]=1436．5(元／平方米)
PA8=1390×106．4/106.2×100/96×100/95×[1-1／(1+6％)36]/[1-1/(1+6%)38]=1503．8(元／平方米)
5)計(jì)算估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格。
樓面地價(jià)=(1303．2+1436．5+1503．8)／3=1414．5(元／平方米)
6)計(jì)算土地總價(jià)。
乙公司擁有的建筑面積為：4000×3／6=2000(平方米)
土地總價(jià)=建筑面積X樓面地價(jià)=2000×1414．5=282．9(萬(wàn)元)
(2)計(jì)算公司乙應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e。
按建筑面積分?jǐn)偅?BR> 分?jǐn)偙壤?商場(chǎng)建筑面積／總建筑面積=2000／12000=1／6
分?jǐn)偼恋孛娣e=4000×1／6=666．67(平方米)
(3)測(cè)算單位土地面積的市場(chǎng)年租金：
題目未明確租賃費(fèi)用問(wèn)題，在此假定年凈租金即為市場(chǎng)年租金：
單位面積地價(jià)=土地總價(jià)÷分?jǐn)偤蟮耐恋孛娣e
=2829000÷666．67
=4243．5(元／平方米)
根據(jù)公式：
P=a/r×[1-1/(1+r)n]
a=P×r÷[1-1/(1+r)n]
=4243．5元／平方米×6％÷[1-1/(1+6%)36](土地收益年限為36年)
=290．2(元／平方米)
(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
1．試題難點(diǎn)
(1)市場(chǎng)比較法測(cè)算中，交易日期修正指數(shù)(地價(jià)指數(shù))的確定。在計(jì)算地價(jià)指數(shù)時(shí)，應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是根據(jù)不同時(shí)段的地價(jià)變動(dòng)差異，分段計(jì)算；二是根據(jù)地價(jià)變動(dòng)的不同規(guī)律，采用不同的公式計(jì)算。
1)如果某類用地的地價(jià)變動(dòng)用百分點(diǎn)形式表示，通常表述為地價(jià)以某年為基期，以后平均每年(或每月)增加幾個(gè)百分點(diǎn)。則基期年的地價(jià)指數(shù)為100，以后某一時(shí)點(diǎn)的地價(jià)指數(shù)為：
地價(jià)指數(shù)=∑ni×ri+100 (i=1……t)
式中：n代表年(月)數(shù)；r表示每年(月)增加的百分點(diǎn)；i表示不同期間；t表示期間數(shù)。
2)如果地價(jià)變動(dòng)用環(huán)比形式表示，通常表述為地價(jià)在某一期間平均每年(月)遞增百分之幾，則基期年的地價(jià)指數(shù)為100(基期年可根據(jù)情況確定，不影響計(jì)算結(jié)果，但只能有一個(gè)基期年)，以后某一時(shí)點(diǎn)的地價(jià)指數(shù)計(jì)算公式為：
地價(jià)指數(shù)=∏(1+ri)ni×100 (i=1……t)
式中：n代表年(月)數(shù)；r表示年(月)遞增百分比；i表示不同期間;t表示期間數(shù)。
根據(jù)本題所提供資料，估價(jià)對(duì)象所在城市商業(yè)用地價(jià)格以2001年6月為基期，在
2001年6月至2003年6月間，平均每月上漲0．2個(gè)百分點(diǎn)，在2003年7月至2004年10月間，平均每月上漲0．1個(gè)百分點(diǎn)，則地價(jià)指數(shù)的計(jì)算應(yīng)采用上述第一個(gè)累加公式。
例如，交易實(shí)例A2的交易日期為2003年7月，則其地價(jià)指數(shù)為：
地價(jià)指數(shù)=24×0．2+1×0．1+100=104．9
(2)土地市場(chǎng)年租金的計(jì)算。與一般收益還原法不同，求取土地市場(chǎng)年租金，是在土地價(jià)格已知的情況下，用適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率，反求土地純收益(年凈租金)，本題未明確租賃費(fèi)用問(wèn)題，在此假定年凈租金即為市場(chǎng)年租金。計(jì)算中有兩個(gè)難點(diǎn)。
1)選擇計(jì)算公式。應(yīng)選用有限年期土地還原法計(jì)算公式，并將其形式變化為：
a=P×r÷[1—1/(1+r)n]
2)確定土地收益年期。土地未來(lái)收益年期應(yīng)從估價(jià)期日起計(jì)，至土地使用年期屆滿為止。待估土地出讓時(shí)間為2000年10月，出讓年期40年，估價(jià)期日為2004年10月，則土地收益年期為36年。
2．常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
(1)市場(chǎng)比較法測(cè)算中地價(jià)指數(shù)取值錯(cuò)誤。應(yīng)試者往往忽略地價(jià)變動(dòng)表述上的差異，將兩種不同的增長(zhǎng)方式相混淆，造成地價(jià)指數(shù)計(jì)算錯(cuò)誤。
(2)土地使用年期修正錯(cuò)誤。當(dāng)估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的土地使用年期不一致時(shí)，應(yīng)將比較實(shí)例土地使用年期下價(jià)格統(tǒng)一修正為估價(jià)對(duì)象土地使用年期下價(jià)格。常見(jiàn)錯(cuò)誤是作了反向修正，誤將估價(jià)對(duì)象價(jià)格修正為各比較實(shí)例土地使用年期下價(jià)格。
(3)計(jì)算土地市場(chǎng)年租金時(shí)，土地收益年期取值錯(cuò)誤，誤用了土地出讓年期40年。土地年租金評(píng)估與土地價(jià)格評(píng)估類似，土地年租金也對(duì)應(yīng)某一估價(jià)期日。因此，在測(cè)算年租金時(shí)，土地收益年期應(yīng)從估價(jià)期日開(kāi)始計(jì)算，本題中的土地收益年期應(yīng)為36年。
1．根據(jù)以下條件采用市場(chǎng)比較法(至少選擇三個(gè)比較案例)測(cè)算公司乙于2004年10月所占用土地的總價(jià)。
經(jīng)調(diào)查，該商場(chǎng)周邊區(qū)域有若干正常情況下的土地成交案例，各案例的條件見(jiàn)下表
案例
編號(hào) 交易
類型
土地用途 樓面地價(jià)
(元／平方米) 土地使
用年期 交易
時(shí)間 區(qū)域因素
修正系數(shù) 個(gè)別因素
修正系數(shù)
A1 出讓 綜合 1160 40 2004．4 2 4
A2 轉(zhuǎn)讓 服裝批發(fā)市場(chǎng) 1430 40 2003．7 5 3
A3 轉(zhuǎn)讓 綜合 1066 48 2002．6 0 —4
A4 抵押 文具商店 1248 35 2001．6 —4 —1
A5 轉(zhuǎn)讓 工業(yè) 890 50 2003．3 —3 4
A6 轉(zhuǎn)讓 公寓 1010 40 2003．6 7 O
A7 轉(zhuǎn)讓 高檔商場(chǎng) 1470 39 2004．1 3 —2
A8 轉(zhuǎn)讓 零售商店 1390 38 2004．8 —4 —5
上表中有關(guān)系數(shù)均為比較案例與待估宗地比較所得，數(shù)值為負(fù)值表示案例的條件比待估宗地條件差，數(shù)值為正值表示案例的條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值表示對(duì)宗地價(jià)格的修正幅度。
該城市商業(yè)用地價(jià)格在2001年6月至2003年6月間，平均每月比2001年6月的價(jià)格上漲0．2個(gè)百分點(diǎn)；2003年7月至2004年10月間，平均每月比2001年6月的價(jià)格上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)。土地還原利率取6％。
2.因登記需要，需測(cè)算公司乙所應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e，請(qǐng)按其首層建筑面積占整座商場(chǎng)建筑面積的比例計(jì)算公司乙應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e。
3.若該商場(chǎng)第一層再出租時(shí)，請(qǐng)測(cè)算其所占用土地的單位土地面積市場(chǎng)年租金。
(一)審題
(1)明確題目要求。本題設(shè)有三問(wèn)：①求取乙公司于2004年10月所占用土地的總價(jià)；②求取乙公司所應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e；③求取乙公司所占用土地的單位面積市場(chǎng)年租金。其中求取乙公司占用土地價(jià)格是關(guān)鍵問(wèn)題，也是求取土地年租金的基礎(chǔ)。根據(jù)題意，所求取的土地價(jià)格應(yīng)為市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
(2)梳理有關(guān)資料。關(guān)于估價(jià)對(duì)象資料，審題時(shí)要特別注意估價(jià)期日、估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況、土地剩余使用年期等地價(jià)要素；對(duì)于市場(chǎng)調(diào)查資料，本題給出了8個(gè)土地交易案例，以及各案例的交易情況、交易類型、土地用途、樓面地價(jià)、土地使用年期、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正幅度、商業(yè)用地地價(jià)變動(dòng)情況、土地還原率等資料，為選用方法提供了條件和依據(jù)。
(3)考慮資料取舍，選取比較實(shí)例。根據(jù)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，市場(chǎng)比較法至少應(yīng)選取3個(gè)比較實(shí)例，比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈、用途相同、交易類型相同或相近、交易時(shí)間相近、屬正常交易或可修正為正常交易。審題時(shí)可根據(jù)對(duì)比較實(shí)例的要求，進(jìn)行案例篩選。
(二)解題思路與方法選擇
1．解題思路
本題所要解決的三個(gè)問(wèn)題彼此相關(guān)，可分別采用以下思路求取。
(1)用市場(chǎng)比較法評(píng)估乙公司占用土地價(jià)格。具體思路為：①根據(jù)估價(jià)對(duì)象條件，按照估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，選取比較實(shí)例；②對(duì)各比較實(shí)例進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素、使用年期等項(xiàng)修正，得到各試算價(jià)格；③采用適當(dāng)方法對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行平均，得到估價(jià)對(duì)象樓面地價(jià)，用樓面地價(jià)乘以乙公司擁有的建筑面積，得到乙公司占用土地的總價(jià)。
(2)根據(jù)乙公司擁有建筑面積占整個(gè)商場(chǎng)建筑面積的比例，計(jì)算乙公司應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e。
(3)根據(jù)乙公司所分?jǐn)偟耐恋孛娣e和土地總價(jià)計(jì)算土地單位面積價(jià)格，再根據(jù)土地單位面積價(jià)格，采用適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和收益還原法公式，計(jì)算乙公司所占用土地的單位面積市場(chǎng)年租金。
2．方法選擇
根據(jù)本題所提供資料，評(píng)估乙公司占用的土地價(jià)格適用于市場(chǎng)比較法；評(píng)估乙公司占用土地的市場(chǎng)年租金適用于收益還原法。
公式與計(jì)算步驟
(三)公式與計(jì)算步驟
1．適用公式
估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格=比較低案例土地價(jià)格×交易情況修正×日期修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正×年期修正
土地市場(chǎng)年租金=土地單位面積價(jià)格×土地還原率÷[1-1/（1+土地還原率）土地收益年期]
2．計(jì)算步驟
(1)測(cè)算乙公司所占用的土地總價(jià)。
1)選擇計(jì)算方法。根據(jù)本題所提供資料，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估。
2)選擇比較實(shí)例。根據(jù)估價(jià)對(duì)象條件，按照同一供需圈、用地類型相同、交易類型相同或相近、交易時(shí)間相近等要求，選擇交易案例A2、A7、A8作為比較實(shí)例。
3)確定比較因素，進(jìn)行因素修正。因估價(jià)對(duì)象與各比較實(shí)例均為正常交易，不需進(jìn) 行交易情況修正。故修正因素主要有交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素和土地使用年期。
A．編制交易日期修正指數(shù)表，根據(jù)題目所給條件，交易日期修正指數(shù)表如下：
項(xiàng)目 基期 A2 A7 A8 待估宗地
年期 2001年6月 2003年7月 2004年1月 2004年8月 2004年10月
修正指數(shù) 100 104．9 105．5 106．2 106．4
B．編制區(qū)域因素修正指數(shù)表：
項(xiàng)目 待估宗地 A2 A7 A8
修正指數(shù) 100 105 103 96
C.編制個(gè)別因素修正指數(shù)表：
項(xiàng)目 待估宗地 A2 A7 A8
修正指數(shù) 100 103 98 95
4)將比較實(shí)例地價(jià)修正為待估宗地條件下的地價(jià)。
期日 區(qū)域因素 個(gè)別因素 年期
修正 修正 修正 修正
PA2=1430×106．4/104.9×100/105×100/103×[1-1／(1+6％)36]/[1-1/(1+6%)40]=1303．2(元／平方米)
PA7=1470×106．4/105.5×100/103×100/98×[1-1／(1+6％)36]/[1-1/(1+6%)39]=1436．5(元／平方米)
PA8=1390×106．4/106.2×100/96×100/95×[1-1／(1+6％)36]/[1-1/(1+6%)38]=1503．8(元／平方米)
5)計(jì)算估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格。
樓面地價(jià)=(1303．2+1436．5+1503．8)／3=1414．5(元／平方米)
6)計(jì)算土地總價(jià)。
乙公司擁有的建筑面積為：4000×3／6=2000(平方米)
土地總價(jià)=建筑面積X樓面地價(jià)=2000×1414．5=282．9(萬(wàn)元)
(2)計(jì)算公司乙應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e。
按建筑面積分?jǐn)偅?BR> 分?jǐn)偙壤?商場(chǎng)建筑面積／總建筑面積=2000／12000=1／6
分?jǐn)偼恋孛娣e=4000×1／6=666．67(平方米)
(3)測(cè)算單位土地面積的市場(chǎng)年租金：
題目未明確租賃費(fèi)用問(wèn)題，在此假定年凈租金即為市場(chǎng)年租金：
單位面積地價(jià)=土地總價(jià)÷分?jǐn)偤蟮耐恋孛娣e
=2829000÷666．67
=4243．5(元／平方米)
根據(jù)公式：
P=a/r×[1-1/(1+r)n]
a=P×r÷[1-1/(1+r)n]
=4243．5元／平方米×6％÷[1-1/(1+6%)36](土地收益年限為36年)
=290．2(元／平方米)
(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
1．試題難點(diǎn)
(1)市場(chǎng)比較法測(cè)算中，交易日期修正指數(shù)(地價(jià)指數(shù))的確定。在計(jì)算地價(jià)指數(shù)時(shí)，應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是根據(jù)不同時(shí)段的地價(jià)變動(dòng)差異，分段計(jì)算；二是根據(jù)地價(jià)變動(dòng)的不同規(guī)律，采用不同的公式計(jì)算。
1)如果某類用地的地價(jià)變動(dòng)用百分點(diǎn)形式表示，通常表述為地價(jià)以某年為基期，以后平均每年(或每月)增加幾個(gè)百分點(diǎn)。則基期年的地價(jià)指數(shù)為100，以后某一時(shí)點(diǎn)的地價(jià)指數(shù)為：
地價(jià)指數(shù)=∑ni×ri+100 (i=1……t)
式中：n代表年(月)數(shù)；r表示每年(月)增加的百分點(diǎn)；i表示不同期間；t表示期間數(shù)。
2)如果地價(jià)變動(dòng)用環(huán)比形式表示，通常表述為地價(jià)在某一期間平均每年(月)遞增百分之幾，則基期年的地價(jià)指數(shù)為100(基期年可根據(jù)情況確定，不影響計(jì)算結(jié)果，但只能有一個(gè)基期年)，以后某一時(shí)點(diǎn)的地價(jià)指數(shù)計(jì)算公式為：
地價(jià)指數(shù)=∏(1+ri)ni×100 (i=1……t)
式中：n代表年(月)數(shù)；r表示年(月)遞增百分比；i表示不同期間;t表示期間數(shù)。
根據(jù)本題所提供資料，估價(jià)對(duì)象所在城市商業(yè)用地價(jià)格以2001年6月為基期，在
2001年6月至2003年6月間，平均每月上漲0．2個(gè)百分點(diǎn)，在2003年7月至2004年10月間，平均每月上漲0．1個(gè)百分點(diǎn)，則地價(jià)指數(shù)的計(jì)算應(yīng)采用上述第一個(gè)累加公式。
例如，交易實(shí)例A2的交易日期為2003年7月，則其地價(jià)指數(shù)為：
地價(jià)指數(shù)=24×0．2+1×0．1+100=104．9
(2)土地市場(chǎng)年租金的計(jì)算。與一般收益還原法不同，求取土地市場(chǎng)年租金，是在土地價(jià)格已知的情況下，用適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率，反求土地純收益(年凈租金)，本題未明確租賃費(fèi)用問(wèn)題，在此假定年凈租金即為市場(chǎng)年租金。計(jì)算中有兩個(gè)難點(diǎn)。
1)選擇計(jì)算公式。應(yīng)選用有限年期土地還原法計(jì)算公式，并將其形式變化為：
a=P×r÷[1—1/(1+r)n]
2)確定土地收益年期。土地未來(lái)收益年期應(yīng)從估價(jià)期日起計(jì)，至土地使用年期屆滿為止。待估土地出讓時(shí)間為2000年10月，出讓年期40年，估價(jià)期日為2004年10月，則土地收益年期為36年。
2．常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
(1)市場(chǎng)比較法測(cè)算中地價(jià)指數(shù)取值錯(cuò)誤。應(yīng)試者往往忽略地價(jià)變動(dòng)表述上的差異，將兩種不同的增長(zhǎng)方式相混淆，造成地價(jià)指數(shù)計(jì)算錯(cuò)誤。
(2)土地使用年期修正錯(cuò)誤。當(dāng)估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的土地使用年期不一致時(shí)，應(yīng)將比較實(shí)例土地使用年期下價(jià)格統(tǒng)一修正為估價(jià)對(duì)象土地使用年期下價(jià)格。常見(jiàn)錯(cuò)誤是作了反向修正，誤將估價(jià)對(duì)象價(jià)格修正為各比較實(shí)例土地使用年期下價(jià)格。
(3)計(jì)算土地市場(chǎng)年租金時(shí)，土地收益年期取值錯(cuò)誤，誤用了土地出讓年期40年。土地年租金評(píng)估與土地價(jià)格評(píng)估類似，土地年租金也對(duì)應(yīng)某一估價(jià)期日。因此，在測(cè)算年租金時(shí)，土地收益年期應(yīng)從估價(jià)期日開(kāi)始計(jì)算，本題中的土地收益年期應(yīng)為36年。