城市土地使用制度的演變
（一）傳統(tǒng)土地使用制度及其弊端
1. 不利于維護土地社會主義公有制
2. 不利于土地的有效利用和合理配置
3. 不利于企業(yè)經(jīng)濟核算和經(jīng)營管理水平的提高
4. 不利于城市建設(shè)資金的良性循環(huán)
（二）土地使用制度的改革進程
從20世紀80年代開始，我國對傳統(tǒng)的土地使用制度進行了改革。大致經(jīng)歷了以下幾個階段：
1、征收土地使用費（稅）
1982年深圳特區(qū)開始按城市土地的不同等級向土地使用者收取不同標準的使用費，撫順、廣州等城市從1984年起也先后推行。
2、開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點
1987年下半年，深圳經(jīng)濟特區(qū)率先進行土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的試點。1988年，福州、?？凇V州、廈門、上海、天津等城市也相繼進行了這方面的試點。
3、制定地方性土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)定
為了使土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓活動法律化和制度化，做到有法可依，自1987年11月起，上海、廣東、海南、廈門、天津等地先后制定和頒布了地方性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的有關(guān)條例或規(guī)定。
4、修改憲法和土地管理法
1988年4月11日，出席七屆全國人大一次會議的代表在討論憲法修正草案時認為：“將土地的使用權(quán)修改規(guī)定為可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓，符合我國國情?！?2日通過憲法修正案，刪去了憲法第10條第4款中不得出租土地的規(guī)定，改為：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。這為土地使用制度改革的全面推開和深入發(fā)展掃清了道路。1988年12月29日，土地管理法也作了相應(yīng)的修改。
5、制定全國性土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)，全面開放土地市場
1990年5月19日，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》，1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。上述各項法律法規(guī)對土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓做出了較為全面的法律規(guī)定。
（一）傳統(tǒng)土地使用制度及其弊端
1. 不利于維護土地社會主義公有制
2. 不利于土地的有效利用和合理配置
3. 不利于企業(yè)經(jīng)濟核算和經(jīng)營管理水平的提高
4. 不利于城市建設(shè)資金的良性循環(huán)
（二）土地使用制度的改革進程
從20世紀80年代開始，我國對傳統(tǒng)的土地使用制度進行了改革。大致經(jīng)歷了以下幾個階段：
1、征收土地使用費（稅）
1982年深圳特區(qū)開始按城市土地的不同等級向土地使用者收取不同標準的使用費，撫順、廣州等城市從1984年起也先后推行。
2、開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點
1987年下半年，深圳經(jīng)濟特區(qū)率先進行土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的試點。1988年，福州、?？凇V州、廈門、上海、天津等城市也相繼進行了這方面的試點。
3、制定地方性土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)定
為了使土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓活動法律化和制度化，做到有法可依，自1987年11月起，上海、廣東、海南、廈門、天津等地先后制定和頒布了地方性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的有關(guān)條例或規(guī)定。
4、修改憲法和土地管理法
1988年4月11日，出席七屆全國人大一次會議的代表在討論憲法修正草案時認為：“將土地的使用權(quán)修改規(guī)定為可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓，符合我國國情?！?2日通過憲法修正案，刪去了憲法第10條第4款中不得出租土地的規(guī)定，改為：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。這為土地使用制度改革的全面推開和深入發(fā)展掃清了道路。1988年12月29日，土地管理法也作了相應(yīng)的修改。
5、制定全國性土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)，全面開放土地市場
1990年5月19日，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》，1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。上述各項法律法規(guī)對土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓做出了較為全面的法律規(guī)定。