第二百三十一條 因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。
【釋義】本條是關(guān)于在租賃期間租賃物發(fā)生毀損、滅失的承租人的請求權(quán)的規(guī)定。
本條規(guī)定的是在承租人已盡了善良管理人的義務(wù)的情況下，由于其他原因，造成租賃物的毀損、滅失的，承租人享有何種權(quán)利。
不可歸責(zé)于承租人的事由有下列幾種情況：
1．因不可抗力的原因造成租賃物毀損、滅失的
不可抗力的條件是不能預(yù)見、不能避免、并且不能克服。如承租人租賃房屋的，由于發(fā)生洪水，大水沖進房屋，使屋內(nèi)的墻皮脫落，這種損壞是承租人難以克服的。按照本法的規(guī)定，不可抗力是免責(zé)的事由，因此，在出現(xiàn)不可抗力時，租賃物毀損、滅失了，承租人不承擔(dān)責(zé)任。
2．因意外事件造成租賃物毀損滅失的
例如承租人租用汽車在路上正常行駛，被一違反交通規(guī)則的汽車撞壞，經(jīng)過認定承租人本人無過錯，汽車的損害是由于第三人的違反交通規(guī)則的行為造成的。
3．因出租人不履行義務(wù)造成租賃物毀損滅失的
例如承租人租賃的房屋，由于雨季下雨太多出現(xiàn)屋頂漏雨，承租人要求出租人進行維修，但出租人遲遲不予維修，最后導(dǎo)致房屋倒塌。倒塌的原因就是出租人沒有對房屋進行及時的維修。
上述前兩種情況，不可抗力和意外事件都是租賃合同雙方當(dāng)事人都無過錯，既不可歸責(zé)于承租人，也不可歸責(zé)于出租人，而出現(xiàn)了租賃物毀損、滅失的情況。在這種情況下，應(yīng)當(dāng)維護哪一方當(dāng)事人的利益，是法律所要解決的問題。按照民法上的一般原則，對物的風(fēng)險責(zé)任是以誰享有所有權(quán)為標準的，即所有權(quán)人承擔(dān)對物的毀損、滅失的風(fēng)險。本法在買賣合同中規(guī)定了買賣合同標的物的風(fēng)險責(zé)任交付后轉(zhuǎn)移至買受人的一般原則。在租賃合同中，多數(shù)情況下，出租人是租賃物的所有人至少是可以支配租賃物的人，當(dāng)發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由的情況，租賃物毀損、滅失了，這個風(fēng)險責(zé)任應(yīng)當(dāng)由出租人來承擔(dān)。
在第三種情況下，由于出租人有過錯，造成租賃物的毀損、滅失，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)損失的責(zé)任。
在上述三種情況下，由于承租人對租賃物已不能使用或使用的效能受到了影響，本條規(guī)定承租人可行使以下權(quán)利：
1．要求減少租金或不支付租金。減少租金一般適用于租賃物部分毀損，但還能夠使用，或者是承租人已經(jīng)支付了部分租金，租賃物全部毀損、滅失了，已支付的租金不再返還，未支付的租金不再支付。不支付租金一般是指租賃物雖然部分毀損，但已失去其效用或者租賃物全部毀損、滅失，承租人已不能使用該租賃物，當(dāng)然可以要求不支付租金。不支付租金的法律后果實際上是合同已不可能履行，當(dāng)承租人不支付租金時，如果出租人同意，合同實際上是協(xié)議解除，合同終止。
2．解除合同。解除合同的條件是不能實現(xiàn)合同目的。這里規(guī)定的解除條件比本法第九十四條第一項規(guī)定的“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的”的范圍要寬。即使不是不可抗力，只要承租人沒有過錯，租賃物毀損、滅失了，實際上已經(jīng)不可能再履行合同了，這時承租人可以行使解除權(quán)。這種解除權(quán)不同于上面所說的協(xié)議解除，它是法定解除，也不是請求權(quán)，而是一種形成權(quán)，即承租人主張解除合同的，只要通知到達出租人，合同即行解除，如果出租人對此有異議，提請訴訟或仲裁，人民法院或者仲裁機構(gòu)也只是對承租人行使解除權(quán)的效力進行確認。
【釋義】本條是關(guān)于在租賃期間租賃物發(fā)生毀損、滅失的承租人的請求權(quán)的規(guī)定。
本條規(guī)定的是在承租人已盡了善良管理人的義務(wù)的情況下，由于其他原因，造成租賃物的毀損、滅失的，承租人享有何種權(quán)利。
不可歸責(zé)于承租人的事由有下列幾種情況：
1．因不可抗力的原因造成租賃物毀損、滅失的
不可抗力的條件是不能預(yù)見、不能避免、并且不能克服。如承租人租賃房屋的，由于發(fā)生洪水，大水沖進房屋，使屋內(nèi)的墻皮脫落，這種損壞是承租人難以克服的。按照本法的規(guī)定，不可抗力是免責(zé)的事由，因此，在出現(xiàn)不可抗力時，租賃物毀損、滅失了，承租人不承擔(dān)責(zé)任。
2．因意外事件造成租賃物毀損滅失的
例如承租人租用汽車在路上正常行駛，被一違反交通規(guī)則的汽車撞壞，經(jīng)過認定承租人本人無過錯，汽車的損害是由于第三人的違反交通規(guī)則的行為造成的。
3．因出租人不履行義務(wù)造成租賃物毀損滅失的
例如承租人租賃的房屋，由于雨季下雨太多出現(xiàn)屋頂漏雨，承租人要求出租人進行維修，但出租人遲遲不予維修，最后導(dǎo)致房屋倒塌。倒塌的原因就是出租人沒有對房屋進行及時的維修。
上述前兩種情況，不可抗力和意外事件都是租賃合同雙方當(dāng)事人都無過錯，既不可歸責(zé)于承租人，也不可歸責(zé)于出租人，而出現(xiàn)了租賃物毀損、滅失的情況。在這種情況下，應(yīng)當(dāng)維護哪一方當(dāng)事人的利益，是法律所要解決的問題。按照民法上的一般原則，對物的風(fēng)險責(zé)任是以誰享有所有權(quán)為標準的，即所有權(quán)人承擔(dān)對物的毀損、滅失的風(fēng)險。本法在買賣合同中規(guī)定了買賣合同標的物的風(fēng)險責(zé)任交付后轉(zhuǎn)移至買受人的一般原則。在租賃合同中，多數(shù)情況下，出租人是租賃物的所有人至少是可以支配租賃物的人，當(dāng)發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由的情況，租賃物毀損、滅失了，這個風(fēng)險責(zé)任應(yīng)當(dāng)由出租人來承擔(dān)。
在第三種情況下，由于出租人有過錯，造成租賃物的毀損、滅失，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)損失的責(zé)任。
在上述三種情況下，由于承租人對租賃物已不能使用或使用的效能受到了影響，本條規(guī)定承租人可行使以下權(quán)利：
1．要求減少租金或不支付租金。減少租金一般適用于租賃物部分毀損，但還能夠使用，或者是承租人已經(jīng)支付了部分租金，租賃物全部毀損、滅失了，已支付的租金不再返還，未支付的租金不再支付。不支付租金一般是指租賃物雖然部分毀損，但已失去其效用或者租賃物全部毀損、滅失，承租人已不能使用該租賃物，當(dāng)然可以要求不支付租金。不支付租金的法律后果實際上是合同已不可能履行，當(dāng)承租人不支付租金時，如果出租人同意，合同實際上是協(xié)議解除，合同終止。
2．解除合同。解除合同的條件是不能實現(xiàn)合同目的。這里規(guī)定的解除條件比本法第九十四條第一項規(guī)定的“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的”的范圍要寬。即使不是不可抗力，只要承租人沒有過錯，租賃物毀損、滅失了，實際上已經(jīng)不可能再履行合同了，這時承租人可以行使解除權(quán)。這種解除權(quán)不同于上面所說的協(xié)議解除，它是法定解除，也不是請求權(quán)，而是一種形成權(quán)，即承租人主張解除合同的，只要通知到達出租人，合同即行解除，如果出租人對此有異議，提請訴訟或仲裁，人民法院或者仲裁機構(gòu)也只是對承租人行使解除權(quán)的效力進行確認。