第一章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論
§1.1 城市與城市化
【考試內(nèi)容】了解城市定義；了解城市的產(chǎn)生與發(fā)展；熟悉城市的職能與性質(zhì)；掌握城市化、逆城市化、郊區(qū)化的涵義。
§1.1.1 城市定義（了解）
1、城市是相對(duì)于鄉(xiāng)村而言的一種大型居民點(diǎn)。
2、我國(guó)的城鄉(xiāng)居民點(diǎn)系列為：
3、現(xiàn)代城市與鄉(xiāng)村的本質(zhì)區(qū)別：
(1)人口職能構(gòu)成方面
(2)規(guī)模和密度方面
(3)空間形態(tài)和物質(zhì)構(gòu)成方面
(4)職能類型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
§1.1.2 城市的產(chǎn)生與發(fā)展（了解）
§1.1.3 城市的職能與性質(zhì)（熟悉）
1、職能
城市職能是指某個(gè)城市在國(guó)家或一定區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展中所發(fā)揮的作用和承擔(dān)的分工，涉及城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各個(gè)領(lǐng)域的基本和非基本活動(dòng)部分。
基本活動(dòng)（B）：為本城市以外區(qū)域的需要而服務(wù)，并為本城市創(chuàng)造收入的部分；
非基本活動(dòng)(N)：為本城市內(nèi)部需要而服務(wù)。
叫做基本/非基本比率，即B/N比，城市基本活動(dòng)部分與非基本活動(dòng)部分的比例。
2、職能分類
專業(yè)化城市之間，職能強(qiáng)度為城市職能的主要差異因素，職能規(guī)模的差異其次。
專業(yè)化程度不高的綜合性城市，職能規(guī)模往往構(gòu)成城市職能的主要差異。
100萬(wàn)以上的城市稱為特大城市。
3、性質(zhì)
城市性質(zhì)與城市職能既有聯(lián)系又有區(qū)別。
§1.1.4 城市化與逆城市化（掌握）
1、城市化含義
城市化有稱“城鎮(zhèn)化”，簡(jiǎn)單來(lái)講是鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械囊环N復(fù)雜過(guò)程。通常表現(xiàn)為：①人口轉(zhuǎn)移②產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整③城市規(guī)模增大④形成城市體系
2、城市化進(jìn)程
初級(jí)階段→加速階段→后期階段（飽和階段）
3、城市化的度量
4、城市化引起的變化
（1）城市體系屬性和動(dòng)態(tài)特征
（2）城市形態(tài)
（3）城市生態(tài)
（4）城市性態(tài)（生活方式，價(jià)值觀念，文化氛圍）
5、城市化與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展
相輔相成
6、逆城市化
逆城市化是指大都市區(qū)的人口向較小的都市區(qū)乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動(dòng)的分散化過(guò)程。逆城市化是城市化進(jìn)程中一種暫時(shí)的調(diào)整。不是最終的結(jié)果和形態(tài)，只是暫時(shí)的不正常的流動(dòng)現(xiàn)象，繼大城市衰退（逆城市化）之后的城市復(fù)興被稱為再城市化。
§1.1.5 郊區(qū)化（掌握）
1、概念
（1）郊區(qū)化是指區(qū)域城市化水平達(dá)到一定程度（70%—80%），市區(qū)發(fā)展速度變得緩和平穩(wěn)，人們開始追求理想的自然生態(tài)環(huán)境和良好的社會(huì)環(huán)境，城市人口、就業(yè)崗位和服務(wù)業(yè)在大城市向外遷移的一種分散化過(guò)程。
（2）區(qū)別“郊區(qū)化”、“郊區(qū)城鎮(zhèn)化”、“郊區(qū)發(fā)展”三個(gè)概念。
發(fā)展動(dòng)力來(lái)看，郊區(qū)化是以城市為出發(fā)點(diǎn)，向郊區(qū)擴(kuò)散力量；而郊區(qū)城鎮(zhèn)化，與郊區(qū)化正好相反，是以郊區(qū)為出發(fā)點(diǎn)，向城市聚集力量；而郊區(qū)發(fā)展是在郊區(qū)內(nèi)部自我內(nèi)部發(fā)展的力量。由此發(fā)展動(dòng)力方向是不同的。
2、發(fā)達(dá)國(guó)家
3、我國(guó)
（1）我國(guó)郊區(qū)化自出現(xiàn)以來(lái)，尚處于郊區(qū)化的初期階段，還沒(méi)有進(jìn)入普通郊區(qū)化的時(shí)期。主要表現(xiàn)為：①人口郊區(qū)化②工業(yè)郊區(qū)化（分散）③外來(lái)人口郊區(qū)集聚（擴(kuò)散集聚）。
（2）我國(guó)郊區(qū)化形成機(jī)制：①郊區(qū)化發(fā)生的宏觀背景是改革開放，發(fā)生的機(jī)制是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡過(guò)程；②郊區(qū)化是城市發(fā)展中的一個(gè)必然階段，有其規(guī)律性；③土地有償使用制度；④郊區(qū)新住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)；⑤交通通信設(shè)施的改善；⑥城市規(guī)劃和管理政策；⑦外來(lái)人口最終定位于城市近郊區(qū)。
§1.2 區(qū)位理論
【考試內(nèi)容】了解區(qū)位和區(qū)位理論的概念；熟悉農(nóng)業(yè)區(qū)位理論；熟悉工業(yè)區(qū)位理論；熟悉中心地理論；掌握城市地域空間利用結(jié)構(gòu)理論。
§1.2.1 區(qū)位及區(qū)位理論的概念（了解）
1、內(nèi)涵
（1）區(qū)位是指人類行為活動(dòng)的空間。
（2）區(qū)位主體是指人類相關(guān)的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)活動(dòng)。（經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，公共團(tuán)體活動(dòng)，個(gè)人活動(dòng)）
（3）區(qū)位關(guān)聯(lián)度是指區(qū)位主體在空間區(qū)位中的相互運(yùn)行關(guān)系。區(qū)位關(guān)聯(lián)度影響投資者和使用者的區(qū)位選擇。一般來(lái)說(shuō)，投資者或使用者都力圖選擇總成本最小的區(qū)位，其中，總成本=地租+累計(jì)運(yùn)輸成本。
（4）區(qū)位理論是關(guān)于人類活動(dòng)的空間分布及其空間中的相互關(guān)系的學(xué)說(shuō)。
2、特征
§1.2.2 農(nóng)業(yè)區(qū)位理論（熟悉）
1、杜能“孤立國(guó)”理論前提
（1）在孤立國(guó)中，中央是城市，周圍是農(nóng)村；
（2）的交通工具是馬車；
（3）農(nóng)業(yè)用地是均質(zhì)的大平原；
（4）運(yùn)費(fèi)與重量和距離成正比關(guān)系；
（5）農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)者以獲取經(jīng)濟(jì)收益為目的。
2、主要內(nèi)容
（1）基本經(jīng)濟(jì)分析
由假設(shè)1、2、4、5得到： P=V-(E+T)
又由假設(shè)3得到： P+T=V-E=K
P——獲得利潤(rùn)
V——農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格
E——農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本
T——農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)費(fèi)
K——常數(shù)
(2)杜能圈
自內(nèi)而外依次為：自由農(nóng)作區(qū)、林業(yè)區(qū)、谷物輪作區(qū)、草田輪作區(qū)、三圃農(nóng)作制區(qū)。
(3)修正模型
修正原假設(shè)1為：大城市周圍除了農(nóng)村外還有小城市；
修正原假設(shè)2為：交通工具多樣化，除了馬車外還有河運(yùn)等；
修正原假設(shè)3為：農(nóng)業(yè)用地不均質(zhì)。
§1.2.3 工業(yè)區(qū)位理論（熟悉）
奠基人是德國(guó) 韋伯
理論核心：通過(guò)對(duì)運(yùn)輸、勞力及集聚三個(gè)因素相互作用的分析和計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。
1、韋伯工業(yè)區(qū)位理論假設(shè)條件
（1）均質(zhì)（2）原料已知（3）消費(fèi)已知（4）勞動(dòng)力已知且充足（5）運(yùn)費(fèi)（6）同一產(chǎn)品
2、以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析
（1）韋伯認(rèn)為，工廠企業(yè)選擇在原料和成品兩者的總運(yùn)費(fèi)最小的地方。因此，運(yùn)費(fèi)與運(yùn)輸距離和貨物重量成正比；運(yùn)費(fèi)與運(yùn)輸噸公里成正比。
（2）韋伯提出原料指數(shù)的概念，來(lái)論證運(yùn)輸費(fèi)用對(duì)工業(yè)區(qū)位的影響。他將工業(yè)原料分為遍布性原料和限地性原料兩種。到處都有，影響不大；某些固定地點(diǎn)，產(chǎn)生重大影響。
原料指數(shù)=限地性原料總重量/制品總重量（原料指數(shù)≥0）。
限地性原料失重程度愈大，原料指數(shù)也愈大；
遍布性原料的參用程度愈大，原料指數(shù)則愈小。
3、以勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析（第一次變形）
（1）勞工成本（勞動(dòng)力費(fèi)用）是指每單位產(chǎn)品中所包含的工人工資額。
（2）勞工成本指數(shù)是指每單位產(chǎn)品中包含平均工資成本。
（3）勞工系數(shù)是指勞工成本指數(shù)與運(yùn)輸總重量的比值。
4、集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析（第二次變形）
§1.2.4 中心地理論（熟悉）
1、基本概念
（1）中心地是指相對(duì)于一個(gè)區(qū)域而言的中心點(diǎn)。
（2）中心地址能是指中心地提供的商品和服務(wù)。
（3）中心性（中心度）是指一個(gè)中心地對(duì)周圍地區(qū)的影響程度。
（4）需求門檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購(gòu)買力和服務(wù)水平。
（5）商品銷售范圍是指中心地提供商品和勞務(wù)的銷售距離和服務(wù)半徑。
2、克里斯塔勒的中心地理論
（1）假設(shè)條件：均質(zhì)、正比、經(jīng)濟(jì)人、自由。
（2）六邊形市場(chǎng)區(qū)：由圓形成六邊形的過(guò)程
（3）市場(chǎng)等級(jí)序列：形成小六邊形到大六邊形的不同等級(jí)區(qū)位
§1.2.5 城市地域空間利用結(jié)構(gòu)理論（掌握）
1、同心圓理論
由內(nèi)及外依次為：
（1）中心商業(yè)區(qū)（CBD）
（2）過(guò)渡地帶
（3）工人階級(jí)住宅區(qū)
（4）中產(chǎn)階級(jí)住宅區(qū)
（5）高級(jí)或同勤人士住宅區(qū)
2、扇形理論
他認(rèn)為，特定運(yùn)輸路線線形可達(dá)性和定性慣性的影響，各功能用地往往在其兩側(cè)形成。
（1）輕工業(yè)和批發(fā)商業(yè)沿鐵路、水路等主要交通干線擴(kuò)展；
（2）低收入住宅區(qū)環(huán)繞工商業(yè)用地分布
（3）中高收入沿著城市交通主干多或者河岸、公園等，獨(dú)立城區(qū)。
3、多核心理論
強(qiáng)調(diào)城市土地利用過(guò)程中并非只形成一個(gè)商業(yè)中心區(qū)，而會(huì)出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)中心。
4、中心商務(wù)區(qū)土地利用
§1.3 供求理論
【考試內(nèi)容】熟悉房地產(chǎn)需求的含義，掌握決定房地產(chǎn)需求量的因素，了解房地產(chǎn)需求曲線，熟悉房地產(chǎn)供給的含義，掌握決定房地產(chǎn)供給量的因素，了解房地產(chǎn)供給曲線，掌握房地產(chǎn)供求平衡、房地產(chǎn)供給與價(jià)格關(guān)系的特殊性。
§1.3.1 房地產(chǎn)需求
1、含義：
消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買的數(shù)量。
2、決定因素：
（1）房地產(chǎn)價(jià)格水平：通常呈正比。
（2）消費(fèi)者收入：
正常商品： 正比
低檔商品： 反比
（3）消費(fèi)者偏好：
支配使用價(jià)值相同或相似的替代品之間的消費(fèi)選擇，會(huì)在某些因素作用下變化。
（4）相關(guān)物品的價(jià)格水平：
替代品： 正比
互補(bǔ)品： 反比
（5）消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期：“ 買漲不買落”。
3、需求曲線：
§1.3.2 房地產(chǎn)供給
1、含義：
房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。
潛在供給量=存量+（新開發(fā)量-拆毀量）
+ （其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量—轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量）
2、決定因素：
（1）房地產(chǎn)價(jià)格水平
（2）開發(fā)建設(shè)成本
（3）開發(fā)技術(shù)水平
（4）房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期
3、供給曲線：
§1.3.3 房地產(chǎn)均衡價(jià)格
（1）“無(wú)形的手”：最終趨向均衡價(jià)格
（2）曲線變動(dòng)情況： 需求增加供給減少：價(jià)格上升
需求與供給曲線反方向移動(dòng)
需求減少供給增加：價(jià)格降低
需求與供給曲線同方向移動(dòng)，結(jié)果不確定，看各自變動(dòng)幅度大小。
§1.3.4 房地產(chǎn)供求與價(jià)格關(guān)系的特殊性
決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。
§1.4 地租與地價(jià)理論
【考試內(nèi)容】熟悉地租與地價(jià)的概念，了解地租的邊際產(chǎn)出力、熟悉級(jí)差地租，了解絕對(duì)地租和級(jí)差地租，掌握地租與地價(jià)的關(guān)系。
§1.4.1 地租
1、概念：
是土地所有者憑借土地所有權(quán)向土地使用者讓渡土地使用權(quán)時(shí)索取的超額利潤(rùn)。
2、產(chǎn)生與發(fā)展
3、地租的邊際產(chǎn)出力：
利潤(rùn)時(shí)：地租=邊際產(chǎn)出價(jià)值
4、地租種類：
（1）絕對(duì)地租：土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。
（2）壟斷地租：由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租。
（3）級(jí)差地租：
級(jí)差地租Ⅰ：不同肥沃程度和位置
級(jí)差地租Ⅱ：同一塊土地上
§1.4.2 地價(jià)
地價(jià)是地租的資本化表現(xiàn)。
§1.4.3 地租與地價(jià)的關(guān)系
（1）一定年數(shù)的情況：
地價(jià)等于每一年的地租折現(xiàn)值與最后一年地價(jià)的現(xiàn)值之和。
（2）永久期的情況：
地價(jià)等于每一年的地租折現(xiàn)值。
（3）每年地租額相等且折現(xiàn)率不變的情況：
地價(jià)等于地租除以折現(xiàn)率。
§1.1 城市與城市化
【考試內(nèi)容】了解城市定義；了解城市的產(chǎn)生與發(fā)展；熟悉城市的職能與性質(zhì)；掌握城市化、逆城市化、郊區(qū)化的涵義。
§1.1.1 城市定義（了解）
1、城市是相對(duì)于鄉(xiāng)村而言的一種大型居民點(diǎn)。
2、我國(guó)的城鄉(xiāng)居民點(diǎn)系列為：
3、現(xiàn)代城市與鄉(xiāng)村的本質(zhì)區(qū)別：
(1)人口職能構(gòu)成方面
(2)規(guī)模和密度方面
(3)空間形態(tài)和物質(zhì)構(gòu)成方面
(4)職能類型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
§1.1.2 城市的產(chǎn)生與發(fā)展（了解）
§1.1.3 城市的職能與性質(zhì)（熟悉）
1、職能
城市職能是指某個(gè)城市在國(guó)家或一定區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展中所發(fā)揮的作用和承擔(dān)的分工，涉及城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各個(gè)領(lǐng)域的基本和非基本活動(dòng)部分。
基本活動(dòng)（B）：為本城市以外區(qū)域的需要而服務(wù)，并為本城市創(chuàng)造收入的部分；
非基本活動(dòng)(N)：為本城市內(nèi)部需要而服務(wù)。
叫做基本/非基本比率，即B/N比，城市基本活動(dòng)部分與非基本活動(dòng)部分的比例。
2、職能分類
專業(yè)化城市之間，職能強(qiáng)度為城市職能的主要差異因素，職能規(guī)模的差異其次。
專業(yè)化程度不高的綜合性城市，職能規(guī)模往往構(gòu)成城市職能的主要差異。
100萬(wàn)以上的城市稱為特大城市。
3、性質(zhì)
城市性質(zhì)與城市職能既有聯(lián)系又有區(qū)別。
§1.1.4 城市化與逆城市化（掌握）
1、城市化含義
城市化有稱“城鎮(zhèn)化”，簡(jiǎn)單來(lái)講是鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械囊环N復(fù)雜過(guò)程。通常表現(xiàn)為：①人口轉(zhuǎn)移②產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整③城市規(guī)模增大④形成城市體系
2、城市化進(jìn)程
初級(jí)階段→加速階段→后期階段（飽和階段）
3、城市化的度量
4、城市化引起的變化
（1）城市體系屬性和動(dòng)態(tài)特征
（2）城市形態(tài)
（3）城市生態(tài)
（4）城市性態(tài)（生活方式，價(jià)值觀念，文化氛圍）
5、城市化與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展
相輔相成
6、逆城市化
逆城市化是指大都市區(qū)的人口向較小的都市區(qū)乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動(dòng)的分散化過(guò)程。逆城市化是城市化進(jìn)程中一種暫時(shí)的調(diào)整。不是最終的結(jié)果和形態(tài)，只是暫時(shí)的不正常的流動(dòng)現(xiàn)象，繼大城市衰退（逆城市化）之后的城市復(fù)興被稱為再城市化。
§1.1.5 郊區(qū)化（掌握）
1、概念
（1）郊區(qū)化是指區(qū)域城市化水平達(dá)到一定程度（70%—80%），市區(qū)發(fā)展速度變得緩和平穩(wěn)，人們開始追求理想的自然生態(tài)環(huán)境和良好的社會(huì)環(huán)境，城市人口、就業(yè)崗位和服務(wù)業(yè)在大城市向外遷移的一種分散化過(guò)程。
（2）區(qū)別“郊區(qū)化”、“郊區(qū)城鎮(zhèn)化”、“郊區(qū)發(fā)展”三個(gè)概念。
發(fā)展動(dòng)力來(lái)看，郊區(qū)化是以城市為出發(fā)點(diǎn)，向郊區(qū)擴(kuò)散力量；而郊區(qū)城鎮(zhèn)化，與郊區(qū)化正好相反，是以郊區(qū)為出發(fā)點(diǎn)，向城市聚集力量；而郊區(qū)發(fā)展是在郊區(qū)內(nèi)部自我內(nèi)部發(fā)展的力量。由此發(fā)展動(dòng)力方向是不同的。
2、發(fā)達(dá)國(guó)家
3、我國(guó)
（1）我國(guó)郊區(qū)化自出現(xiàn)以來(lái)，尚處于郊區(qū)化的初期階段，還沒(méi)有進(jìn)入普通郊區(qū)化的時(shí)期。主要表現(xiàn)為：①人口郊區(qū)化②工業(yè)郊區(qū)化（分散）③外來(lái)人口郊區(qū)集聚（擴(kuò)散集聚）。
（2）我國(guó)郊區(qū)化形成機(jī)制：①郊區(qū)化發(fā)生的宏觀背景是改革開放，發(fā)生的機(jī)制是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡過(guò)程；②郊區(qū)化是城市發(fā)展中的一個(gè)必然階段，有其規(guī)律性；③土地有償使用制度；④郊區(qū)新住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)；⑤交通通信設(shè)施的改善；⑥城市規(guī)劃和管理政策；⑦外來(lái)人口最終定位于城市近郊區(qū)。
§1.2 區(qū)位理論
【考試內(nèi)容】了解區(qū)位和區(qū)位理論的概念；熟悉農(nóng)業(yè)區(qū)位理論；熟悉工業(yè)區(qū)位理論；熟悉中心地理論；掌握城市地域空間利用結(jié)構(gòu)理論。
§1.2.1 區(qū)位及區(qū)位理論的概念（了解）
1、內(nèi)涵
（1）區(qū)位是指人類行為活動(dòng)的空間。
（2）區(qū)位主體是指人類相關(guān)的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)活動(dòng)。（經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，公共團(tuán)體活動(dòng)，個(gè)人活動(dòng)）
（3）區(qū)位關(guān)聯(lián)度是指區(qū)位主體在空間區(qū)位中的相互運(yùn)行關(guān)系。區(qū)位關(guān)聯(lián)度影響投資者和使用者的區(qū)位選擇。一般來(lái)說(shuō)，投資者或使用者都力圖選擇總成本最小的區(qū)位，其中，總成本=地租+累計(jì)運(yùn)輸成本。
（4）區(qū)位理論是關(guān)于人類活動(dòng)的空間分布及其空間中的相互關(guān)系的學(xué)說(shuō)。
2、特征
§1.2.2 農(nóng)業(yè)區(qū)位理論（熟悉）
1、杜能“孤立國(guó)”理論前提
（1）在孤立國(guó)中，中央是城市，周圍是農(nóng)村；
（2）的交通工具是馬車；
（3）農(nóng)業(yè)用地是均質(zhì)的大平原；
（4）運(yùn)費(fèi)與重量和距離成正比關(guān)系；
（5）農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)者以獲取經(jīng)濟(jì)收益為目的。
2、主要內(nèi)容
（1）基本經(jīng)濟(jì)分析
由假設(shè)1、2、4、5得到： P=V-(E+T)
又由假設(shè)3得到： P+T=V-E=K
P——獲得利潤(rùn)
V——農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格
E——農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本
T——農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)費(fèi)
K——常數(shù)
(2)杜能圈
自內(nèi)而外依次為：自由農(nóng)作區(qū)、林業(yè)區(qū)、谷物輪作區(qū)、草田輪作區(qū)、三圃農(nóng)作制區(qū)。
(3)修正模型
修正原假設(shè)1為：大城市周圍除了農(nóng)村外還有小城市；
修正原假設(shè)2為：交通工具多樣化，除了馬車外還有河運(yùn)等；
修正原假設(shè)3為：農(nóng)業(yè)用地不均質(zhì)。
§1.2.3 工業(yè)區(qū)位理論（熟悉）
奠基人是德國(guó) 韋伯
理論核心：通過(guò)對(duì)運(yùn)輸、勞力及集聚三個(gè)因素相互作用的分析和計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。
1、韋伯工業(yè)區(qū)位理論假設(shè)條件
（1）均質(zhì)（2）原料已知（3）消費(fèi)已知（4）勞動(dòng)力已知且充足（5）運(yùn)費(fèi)（6）同一產(chǎn)品
2、以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析
（1）韋伯認(rèn)為，工廠企業(yè)選擇在原料和成品兩者的總運(yùn)費(fèi)最小的地方。因此，運(yùn)費(fèi)與運(yùn)輸距離和貨物重量成正比；運(yùn)費(fèi)與運(yùn)輸噸公里成正比。
（2）韋伯提出原料指數(shù)的概念，來(lái)論證運(yùn)輸費(fèi)用對(duì)工業(yè)區(qū)位的影響。他將工業(yè)原料分為遍布性原料和限地性原料兩種。到處都有，影響不大；某些固定地點(diǎn)，產(chǎn)生重大影響。
原料指數(shù)=限地性原料總重量/制品總重量（原料指數(shù)≥0）。
限地性原料失重程度愈大，原料指數(shù)也愈大；
遍布性原料的參用程度愈大，原料指數(shù)則愈小。
3、以勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析（第一次變形）
（1）勞工成本（勞動(dòng)力費(fèi)用）是指每單位產(chǎn)品中所包含的工人工資額。
（2）勞工成本指數(shù)是指每單位產(chǎn)品中包含平均工資成本。
（3）勞工系數(shù)是指勞工成本指數(shù)與運(yùn)輸總重量的比值。
4、集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析（第二次變形）
§1.2.4 中心地理論（熟悉）
1、基本概念
（1）中心地是指相對(duì)于一個(gè)區(qū)域而言的中心點(diǎn)。
（2）中心地址能是指中心地提供的商品和服務(wù)。
（3）中心性（中心度）是指一個(gè)中心地對(duì)周圍地區(qū)的影響程度。
（4）需求門檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購(gòu)買力和服務(wù)水平。
（5）商品銷售范圍是指中心地提供商品和勞務(wù)的銷售距離和服務(wù)半徑。
2、克里斯塔勒的中心地理論
（1）假設(shè)條件：均質(zhì)、正比、經(jīng)濟(jì)人、自由。
（2）六邊形市場(chǎng)區(qū)：由圓形成六邊形的過(guò)程
（3）市場(chǎng)等級(jí)序列：形成小六邊形到大六邊形的不同等級(jí)區(qū)位
§1.2.5 城市地域空間利用結(jié)構(gòu)理論（掌握）
1、同心圓理論
由內(nèi)及外依次為：
（1）中心商業(yè)區(qū)（CBD）
（2）過(guò)渡地帶
（3）工人階級(jí)住宅區(qū)
（4）中產(chǎn)階級(jí)住宅區(qū)
（5）高級(jí)或同勤人士住宅區(qū)
2、扇形理論
他認(rèn)為，特定運(yùn)輸路線線形可達(dá)性和定性慣性的影響，各功能用地往往在其兩側(cè)形成。
（1）輕工業(yè)和批發(fā)商業(yè)沿鐵路、水路等主要交通干線擴(kuò)展；
（2）低收入住宅區(qū)環(huán)繞工商業(yè)用地分布
（3）中高收入沿著城市交通主干多或者河岸、公園等，獨(dú)立城區(qū)。
3、多核心理論
強(qiáng)調(diào)城市土地利用過(guò)程中并非只形成一個(gè)商業(yè)中心區(qū)，而會(huì)出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)中心。
4、中心商務(wù)區(qū)土地利用
§1.3 供求理論
【考試內(nèi)容】熟悉房地產(chǎn)需求的含義，掌握決定房地產(chǎn)需求量的因素，了解房地產(chǎn)需求曲線，熟悉房地產(chǎn)供給的含義，掌握決定房地產(chǎn)供給量的因素，了解房地產(chǎn)供給曲線，掌握房地產(chǎn)供求平衡、房地產(chǎn)供給與價(jià)格關(guān)系的特殊性。
§1.3.1 房地產(chǎn)需求
1、含義：
消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買的數(shù)量。
2、決定因素：
（1）房地產(chǎn)價(jià)格水平：通常呈正比。
（2）消費(fèi)者收入：
正常商品： 正比
低檔商品： 反比
（3）消費(fèi)者偏好：
支配使用價(jià)值相同或相似的替代品之間的消費(fèi)選擇，會(huì)在某些因素作用下變化。
（4）相關(guān)物品的價(jià)格水平：
替代品： 正比
互補(bǔ)品： 反比
（5）消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期：“ 買漲不買落”。
3、需求曲線：
§1.3.2 房地產(chǎn)供給
1、含義：
房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。
潛在供給量=存量+（新開發(fā)量-拆毀量）
+ （其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量—轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量）
2、決定因素：
（1）房地產(chǎn)價(jià)格水平
（2）開發(fā)建設(shè)成本
（3）開發(fā)技術(shù)水平
（4）房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期
3、供給曲線：
§1.3.3 房地產(chǎn)均衡價(jià)格
（1）“無(wú)形的手”：最終趨向均衡價(jià)格
（2）曲線變動(dòng)情況： 需求增加供給減少：價(jià)格上升
需求與供給曲線反方向移動(dòng)
需求減少供給增加：價(jià)格降低
需求與供給曲線同方向移動(dòng)，結(jié)果不確定，看各自變動(dòng)幅度大小。
§1.3.4 房地產(chǎn)供求與價(jià)格關(guān)系的特殊性
決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。
§1.4 地租與地價(jià)理論
【考試內(nèi)容】熟悉地租與地價(jià)的概念，了解地租的邊際產(chǎn)出力、熟悉級(jí)差地租，了解絕對(duì)地租和級(jí)差地租，掌握地租與地價(jià)的關(guān)系。
§1.4.1 地租
1、概念：
是土地所有者憑借土地所有權(quán)向土地使用者讓渡土地使用權(quán)時(shí)索取的超額利潤(rùn)。
2、產(chǎn)生與發(fā)展
3、地租的邊際產(chǎn)出力：
利潤(rùn)時(shí)：地租=邊際產(chǎn)出價(jià)值
4、地租種類：
（1）絕對(duì)地租：土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。
（2）壟斷地租：由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租。
（3）級(jí)差地租：
級(jí)差地租Ⅰ：不同肥沃程度和位置
級(jí)差地租Ⅱ：同一塊土地上
§1.4.2 地價(jià)
地價(jià)是地租的資本化表現(xiàn)。
§1.4.3 地租與地價(jià)的關(guān)系
（1）一定年數(shù)的情況：
地價(jià)等于每一年的地租折現(xiàn)值與最后一年地價(jià)的現(xiàn)值之和。
（2）永久期的情況：
地價(jià)等于每一年的地租折現(xiàn)值。
（3）每年地租額相等且折現(xiàn)率不變的情況：
地價(jià)等于地租除以折現(xiàn)率。